【正文】 ? 合約分判成本控制合約分判情況：每一項(xiàng)合約分判工作，嚴(yán)格按照公司招投標(biāo)程序，嚴(yán)把成本控制關(guān)，分判情況總結(jié)如下：? 總承包工程分判：圖紙完備，嚴(yán)格按照集團(tuán)發(fā)展管理部總包招標(biāo)要求，采用工程量清單招標(biāo)，合同方式為合同承包范圍內(nèi)工作內(nèi)容固定總價、變更洽商等按實(shí)結(jié)算的方式，中標(biāo)單位為中建－大成建設(shè)工程有限公司。配套工程成本較大幅度的節(jié)約主要原因?yàn)椋簢?yán)格按照限額設(shè)計的要求，在顧問公司的招標(biāo)咨詢下，多項(xiàng)目調(diào)查，在對重要產(chǎn)品的品牌、型號采用 5A 寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置大前提下，邀請多家分包商進(jìn)行投標(biāo)、進(jìn)行競爭。? 數(shù)據(jù)顯示，在實(shí)行限額設(shè)計的總體要求下，在設(shè)備顧問公司的招標(biāo)和合約策劃下，多次方案優(yōu)化，充分招標(biāo)競爭，加大中期控制和結(jié)算控制，最終實(shí)現(xiàn)了良好的成本控制，各分項(xiàng)均比批復(fù)指標(biāo)有不同幅度的降低，具體如下：? 巖土工程成本和集團(tuán)批復(fù)指標(biāo)一致，為 萬元，單方造價為 元/平方米。? 管理費(fèi)用：和可研一致。 各項(xiàng)發(fā)展成本變更原因分析? 土地成本：實(shí)際支出比可研報告預(yù)測略有增加。同樣及時收集我們的設(shè)計減項(xiàng)、及時要求設(shè)計單位確認(rèn)并最終作為合約結(jié)算的依據(jù)也是我們反索賠工作的重點(diǎn)。否則容易增加施工管理的難度。除特殊情況外一味壓縮施工周期會引起成本的增加和質(zhì)量的降低。由于是改造鋪裝紅線外的人行步道，而且太平橋大街的市政管理權(quán)移交市里，開工占路手續(xù)歷經(jīng)三個月得不到批準(zhǔn)，致使園林人行步道的施工一度陷于停滯，給項(xiàng)目的及時完工造成了很大壓力。07 年春節(jié)后開始整改 06 年搶工期間的遺留問題，其中包括幕墻鋁板整改、部分打膠返工、零星補(bǔ)片、土建質(zhì)量缺陷中消防樓梯間的返工、空調(diào)安裝完善和調(diào)試以及設(shè)備管線整改、刷漆、電梯調(diào)試和轎箱裝修、室外電信、雨污水、上水管線施工等，4 月下旬完成項(xiàng)目的正式發(fā)電。從而使幕墻安裝工程在 2022 年 11 月 30 日完成，比原計劃提前 15 天，從而保證了竣工備案的時間，使得項(xiàng)目于 12 月 25 日34 / 40完成竣工備案，比計劃提前 5 天。? 幕墻安裝按照原計劃安排時間應(yīng)在 2022 年 12 月 15 日完成，同時腳手架落完，而竣工備案必須在 12 月底完成，期間驗(yàn)收時間非常之短，項(xiàng)目部必須在很短的時間內(nèi)完成規(guī)劃、空氣檢測、電梯、消防等驗(yàn)收，直至質(zhì)檢站驗(yàn)收并出具竣工備案證明，難度相當(dāng)之大。北京地區(qū)每年的 “兩會” 、高考期間學(xué)校周邊項(xiàng)目不允許澆筑混凝土；“中非論壇”期間 24 小時禁止貨車進(jìn)五環(huán)；一年兩次農(nóng)民工回家收割都是影響工期的重要并且是不可避免的因素。? 基礎(chǔ)施工前項(xiàng)目部和設(shè)計部又對結(jié)構(gòu)設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，協(xié)調(diào)設(shè)計單位重新計算并將大直徑鋼筋由原設(shè)計的Ⅱ級鋼調(diào)整為Ⅲ鋼，從而降低鋼筋用量，減少鋼筋接頭，降低鋼筋成本。? 