【正文】 由首都規(guī)劃建設委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號文件及北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設計方案通知書（ 2021規(guī)審字 0399）； 2 （見附 件二）批復同意； 2021 年 2 月市計委對首汽大廈項目可行性報告進行了批復（京計商字 [2021]第 100 號）， 二、本可行性研究報告編制依據(jù) 北京市旅游事業(yè)管理局 《 關于首汽集團月壇北街新建綜合業(yè)務樓立項的請示 》 。已開發(fā)和擬建項目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項目，總建筑面積 130000 平方米；三里屯寫字樓項目 10000 平方米；華嚴北里商品住宅項目 27000 平方米；月壇北街開發(fā)項目 68000 平方米。 二、 項目交通條件及自然條件 項目建設用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 公里；西距釣魚臺國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。污水排入三里河東路現(xiàn)狀直徑 1050 毫米市政污水干線 25 號檢查井，另在項目東側道路修建污水支線至項目用地南側向西接入三里河污水管。 （ 6） 通訊 本項目所在地電信設施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項目建設是首汽集團公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設單位按實際需要重新鋪設。（具體情況見規(guī)劃圖） 商務公寓 大廈 B 座為商務公 寓，位于用地東側，總建筑面積 19680 平方米。 道路 本項目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設計為一級，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團級道路寬度設計，寬度為 4 米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。如同時利用系數(shù)采用 ，則該項目最大電負荷能力為 2160 千瓦，如按容載比 1： 選用變壓器，需要功率為 3240 千伏安。 生活垃圾 項目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。地下停車場按“汽車車庫設計防火規(guī)范”考慮消防設施，建筑物在不同方向設置疏散出口和緊急通道。其中前８個月累計完成商品住宅投資 億元，同比增長率長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 ％，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達 ％。商品房銷售下降與建設投資增長的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強的買方市場，主動權在消費者手中。從總體上看，我市銷售面積遠大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房 。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴建、中關村地區(qū)道路改造、德外大街改擴建、西外大街改造等，這些項目的啟動勢必拉動我市個人購房的進一步上升。表明我市住房消費和投資全面啟動的時期已經(jīng)到來，對加快消費結構由“吃穿”向“住行”升級的步伐意義重大。但政 府有關部亦應提前考慮一批重大項目竣工后，如果沒有大項目補充對年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢產(chǎn)生的影響。 18 需求與供給情況分析 本項目所處的月壇北街和三里 河地區(qū)為國家行政機關和經(jīng)濟指揮機構集中的地區(qū)，附近散布著國家計委、財政部、中國科學院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎設施完善，商業(yè)發(fā)達，萬方商場、京克窿超級市場、賽特購物中心、復興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項目用地咫尺之遙，項目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務設施較為完備。同時規(guī)劃該項目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費用。 通過以上分析，歸納出本項目的總投資估算為 19， 000 萬元人民幣，具體情況如下表： 項目投資估算表 20 單位：人民幣萬元 序號 項目 金額 1 征地、拆遷費和土地出讓金 7， 200 2 前期工程費 380 3 建安工程費 10， 100 4 設計施工費 300 5 市政公用設施費 200 6 籌建期管理費和銷售費 450 7 開辦費和不可預見費 370 合計 19， 000 以上投資估算應在項目規(guī)劃、設計批準后再做詳細測算。 1） 寫字樓和公寓銷售收入 預計項目自開發(fā)建設期開始展開寫字樓和公寓預售，在項目建設竣工后完成全部銷售工作。具體情況如下表所示： 年折舊與攤銷表 單位：萬元 項目 應分攤總投資額 分攤比例 折舊年限（年） 20212021年每年計提 20212021年每年計提 出租房屋建設費用 1000 20 50 20 20 籌備期管理費和銷售費用 450 20 3 150 0 開辦費和不可預見費 370 20 10 37 37 合計 1820 207 57 25 上述各項合并形成企業(yè)管理費用表，列示如下： 企業(yè)管理費用表 單位：人民幣萬元 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 202140 40 4050 50 50 50 50 50 50207 207 207 57 57 57 57 57 57 57247 247 247 107 107 107 107 107 107 107 2） 營業(yè)稅 本項目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中 20212021 年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的 5%上繳， 2021 年以后的經(jīng)營活動按營業(yè)額的 3%上繳。 項目回收期 根據(jù)分析，項目寫字樓和公寓部分可望在項目竣工后全部收回投資，投資回收期為 3 年（包括建設期）。 28 附表： 預計項目損益表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合計營業(yè)收入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 70054開發(fā)成本 6000 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 19000經(jīng)營成本 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 4564稅前利潤 7361 11277 8000 2836 2836 2836 2836 2836 2836 2836 46490所得稅 2429 3721 2640 936 936 936 936 936 936 936 15341凈利潤 4932 7556 5360 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 31150資本公積 493 756 536 190 190 190 190 190 190 190 3115盈余公積 247 378 268 95 95 95 95 95 95 95 1557可分配利潤 4192 6422 4556 1615 1615 1615 1615 1615 1615 1615 26476 預計項目經(jīng)營現(xiàn)金流量表 單位：人民幣萬元 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021現(xiàn)金流入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034現(xiàn)金流出 6752 7489 7316 141 141 141 141 141 141 141 經(jīng)營成本和費用 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 減：折舊和攤銷 207 207 207 57 57 57 57 57 57 57 加：建設期現(xiàn)金支出 6000 6500 6500凈現(xiàn)金流量 7568 11484 8207 2893 2893 2893 2893 2893 2893 2893期初現(xiàn)金余額 0 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617期末現(xiàn)金余額 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617 47510