東沙地塊市場潛力研究報(bào)告-wenkub
2023-05-12 23:52:26 本頁面
【正文】 次大關(guān)，比上年增長20%；，比上年增長15%；，%；，%。 17 根據(jù)決策層的發(fā)展愿景，公司組織并參與了此次關(guān)于朱家尖東沙地塊的市場調(diào)研，經(jīng)過我們的實(shí)地考察以及對(duì)政府各相關(guān)職能部門的走訪，收集了大量的市場信息并形成了一定的開發(fā)結(jié)論和建議，現(xiàn)將具體情況形成報(bào)告陳述如下，以供決策參考。東沙地塊市場潛力研究報(bào)告作者：日期：東沙地塊市場潛力研究報(bào)告一、全國旅游市場環(huán)境概況 23產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 2政策環(huán)境 2二、舟山市區(qū)域性旅游市場分析 34舟山市總體經(jīng)濟(jì)狀況 34舟山市城市總體規(guī)劃 4舟山市旅游資源概況 46舟山市旅游產(chǎn)業(yè)成果 56朱家尖旅游資源概況 67朱家尖在“旅游金三角”中的地位 68朱家尖旅游客源分析 7朱家尖旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn) 79三、旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀分析 89國內(nèi)外旅游房地產(chǎn)發(fā)展概況 89朱家尖旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 9主要競爭物業(yè)分析 10朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠 1213四、項(xiàng)目地塊分析 1213朱家尖總體規(guī)劃簡介 12項(xiàng)目地塊地理概況 1314項(xiàng)目地塊成熟度分析 1315項(xiàng)目地塊的相關(guān)地價(jià)和合作形式 五、總結(jié)意見 14有利形勢 1416制約因素 14開發(fā)建議 15附錄 1617表1：各年度舟山市的旅游接待及發(fā)展?fàn)顩r表。一、全國旅游市場環(huán)境概況產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀國家旅游局的有關(guān)官員指出，中國旅游業(yè)已初步形成了“大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大發(fā)展”的格局，成為中國與國際接軌最早并緊跟世界潮流發(fā)展的行業(yè)。今年1至10月，%%。4月11日，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》（國發(fā)［２００１］９號(hào)文件）正式下發(fā)，各級(jí)政府進(jìn)一步加大了對(duì)旅游工作的領(lǐng)導(dǎo)力度和扶持力度。黨中央、國務(wù)院對(duì)旅游工作的關(guān)心重視，進(jìn)一步促進(jìn)了各地區(qū)旅游業(yè)向廣度和深度發(fā)展。舟山市總體經(jīng)濟(jì)狀況改革開放以來，尤其是在1991年10月22日江澤民主席在考察舟山時(shí)揮毫寫下“開發(fā)海洋，振興舟山”的題詞之后，舟山全市人民從實(shí)際情況出發(fā)，初步探索出一條具有舟山海島特色的發(fā)展路子，實(shí)現(xiàn)了由溫飽到小康的歷史性跨越。其中近期城市人口39萬，中期42萬，遠(yuǎn)期為50萬。關(guān)于城市內(nèi)外交通規(guī)劃：建設(shè)連島工程，使舟山本島與寧波大陸相連，舟山本島則建立“一環(huán)三縱”公路系統(tǒng)；其中將在普陀區(qū)內(nèi)建設(shè)30條主次干道，并規(guī)劃從岑港——老塘山——定海城區(qū)——臨城城區(qū)——普陀城區(qū)——朱家尖的公交走廊線路。1390座島嶼宛如撒落在碧波萬頃東海洋面上的璀璨明珠，構(gòu)成了“千島之城”的壯麗景色。藍(lán)天、碧海、綠島、金沙、白浪是舟山旅游生態(tài)環(huán)境的主色調(diào)。十年來旅游接待、創(chuàng)收增長迅猛，在全省僅次于杭州、寧波，位居第三。2000年游客接待量達(dá)459萬人次，總收入達(dá)18億元人民幣，％（詳見附錄表1）。全市大旅游功能區(qū)已初步形成。在加大旅游宣傳促銷力度的同時(shí)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施也有了較大改善，海陸空立體旅游交通網(wǎng)絡(luò)業(yè)已形成，改變了過去單靠海運(yùn)與外部市場對(duì)接的被動(dòng)局面，海運(yùn)朝著安全、快捷、舒適的快艇方向發(fā)展，航線增多，航班增加，市區(qū)、海島景區(qū)交通等級(jí)提高，島際旅游交通改善明顯；旅游接待能力成倍增強(qiáng)，全市現(xiàn)有國內(nèi)國際旅行社41家，其中導(dǎo)游人數(shù)506人，旅游飯店45家，其中二、三星級(jí)以上24家，星級(jí)飯店床位數(shù)4280張，基本滿足海內(nèi)外游客的需要。