【正文】 占建安費用比例 % 6 開發(fā)期稅費 萬元 占收入比例 % 1 7 其它工程費用 萬元 占建安費用比例 % 8 間接開發(fā)費 萬元 0 占建安費用比例 % 0 9 管理費用 萬元 180 輸入數(shù)據(jù) 萬元 180 10 銷售費用 萬元 占收入比例 % 11 不可預見費 萬元 600 輸入數(shù)據(jù) 萬元 600 12 財務費用 萬元 0 利率 % 合計 萬元 第五章 經(jīng)濟評價 第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項目總投資分配到每種產品，并根據(jù)產品的屬性形成資產，若出售、代建的產品，將形成流動資產，隨產品銷售收入的實現(xiàn)，轉為經(jīng)營成本；若產品出租或三產經(jīng)營，則其投資形成固定資產，通過折舊形式 計入成本。 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算 投資、數(shù)量、售價是房地產開發(fā)項目三個最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計算是多么重要。 每年的投資使用計劃匯總見表 15“資金籌措計劃”，表 14“銷售產品基本信息”表明第 4 期（季度）開盤， 13 個季度無銷售收入可用作投資。 分析認為，本項目的別墅單位造價 1200 元和售價 9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結果，即： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不 是十分迫切時，基準收益率可取 10%，建議的土地最高報價 17097 萬元； 一般情況下基準收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17765 萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 18496 萬元； 當企業(yè)無土地存量時，基準收益率 4～ 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 19289 萬元； 當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地 最高報價 19289 萬元。 四、三產經(jīng)營成本 三產經(jīng)營成本 原表 4 產品名稱 序號 費用名稱 1 2 3 4 5 ? 產品 1 1 直接費用 1． 1 原材料 1． 2 燃料動力 1． 3 工資及福利費 1． 4 其它 2 間接費用 3 銷售費用 4 管理費 五、資金籌措 借款還本付息條件 原表 借款名稱 年利率（ %） 償還方式 寬限期（期） 償還期（期） 銀行貸款 4 5 控制：寬限期必須 0,若 =0 則報警提示。建議如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時 ，基準收益率可取 10%，建議的土地最高報價 15800 萬元； 一般情況下基準收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 16400 萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 17000 萬元； 當企業(yè)無土地存量時，基準收益率 4～ 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 17800 萬元； 當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價 18000 萬元。 銷售收入計算完全模擬房地產企業(yè)實際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。 管理費用 ,從第 1 期開始至最后一筆 房款收到為止 ,每期均勻用款。用軟件分析，此項費用由計算機自動計算。從而使確定的產品方案在技術上是可行的，經(jīng)濟上是合理的。 中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。 需求量統(tǒng)計和預測 表 5 單位：萬平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14% 數(shù)量 81 96 111 128 累計 235 331 442 570 價格 1556 1694 1899 2045 2555 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累計 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 目前供需狀況 今年開工面積 50 萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全 年可達到 80萬平方米左右。 2）服務于本區(qū)內的商業(yè)面積不超過總建筑面積的 1%（具體功能設置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意見》）。 半獨立式住宅不得小于 300 平方米。投資變化的概率分布也是如此操作。本地塊起拍價 12020萬元，我們按 14600 萬元起算， 每次加價 200 萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了 19 個報價方案。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產業(yè)發(fā)展相適應的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質生活環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產于 1996 年開始開發(fā) 建設。近年來，園區(qū)房地產蓬勃發(fā)展，從當年開發(fā)10 多萬平方米到 2020 年的開發(fā)量 70 萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。 配套設施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在 70平方公里規(guī)劃區(qū)內規(guī)劃 19 個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。列表打印詳見表 2“土地報價基本方案”。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率小于 0的概率。 排屋式住宅不得小于 150 平方米（中間戶）和 200 平方米（轉角戶）。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。開發(fā)量 1997 年至2020 年平均增幅 %，銷售量等于開發(fā)量。 第三節(jié) 產品方案初步優(yōu)化 該地塊土地面積 52415平方米，預計每平方米土地價格不會低于 2500 元，至少一半即 26208平方米為別 墅用地，最高容積率 ，見表 7。 畫出總平面布置圖，并標明用地面積、各種產品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內容。 不可預見費一般與單項工程造價關系比較密切，按照總投資（不含財務費用、不可預見費）的 2～5%估算，估算 600 萬元。 銷售費用 ,從項目產品開盤銷售到最后一筆房款收到為止 ,每期均勻使用。 本項目的銷售計劃參數(shù)見表 14“銷售產品基本信息”。 基準收益率低于 4%可能虧損，報價 18200 萬元，全部投資內部收益率 %，將虧損 186 萬元。 資金籌措計劃 原表 項目名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 ２６ 自有資金 其中 :用于建設投資 4500 1500 用于經(jīng)營資金 借款 銀行借款 3000 6000 注 : 投資使用計劃由投資計劃表自動轉入 . 資金籌措計劃自動合計 , 資金籌措計劃 = 自有資金 + 借款 六、風險分析數(shù)據(jù) 多因素變化臨界點分析 原表 變化 因素 工程或 產品 單位 基本 方案 變化次數(shù) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 單項工程 投資變化 獨立別墅 元/M2 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 多層住宅 元/M2 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850 中高層住宅 元/M2 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 汽車車位 元/M2 2200 2020 2020 2020 2020 2020 2200 2200 2200 2200 2200 商業(yè)配套 元/M2 800 750 750 750 750 750 800 800 800 800 800 其它費用變化率 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 數(shù)量 ( 容積率 ) 變化 獨立別墅 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 多層住宅 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 中高層住宅 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 汽車車位 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 商業(yè)配套 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 價格變化 獨立別墅 。分析結果詳見表 3“多因素變化土地價格臨界點分析”。資金籌措原則，先用資本金和預租售收入，不夠再考慮借款。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產生投資使用計劃表，報表略。 土地費用、土地契稅及財務費用待經(jīng)濟分析確定，土地契稅稅率 4%。規(guī)劃指標詳見表 11，方案比較見表 12。 計算每種產品的土地增值， 土地增值（扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用 土地增值（不扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率 計算結果詳見 表 9。 產品價格 價格漲幅 1997年至 2020 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2020年，平均漲幅 % ，已超過古城區(qū)。太陽能熱水器、空調室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 半獨立式住宅不得小于 8 米。計算結果詳見表 4“ 風險決策指標（概率分析）”。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒 ３ 險精神不同，可以有不同的最高限價。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一， 2020 年開發(fā)量 70 萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設 7 年多來，取得了令人矚目的成績。 該項工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。 土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設定其不會變化，詳見表 1“土地報價方案計算依據(jù)”。 本項目分別咨詢若干專家，每人對產品售價分別估算其概率。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過 40%。圍墻基礎不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。在 2020 年累計可達到 2769萬平方米。 若干專家預測的平均值，產品價格及收入的概率分布如下表： 售價分析表 表 6 產品 項目 加權 平均 售價及概率 獨立 別墅 售價 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率 多層 住宅 售價 3943 35