【正文】 名馨花園一期小高層22475%.224.12075%51005灝景天下高層36685%.366.15085%49006嘉業(yè)湖濱一號高層/別墅160014%.232.9690%550019仁恒2005年新區(qū)、園區(qū)、市區(qū)商品房受宏觀調(diào)控的直接影響下，各區(qū)均價都所下降，其中新區(qū)05年公寓均價4838元/㎡，比去年均價減少962元/㎡，下降幅度最大，達16%。2005年園區(qū)湖西供應(yīng)量較少，在35萬㎡左右。園區(qū)的住宅開發(fā)量逐年遞增，增幅驚人，特別是湖東。商品房批準預(yù)售面積，區(qū)分非住宅和住宅物業(yè)（其中住宅物業(yè)須細分為獨立別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅）批售面積、施工、新開工面積。隨著市政的不斷到位，配套的不斷完善（小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、鄰里中心等），環(huán)境的逐步到位（金雞湖景觀、紅楓林、植物園），帶著對湖西認可的信心，湖東將是湖西“小試牛刀”后的又一片“人居天堂”。(1)園區(qū)湖西與湖東房產(chǎn)市場走勢湖西：湖西區(qū)域城市框架已形成，功能定位已十分明確，在湖西的開發(fā)中，先前主要以廠房以及住宅的開發(fā)，在下一階段的發(fā)展中，將繼續(xù)剩余地塊住宅的開發(fā)，并加大商貿(mào)區(qū)的建設(shè)。由于平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)三個城區(qū)的土地資源有限，實際上今后在園區(qū)購買房屋的比例要比調(diào)查的數(shù)據(jù)要高得多。2005年，吳中區(qū)的土地供應(yīng)仍然持續(xù)2004年的放量走勢，區(qū)域供應(yīng)量加大，使其可開發(fā)的商品房面積得到有效補充，隨著外界對吳中區(qū)價值認同感的增加，開發(fā)商對該區(qū)域土地爭奪也愈發(fā)激烈，在下半年土地拍賣會上，一宗吳中建成區(qū)地塊拍出了95％的全場最高增幅。2005年相城區(qū)土地供應(yīng)形勢呈現(xiàn)價升量增，所推地塊位置開始由元和中心向外圍擴散，與前年一樣，地塊面積仍多為十萬㎡以上的大宗地塊，這將對于未來相城區(qū)房地產(chǎn)的大板塊格局產(chǎn)生決定性影響；由于相城區(qū)起點及規(guī)劃均較先前：打造人居和諧環(huán)境——綠色相城。土地供應(yīng)隨著該區(qū)域逐漸向外圍延伸，推出地塊多處在較為偏遠的外圍區(qū)域（新區(qū)西北部地區(qū)），同時也開始向木瀆、橫塘等二級區(qū)域轉(zhuǎn)移， 從幾塊土地悉數(shù)由拍賣轉(zhuǎn)掛牌的情況看，未來，高新區(qū)房地產(chǎn)可能仍將繼續(xù)游離于熱點之外。但是新區(qū)市場存在較為突出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性矛盾，主要表現(xiàn)為供應(yīng)產(chǎn)品戶型面積過大，總價居高。主體行情均價在51005600元/㎡。分析原因主要是因為調(diào)控后，宏觀形勢尚不明朗，開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期有所降低，不敢輕易涉足各項配套尚需完善的新城區(qū)，因此，配套成熟的中心城區(qū)成了他們著陸的安全地帶。根據(jù)我公司的市場資料顯示，中心城區(qū)地價的平均增幅超過50％。蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查中心城區(qū)由平江、滄浪、金閶區(qū)組成，該區(qū)域地段價值較高，城市發(fā)展的各項資源聚集，基礎(chǔ)配套最為完善。根據(jù)名都均價系統(tǒng)（MINDEX）?二手房均價監(jiān)測資料顯示：二手房均價區(qū)域市場變化較少，但部分二手房板塊均價有較大震蕩。以吳中區(qū)為例，部分需求的變化對二手房市場的影響馬上顯現(xiàn)：吳中二手房均價的上漲幅度較上月大幅下降，%，是自8月吳中區(qū)二手房均價回升以來增幅最小的一個月度。由于高新區(qū)租賃市場比較穩(wěn)定，二手房市場受其影響，也正在恢復(fù)平穩(wěn)。高新區(qū)與園區(qū)一直被認為是比較相近的區(qū)域，二手房市場相比之下，區(qū)別還是很明顯的。