島上金沙連綿，碧波蕩漾，奇石峻拔，洞礁錯(cuò)置，海光迷幻，空氣清新，有“海上盆景”“海上雁蕩”之美譽(yù)。同時(shí)，在人文資源方面也極為豐富。該區(qū)域以“海天佛國”普陀山為中心，以“碧海靈山”朱家尖島、“東海漁都”沈家門港、金庸武俠文化桃花島為輻射支點(diǎn)，共同組成了集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食、濱海運(yùn)動(dòng)、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務(wù)會(huì)議等多種旅游功能于一體的大規(guī)模的旅游功能帶。以此為依托，朱家尖旅游風(fēng)景點(diǎn)的人氣指數(shù)也將呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢，其在旅游金三角中也將扮演舉足輕重的角色。從世界海島、海濱旅游市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和朱家尖現(xiàn)有旅游市場的特點(diǎn)，朱家尖旅游客源市場的定位在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，仍需要以國內(nèi)游客為主，并在旅游市場開發(fā)上應(yīng)優(yōu)先考慮上海經(jīng)濟(jì)區(qū)滬寧杭等近程市場，再吸引京、滬、穗等大城市的市場，拓展沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市場。每年9月份的游客人數(shù)占游客量的60以上，而在淡季大量服務(wù)設(shè)施閑置，供需矛盾突出。目前僅有朱家尖旅游開發(fā)公司、朱家尖旅行社，服務(wù)范圍不廣泛，設(shè)施不完善，遠(yuǎn)不能滿足旅游發(fā)展的需求，還缺乏上檔次的大型旅游購物中心，游客人均消費(fèi)水平普遍偏低。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下形式： 時(shí)權(quán)酒店：是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年５１周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。 養(yǎng)老型酒店：是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。收益歸其家人所有。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。中國房協(xié)秘書長顧云昌前不久在參加第一屆中國旅游房地產(chǎn)峰會(huì)時(shí)，對(duì)這一市場分析認(rèn)為：我國一年中有114個(gè)節(jié)假日，足以引發(fā)假日經(jīng)濟(jì)造就的強(qiáng)大消費(fèi)熱潮，而這類物業(yè)的開發(fā)在目前卻是市場的空白點(diǎn)。其中杭州樂園、成都芙蓉古城、青城白鷺洲等已成為這類旅游房產(chǎn)的率先嘗試者。朱家尖旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前整個(gè)朱家尖的旅游基本上還處于初級(jí)開發(fā)狀態(tài)，旅游景點(diǎn)周邊生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施極為貧乏，因此在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)方面也僅僅是處于“小荷才露尖尖角”的狀態(tài)。（有關(guān)各大型賓館的具體情況詳見表4）目前白山景區(qū)、烏石塘景區(qū)以及漳州灣景區(qū)均無度假村、賓館、旅社（飯店）等物業(yè)，建筑物主要以當(dāng)?shù)卮迕竦拿窬訛橹鳌Ｒ?001年10月2日的南沙賓館群的入住形勢為例，%，%，%。可以說這個(gè)市場在朱家尖仍然是一個(gè)空白。因此，下面我們就將對(duì)它們進(jìn)行逐個(gè)的分析介紹。據(jù)銷售人員介紹，目前一期（2001年8月底交付）銷售率已經(jīng)達(dá)到了80%以上，每棟底層有部分剩余。一期總占地面積28660平米，總建筑面積8197平米，%，%。銷售起價(jià)為220萬元/棟，最高價(jià)為270萬元/棟。整個(gè)工程將于2002年12月底交付。藍(lán)天度假村：由舟山市建設(shè)實(shí)業(yè)發(fā)展公司開發(fā)。經(jīng)過調(diào)查，我們對(duì)以上旅游項(xiàng)目的賣點(diǎn)、市場定位歸納如下：銷售賣點(diǎn)：以上介紹的房產(chǎn)項(xiàng)目中其中前三家均位于南沙沿岸西北側(cè)，幾乎在同一地塊相鄰而建。因此，我們認(rèn)為上述兩家假日公寓的市場定位是準(zhǔn)確的。也許真要像他們自己所說的那樣：要等21個(gè)百萬富翁來買我們的房子。目前四周無醫(yī)院、學(xué)校、銀行、
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1