【正文】 商?。? 1718 萬元 （ 5） 求項(xiàng)目開發(fā)余值 待估地產(chǎn)價(jià)值＝項(xiàng)目開發(fā)余值 ＝房地產(chǎn)樓價(jià)市值－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－開發(fā)商利潤 注：樓價(jià)推導(dǎo)公式參見附件一，暫不計(jì)算貸款利息 商?。?13300－ 6597－ 1995－ 1718 =2990 萬元 居?。?14850－ 9071－ 2227－ 1130＝ 2422 萬元 商業(yè)： 5400－ 2992― 810― 760＝ 838 萬元 （ 6） 地價(jià)求解公式 評估價(jià)格＝剩余開發(fā)價(jià)值247。而城西區(qū)打造成一個(gè)集旅游商貿(mào)、科研教育、居住等功能為一體的定位，結(jié)合本項(xiàng)目科學(xué)的規(guī)劃概念引導(dǎo)，具有良好的市場前景和增值空間。 。（以上土地的評估價(jià)格皆為熟地價(jià)格）。 （ 1） 計(jì)算公式與原理 待估地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－開發(fā)商利潤 （ 2） 建筑費(fèi)用 通過現(xiàn)行《廣西建設(shè)工程概算定額》，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，估算項(xiàng)目的造價(jià)，前期按照工程 費(fèi)用的 10％估算，不可預(yù)見費(fèi)按照工程總造價(jià)與前期費(fèi)用之和的 3％計(jì)算，管理費(fèi)包 含運(yùn)營管理費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)用，分別按照工程總造價(jià)的 3％、％收取。 （ 1）使用年限修正系數(shù) 土地使用年限修正系數(shù)公式為： K= 式中： K—— 使用年限修正系數(shù)； r—— 以中國人民銀行公布一年期存款利率 %為基礎(chǔ)，考慮目前 2%的通貨膨脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率，土地還原利率取 7%； m—— 待估宗地土地使用年限。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益 或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場競爭中， 一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。 而結(jié)合城市和本項(xiàng)目，從宏觀來看，賀州城市的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步上升階段，城市房地產(chǎn)也有很大的發(fā)展空間，而隨著賀州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的不斷提高，城市土地的需求增加，城市土地價(jià)格將不斷上漲。 （ 2） 土地價(jià)值的增長效益分析 項(xiàng) 目開發(fā)周期 （計(jì)劃為 5 年） 內(nèi)，隨著 城市的發(fā)展以及重大項(xiàng)目的建設(shè)完成，結(jié)合城區(qū)規(guī)劃調(diào)整、可開發(fā)土地儲備增加，據(jù)近幾年土地交易情況分析，二級市場地價(jià)呈上升趨勢，年均增幅約 15%， 2021 年上半年增幅達(dá) 9 30%，鑒于賀州市城區(qū)可拓展空間廣闊，賀州城區(qū)未開發(fā)土地較多，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)地價(jià)上升的趨勢不會改變，但地價(jià)不會有較大幅度的提高，基本會保持與 GDP、居民可支配收入相協(xié)調(diào)的增幅。 商業(yè)部分?jǐn)M規(guī)劃各種形式的商鋪空間，包括特色商貿(mào)街區(qū)及專業(yè)市場等業(yè)態(tài)不同、大小各異商業(yè)空間，使其更具有包容性，各種形 式的經(jīng)營優(yōu)勢互補(bǔ)，互相促進(jìn)，開創(chuàng)商業(yè)街的繁華，也方便業(yè)主按自己的實(shí)力做出選擇，照顧更多的客戶進(jìn)街經(jīng)營，極具特色與規(guī)模，具有較高的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目地塊內(nèi)將建設(shè)城市的標(biāo)致性建筑 — 賀州文化交流中心，以“創(chuàng)造獨(dú)特的客家文化交流場所”為發(fā)展導(dǎo)向，或以建設(shè)“懇親會紀(jì)念性工程”作為項(xiàng)目局部發(fā)展設(shè)想，適應(yīng)時(shí)勢的發(fā)展，以此獲得政府以及各方面的支持，擴(kuò)大影響，賦予項(xiàng)目更廣闊的發(fā)展空間。 （ 2） 城建形象的提升 作為賀州的西大門，幾條重要公路的經(jīng)過，本項(xiàng)目就是賀州的一個(gè)名片，建設(shè)好了將可以大大提升賀州的城市現(xiàn)象。 