在工程施工的各個階段各相關(guān)部門及時溝通，各部門工作都以宜早不宜晚的工作思路，在前置工作完成后及時開始進(jìn)行下一步工作，而非把全部工作都集中在下道工序開始前，使得各項(xiàng)工作都有了充分的準(zhǔn)備和論證時間，最大限度的減少對后續(xù)各項(xiàng)工作的影響。? 由于項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榻鹑诮稚倘Γこ淌┕て陂g經(jīng)歷“兩會” 、 “高考” 、 “中非論壇”等影響較大，幾度造成間斷停工，同時施工周期經(jīng)歷兩個收割季節(jié)，引起勞動力緊張以及冬、雨季施工的影響，從 2 月初開槽到 12 月 25 日完成竣工備案，實(shí)際施工時間從 2022 年 2 月至 2022 年 12 月，僅 10 個月的時間，工程周期被大大壓縮。但由于申報過程中集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計中心對立面石材分割及設(shè)計風(fēng)格等進(jìn)行了重新調(diào)整，此后設(shè)計部重新調(diào)整方案并報批，使得精裝修施工圖紙到 07 年 4 月底才完成，實(shí)際完成時間有所滯后。其次，寫字樓項(xiàng)目的設(shè)備安裝較住宅復(fù)雜，同時設(shè)備訂貨和安裝質(zhì)量又是保證大廈品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，所以項(xiàng)目部施工前在管線綜合排布方面做了詳盡的工作，從而降低了后期剔鑿量，同時也加快了工程安裝進(jìn)度，保證了工程質(zhì)量。 項(xiàng)目施工進(jìn)度執(zhí)行情況：? 項(xiàng)目施工階段計劃與實(shí)際對比：項(xiàng)目施工進(jìn)度計劃與完成對比表項(xiàng) 目 計劃開始 計劃完成 實(shí)際開始 實(shí)際完成 周期對比 評 估31 / 40時間 時間 時間 時間 計劃 實(shí)際開工時間 202231 202231 2022220 2022220 有所提前土方開挖及護(hù)坡202231 2022331 2022220 2022320 31 30 有所提前正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工202241 2022610 2022321 2022620 71 92滯后、工期加長正負(fù)零以上結(jié)構(gòu)施工2022610 2022830 2022620 2022830 82 72一致、工期縮短外幕墻安裝 2022815 20221215 202292 20221130 123 90提前、工期縮短竣工備案 20221115 20221230 20221110 20221225 45 45 有所提前精裝修 2022421 2022720 2022625 2022928 91 96滯后、工期基本一致? 該項(xiàng)目是北京公司開發(fā)的第一個寫字樓項(xiàng)目，在施工方面并無任何實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。? 2022 年 8 月至 2022 年 4 月間與集團(tuán)往來進(jìn)行了多輪的修改與優(yōu)化，隨后委托設(shè)計單位進(jìn)行前期的規(guī)劃、外立面等一系列設(shè)計工作，并取得了中海凱旋住宅部分的各項(xiàng)前期手續(xù)?！卷?xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度概況項(xiàng)目自 2022 年 6 月 30 日簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，至 2022 年 1 月，項(xiàng)目完成拆遷。? 