【正文】 中商品住宅銷售面積 萬平方米，為上年同期的％。前 5 個月，全市累計銷售各類商品房 萬平方米，比上年同期增長 倍 ,凈增 萬平方米 ,相當(dāng)于上年前 10 個月的銷售量。在今 16 年前 5 個月銷售的 萬平方米商品住宅中個人購買 萬平方米，比上年同期增長 倍，為商品住宅銷售的 %，比重較上年同期上升 個百分點(diǎn)。其中，銷售住宅 萬平方米，增長 倍；實(shí)現(xiàn)的銷售額 億元，增長 倍。在 26 個企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè) 13 家，完成投資 億元；港澳臺及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 億元。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。地價包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 由于該項目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計為 450 萬元。 2021 年 12 月前 1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案； 2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證； 3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平； 4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項前期準(zhǔn)備工作； 5） 完成工程的施工圖設(shè)計； 6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項目開工建設(shè)； 2021 年 3 月前 1） 辦理商品房預(yù)售許可證； 2） 完成項目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作； 2021 年 10 月前 22 1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)； 2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、 驗(yàn)收； 3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修 4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程； 5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)備采購、安裝； 2021 年 10 月前 1） 進(jìn)行項目竣工驗(yàn)收工作； 2） 完成市政配套和綠化等室外工程； 3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作； 4）項目全面竣工交付使用。 （ 2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年 50 萬元計算。 稅收 該項目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營十年后可向國家上繳營業(yè)稅 3559 萬元，所得稅 億元。 三、財務(wù)分析 經(jīng)過分析測算，我們認(rèn)為該項目在財務(wù)上是可行的，項目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 27 第十章 結(jié)論 一、 建設(shè)條件 本項目地點(diǎn)交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。 26 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤的 5%計提。由于本項目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計寫字樓和公寓平均售價在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測如下表所示： 寫字樓和公寓銷售收入估算表 單位：人民幣萬元 年份 2021 2021 2021 合計銷售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷售單價 11000 11000 12021 銷售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收入 項目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬元。 21 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 一、 建設(shè)方式 為把本項目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫 字樓和住宅樓工程，本項目擬聘請國內(nèi)著名設(shè)計師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計，由國內(nèi)建筑設(shè)計院進(jìn)行施工圖設(shè)計，同時機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問提供咨詢服務(wù)。 前期工程費(fèi) 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計等費(fèi)用，按 380 萬元估算。 經(jīng)營前景分析 由于本項目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已 成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長 個百分點(diǎn)。截止 1999 年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個，年末從業(yè)人員達(dá)３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。首先，從資金來源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 億元，再加上上年末結(jié)余 的資金 億元，累計到位資金 億元，與完成投資有 億元的順差，在資金上有保證。其中住宅 萬平方米，增長 ％，占全市住宅銷售比重為 ％，同比提高 個百分點(diǎn)。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。 截止到 2021 年 5 月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 億元，開復(fù)工 萬平方米，其中單位自建完成投資 億元，開復(fù)工 萬平方米 。 14 第六章 市場分析 本項目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng) 營，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項目建設(shè)優(yōu)勢及市場前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析 北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個新臺階。 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設(shè)計時將注意保證車庫有一定的容積，進(jìn)出汽車的車道 盡量直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫時間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。 用氣量 項目用氣量初步測算為每日 2178 立方米。綠地面積3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動場所，項目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹。 寫字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出入口。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動車地面、地下停車場和自行車庫。項目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。項目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。項目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。 首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 《 關(guān)于首業(yè)大廈的初步設(shè)計的批復(fù) 》 （首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號）。 為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)北京城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā) 公司計劃利用首汽集團(tuán)現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院場地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。 首汽集團(tuán)現(xiàn)有場地為首汽集團(tuán)下屬 6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。 北京市城市規(guī)劃管理局 《 規(guī)劃設(shè)計條件 通知書 》 （ 95）規(guī)條字 12 號。各功能具體面積見下表： 項目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米 功能區(qū) 建筑面積 寫字樓 14420 公寓 28700 商務(wù)公寓 19680 附屬配套設(shè)施 25000 合計 87800 容積率 綠化率 26% 六、 項目總投資與資金來源 計劃項目總投資為 億元人民幣，由本項目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。 三、 項目用地現(xiàn)狀和拆遷 項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團(tuán)公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑隨著時間的推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價值，擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時間都比較少，為 項目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。 （ 2） 上水 項目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線，西側(cè)三里河路 現(xiàn)有直徑400 毫米上水管線。 通過上述分析，本項目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。 配套商業(yè)設(shè)施 為滿足項目內(nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。 10 第五章 物料消耗、供 應(yīng)及環(huán)保 一、 主要建筑材料 根據(jù)項目初步規(guī)劃，該建設(shè)項目為集住宅樓、地下停車場、地下自行車庫、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計工程所需主要原材料