【正文】 2 2 2 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 表 3 參數(shù) 影響 因素 指標(biāo)名稱 基本 方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 投資 [獨(dú)立別墅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 [多層住宅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850 [中高層住宅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 [汽車車位 ]單位造價(jià) (元 /M2) 2200 2020 2020 2020 2020 2020 2200 2200 2200 2200 2200 [商業(yè)配套 ]單位造價(jià) (元 /M2) 800 750 750 750 750 750 800 800 800 800 800 其它費(fèi)用變化率 (%) 售價(jià) [獨(dú)立別墅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 8800 8400 8800 9200 9600 10000 8400 8800 9200 9600 10000 [多層住宅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 [中高層住宅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 [汽車車位出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 3500 3500 3600 3700 3800 3900 3500 3600 3700 3800 3900 [商業(yè)配套出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3100 3200 3300 3400 3500 指標(biāo) 方案一 基準(zhǔn)收益率（ %） 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 14269 15645 17631 18864 20206 13712 15110 17097 18329 19561 ７ 利潤總額 2372 2338 2488 2587 2687 2319 2319 2470 2571 2670 稅后利潤 1590 1566 1667 1733 1800 1554 1554 1655 1722 1789 投資利潤率 方案二 基準(zhǔn)收益率（ %） 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 14964 16262 18312 19586 20861 14242 15689 17765 19039 20313 利潤總 額 1636 1702 1785 1842 1898 1768 1690 1780 1838 1895 稅后利潤 1096 1140 1196 1234 1272 1185 1132 1193 1231 1269 投資利潤率 方案三 基準(zhǔn)收益率（ %） 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 15562 16911 19056 20376 21697 14969 16318 18496 19815 21136 利潤總額 989 1005 1018 1028 1033 991 1007 1027 1038 1043 稅后利潤 662 673 682 689 692 664 675 688 695 699 投資利潤率 方案四 基準(zhǔn)收益率（ %） 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 16215 17613 19875 21247 22618 15606 17004 19289 20671 22043 利潤總額 279 242 170 123 75 299 262 195 147 100 稅后利潤 187 162 114 82 50 200 175 130 99 67 投資利潤率 方案五 基準(zhǔn)收益率（ %） 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 16933 18388 20763 22214 23642 16306 17761 20205 21591 23047 利潤總額 505 611 784 891 998 465 570 740 848 955 稅后利潤 338 409 525 597 669 312 382 496 568 640 投資利潤率 風(fēng)險(xiǎn)決策 指標(biāo)（概率分析） 表 4 參數(shù) 指標(biāo)名稱 基本 方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7 [獨(dú)立別墅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 1200 1100 1200 [獨(dú)立別墅 ]概率 [多層住宅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 850 800 850 [多層住宅 ]概率 [中高層住宅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 1200 1100 1200 [中高 層住宅 ]概率 [汽車車位 ]單位造價(jià) (元 /M2) 2200 2020 2200 [汽車車位 ]概率 [商業(yè)配套 ]單位造價(jià) (元 /M2) 800 750 800 [商業(yè)配套 ]概率 其它費(fèi)用變化率 (%) [獨(dú)立別墅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 8800 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 [獨(dú)立別墅出售 ]概率 [多層住宅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 [多層住宅出售 ]概率 ８ [中高層住宅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 [中高層住宅出售 ]概率 [汽車車位出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 [汽車車位出售 ]概率 [商業(yè)配套出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 [商業(yè)配套出售 ]概率 指標(biāo) 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 16492 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 17147 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 17837 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 18586 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 19415 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園（ 2020） 01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下： 該地塊為居住用地，地塊面積 公頃，容積率小于 ，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 高層住宅退各邊界線不小于 8 米。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 ９ 主建筑正面： 5 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 3 米。 2．日照間距 日照間距系數(shù)低層住宅取 ，多層住宅取 ，計(jì)算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超過 40%。 半獨(dú)立式住宅不得小于 300 平方米。 3）每戶基地面寬： 獨(dú)立式住宅不得小于 10 米。 排屋式住宅不得小于 6 米（中間戶）和 8 米（轉(zhuǎn)角戶）。 2）低層建筑不超過 3 層，建筑檐口高度不超過 12 米。 ５．綠地 綠地率不少于 40％。 2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于２米的綠化種植帶。 ７．出入口 小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度 48 米（單向 /雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的 1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。 4）閣樓原則上不 應(yīng)設(shè)平臺。 5）在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。 由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積 １０ 必須做別墅，不超過 3 層；多層；中高層（層數(shù)不超過 14 層）。 市場需求預(yù)測 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占 %，城區(qū)人占 %，外地人占%。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員 30900 人，還有很大的潛力。首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的 中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。在 2020 年累計(jì)可達(dá)到 2769萬平方米。 需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測 表 5 單位：萬平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14% 數(shù)量 81 96 111 128 累計(jì) 235 331 442 570 價(jià)格 1556 1694 1899 2045 2555 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累計(jì) 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 目前供需狀況 今年開工面積 50 萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全 年可達(dá)到 80萬平方米左右。每年預(yù)測的需求量由新的供應(yīng)量來彌補(bǔ)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計(jì)房價(jià)將逐步逼近每平方米 6000元，近幾年售價(jià)仍將會以 10%左右幅度上漲。瀾韻園土地成本相對較低，若 通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于 8000 元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會提高，首期拍賣的蘇園（ 2020） 01地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價(jià)格將定位在 10000元左右，我們認(rèn)為價(jià)位在 8000～ 10000 元之間很有可能。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價(jià)格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價(jià)格超過 1500 元之后，多層住宅的成本將超過小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費(fèi)用 稍高，因此，二者售價(jià)應(yīng)該相近。 本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價(jià)高 10～ 20%。 若干專家預(yù)測的平均值，產(chǎn)品價(jià)格及收入的概率分布如下表： 售價(jià)分析表 表 6 產(chǎn)品 項(xiàng)目 加權(quán) 平均 售價(jià)及概率 獨(dú)立 別墅 售價(jià) 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率 多層 住宅 售價(jià) 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 高層 住宅 售價(jià) 4070 3500 3600 3800 4000 4200