【正文】 047萬元。按照以上規(guī)定再結(jié)合本項(xiàng)目的情況，必須實(shí)行招標(biāo)的有：拆遷、土地平整施工。本項(xiàng)目實(shí)施有利于優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)相互間的交流與合作，使農(nóng)村的人口向城市集聚，提高人民的生活水平，走可持續(xù)發(fā)展的道路。本項(xiàng)目可以通過深入宣傳等方式，讓廣大群眾理解支持拆遷,并全面落實(shí)政策，堅(jiān)持公平公正公開的原則,妥善處理矛盾，切實(shí)幫助群眾解決實(shí)際困難,依法規(guī)范操作,盡可能的降低拆遷成本，從而規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)。由于周家村有部分住宅需要保留，在本項(xiàng)目實(shí)施過程前，建議與供水、供電、供氣部門協(xié)調(diào)好，先對現(xiàn)有的管網(wǎng)線路進(jìn)行改造，保證項(xiàng)目實(shí)施過程中不影響到對居民的供水、供電和供氣，然后進(jìn)行拆遷。可以通過研究政府出臺的相關(guān)政策，了解政策動向，從而及時(shí)采取應(yīng)對措施來規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)。第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目為土地一級開發(fā)項(xiàng)目,從立項(xiàng)到實(shí)施的過程中，將不可避免地受到眾多不確定因素的影響，這是市場經(jīng)濟(jì)的特征之一，本項(xiàng)目在實(shí)施過程中主要有如下風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目為土地一級開發(fā)，將生地轉(zhuǎn)為熟地，出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動。公開招標(biāo)中沒有這方面的限制。結(jié)合2008年以后土地市場的實(shí)際情況預(yù)計(jì)本項(xiàng)目出讓價(jià)根據(jù)不同容積率及地塊用途在240360萬元/畝間。表91 項(xiàng)目建設(shè)周期表開發(fā)內(nèi)容項(xiàng)目前期拆遷土地平整等時(shí)間4個(gè)月10個(gè)月2個(gè)月表92 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 時(shí)間內(nèi)容項(xiàng)目實(shí)施周期（）—項(xiàng)目前期準(zhǔn)備收購、拆遷方案制定拆遷土地平整后期第十章 投資估算和資金籌措《常州市城市房屋拆遷管理辦法》（常政發(fā)［2007］105號）《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則》（常建［2008］318號）《關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（常建［2008］319號）。（4）生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和施工階段應(yīng)盡可能避免不利的生態(tài)影響，要保持與環(huán)境的和諧感，切實(shí)做到利用地形、配合地形、地盡其用。被拆遷人不可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購定銷商品房。住改非房屋補(bǔ)償辦法：按《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則》（常建[2008]318號）有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。②雨污水排水采用雨污水分流制。年日照時(shí)數(shù)略偏少。便于項(xiàng)目規(guī)劃道路的實(shí)施，沿道路外側(cè)進(jìn)行收儲，被拆遷建筑局部在道路上的，盡量整體拆除。,加快城市中心的規(guī)劃實(shí)施目前常州已成為特大城市，新一輪總體規(guī)劃的發(fā)展戰(zhàn)略為“發(fā)展南北，充實(shí)東西，提升中心”，給常州市城市帶來了前所未有的發(fā)展契機(jī)。2008年，常州市國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，部分核心指標(biāo)實(shí)現(xiàn)趕超或與標(biāo)兵差距縮小。由于周家村有部分住宅需要保留，在本項(xiàng)目實(shí)施過程前，建議與供水、供電、供氣等部門協(xié)調(diào)好，先對現(xiàn)有的管網(wǎng)線路進(jìn)行改造，保證項(xiàng)目實(shí)施過程中不影響到居民的基本生活，然后進(jìn)行拆遷。對常州城市化進(jìn)程，也將起到重要的推動作用。XXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二00九年十月目 錄第一章 總論 1 1 3 4 4 5第二章 項(xiàng)目背景 7 7 8第三章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 10 10 11第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 13 13 13 15第五章 建設(shè)條件 18 18（現(xiàn)有） 19 20第六章 拆遷及安置方案 21 21 21 24第七章 環(huán)境保護(hù) 25 25 25 26 27 27第八章 建設(shè)單位基本職能與機(jī)構(gòu)設(shè)置 28 28 28第九章 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排 30 30 30第十章 投資估算和資金籌措 31 31 31 31 32 34 35第十一章 經(jīng)濟(jì)分析 36 36 37第十二章 項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)方案 38 38 38 39 40 40第十三章 項(xiàng)目社會效益 42 42 42 42 42 42第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 44 44 45第十五章 結(jié)論、問題及建議 47 47 47附件：XXXXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)投資估算匯總表XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖1用地現(xiàn)狀圖XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖2用地規(guī)劃圖XXXXX廠及周邊地塊開發(fā)范圍圖XXXXX廠及周邊地塊拆遷范圍圖XXXXX廠及周邊地塊收儲范圍圖《關(guān)于同意撤銷郊區(qū)五星鄉(xiāng)40個(gè)村民小組建制的批復(fù)》（常政復(fù)[2001]19號）《關(guān)于批準(zhǔn)為常州市外環(huán)路建設(shè)指揮部征（撥）地和撤銷十三個(gè)村民小組建制的通知》（蘇地管[1994]88號）項(xiàng)目選址意見書項(xiàng)目環(huán)評批復(fù)1項(xiàng)目建議書批復(fù)1關(guān)于要求調(diào)整洪莊機(jī)場地塊收儲和出讓計(jì)劃的報(bào)告1工程咨詢資質(zhì)證書復(fù)印件49 / 54第一章 總論：XXXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)：土地收儲和前期開發(fā)：XXX土地收購儲備中心：事業(yè)單位：XXX廠及周邊地塊四至：東至規(guī)劃道路六十五；南至規(guī)劃道路六十四；西至龍江路；北至勤業(yè)路。項(xiàng)目建成后，常州市鐘樓區(qū)本項(xiàng)目周邊地區(qū)的交通環(huán)境、居民的居住條件、城市面貌、基礎(chǔ)設(shè)施，都將得到徹底改善，周邊布局更合理、配套更齊全、功能更完善。五星供電所拆遷提前與供電部門溝通，讓他們盡早制定搬遷計(jì)劃，確保拆遷工作不影響城市供電。常州下轄金壇、溧陽兩市和新北、武進(jìn)、天寧、鐘樓、戚墅堰五區(qū)，市域面積4375K㎡，市區(qū)面積1864 K㎡，市域人口390萬，市區(qū)人口256萬。地塊內(nèi)無軍事設(shè)施、無國防光纜等敏感建筑物或構(gòu)筑物。同一家企業(yè)如果部分在規(guī)劃選址范圍外的，實(shí)施整體拆遷。年總降水量接近常年。根據(jù)地塊位置由龍江路路敷設(shè)的DN1400給水管進(jìn)入勤業(yè)路DN500給水管，本項(xiàng)目可由勤業(yè)路給水管供水。放棄購買安置房、定銷商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的給予房屋評估價(jià)6% 的補(bǔ)貼。④、1990年4月2日至1995年12月31日間建造的無證房屋，按其房屋重置成新價(jià)的4倍予以貨幣補(bǔ)償。生活垃圾應(yīng)及時(shí)由環(huán)衛(wèi)部門收集運(yùn)往垃圾填埋場填埋。工程進(jìn)度及時(shí)間安排見下表。參照項(xiàng)目周邊地塊相似用途相似指標(biāo)的土地出讓價(jià)，如下：表111 周邊地塊土地出讓價(jià)格一覽表地塊名稱規(guī)劃用途出讓方式容積率出讓時(shí)間（年）面積/出讓價(jià)（平方米/萬元）單價(jià)（萬元/畝）0302青楓公園東側(cè)商住毛地200817923/3030701青楓公園東側(cè)商住毛地2008270120/4350（市國土局土地成交信息）因青楓公園東側(cè)地塊出讓時(shí)間為2008年，出讓毛地地價(jià)約11萬元/畝，當(dāng)時(shí)拆遷費(fèi)用估算為3500元/平方米，拆遷建筑面積為拆遷占地面積，因此折合凈地出讓價(jià)每畝單價(jià)為：3500元/平方米+11萬元/畝＝361萬元/畝。 