在對外租金均報價的情況下，對于不同客戶進(jìn)行單獨(dú)多次談判，在了解到客戶的意向程度以后，從免租期、租期、年遞增、車位、昭示牌等等多方面進(jìn)行談判，29 / 40根據(jù)租賃公司的品牌需求規(guī)模等各方面進(jìn)行最終平衡。 提出可借鑒的經(jīng)驗(yàn)? 前期需要對市場進(jìn)行長期不斷的跟蹤，徹底摸清區(qū)域現(xiàn)狀的租金價格情況、市場的未來放量，現(xiàn)存量等有效市場數(shù)據(jù)，并明確目標(biāo)客戶。? 實(shí)現(xiàn)快速移動租賃對不同客戶，除去在現(xiàn)場進(jìn)行接待外，仍然需要進(jìn)行上門推薦，對于有意向的大客戶、優(yōu)質(zhì)資源，需要采用上門租賃、公關(guān)服務(wù)以及各種活動方面的營銷手段來更好的創(chuàng)造機(jī)會。 項(xiàng)目的銷售策略本項(xiàng)目的租賃策略與普通類住宅項(xiàng)目銷售有較大不同，在實(shí)際操作過程中的情況具體如下：? 對企業(yè)客戶信息資料的采集充分有效的調(diào)研、分析金融街區(qū)域內(nèi)企業(yè)的基本情況，對入住企業(yè)進(jìn)行使用面積情況摸底，將提升對該區(qū)域客戶的了解度，便于后期的租賃組織。 實(shí)際成交客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分析 實(shí)際成交客戶與原定目標(biāo)客戶對比表　 原定位客戶 實(shí)際談判客戶27 / 40I 類金融機(jī)構(gòu)，包括各級銀行、保險及信托、期貨公司；中國工商銀行總行（成交）、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、招商銀行、北京銀行、華夏銀行、北京農(nóng)村銀行、大連銀行、渤海銀行、天津銀行、廈門國際銀行、泰康人壽、中國平安、中國人壽、中信證券、華泰保險、永誠財產(chǎn)保險、中國民族證券、大成基金、大唐國際、宏源證券 etcII 類外資金融機(jī)構(gòu)或其他大中型公司北京辦事處。上浮均價比例為 ％，與金融街區(qū)域內(nèi)的頂級寫字樓租金價格相符。26 / 40 預(yù)期租金與實(shí)際租金的對比分析? 在本項(xiàng)目的租賃過程中，根據(jù)具體的區(qū)域市場變化和項(xiàng)目發(fā)展的具體情況，在保證租賃速度的情況下，對項(xiàng)目進(jìn)行超過計劃租金的調(diào)整，以獲得更高利潤項(xiàng)目的租金收益。體現(xiàn)了項(xiàng)目穩(wěn)重、大氣的景觀特色，同時，在視覺上，更利用高差的出現(xiàn)，將視覺中心更好的集中于樓體本身，增強(qiáng)了寫字樓本體的視覺效果。? 原定位風(fēng)格為具有現(xiàn)代感的法式風(fēng)格為主，后調(diào)整為現(xiàn)代古典風(fēng)格：秉承古典概念與風(fēng)格，同時保持了與凱旋住宅及周圍環(huán)境達(dá)到整體的一致，以現(xiàn)代古典風(fēng)格去作立面處理，以表現(xiàn)其先進(jìn)和高雅并重的身份及個性。加快了寫字樓的租賃時間。 項(xiàng)目銷售時機(jī)? 根據(jù) 2022 年項(xiàng)目銷售計劃，項(xiàng)目預(yù)計租賃時間為 2022 年 4 月，根據(jù)整體項(xiàng)目進(jìn)展，為了更好的提升租賃價格，我們待整體外立面完成并室內(nèi)達(dá)到展示標(biāo)準(zhǔn)后，再選擇正式對外開放。此類甲級寫字樓項(xiàng)目，一部分為 19971999 年正式入伙。? 