【正文】 二、社會效益 本項目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策， 有助于滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對高級寫字樓和市民的對高檔住房日益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 營業(yè)收入 根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測算出在項目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達(dá)到 48816 萬元。（每年具體費用支出見下表） （ 1） 建設(shè)期行政費用 指項目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費用，如業(yè)務(wù)招待費、辦公費等。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。 設(shè)計施工管理稅費 這部 分費用包括施工執(zhí)照費、預(yù)算檢查費、投招標(biāo)管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展基金等，累計約 300 萬元。 19 第七章 投資估算和資金來源 一、 投資估算 根據(jù)項目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項目的建設(shè)投資包括土地地價、前期工程費、建安工程費及向政府繳納的各種稅費等。 商品住宅投資上升，開復(fù)工面積增加，一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響；另一方面，作為企業(yè)經(jīng)營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對末來市場的預(yù)期較高。 投資主體數(shù)量變化不大但每個企業(yè)投資進(jìn)一步增加 17 從開發(fā)規(guī)模上看， 1999 年上半年末全市在建開發(fā)項目開發(fā)規(guī)模１０億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，平均每個企業(yè)總投資由上年的 億元上升到３０．４億元；共完成投資６４．７億元，同比增長１２．９％ ，占房地產(chǎn)投資的比重為４７．９％。 房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。個人購房能否及時啟動，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。 1999 年全年銷售 萬平方米 ,比 1998 年增長 %,凈增 萬平方米。隨著福利分房的停止， 商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為 ％，較上年同期提高了 個百分點，對全市投資的拉動作用進(jìn)一 步加強(qiáng)。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。 以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。由于項目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積 6700 平方米，具體分配情況見下表： 配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米 內(nèi)容 數(shù)量 單位建筑面積 小計 商場 1 6500 6500 綜合服務(wù)部 1 200 200 合計 6700 物業(yè)管理中心 項目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨立運作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請管理規(guī)范、有一定實力的專業(yè)化高水平物業(yè) 9 管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項目的市政配套及項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。項目上水需在項目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑 300 毫米上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線、西與三里河路直徑 400 毫米上水管線溝通。 四、建設(shè)條件 土地使用權(quán) 項目建設(shè)用地將由項目開發(fā)建設(shè)單位按國家和北京市關(guān)于土地有償使用的有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。 5 第三章 項目地點和建設(shè)條件 一、 項目地點 本項目建設(shè)地點位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院，月壇北街與三里河?xùn)|路交叉口的東南側(cè)。 北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設(shè)計方案通知書（ 2021規(guī)審字 0399）； 北京市計委 《 關(guān)于首汽大廈項目可行性報告的批復(fù) 》 （京計商字 [2021]第 100號）； 國家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī) 3 第二章 項目基本情況 一、 項目名稱 Xxx 大廈（以下簡稱“本項目”） 二、項目類型 本項目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項目建成后將進(jìn)一步滿足首都市場對寫字樓和高級住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。經(jīng)請示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項目開發(fā)建設(shè)事宜。另外，隨著我國加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請舉辦 2021 年奧林匹克運動會以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。 北京市計劃委員會 《 關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù) 》 （京計商字 [1996]第 539 號）。 五、 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 4 根據(jù)本項目的初步規(guī)劃，項目規(guī) 劃建設(shè)用地面積 12993 平方米，規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共 62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設(shè)施，共 25000 平方米。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。雨水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑 1000 毫米雨水市政管線24 號檢查井，另在項目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線 250 米，分別向西排入干管。 （ 7） 道路 本項目外部道路交通組織利用項目建設(shè)用地北側(cè)的月壇北街，西側(cè)的三里 7 河?xùn)|路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項目建設(shè)用地東側(cè)的道路。 寫字樓 C 座為配備現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項目用地西北側(cè)，總建筑面積 14420 平方米。 綠地 本項目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。 給水量 按公建用水綜合定額每日 ，該項目日平均用水量為 1150立方米。 噪聲 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。 人防 按照國家人防設(shè)計要求，項目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室， 13 地下室按人防工程設(shè)計要求，結(jié)合平時的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計建設(shè)。進(jìn)入 2021 年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。而大部分有購房意愿的消費者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費者持幣觀望以待我市購房補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。 在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計銷售給個人 萬平方米，增長 ％，占全市銷售面積的比重為 ％，同比提高 個百分點。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。 二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的 50%以上 1999 年上半年全市商品住宅投資 億元，同比增長 ％，增幅上升 個百分點。從地理位置上看本項目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理條件十分優(yōu)越。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價格水平，本報告暫按共需繳納 7200 萬元人民幣估算。 二、 資金來源 本項目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。在項目建設(shè)期中 2021 年可完成銷售全部建筑面積的 30%左右，2021 年將完成銷售建筑面積的 40%左右，其余將在 2021 年 12 月之前全部售完。具體情況列表顯示如下： 營業(yè)稅金明細(xì)表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合計房地產(chǎn)銷售營業(yè)額 14230 18973 15523 48726稅率 房地產(chǎn)銷售稅金 712 949 776 2922其他業(yè)務(wù)營業(yè)額 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238稅率 其他業(yè)務(wù)稅金 91 91 91 91 91 91 91 637合計 712 949 776