【正文】 、會(huì)議商務(wù)功能于一體的以海島度假旅游為特色的國家級(jí)旅游重地；規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能分區(qū)：全島共分為佛山探奇娛樂區(qū)、漳州風(fēng)情旅游區(qū)、南沙休閑旅游區(qū)、大青山生態(tài)旅游區(qū)、海峽工業(yè)漁業(yè)科技園區(qū)、海島度假旅游區(qū)等六部分；旅游金三角的協(xié)調(diào)規(guī)劃：以朱家尖機(jī)場(chǎng)為中心，充分發(fā)揮其空運(yùn)能力，將定海碼頭和普陀山碼頭規(guī)劃為區(qū)域一級(jí)碼頭、沈家門碼頭、蜈蚣峙碼頭、西岙碼頭、桃花島碼頭為二類碼頭，使朱家尖島成為桃花島、普陀山的重要交通中轉(zhuǎn)樞紐。也許真要像他們自己所說的那樣：要等21個(gè)百萬富翁來買我們的房子。所以從這個(gè)層面講將客戶群定位為外地客戶是科學(xué)合理的。因此，我們認(rèn)為上述兩家假日公寓的市場(chǎng)定位是準(zhǔn)確的。市場(chǎng)定位：首先從價(jià)位看，東航、宏聯(lián)兩家假日公寓面積適中，大都以50平米的一室一廳一衛(wèi)為主力戶型，因此總價(jià)較低，一般為12—16萬/套，這個(gè)價(jià)位能被一般中收入者接受。經(jīng)過調(diào)查，我們對(duì)以上旅游項(xiàng)目的賣點(diǎn)、市場(chǎng)定位歸納如下：銷售賣點(diǎn)：以上介紹的房產(chǎn)項(xiàng)目中其中前三家均位于南沙沿岸西北側(cè)，幾乎在同一地塊相鄰而建。具體規(guī)劃和建設(shè)情況不詳。藍(lán)天度假村：由舟山市建設(shè)實(shí)業(yè)發(fā)展公司開發(fā)。房型主要以50平方米的一室一廳一衛(wèi)一廚為主，共有289戶，并均以成品房形式出售。整個(gè)工程將于2002年12月底交付?？傉嫉孛娣e20108平方米，綠化率為40%，建筑密度為24%。銷售起價(jià)為220萬元/棟，最高價(jià)為270萬元/棟。整個(gè)工程預(yù)計(jì)于2002年10月底交付使用。一期總占地面積28660平米，總建筑面積8197平米，%，%。一期的房型均唯一室一廳一衛(wèi)，面積有50、60平方米三種房型共205戶，而且每戶均以配備家具的成品房形式出售。據(jù)銷售人員介紹，目前一期（2001年8月底交付）銷售率已經(jīng)達(dá)到了80%以上，每棟底層有部分剩余。整個(gè)樓盤共由5棟建筑組成，每棟3至4層（局部為5層），依山而筑，成梯形排列，能夠俯瞰南沙海濱浴場(chǎng)。因此，下面我們就將對(duì)它們進(jìn)行逐個(gè)的分析介紹。而且朱家尖開發(fā)公司、舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有險(xiǎn)工以及舟山建設(shè)實(shí)業(yè)發(fā)展公司也都隨即介入該一市場(chǎng)領(lǐng)域。可以說這個(gè)市場(chǎng)在朱家尖仍然是一個(gè)空白。主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析由于已經(jīng)存在的這些物業(yè)主要是以賓館、旅社性質(zhì)的住宿經(jīng)營方式為主（各大賓館的經(jīng)營價(jià)格詳見附錄表4）。以2001年10月2日的南沙賓館群的入住形勢(shì)為例，%，%，%。東沙地段之內(nèi)也有少量物業(yè)存在，比如情人島俱樂部、海天臺(tái)賓館和金島度假村等。（有關(guān)各大型賓館的具體情況詳見表4）目前白山景區(qū)、烏石塘景區(qū)以及漳州灣景區(qū)均無度假村、賓館、旅社（飯店）等物業(yè)，建筑物主要以當(dāng)?shù)卮迕竦拿窬訛橹?。?jù)統(tǒng)計(jì)，截至2000年年底，全島共有賓館、旅社（飯店）70余家，共計(jì)客房總數(shù)約1400間，客房床位總數(shù)約3200個(gè)。朱家尖旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前整個(gè)朱家尖的旅游基本上還處于初級(jí)開發(fā)狀態(tài)，旅游景點(diǎn)周邊生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施極為貧乏，因此在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)方面也僅僅是處于“小荷才露尖尖角”的狀態(tài)。比如位于秦皇島的“維多利亞港灣”、海南產(chǎn)權(quán)酒店、延慶龍慶峽的“快樂無窮大”等在北京市場(chǎng)的推廣并取得良好銷售業(yè)績就能證明這一點(diǎn)。其中杭州樂園、成都芙蓉古城、青城白鷺洲等已成為這類旅游房產(chǎn)的率先嘗試者。與此同時(shí)，其可盤活300－500萬平方米的存量房，解決2－3萬人的就業(yè)。中國房協(xié)秘書長顧云昌前不久在參加第一屆中國旅游房地產(chǎn)峰會(huì)時(shí)，對(duì)這一市場(chǎng)分析認(rèn)為：我國一年中有114個(gè)節(jié)假日，足以引發(fā)假日經(jīng)濟(jì)造就的強(qiáng)大消費(fèi)熱潮，而這類物業(yè)的開發(fā)在目前卻是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。