該項(xiàng)目寫字樓的配置、機(jī)電設(shè)備的選擇、電梯的選型、幕墻的控制、裝修的工藝24 / 40等方面，為后續(xù)寫字樓的設(shè)計及實(shí)施控制積累了成熟經(jīng)驗(yàn)，減少新項(xiàng)目設(shè)計工程的修改量。 售后使用情況? 建筑的立面設(shè)計階段，沒有充分的考慮外墻清洗的難度，立面的建筑做法比較復(fù)雜，部分遮陽板采用固定挑板或隔柵方式，給內(nèi)層玻璃清洗帶來較大困難。針對項(xiàng)目設(shè)計前期階段，所有的論證工作都為前期設(shè)計成本控制做好了技術(shù)分析。23 / 40? 創(chuàng)造高品質(zhì)的第三空間（衛(wèi)生空間）經(jīng)過多個高端項(xiàng)目的考察，發(fā)現(xiàn)部分運(yùn)用“量身訂制”的工藝與做法，這是體現(xiàn)裝修檔次的最有效、最快捷的方法之一；在本項(xiàng)目的衛(wèi)生間隔斷及一些細(xì)部處理上運(yùn)用了特殊的做法。設(shè)計院原來的主設(shè)人員多已換崗。? 景觀設(shè)計：? 建筑與外部空間共享與共生項(xiàng)目景觀面積總共占地不到 3000 平米，距市政道路不足 20 米，受市政條件的制約和影響非常之大，在景觀設(shè)計中，完全突破了用地紅線的束縛，通過景觀設(shè)計的延續(xù)，合理有效的利用了用地周邊的空間，將廣場突破道路紅線，通過材料的延伸，擴(kuò)大樓宇領(lǐng)地感。? 泛光照明關(guān)鍵的效果控制? 泛光設(shè)計的主要設(shè)計控制在于試燈階段。故針對圖紙中幕墻系統(tǒng)、材料及材料面層作法、玻璃類型、幕墻分隔等對造價有較大影響的設(shè)計需及時明確，減少后續(xù)變更增量。針對這種問題，需注意在幕墻深化過程中，首先需要各招標(biāo)單位，依照建筑圖紙分別進(jìn)行，來規(guī)避由于某個單位技術(shù)局限造成設(shè)計上的偏差。? 重要的機(jī)電顧問? 在設(shè)計階段，針對寫字樓的經(jīng)驗(yàn)不足問題，我司聘請了國際專業(yè)的寫字樓設(shè)備顧問公司，針對該項(xiàng)目，提出了全面的優(yōu)化方案，并經(jīng)過論證分析，在施工前得以實(shí)施，確保了項(xiàng)目內(nèi)在的品質(zhì)需求。? 精致的細(xì)部處理及標(biāo)新的立面設(shè)計? 在本項(xiàng)目的立面設(shè)計上經(jīng)過了多方案的對比，最終確定以精致取勝，利用建筑的細(xì)部及精致工藝等細(xì)節(jié)體現(xiàn)了建筑的精品。? 在施工階段配合項(xiàng)目落實(shí)深化設(shè)計節(jié)點(diǎn)。? 在方案報審階段，與前期部能夠及時的溝通，密切關(guān)注報規(guī)的結(jié)果及政策的變化，有效的控制了施工圖設(shè)計單位的調(diào)整工作量。? 關(guān)于圖紙質(zhì)量及設(shè)計變更：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于設(shè)計疏漏造成的變更增量費(fèi)用占設(shè)計變更總造價增量的 12%，約 8 萬元。前期設(shè)計過程中，為保證項(xiàng)目當(dāng)時的進(jìn)度要求，在沒有規(guī)劃建設(shè)工程許可證的條件下，擬定了假設(shè)成立的設(shè)計條件，進(jìn)行了施工圖設(shè)計，三個月的設(shè)計周期完成了施工圖設(shè)計。減少植物的類別，注重植物品種，少花卉，多長綠。? 公共交通尺度的探討，從電梯洞口高度寬度、侯梯距離、大堂空間、走廊寬度，轉(zhuǎn)門的尺寸等都經(jīng)過細(xì)致的推敲，尋求合理適當(dāng)?shù)某叨龋η笮≈幸姶?，從小中見檔次，成功的在裝修細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了建筑的品質(zhì)。? 