【正文】 高報(bào)價(jià) 18000 萬元。本地塊起拍價(jià) 12020萬元，我們按 14600 萬元起算， 每次加價(jià) 200 萬元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了 19 個(gè)報(bào)價(jià)方案。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)， 45幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米 4200元增長(zhǎng)到二期工程的 75008000元，前后相差不到一年。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道（ EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等 8 個(gè)特色景區(qū)。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 1996 年開始開發(fā) 建設(shè)。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。蘇園地塊土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告 第一章 總論 第二章 市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 第二節(jié) 市場(chǎng)研究 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 投資估算 第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 投資分類 第二節(jié) 投資使用計(jì)劃 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算 第四節(jié) 資金籌措計(jì)劃的編制 第五節(jié) 土地基本報(bào)價(jià)方案 第六節(jié) 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇 園（ 2020） 01 號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。南面為空地。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10 多萬平方米到 2020 年的開發(fā)量 70 萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。到 2020年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在 40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞 秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó) 、新加坡和美國(guó)專家審定，并獲得了中國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在 70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國(guó)際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國(guó)際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)及建議 土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)， 以及接受該限價(jià)需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。 本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分析、多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析。列表打印詳見表 2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損，報(bào)價(jià) 18200 萬元，全部投資內(nèi)部收益率 %，將虧損 186 萬元。 本報(bào)告根據(jù)專家們對(duì)投資、售價(jià)同時(shí)變化的不同意見，計(jì)算了 10個(gè)多因素變化組合，每個(gè)變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 10%、 8%、 6%、 4%、 2%計(jì)算了 5 個(gè)土地價(jià)格臨界點(diǎn)。這種分析才是最高層次上的決策分析。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于 0的概率。 綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià) 17800 萬元。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。 排屋式住宅不得小于 150 平方米（中間戶）和 200 平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 ４．場(chǎng)地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1）沿主干道場(chǎng)地地坪標(biāo)高設(shè)計(jì)不低于 ，場(chǎng)地其它地坪標(biāo)高不低于 （黃海高程）。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地 /地界不得少于３米作為綠化種植帶。 ８．圍墻 圍墻高度一般不得超過 米，宜采用金屬欄桿漏 空形式，其實(shí)心底座高度低于 。 3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購(gòu)房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升， 1997 年為 92 人， 1998 年 659 人， 1999 年 987人， 2020 年 1713 人， 2020 年 18 月 1780 人，累計(jì) 5231 人。 60 萬人口，按三口之家計(jì)算為 20萬戶，每戶平均面積 140 平方米，則需要 2800 萬平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見表 5。開發(fā)量 1997 年至2020 年平均增幅 %，銷售量等于開發(fā)量。 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工， 45幢二層別墅只剩 67 套，每平方米 75008000元。本地塊土地起拍價(jià)已超過 2020 元，因此，多層住宅成本高于小高層?；痉治雒科椒矫资蹆r(jià)定為 4000 元。 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 該地塊土地面積 52415平方米，預(yù)計(jì)每平方米土地價(jià)格不會(huì)低于 2500 元，至少一半即 26208平方米為別 墅用地，最高容積率 ，見表 7。 設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為 Xi 每種產(chǎn)品的容積率 RI ，最高容積率 RZ ，土地面積 D，每種產(chǎn)品的土地增值 ZI ， 變量限制條件： 0≤ Xi≤ 1 （ 1） ∑ Xi≤ 1 （ 2） 數(shù)量限制條件：∑ Xi*Ri≤ RZ （ 3） 目標(biāo)函數(shù)（土地增值）： Ymax=（∑ Z2i*Xi － DJ） D /10000 （ 4） 表 9 比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。理論上的最優(yōu)解列于表10。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。 畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫(kù)面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。 規(guī)劃方案指標(biāo)表 表 11 指標(biāo)名稱 單位 層數(shù) 方案一 方案二 方案三 方案特征 全部獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 +多層 獨(dú)立別墅 +多層 +中高層 用地面積 M2 52415 52415 52415 建筑面積 獨(dú)立別墅 M2 2 層 24150 12600 12250 多層住宅 M2 5 層 39600 29900 中高層住宅 M2 12 層 19140 架空層面積 M2 2640 2640 自行車庫(kù)面積 M2 5240 5172 道路面積 M2 8000 9000 9000 總戶數(shù) 戶 69 36+300 35+230+132 商業(yè)配套面積 M2 250 500 500 公建面積 M2 150 300 300 地下汽車位面積 M2 7000 8000/362 1綠化面積 M2 30000 33000 33000 1總建筑面積 M2 24550 53000 62090 １４ 1容積率 % 0． 47 1． 01 1． 18 備注 架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積 方 案 比 較 表 表 12 序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 方案一 方案二 方案三 1 開發(fā)項(xiàng)目總投資 萬元 2 自有資金 萬元 3 長(zhǎng)期借款 萬元 4 經(jīng)營(yíng)收入 萬元 5 總成本費(fèi)用 萬元 其中：土地費(fèi)用 萬元 6 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬元 7 土地增值稅 萬元 8 利潤(rùn)總額 萬元 9 所得稅 萬元 10 稅后利潤(rùn) 萬元 11 全部投資內(nèi)部收益率 % 12 自有資金內(nèi)部收益率 % “別墅 +多層 +中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對(duì)多層住宅的需要（多層最熱銷），同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。 土地費(fèi)用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟(jì)論證確定的參數(shù)，先確定一個(gè)起算價(jià)，本項(xiàng)目起算價(jià)14600 萬元，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)臨界點(diǎn)分析確定最高限價(jià)。由于建筑材料價(jià)格比較穩(wěn)定，估算的造價(jià)其誤差不會(huì)很大。 不可預(yù)見費(fèi)一般與單項(xiàng)工程造價(jià)關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)）的 2～5%估算，估算 600 萬元。因此，投資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營(yíng)成本。 第二節(jié) 投資使用計(jì)劃 投資計(jì)劃是經(jīng)濟(jì)分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計(jì)劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從 而影響總投資的中的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 土地費(fèi)用的使用計(jì)劃，分三次半年左右付清土地價(jià)款。 銷售費(fèi)用 ,從項(xiàng)目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止 ,每期均勻使用。為確保收入計(jì)算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)： 銷售計(jì)劃 產(chǎn) 品的數(shù)量及每期銷售計(jì)劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。 產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè) 產(chǎn)品價(jià)格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因?yàn)?，?jìng)買土地到產(chǎn)品 上市相距一段時(shí)間（少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束（一般 12 年），這段時(shí)間產(chǎn)品價(jià)格會(huì)發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測(cè)。 收款比例與銷售計(jì)劃一樣，對(duì)現(xiàn)金流有重大影響，本項(xiàng)目由計(jì)算機(jī)自動(dòng)按上述比例制定收款計(jì)劃。 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃參數(shù)見表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”。 本項(xiàng)目 估計(jì)總投資 3 億，自有資金按 20%考慮為 6000 萬元。 用銘星土地報(bào)價(jià)軟件自動(dòng)計(jì)算，根據(jù)事先確定的“土地起算價(jià)格”、“報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度”自動(dòng)測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止。列表打印詳見表 2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損，報(bào)價(jià) 18200 萬元，全部投資內(nèi)部收益率 %，將虧損 186 萬元。 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。 附錄 土地報(bào)價(jià)可行性研究案例原始數(shù)據(jù) 文件名： AL2 項(xiàng)目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州銘星軟件科技有限公司 第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 地塊信息 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 土地面積 M2 26208 土地價(jià)格 元 /M2 2500 最高容積率 M2/ M2 擬建產(chǎn)品 產(chǎn)品名 最大需求 參考容積 售價(jià) 建安造 每 M2 其它費(fèi)用占收 其它費(fèi)用占建安 ２３ 稱 （選） 量 （Ｍ２） 率 （選） 價(jià) 其它費(fèi)用 入比例 費(fèi)比例 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 評(píng)價(jià)指標(biāo)：土地增值 =［ 售價(jià) *（ 1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每 M2 其它費(fèi)用－售價(jià)＊其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)＊其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費(fèi)用 每平方米土地增值 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值（元） 多層 高層 最優(yōu)方案 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 多層 高層 合計(jì)