三個分區(qū)既有競爭又相互關(guān)聯(lián)，整體上受新政的影響要比想象中小。 新政在6月開始執(zhí)行以后，2年內(nèi)次新房的各項稅費（營業(yè)稅、契稅、所得稅等等）突然增加，負擔(dān)比例最高的可以達到總交易金額的8％以上，促使一部分交易則采取了降低價格的方式。反過來，隨著中心城區(qū)二手房市場的繼續(xù)走高、吳中新房價格的回升，二手房市場在互動中也將逐步向平穩(wěn)過渡。 　 雖然吳中區(qū)與中心城區(qū)的房產(chǎn)購買以自住房源為主，但表現(xiàn)截然相反，原因主要有兩個：首先，從二手房相互競爭的角度看，相對于吳中區(qū)4000元/㎡左右的均價，滄浪區(qū)護城河外圍的房產(chǎn)其同樣的4000元/㎡均價就顯得更具吸引力。中心城區(qū)的行情主要是由兩方面的因素造成的從短期因素看，由于大量房產(chǎn)交易在5月份完成，6月市場的可交易數(shù)量有所減少，導(dǎo)致供求關(guān)系的變化，引起價格的微幅上揚；從長期因素看，中心城區(qū)雖然單價較高，但總體上面積都比較小，房產(chǎn)的總價不高，很適合初次購房或者過渡購房的市場需要，因此中心城區(qū)一直是二手房交易的熱門區(qū)域。新政6月初期二手房市場一片蕭條(1)中心城區(qū)：房價小幅上漲成交量高于4月份　 中心城區(qū)6月份均價為4715元/㎡，％，整個蘇州二手房市場中僅有中心城區(qū)出現(xiàn)了價格的小幅上漲。同時，各區(qū)域市場的成交量也多數(shù)保持增長狀態(tài)（吳中區(qū)除外）。表17：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展狀況主要指標表(單位：萬㎡)商品房建設(shè)2001年2002年2003年2004年2005年施工面積4600新開工面積1800竣工面積1600圖22：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展主要指標折線圖（單位：萬㎡)表18：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積比較表（單位：萬㎡)全部商品房住宅商鋪寫字樓前5年竣工面積前5年總建設(shè)面積前5年已售面積前5年未售出面積06年后待售面積　　圖23：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積柱狀比較圖（單位：萬㎡)在2001年到2005年期間，㎡，其中住宅約為4134萬㎡，目前在建的住宅樓面積為5385萬㎡，以30平/人的居住面積計算，短短5年之內(nèi)的住宅供應(yīng)量將滿足320萬人的居住，這樣的人口規(guī)模已經(jīng)超過了現(xiàn)有蘇州市區(qū)人口的總和。(2)近年來建筑材料價格上漲，使商品房剛性成本增加。這說明就目前而言，住宅用地的漲幅不大，基本維持在去年年底的價格，土地價格（開發(fā)總成本中重要的組成部分）的穩(wěn)定將導(dǎo)致未來的商品房價格漲幅趨緩，未來商品房價格趨于平穩(wěn)。由于商業(yè)用途的地塊對自身產(chǎn)品價值的影響很大，所以具有商業(yè)用途的地塊明顯受到眾開發(fā)商的追捧，成為蘇州房地產(chǎn)市場的又一發(fā)展亮點。％，％，相比之下今年開發(fā)商對園區(qū)土地的關(guān)注程度明顯下降。而對低密度項目的獲取也開始轉(zhuǎn)為理性態(tài)度，04年包括04年前拿地的盲目追漲心理已逐漸淡化，園區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走向分化、理性和穩(wěn)定的局面。加上該區(qū)域由于各方面已經(jīng)成熟，商品房推出體量也非常稀少，少數(shù)樓盤一經(jīng)推出，短期內(nèi)即可銷售一空，因此，也是受國家宏觀政策調(diào)控影響最小的區(qū)域版塊。(2) 2006年下半年蘇州樓市熱度區(qū)域——吳中區(qū)2005年蘇州土地儲備中心的掛牌、拍賣出讓地塊，主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)。由于目前市場業(yè)已形成的供大于求和錯誤的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，決定了蘇州的房價不可能再度爆漲。從供應(yīng)看，2004年前蘇州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)明顯偏小，土地巨大的供應(yīng)量并沒有傳導(dǎo)到樓盤供應(yīng)上來，結(jié)果導(dǎo)致有效供應(yīng)遠遠小于市場需求。