《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》中規(guī)定：政府對國家重點(diǎn)項(xiàng)目、地方重點(diǎn)項(xiàng)目以及機(jī)電設(shè)備國際招標(biāo)中采用邀請招標(biāo)的方式要進(jìn)行嚴(yán)格控制。 通過此次地塊收儲和前期開發(fā)，將進(jìn)一步完善該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及公建設(shè)施,更好的為周邊居民服務(wù)，通過對XXXXX廠及周邊、龍江路東側(cè)、勤業(yè)路南側(cè)城市公共綠地的營造，在增加城市公共綠地面積的同時(shí)又改善了該地區(qū)的生態(tài)環(huán)境，提高了周邊居民的生活質(zhì)量。政策性風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上是很難由公司去控制的。開發(fā)范圍涉及勤業(yè)中學(xué)西側(cè)圍墻拆除，提前與學(xué)校溝通聯(lián)系，安排好學(xué)校的保安措施，保證本項(xiàng)目實(shí)施不影響到學(xué)校的正常教學(xué)秩序。積極建立多元化投資融資渠道是規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。常州市近幾年出讓的土地較多是以“熟地”方式出讓的?！吨腥A人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的招標(biāo)方式有兩種：（一）公開招標(biāo)。（詳見附件1投資估算匯總表）。綜合科：負(fù)責(zé)本單位日常內(nèi)務(wù)活動，具體包括公文管理、宣傳接待、車輛管理、外部協(xié)調(diào)、固定資產(chǎn)管理、日常采購和各項(xiàng)后勤管理等；負(fù)責(zé)公文和報(bào)表管理，具體包括文件收發(fā)、檔案管理、報(bào)表匯總分析、工作計(jì)劃制定、工作總結(jié)撰寫、綜合信息收集和政策理論研究等；負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)信貸工作，具體包括會計(jì)核算、財(cái)務(wù)審核、融資活動、經(jīng)費(fèi)控制等；負(fù)責(zé)儲備地塊管理，具體包括儲備資產(chǎn)接管，地上建筑物租賃，年租金收繳等。該區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁建設(shè)嚴(yán)重污染環(huán)境空氣的燃煤鍋爐等供熱設(shè)備，供熱應(yīng)選擇天然氣作為能源,在道路沿線種植喬灌結(jié)合的綠化帶來降低汽車尾氣對該區(qū)域的大氣環(huán)境造成的影響。②、2001年6月21日至2004年10月28日間建造的無證房屋，由拆遷人按被拆遷房屋的重置成新價(jià)格予以貨幣補(bǔ)償。公示選擇12個(gè)評估單位進(jìn)行評估。（現(xiàn)有） 交通條件項(xiàng)目周邊龍江路、勤業(yè)路均為成熟干道，能滿足本項(xiàng)目的交通需求。地震基本烈度為六度，重要建筑按七度設(shè)防。此外,可新增公共設(shè)施及居住用地、市政設(shè)施等，是完善該地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施及公建設(shè)施用地的客觀需要。常州遠(yuǎn)離地質(zhì)斷裂帶,相對安全,還有深厚的土層也會起保護(hù)作用。常州是一座具有2500年歷史的文化名城，素有“中吳要輔、八邑名都”之稱。在拆遷過程中充分考慮到弱勢群體的利益。貸款償還由本項(xiàng)目可出讓土地上市后的出讓金及部分自有資金償還。，在市國土資源局領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)市區(qū)國有土地和集體土地進(jìn)行收購、儲備、征用和前期開發(fā)，不斷挖掘市區(qū)可開發(fā)的存量用地，落實(shí)土地儲備庫存，保障土地供應(yīng)，提高凈地供應(yīng)比例。至32186。 以龍江路高架為界，加快建設(shè)以青楓公園為核心的西部新城。在這個(gè)快速發(fā)展期內(nèi)， 有意識地引導(dǎo)市場開發(fā)活動， 集約地使用土地， 打造城區(qū)特色， 形成可持續(xù)的空間結(jié)構(gòu)與用地布局， 對城區(qū)未來的發(fā)展具有重大意義。詳見表42。全年出現(xiàn)日最高氣溫超過35℃的高溫天氣有9天。④弱電：勤業(yè)路有通訊、有線電視等，地下敷設(shè)。底層、頂層作為參照或被參照必須剔除不可比因素，才可應(yīng)用本政策。（2）大氣環(huán)境影響項(xiàng)目施工期車輛運(yùn)輸和機(jī)械施工排放的廢氣和粉塵對施工區(qū)域環(huán)境空氣將有一定的影響，但其影響性質(zhì)是短期的和可逆的，且影響范圍有限，只要