隨著該地段的居民不斷增加和賀州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各種生活配套設(shè)施將會不斷增加，該地段的居住和商業(yè)價(jià)值將可以大大提高，因此，本項(xiàng)目地段位置的發(fā)展前景看好。 由以上 因素綜合分析 ，我們有充足的理由相信在未來項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)， 賀州城市發(fā)展?fàn)顩r良好， 經(jīng)濟(jì) 仍將 保持快速發(fā)展 。 （ 3）區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢 賀州位于廣西壯族自治區(qū)東北部， 并處于湘、粵、桂三?。▍^(qū)）結(jié)合部，背靠大西南、面向粵港澳，同時(shí)地 處粵港澳經(jīng)濟(jì)圈和大桂林旅游經(jīng)濟(jì)圈 的輻射范圍 ，是 中國－東盟 經(jīng)濟(jì)圈與泛珠三角地區(qū)聯(lián)系的重要城市之一，是 大西南東進(jìn)粵港澳最便捷的出海通道之一 ，是三省交界處的重要樞紐城市 。 項(xiàng)目土地價(jià)值的構(gòu)成要素 土地價(jià)值的主要構(gòu)成要素主要有如下四點(diǎn)： 地域價(jià)值 地域價(jià) 值是土地因其特有的地理環(huán)境位置而具有的價(jià)值，包括土地所在的城市及城市所在區(qū)位的區(qū)域價(jià)值、土地所在城區(qū)的地段價(jià)值以及地塊特有的內(nèi)部資源價(jià)值。 因此，不斷認(rèn)識、挖掘和利用土地價(jià)值是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在 。 1 9 9 5 2 0 0 4 年賀州G D P 的增長情況（單位：億元）607080901001101201301401995 1996 1997 1998 1999 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年GDP 圖 12 賀州近十年 GDP 增長走勢圖 從中長期的趨勢來看，賀州國民經(jīng)濟(jì)水平運(yùn)行良好，處于正在穩(wěn)步上升的通道之中，為本項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。 ?西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施 國家大力執(zhí)行西部大開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略，廣西將 得到國家在資金投人、建設(shè)項(xiàng)目安排、財(cái)政、金融信貸、稅收等方面的優(yōu)惠政策，賀州可以抓住西部大開發(fā)的有利時(shí)機(jī)，充分利用國家的優(yōu)惠政策，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。本項(xiàng)目的地段位置圖 14 所示： 圖 14 本項(xiàng)目地塊位置 本項(xiàng)目的周邊有多條城市主干道經(jīng)過，交通便利；周邊有賀州學(xué)院、賀州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、嶺南中學(xué)、賀江中學(xué)、賀州高級中學(xué)等學(xué)校，周邊文化氛圍濃烈，北面不遠(yuǎn)處有市體育中心，可以說本地段內(nèi)的文體設(shè)施配套齊全；項(xiàng)目南面不遠(yuǎn)處就是賀江，具有良好的 自然景觀資源條件；項(xiàng)目是外部資源從西面進(jìn)入城市的重要窗口之一，承載著展示城市形象的重要使命，適合發(fā) 5 展具有商務(wù)及商業(yè)的地標(biāo)性建筑。 ?快速拉動城市經(jīng)濟(jì)的示范性價(jià)值 市場定位的準(zhǔn)確、經(jīng)營品種的豐富多彩、良好的經(jīng)商環(huán)境、吸引人們投資的商業(yè)配套、引人入勝的旅游場景，項(xiàng)目將很快造就出一個(gè)初步站穩(wěn)腳步、逐漸富裕起來的經(jīng)商群體，同時(shí)又刺激產(chǎn)生巨大的消費(fèi)，及區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大的實(shí)力與競爭力，卓越的經(jīng)濟(jì)示范成就，將揭示現(xiàn)時(shí)中國中小城市發(fā)展項(xiàng)目的 成功模式。 （ 4） 人文價(jià)值的提升 項(xiàng)目本著“以人為本” 的發(fā)展理念，多種業(yè)態(tài)功能相結(jié)合的建筑形態(tài)，構(gòu)建帶有旅游與商業(yè)共同發(fā)展的人文空間。項(xiàng)目各建筑組團(tuán)街中有城，城中有街，大量的步行人流將形成生機(jī)勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮。 經(jīng)濟(jì)價(jià)值 (1)土地的市場價(jià)值及評估（給出土地的評估拍賣價(jià)格） 據(jù) 賀州市政府官員介紹 ， 賀州大部分項(xiàng)目的土地獲得都采用土地補(bǔ)償?shù)姆绞剑?2021 年以來公開出讓的土地較少，根據(jù) 2021 年 9 月國土局相關(guān)資料以及 綜合本地塊的資源條件，本地塊 經(jīng)評