金融街的建筑氛圍：本設(shè)計的立面材質(zhì)為石材配和金屬鋁板，色調(diào)為冷靜的銀青色，與金融街寫字樓群的整體氛圍協(xié)調(diào)一致。? 經(jīng)濟(jì)合理的核心筒：由 4 部電梯；兩個樓梯間；強(qiáng)、弱電間；男女衛(wèi)生間、垃圾、保潔間組成，除衛(wèi)生間和電梯以外，在滿足設(shè)備要求的前提下盡量的縮小面積。? 高品質(zhì)的衛(wèi)生間的設(shè)計：每層設(shè)置男女衛(wèi)生間及獨(dú)立茶水間，衛(wèi)生間的功能設(shè)計潔廁分離，空間明確。這些論證為項(xiàng)目的實(shí)施及定位做好了全面的技術(shù)基礎(chǔ)。設(shè)備參數(shù)：型號：FT3511 功率：4KW 風(fēng)量：35277M3/H? 所有衛(wèi)生間設(shè)集中排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)機(jī)位于屋頂，同時 BB3 層衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)排氣扇。 功率：58W。? 末端系統(tǒng)：公共區(qū)域、辦公區(qū)域采用風(fēng)機(jī)盤管（品牌：約克）系統(tǒng)供熱、制冷。 功率：214KW, 制冷量：319 冷噸（USTR）? 冷卻水循環(huán)泵：型號：MMG180L448E2。壓力排水管采用熱鍍鋅鋼管。冷、熱水干管均采用襯塑鋼管。 功率： 標(biāo)準(zhǔn)層末端用水設(shè)備：衛(wèi)生間潔具（每層男衛(wèi)生間小便斗 4 個、蹲便 3 個、坐便 1 個，女衛(wèi)生間蹲便 3 個、坐便 1 個） 、洗手盆（男衛(wèi)生間 2 個，女衛(wèi)生間 4 個）上述潔具品牌為 CASCADE，均為感應(yīng)式?jīng)_水。? 電子巡更系統(tǒng)：巡更為無線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報警系統(tǒng)相連接的手提巡更器進(jìn)行巡更，確保大廈安全。? 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：本建筑為二類防火建筑，消防中控室設(shè)在首層。? 建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)均由 BAS系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)視或控制，設(shè)備自動化系統(tǒng)和各系統(tǒng)集成產(chǎn)品為 Honeywell Trend品牌。? 防雷接地系統(tǒng)：本建筑的防雷等級為三類，屋面避雷針、避雷帶等防雷接閃裝置，接地系統(tǒng)采用綜合接地，利用結(jié)構(gòu)鋼筋作為自然接地體，接地電阻小于 。? 供配電系統(tǒng)：地下一層設(shè)變配電室（高壓自管） ，上級電源來自凱旋住宅小區(qū)配電室，總安裝容量為 1,936kW，計算總負(fù)荷為 1,452kW，高壓開關(guān)柜為ABB Safe plus 環(huán)網(wǎng)柜，變壓器為 GE SCB10 環(huán)氧澆筑干式變壓器，低壓開關(guān)柜為 ABB G 柜。14 / 40? 地下三層車庫坡道采用環(huán)氧砂漿做法，總厚度為 。潔具為臺灣卡斯卡特品牌，全部為非觸摸式感應(yīng)出水。? 電梯廳：地上各層電梯廳吊頂標(biāo)高以下墻面為背漆玻璃；走廊墻面為夜里雪石材及乳膠漆；地下電梯廳墻面為高檔玻化磚。幕墻單方（外立面面積）造價 1,821 元/平米。? 外立面材料：采用芬蘭進(jìn)口石材藍(lán)鉆。2022 年 11 月 15 日，完成第