【正文】 四、三產(chǎn)經(jīng)營成本 三產(chǎn)經(jīng)營成本 原表 4 產(chǎn)品名稱 序號 費(fèi)用名稱 1 2 3 4 5 ? 產(chǎn)品 1 1 直接費(fèi)用 1． 1 原材料 1． 2 燃料動力 1． 3 工資及福利費(fèi) 1． 4 其它 2 間接費(fèi)用 3 銷售費(fèi)用 4 管理費(fèi) 五、資金籌措 借款還本付息條件 原表 借款名稱 年利率（ %） 償還方式 寬限期（期） 償還期（期） 銀行貸款 4 5 控制：寬限期必須 0,若 =0 則報警提示。 綜合上述分析，建議以 風(fēng)險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價 17800 萬元。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界 ２２ 點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于 0的概率。 分析認(rèn)為，本項目的別墅單位造價 1200 元和售價 9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不 是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取 10%，建議的土地最高報價 17097 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17765 萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點(diǎn)），建議的土地最高報價 18496 萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 19289 萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地 最高報價 19289 萬元。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時 ，基準(zhǔn)收益率可取 10%，建議的土地最高報價 15800 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 16400 萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點(diǎn)），建議的土地最高報價 17000 萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 17800 萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報價 18000 萬元。 本地塊起拍價 12020 萬元，按 14600萬元起算， 每次加價 200 萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了 19 個報價方案。 資金籌措計劃 表 15 項目名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 自有資金 其中 :用于建設(shè)投資 4500 1500 用于經(jīng)營資金 借款 銀行借款 3000 6000 ２１ 第五節(jié) 土地基本報價方案 土地基本報價方案是設(shè)定投資、售價、銷售量等因素不會變化的條件下，通過財務(wù)分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。 每年的投資使用計劃匯總見表 15“資金籌措計劃”，表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”表明第 4 期（季度）開盤， 13 個季度無銷售收入可用作投資。 銷售收入計算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。分期收款的比例，一般說來，期房需要分若干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，一般的做法，簽定合同付款 30%，結(jié)構(gòu)封頂之后付款比例達(dá)到 70%，竣工 交付使用再付余下的 30%。一般都是呈遞減規(guī)律，本項目在確定開盤時間和銷售期數(shù)后，由計算機(jī)按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例。 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算 投資、數(shù)量、售價是房地產(chǎn)開發(fā)項目三個最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計算是多么重要。 管理費(fèi)用 ,從第 1 期開始至最后一筆 房款收到為止 ,每期均勻用款。本項目遵循下述原則： 單項工程投資的使用，從開工到竣工驗(yàn)收，每期平均分配（假設(shè)均勻用款）。全部由計算機(jī)自動完成，報表略。 投資估算表 表 13 序號 項目 單位 金額 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 １８ 1 建筑安裝工程費(fèi)用 獨(dú)立別墅 萬元 1470 單位建筑面積 元 /M2 1200 多層住宅 萬元 單位建筑面積 元 /M2 850 中高層住宅 萬元 單位建筑面積 元 /M2 1200 汽車車位 萬元 1760 單位建筑面積 元 /M2 2200 商業(yè)配套 萬元 40 單位建筑面積 元 /M2 800 2 土地費(fèi)用 萬元 14600 每平方米地價 元 /M2 3 前期費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 單位建筑面積 元 232 5 公共配套設(shè)施 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 6 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 占收入比例 % 1 7 其它工程費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 8 間接開發(fā)費(fèi) 萬元 0 占建安費(fèi)用比例 % 0 9 管理費(fèi)用 萬元 180 輸入數(shù)據(jù) 萬元 180 10 銷售費(fèi)用 萬元 占收入比例 % 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 600 輸入數(shù)據(jù) 萬元 600 12 財務(wù)費(fèi)用 萬元 0 利率 % 合計 萬元 第五章 經(jīng)濟(jì)評價 第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項目總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)為經(jīng)營成本；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營，則其投資形成固定資產(chǎn)，通過折舊形式 計入成本。用軟件分析，此項費(fèi)用由計算機(jī)自動計算。根據(jù)每平方米造價統(tǒng)計資料估算。 投資包括：建筑安裝工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨(dú)立別墅 12250 平方米（優(yōu)化的理論值 12580），多層住宅 29900 平方米（優(yōu)化的理論值 28494），中高層住宅 19140 平方米（優(yōu)化的理論值 21280）。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的。 （ 2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。 本項目優(yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例 0， 1%， 2%， 3%，?， 100%進(jìn)行排列組合，滿足式（ 1）、式（ 2）、式（ 3）條件的組合為可行解， Y 獲值最大的為最優(yōu)解。 地塊信息 表 7 項目 參數(shù)代號 單位 數(shù)量 土地面積 D M2 52415 土地價格 DJ 元 /M2 2500 最高容積率 RZ M2/ M2 擬建產(chǎn)品 表 8 １２ 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需 求量 （Ｍ２） 參考容積率 （選） 售價 建安造價 每 M2 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占 收入比例 其它費(fèi)用占 建安費(fèi)比例 參數(shù)代號 RI SjI ZJI QT1i QT2i QT3i 獨(dú)立別墅 8800 1200 250 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 每平方米土地增值 表 9 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值 (扣土地費(fèi) )（元） 每平方米土地增值（不扣土地費(fèi)）（元） 變量 Z1I Z2i 獨(dú)立別墅 多層 高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。 中高層住宅已得到蘇州市民的認(rèn)同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。 本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價高 10～ 20%。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價格超過 1500 元之后，多層住宅的成本將超過小高層。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計房價將逐步逼近每平方米 6000元，近幾年售價仍將會以 10%左右幅度上漲。 需求量統(tǒng)計和預(yù)測 表 5 單位：萬平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14% 數(shù)量 81 96 111 128 累計 235 331 442 570 價格 1556 1694 1899 2045 2555 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累計 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 目前供需狀況 今年開工面積 50 萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全 年可達(dá)到 80萬平方米左右。首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的 中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 市場需求預(yù)測 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占 %，城區(qū)人占 %，外地人占%。 5）在單體設(shè)計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的 1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。 ７．出入口 小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度 48 米（單向 /雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 ５．綠地 綠地率不少于 40％。 排屋式住宅不得小于 6 米（中間戶）和 8 米（轉(zhuǎn)角戶）。 半獨(dú)立式住宅不得小于 300 平方米。 2．日照間距 日照間距系數(shù)低層住宅取 ，多層住宅取 ，計算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 高層住宅退各邊界線不小于 8 米。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取 10%，建議的土地最高報價 16492萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17147萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點(diǎn)），建議的土地最高報價 17837 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 18586 萬元，內(nèi)部收 ４ 益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險較大。投資變化的概率分布也是如此操作。 風(fēng)險決策指標(biāo)：多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報價分析前進(jìn)了一步，但還是沒有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險分析）。由于多因素變化組合比較多，不可 能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價格，這個土地價格就是土地價格的臨界點(diǎn)。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取 10%，建議的土地最高報價 15800 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 16400 萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點(diǎn)），建議的土地最高報價 17000 萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 17800 萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利 ，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最