【正文】 家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。 首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì) 《 關(guān)于首業(yè)大廈的初步設(shè)計(jì)的批復(fù) 》 （首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號(hào)）。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于 1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，并于同年 9 月獲得了解散合作公司的仲裁書。 為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)北京城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā) 公司計(jì)劃利用首汽集團(tuán)現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號(hào)院場(chǎng)地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級(jí)住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。 0 XXXXXX項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 北京 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 2021 年 XX 月 目 錄 第一章 概論 第二章 項(xiàng)目基本情況 第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 第六章 市場(chǎng)分析 第七章 投資估算和資金來源 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第十章 結(jié)論 1 第一章 概論 一、 項(xiàng)目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 首汽集團(tuán)現(xiàn)有場(chǎng)地為首汽集團(tuán)下屬 6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場(chǎng)所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。本著充分利用此項(xiàng)目用地的土地價(jià)值，促進(jìn)國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計(jì)劃以企業(yè)自籌資金方式項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)此項(xiàng)目，并對(duì)原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。 北京市城市規(guī)劃管理局 《 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 通知書 》 （ 95）規(guī)條字 12 號(hào)。 公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員 15 人，建筑工程管理工程師 8 人。各功能具體面積見下表： 項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米 功能區(qū) 建筑面積 寫字樓 14420 公寓 28700 商務(wù)公寓 19680 附屬配套設(shè)施 25000 合計(jì) 87800 容積率 綠化率 26% 六、 項(xiàng)目總投資與資金來源 計(jì)劃項(xiàng)目總投資為 億元人民幣，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件 均符合國家有關(guān)規(guī)范。 三、 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和拆遷 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團(tuán)公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑隨著時(shí)間的推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價(jià)值，擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時(shí)間都比較少，為 項(xiàng)目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。具體情況如下： （ 1） 市政污水 建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建 有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分 6 別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。 （ 2） 上水 項(xiàng)目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線，西側(cè)三里河路 現(xiàn)有直徑400 毫米上水管線。 （ 5） 煤氣 本項(xiàng)目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑 300 毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑 300 毫米低壓管線，順路南沿至項(xiàng)目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)引戶線。 通過上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。 二、 建筑面積和設(shè)施 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托中國建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下： 項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積 單位：平方米 內(nèi)容 占地面積 所占比重（ %） 建筑面積 所占比重（ %） 人均占地面積（平方米 /人） 寫字樓 14420 公寓 28700 商務(wù)公寓 19680 附屬設(shè)施 25000 合計(jì) 12993 100 87800 100． 0 三、使用功能配置和分區(qū) 8 整個(gè)項(xiàng)目為一座地下 3 層，地上 3 層至 21 層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡(jiǎn)要介紹如下： 公寓 大廈 A 座為公寓，位于項(xiàng)目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積 28700 平方米。 配套商業(yè)設(shè)施 為滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。 附 屬基礎(chǔ)設(shè)施 大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積 400 平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。 10 第五章 物料消耗、供 應(yīng)及環(huán)保 一、 主要建筑材料 根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，該建設(shè)項(xiàng)目為集住宅樓、地下停車場(chǎng)、地下自行車庫、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和該項(xiàng)目工程的總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算如下： 項(xiàng)目三材用量表 項(xiàng)目 建筑面積 （平方米） 每建筑平方米所需材料 需求總量 鋼材（噸） 87800 8780 水泥（噸） 87800 26340 木材 (立方米 ) 87800 8780 二、 主要設(shè)備 鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的需要，本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價(jià)格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如下： 自動(dòng)電梯 消防設(shè)備 應(yīng)急發(fā)電設(shè)備 通訊電話系統(tǒng) 電視監(jiān)控保安系統(tǒng) 防盜報(bào)警系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 供暖系統(tǒng) 三、 物料供應(yīng) 11 項(xiàng)目所需原材料將大部分部采用國內(nèi)原材料，所需設(shè)備在同等條件下將盡量?jī)?yōu)先選擇國內(nèi)產(chǎn)品。 四、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初步測(cè)算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下： 用電容量 按每建筑平方米用電 40 瓦測(cè)算，本項(xiàng)目用電量為 2400 千瓦。 熱負(fù)荷 按每建筑平方米每小時(shí)供暖量為 60 千卡測(cè)算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖 360 萬千卡。具體環(huán)境保護(hù)措施如下： 雨、污水 項(xiàng)目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到 《 北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 》， 項(xiàng)目排水采用“分流制” 排放 12 生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。 只要在全面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)境保護(hù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計(jì)以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達(dá)到國家規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。 1999 年 1 月至９月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 億元，增長(zhǎng) ％，較上月 ％的增長(zhǎng)率提高 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在商品住宅投資方面， 1999 年前三個(gè)季度，北京市商品住宅累計(jì)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，占全市住宅投資比重為 ％，提高了 個(gè)百分點(diǎn)；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資比重為 ％，提高了 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 億元 ,開復(fù)工 萬平方米 ,比上年同期增長(zhǎng)%和 %,占全市住宅建設(shè)的比重分別為 %和 %,比上年末提高了 15 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)。８月份月銷售商品房較上年同月下降 萬平方米，共銷售各類商品房，其中商品住宅 ，分別為上年同月的 92％和 ％。由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新的拆遷辦法出臺(tái)，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，我市商品房銷售市場(chǎng)從 1999 年 4 季度開始逐漸升溫。在銷售的全部商品房中，住宅面積達(dá) 萬平方米，其中當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 萬平方米，分別比上年同期增長(zhǎng) 倍和 倍。今年北京個(gè)人購買商品住宅激增 ,比重高達(dá) %。其中，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 萬平方米，較上年同月增長(zhǎng) 5 倍。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標(biāo)均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢(shì)判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿?。銷售給個(gè)人的住宅實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長(zhǎng) 倍，占