“分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。 時(shí)值度假型酒店：指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。收益歸其家人所有。管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。 　　 養(yǎng)老型酒店：是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。 　　 產(chǎn)權(quán)酒店：是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下形式： 　　 時(shí)權(quán)酒店：是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年５１周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售（即出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段）的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的開始。目前僅有朱家尖旅游開發(fā)公司、朱家尖旅行社，服務(wù)范圍不廣泛，設(shè)施不完善，遠(yuǎn)不能滿足旅游發(fā)展的需求，還缺乏上檔次的大型旅游購物中心，游客人均消費(fèi)水平普遍偏低。目前朱家尖旅游開發(fā)的景點(diǎn)數(shù)量少，規(guī)模小，旅游項(xiàng)目不多，旅游產(chǎn)品老化的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而且旅游各景點(diǎn)分散，景點(diǎn)間的交通聯(lián)系不暢，制約旅游的發(fā)展。每年9月份的游客人數(shù)占游客量的60以上，而在淡季大量服務(wù)設(shè)施閑置，供需矛盾突出。朱家尖旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn)旅游季節(jié)明顯。從世界海島、海濱旅游市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和朱家尖現(xiàn)有旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)，朱家尖旅游客源市場(chǎng)的定位在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，仍需要以國內(nèi)游客為主，并在旅游市場(chǎng)開發(fā)上應(yīng)優(yōu)先考慮上海經(jīng)濟(jì)區(qū)滬寧杭等近程市場(chǎng)，再吸引京、滬、穗等大城市的市場(chǎng)，拓展沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)。因此在結(jié)構(gòu)上是很單調(diào)而且是不合理的。以此為依托，朱家尖旅游風(fēng)景點(diǎn)的人氣指數(shù)也將呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢(shì)，其在旅游金三角中也將扮演舉足輕重的角色。而朱家尖作為與普陀山和沈家門均隔海相望的小島，其地位也表現(xiàn)的越來越突出。該區(qū)域以“海天佛國”普陀山為中心，以“碧海靈山”朱家尖島、“東海漁都”沈家門港、金庸武俠文化桃花島為輻射支點(diǎn)，共同組成了集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食、濱海運(yùn)動(dòng)、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務(wù)會(huì)議等多種旅游功能于一體的大規(guī)模的旅游功能帶。這些都為朱家尖島新添了游覽觀光的好去處。同時(shí)，在人文資源方面也極為豐富。其中，十里金沙景區(qū)擁有華東地區(qū)最大的沙灘群——青沙、里沙、千沙、南沙、東沙五大沙灘，灣灣相連，綿延5千米，景色極為壯觀，濱海旅游資源十分豐富。島上金沙連綿，碧波蕩漾，奇石峻拔，洞礁錯(cuò)置，海光迷幻，空氣清新，有“海上盆景”“海上雁蕩”之美譽(yù)。全島陸域總面積72平方公里，海域面積45平方公里，現(xiàn)轄一鎮(zhèn)29個(gè)行政村。在加大旅游宣傳促銷力度的同時(shí)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施也有了較大改善，海陸空立體旅游交通網(wǎng)絡(luò)業(yè)已形成，改變了過去單靠海運(yùn)與外部市場(chǎng)對(duì)接的被動(dòng)局面，海運(yùn)朝著安全、快捷、舒適的快艇方向發(fā)展，航線增多，航班增加，市區(qū)、海島景區(qū)交通等級(jí)提高，島際旅游交通改善明顯；旅游接待能力成倍增強(qiáng)，全市現(xiàn)有國內(nèi)國際旅行社41家，其中導(dǎo)游人數(shù)506人，旅游飯店45家，其中二、三星級(jí)以上