【正文】 10 10 10 土地價格臨界點（萬元） 14269 15645 17631 18864 20206 13712 15110 17097 18329 19561 ７ 利潤總額 2372 2338 2488 2587 2687 2319 2319 2470 2571 2670 稅后利潤 1590 1566 1667 1733 1800 1554 1554 1655 1722 1789 投資利潤率 方案二 基準收益率（ %） 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 土地價格臨界點（萬元） 14964 16262 18312 19586 20861 14242 15689 17765 19039 20313 利潤總 額 1636 1702 1785 1842 1898 1768 1690 1780 1838 1895 稅后利潤 1096 1140 1196 1234 1272 1185 1132 1193 1231 1269 投資利潤率 方案三 基準收益率（ %） 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 土地價格臨界點（萬元） 15562 16911 19056 20376 21697 14969 16318 18496 19815 21136 利潤總額 989 1005 1018 1028 1033 991 1007 1027 1038 1043 稅后利潤 662 673 682 689 692 664 675 688 695 699 投資利潤率 方案四 基準收益率（ %） 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 土地價格臨界點（萬元） 16215 17613 19875 21247 22618 15606 17004 19289 20671 22043 利潤總額 279 242 170 123 75 299 262 195 147 100 稅后利潤 187 162 114 82 50 200 175 130 99 67 投資利潤率 方案五 基準收益率（ %） 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 土地價格臨界點（萬元） 16933 18388 20763 22214 23642 16306 17761 20205 21591 23047 利潤總額 505 611 784 891 998 465 570 740 848 955 稅后利潤 338 409 525 597 669 312 382 496 568 640 投資利潤率 風險決策 指標（概率分析） 表 4 參數(shù) 指標名稱 基本 方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7 [獨立別墅 ]單位造價 (元 /M2) 1200 1100 1200 [獨立別墅 ]概率 [多層住宅 ]單位造價 (元 /M2) 850 800 850 [多層住宅 ]概率 [中高層住宅 ]單位造價 (元 /M2) 1200 1100 1200 [中高 層住宅 ]概率 [汽車車位 ]單位造價 (元 /M2) 2200 2020 2200 [汽車車位 ]概率 [商業(yè)配套 ]單位造價 (元 /M2) 800 750 800 [商業(yè)配套 ]概率 其它費用變化率 (%) [獨立別墅出售 ]開盤價 (元 /M2) 8800 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 [獨立別墅出售 ]概率 [多層住宅出售 ]開盤價 (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 [多層住宅出售 ]概率 ８ [中高層住宅出售 ]開盤價 (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 [中高層住宅出售 ]概率 [汽車車位出售 ]開盤價 (元 /M2) 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 [汽車車位出售 ]概率 [商業(yè)配套出售 ]開盤價 (元 /M2) 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 [商業(yè)配套出售 ]概率 指標 基準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 16492 內部收益率期望值（ %） 內部收益率大于基準收益率的概率（ %） 內部收益率小于 0 的概率（ %） 基準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 17147 內部收益率期望值（ %） 內部收益率大于基準收益率的概率（ %） 內部收益率小于 0 的概率（ %） 基準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 17837 內部收益率期望值（ %） 內部收益率大于基準收益率的概率（ %） 內部收益率小于 0 的概率（ %） 基準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 18586 內部收益率期望值（ %） 內部收益率大于基準收益率的概率（ %） 內部收益率小于 0 的概率（ %） 基準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 19415 內部收益率期望值（ %） 內部收益率大于基準收益率的概率（ %） 內部收益率小于 0 的概率（ %） 第二章 市場調研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園（ 2020） 01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下： 該地塊為居住用地，地塊面積 公頃，容積率小于 ，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 本項目分別咨詢若干專家，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。 多因素變化土地臨界點：房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。 土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設定其不會變化，詳見表 1“土地報價方案計算依據(jù)”。由此得出結論：該地塊投資環(huán)境很好。 該項工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多 在預售階段就銷售一空，整體銷售率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設 7 年多來，取得了令人矚目的成績。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8 平方公里內的金雞西岸，呈東西向長條形，長 米，寬 至 。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 ２ 8 平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一， 2020 年開發(fā)量 70 萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。較高的土地最高限價，獲得土地的機會就越大，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒 ３ 險精神不同，可以有不同的最高限價。 分析認為，本項目的別墅單位造價 1200 元和售價 9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結果，即： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分 迫切時，基準收益率可取 10%，建議的土地最高報價 17097 萬元； 一般情況下基準收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17765 萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 18496 萬元； 當企業(yè)無土地存量時，基準收益率 4～ 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 19289 萬元； 當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報 價 19289 萬元。計算結果詳見表 4“ 風險決策指標（概率分析）”。 停車房正面： 0 米； 側面： 2 米； 后面： 0 米。 半獨立式住宅不得小于 8 米。 3）停車位：每戶１個小汽車位。太陽能熱水器、空調室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。 產(chǎn)品價格 價格漲幅 1997年至 2020 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2020年，平均漲幅 % ，已超過古城區(qū)。故本報告改變高層價 １１ 格高于多層的習慣做法，將二者定價相同。 計算每種產(chǎn)品的土地增值， 土地增值（扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用 土地增值（不扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率 計算結果詳見 表 9。 優(yōu)化結果說明 （ 1）上述優(yōu)化結果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結果不一定十分準確，但指明了方向。規(guī)劃指標詳見表 11，方案比較見表 12。當售價中 含精裝修時，還包括裝修費用。 土地費用、土地契稅及財務費用待經(jīng)濟分析確定，土地契稅稅率 4%。根據(jù)合理的原則分配到每一期。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報表略。 收款計劃 各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個季度內付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。資金籌措原則，先用資本金和預租售收入，不夠再考慮借款。詳見表 2“土地基本報價方案”。分析結果詳見表 3“多因素變化土地價格臨界點分析”。結論如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取 10%，建議的土地最高報價 16492萬元，內部 收益率小于 0 的概率 %，風險很?。灰话闱闆r下基準收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17147萬元，內部收益率小于 0 的概率 %，風險加大一倍，但還可以接受；當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 17837 萬元，內部收益率小于 0 的概率 %，還可以接受；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率 4～ 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 18586 萬元，內部收益率小于 0 的概率 %，風險較大。 資金籌措計劃 原表 項目名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 ２６ 自有資金 其中 :用于建設投資 4500 1500 用于經(jīng)營資金 借款 銀行借款 3000 6000 注 : 投資使用計劃由投資計劃表自動轉入 . 資金籌措計劃自動合計 , 資金籌措計劃 = 自有資金 + 借款 六、風險分析數(shù)據(jù) 多因素變化臨界點分析 原表 變化 因素 工程或 產(chǎn)品 單位 基本 方案 變化次數(shù) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 單項工程 投資變化 獨立別墅 元/M2 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 多層住宅 元/M2 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850 中高層住宅 元/M2 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 汽車車位 元/M2 2200 2020 2020 2020 2020 2020 2200 2200 2200 2200 2200 商業(yè)配套 元/M2 800 750 750 750 750 750 800 800 800 800