部分樓盤開發(fā)商干脆將項目做出“封盤不賣”的舉措，解散銷售隊伍，關(guān)閉售樓處，市場異常慘淡。蘇州房地產(chǎn)自此正式進入市場疲軟期，市場形勢再次慘淡。去年5月初，當諸多房地產(chǎn)開發(fā)商還在盤算著如何爭取利潤最大化時，人民銀行關(guān)于停止發(fā)放貸款、嚴格金融放貸審批的政策接踵而至，蘇州部分開發(fā)商敏感的意識到，市場即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。(3)第三階段：2005年１月～2006年2月2005年整年蘇州房地產(chǎn)市場呈小“Ｖ”字態(tài)勢發(fā)展2005年春節(jié)前后，蘇州房地產(chǎn)市場再次抬頭，蘇州各大在售樓盤在春節(jié)長假期間迎來了05年的開門紅，在05年上半年，蘇州房地產(chǎn)項目開發(fā)顯著增加，多個項目進入正式銷售階段，房地產(chǎn)市場形成了比較集中放量的強供期。在政策面、市場面的雙重壓力下，市場漸漸步入調(diào)整期，2004年5～8月蘇州市場表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場出現(xiàn)降價折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場觀望態(tài)度明顯。 商業(yè)個案開發(fā)量相對稀少，投資者把目光投向了住宅產(chǎn)品(2)第二階段：2004年6月～2005年1月宏觀調(diào)控政策沖擊市場，市場逐漸進入調(diào)整由于房價的一路飚升，開發(fā)商為追求利潤更大化，引發(fā)了新一輪的土地進行儲備競爭，短期內(nèi)市場出現(xiàn)購房者無房可買，整個市場供小于求的局面；調(diào)整土地開發(fā)量成為了該階段階段房產(chǎn)調(diào)控的重點。 滬寧沿線價格盆地現(xiàn)象，促使蘇州房價補漲216。而相比04年同時段，蘇州房地產(chǎn)市場當時的火爆程度足以蓋過長三角地區(qū)的其他任何一個城市。多數(shù)售樓處門可羅雀，與數(shù)月前的繁華形成鮮明對照。雖然央行在這個月里提高了商業(yè)房貸利率，但這一旨在遏制短期炒房行為的政策，迎來的市場反應(yīng)卻頗具戲劇性，三月里，房價不降反升，成交面積和成交套數(shù)都達到了年度內(nèi)最高水平。 ⑥6月發(fā)布《意見》蘇州市政府再度發(fā)布了《加強房地產(chǎn)市場調(diào)控切實穩(wěn)定住房價格實施意見》，明確了我市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的條件為：，單套建筑面積在144㎡以下。嚴格將經(jīng)濟適用住房套型面積控制在小套型60㎡左右、中套型80㎡左右。 ③4月征收營業(yè)稅4月30日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，加大了對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。很明顯，自上而下、從中央到地方，今年政策出臺之密集、力度之大前所未有，可以說貫穿于2005年全年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“慣性”。07號項目地塊位于金雞湖畔的二區(qū)發(fā)展核心區(qū)域，其區(qū)域居住版塊也逐漸形成，07號地塊的優(yōu)越位置優(yōu)勢將隨著二期開發(fā)的配套而凸現(xiàn)價值——中央湖區(qū)高尚觀景版塊。十年來，在中央和省市的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過中新合作雙方的共同努力，蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)建設(shè)取得了令人矚目的成就。園區(qū)的目標是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū)。(2)蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃①園區(qū)簡介蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡政府間重要的合作項目。