【正文】 91 91 91 91 91 91 91 3559 現(xiàn)將營業(yè)成本和費用匯總?cè)缦拢? 年經(jīng)營成本和費用匯總表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021企業(yè)管理費用 247 247 247 107 107 107 107 107 107 107營業(yè)稅 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91合計 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 所得稅及其他稅金 按照我國相關(guān)法律規(guī)定，該項目應(yīng)繳納的稅項包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤的 33%，其余稅項列入企 業(yè)管理費中。 現(xiàn)金流量分析 本項目的現(xiàn)金流量分析見附表。相信隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項目所在地點的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項目前景將更加深遠(yuǎn)。 利潤 該項目經(jīng)營期靜態(tài)分析各年 度利潤總額詳見附表。 （ 3） 折舊和攤銷 折舊和攤銷主要是指項目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費和不可預(yù)見費等多項費用攤銷。 23 第九章 項目財務(wù)分析 一、 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù) 營業(yè)收入 本項目營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項內(nèi)容。 開辦費和不可預(yù)見費 計劃項目籌建期內(nèi)開辦費、不可預(yù)見費計劃為 378 萬元。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價格尚未評估。項目附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向國內(nèi)買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點。 投資主體的相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產(chǎn)投資的增長，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展的弊端。銷售給個人的住宅實現(xiàn)銷售額 億元，增長 倍，占商品住宅銷售額的比重達(dá)到 %，比去年同期提高 個百分點，相當(dāng)于消費品零售額的 1/10。其中，當(dāng)月實現(xiàn)銷售 萬平方米，較上年同月增長 5 倍。在銷售的全部商品房中，住宅面積達(dá) 萬平方米，其中當(dāng)月實現(xiàn)銷售 萬平方米，分別比上年同期增長 倍和 倍。８月份月銷售商品房較上年同月下降 萬平方米，共銷售各類商品房，其中商品住宅 ，分別為上年同月的 92％和 ％。在商品住宅投資方面， 1999 年前三個季度，北京市商品住宅累計完成投資 億元，同比增長 ％，占全市住宅投資比重為 ％，提高了 個百分點；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資比重為 ％，提高了 個百分點。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。具體環(huán)境保護(hù)措施如下： 雨、污水 項目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到 《 北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 》， 項目排水采用“分流制” 排放 12 生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。 四、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 根據(jù)項目規(guī)劃，初步測算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下： 用電容量 按每建筑平方米用電 40 瓦測算，本項目用電量為 2400 千瓦。 附 屬基礎(chǔ)設(shè)施 大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積 400 平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。 二、 建筑面積和設(shè)施 項目開發(fā)建設(shè)方委托中國建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計院對項目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下： 項目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積 單位：平方米 內(nèi)容 占地面積 所占比重（ %） 建筑面積 所占比重（ %） 人均占地面積（平方米 /人） 寫字樓 14420 公寓 28700 商務(wù)公寓 19680 附屬設(shè)施 25000 合計 12993 100 87800 100． 0 三、使用功能配置和分區(qū) 8 整個項目為一座地下 3 層，地上 3 層至 21 層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡要介紹如下： 公寓 大廈 A 座為公寓，位于項目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積 28700 平方米。 （ 5） 煤氣 本項目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑 300 毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑 300 毫米低壓管線，順路南沿至項目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項目用地范圍內(nèi)引戶線。具體情況如下： （ 1） 市政污水 建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建 有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分 6 別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的調(diào)查，擬建項目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件 均符合國家有關(guān)規(guī)范。 公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員 15 人，建筑工程管理工程師 8 人。本著充分利用此項目用地的土地價值，促進(jìn)國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計劃以企業(yè)自籌資金方式項目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。 0 XXXXXX項目 可行性研究報告 北京 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 2021 年 XX 月 目 錄 第一章 概論 第二章 項目基本情況 第三章 項目地點和建設(shè)條件 第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 第六章 市場分析 第七章 投資估算和資金來源 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 第九章 項目財務(wù)分析 第十章 結(jié)論 1 第一章 概論 一、 項目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于 1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年 9 月獲得了解散合作公司的仲裁書。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機(jī)械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。項目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑基底面積 5046 平方米。 市政配套條件 本項目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實。 （ 4） 電力 本項目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2 公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有 時代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排 情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計 600 地下停車場 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項目建設(shè)單位計劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場可提供 149 個停車位，完全可以滿足停車需要。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項目物料及設(shè)備供應(yīng)不 存在問題。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項目建設(shè)是比較合適的，項目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。 消防 項目整 體建筑消防設(shè)計及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報自動噴水系統(tǒng)。今年隨著實物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。前８個月全市累計商品房銷售面積 萬平方米，為上年同期的 ％，其