【正文】 開發(fā)的熱點地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。 21 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 一、 建設(shè)方式 為把本項目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫 字樓和住宅樓工程，本項目擬聘請國內(nèi)著名設(shè)計師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計，由國內(nèi)建筑設(shè)計院進(jìn)行施工圖設(shè)計，同時機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務(wù)。 26 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤的 5%計提。 三、財務(wù)分析 經(jīng)過分析測算，我們認(rèn)為該項目在財務(wù)上是可行的，項目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年 50 萬元計算。 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 由于該項目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計為 450 萬元。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。其中，銷售住宅 萬平方米，增長 倍；實現(xiàn)的銷售額 億元，增長 倍。前 5 個月，全市累計銷售各類商品房 萬平方米，比上年同期增長 倍 ,凈增 萬平方米 ,相當(dāng)于上年前 10 個月的銷售量。今年隨著實物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項目建設(shè)是比較合適的，項目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排 情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計 600 地下停車場 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項目建設(shè)單位計劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場可提供 149 個停車位，完全可以滿足停車需要。 （ 4） 電力 本項目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2 公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。項目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑基底面積 5046 平方米。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于 1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年 9 月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此項目用地的土地價值，促進(jìn)國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計劃以企業(yè)自籌資金方式項目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的調(diào)查，擬建項目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件 均符合國家有關(guān)規(guī)范。 （ 5） 煤氣 本項目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑 300 毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑 300 毫米低壓管線，順路南沿至項目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項目用地范圍內(nèi)引戶線。 附 屬基礎(chǔ)設(shè)施 大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積 400 平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。具體環(huán)境保護(hù)措施如下： 雨、污水 項目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到 《 北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 》， 項目排水采用“分流制” 排放 12 生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。在商品住宅投資方面， 1999 年前三個季度，北京市商品住宅累計完成投資 億元，同比增長 ％，占全市住宅投資比重為 ％，提高了 個百分點；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資比重為 ％，提高了 個百分點。在銷售的全部商品房中，住宅面積達(dá) 萬平方米，其中當(dāng)月實現(xiàn)銷售 萬平方米，分別比上年同期增長 倍和 倍。銷售給個人的住宅實現(xiàn)銷售額 億元，增長 倍，占商品住宅銷售額的比重達(dá)到 %，比去年同期提高 個百分點，相當(dāng)于消費(fèi)品零售額的 1/10。項目附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向國內(nèi)買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點。 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi) 計劃項目籌建期內(nèi)開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)計劃為 378 萬元。 （ 3） 折舊和攤銷 折舊和攤銷主要是指項目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等多項費(fèi)用攤銷。相信隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項目所在地點的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項目前景將更加深遠(yuǎn)。具體情況列表顯示如下： 營業(yè)稅金明細(xì)表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合計房地產(chǎn)銷售營業(yè)額 14230 18973 15523 48726稅率 房地產(chǎn)銷售稅金 712 949 776 2922其他業(yè)務(wù)營業(yè)額 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238稅率 其他業(yè)務(wù)稅金 91 91 91 91 91 91 91 637合計 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91 3559 現(xiàn)將營業(yè)成本和費(fèi)用匯總?cè)缦拢? 年經(jīng)營成本和費(fèi)用匯總表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021企業(yè)管理費(fèi)用 247 247 247 107 107 107 107 107 107 107營業(yè)稅 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91合計 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 所得稅及其他稅金 按照我國相關(guān)法律規(guī)定，該項目應(yīng)繳納的稅項包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤的 33%，其余稅項列入企 業(yè)管理費(fèi)中。 二、 資金來源 本項目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。從地理位置上看本項目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理條件十分優(yōu)越。 二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。 在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計銷售給個人 萬平方米，增長 ％，占全市銷售面積的比重為 ％，同比提高 個百分點。進(jìn)入 2021 年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。 噪聲 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。 綠地 本項目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。 （ 7） 道路 本項目外部道路交通組織利用項目建設(shè)用地北側(cè)的月壇北街，西側(cè)的三里 7 河?xùn)|路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項目建設(shè)用地東側(cè)的道路。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。 北京市計劃委員會 《 關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù) 》 （京計商字 [1996]第 539 號）。經(jīng)請示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項目開發(fā)建設(shè)事宜。 5 第三章 項目地點和建設(shè)條件 一、 項目地點 本項目建設(shè)地點位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院，月壇北街與三里河?xùn)|路交叉口的東南側(cè)。項目上水需在項目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑 300 毫米上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線、西與三里河路直徑 400 毫米上水管線溝通。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積 6700 平方米，具體分配情況見下表： 配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米 內(nèi)容 數(shù)量 單位建筑面積 小計 商場 1 6500 6500 綜合服務(wù)部 1 200 200 合計 6700 物業(yè)管理中心