應(yīng)因地制宜，發(fā)揮各地優(yōu)勢，選準產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，努力形成特色 沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸——規(guī)劃沿軸城鎮(zhèn)進一步加強與上海的溝通與聯(lián)系，呼應(yīng)蘇州臨滬浙產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，注重提高城鎮(zhèn)建設(shè)的層次和品位，優(yōu)化城鎮(zhèn)的人居環(huán)境和空間景觀，多方面增強城鎮(zhèn)對人流、物流、信息流的集聚和牽引功能。—2005年社會消費品零售總額及漲幅表10：2000—2005年蘇州市社會消費品零售總額（單位：億元）及漲幅比較年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年社會消費品348．17增長幅度10．3％%%%%%圖12：2000—2005年蘇州市社會消費品零售總額（單位：億元）及漲幅比較 2000—2005年蘇州市（全口徑）財政收入及財政支出總額表11：2000—2005年蘇州市財政收支主要指標明細表年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年財政收入158．27585597地方一般預(yù)算收入72．5316．8圖13：2000—2005年蘇州市財政收支主要指標柱狀明細圖(1)蘇州市城市規(guī)劃①規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個中心、五個副中心、十二個片區(qū)、四個發(fā)展軸圖14：蘇州市生態(tài)功能分區(qū)圖圖15：蘇州市城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖②一個中心：中心城市——蘇州都市區(qū)規(guī)劃以都市區(qū)的構(gòu)想培育蘇州中心城市——蘇州市區(qū)的發(fā)展，突破行政區(qū)劃的界限，以日常往返通勤范圍為主體，主要包含蘇州外環(huán)高速公路以內(nèi)和沿太湖的地區(qū)，核心是蘇州市區(qū)的建設(shè)用地，核心外圍保留大片的綠色開敞用地。表6： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長幅度19．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長幅度％％％％％％住宅銷售面積。圖2：2005年12月蘇州GDP量三大產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成圖(單位：元)從第三產(chǎn)業(yè)的GDP比重看，遠沒有達到發(fā)達城市第三產(chǎn)業(yè)占70%以上比重的指標要求，因此，蘇州目前還是一個處于發(fā)展階段中的新型工貿(mào)城市，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的發(fā)展還有廣大的市場契機，也必定會因此而存在巨大需求，而促進房地產(chǎn)業(yè)尤其是高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。目前，蘇州人口的民族構(gòu)成以漢族為主(約占總?cè)丝诘?9．9％)，兼有回、蒙古、維吾爾、苗等41個少數(shù)民族，少數(shù)民族中回族人數(shù)最多。使蘇州的城區(qū)面積猛增到1730平方公里。共有130個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。清雍正二年(1724)，為江蘇省會，蘇州府轄9縣，長洲縣、元和縣、吳縣同城而治。宋政和三年(1113)，升蘇州為平江府。秦設(shè)吳縣，為會稽郡治。蘇州交通便利，高速公路、滬寧鐵路、312國道東接上海1小時車程，北離南京2小時車程，并有機場路直通虹橋機場。47′32176。蘇州地理環(huán)境優(yōu)越，位于長江三角洲中部。(1)未來商業(yè)休閑功能逐漸顯現(xiàn)：①周邊擁有臨湖生態(tài)公園、景觀帶 “李公堤”、水鄉(xiāng)鄰里中心（目前正在火熱招商）。表1：蘇園土掛07號地塊概況表編號地塊坐落土地面積用途出讓年限（年綠地率建筑密度容積率起報總價（萬元）蘇園土掛2005/07金雞湖西畔星港街東機場路北()居住70≥50%≤25%≤（不含幼兒園用地）103100金雞湖西畔垂柳路南機場路北居住70≥45%≤3