【正文】 市固定資產(chǎn)投資漲幅折線圖上圖顯示：2003年蘇州固定資產(chǎn)投資額與2002年相比，%，也正是我國國家經(jīng)濟過熱的一年，國家在該年９月頒布了控制房地產(chǎn)開發(fā)的121文件，通過提高開發(fā)商和建筑商的自有資本金來調(diào)整經(jīng)濟過熱的局面，同時也正式開始對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控。—2005年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅圖10：江蘇省/蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅表8：蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年江蘇省117731292214391167962085224330蘇州市266923038435733477015761054143蘇州漲幅%%%%%6%2005年，蘇州人均GDP較04年有所下降，究其根本原因——外來人口增多，對促進蘇州房地產(chǎn)市場的（尤其是二手房市場）活躍來說，是個利好消息。它是蘇州的北部門戶、沿江地區(qū)的區(qū)域性中心，在蘇州市域的次中心城市中具有最強的綜合實力和最高等級、最完善的各類設施 吳江市區(qū)是蘇、滬、浙交界地區(qū)的絲綢之都，新興工貿(mào)城市昆山市區(qū)是蘇滬接壤地帶以外向型經(jīng)濟為主的工貿(mào)城市太倉市區(qū)是港口、工業(yè)城市張家港市區(qū)是港口、工業(yè)城市④市域發(fā)展軸沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸——沿軸的發(fā)展以IT等高新技術產(chǎn)業(yè)帶為龍頭，大力優(yōu)化城市空間，努力提高產(chǎn)業(yè)和空間集聚度，成為我國引進、消化、吸收國外先進技術的重要基地和高新技術開發(fā)、傳播、擴散的孵化基地沿太湖旅游休閑軸——沿太湖地區(qū)是蘇州生態(tài)環(huán)境和景觀最重要、最具特色的地區(qū)，以生態(tài)旅游為主要功能。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積260平方公里，下轄四個鎮(zhèn)，總人口23萬。中新雙方財團還共同出資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司（CSSD），具體負責成片土地開發(fā)建設。②園區(qū)未來規(guī)劃圖16：蘇州工業(yè)園區(qū)二三期景觀規(guī)劃示意圖蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。全部建成后，園區(qū)將提供36萬個就業(yè)崗位。2005年的土地政策以“嚴”字當頭拉開序幕。 ④5月嚴控利潤5月26日，建設部發(fā)布了關于貫徹《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》的通知，要求各地要認真貫徹《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，加強經(jīng)濟適用住房建設和管理，落實項目用地，落實經(jīng)濟適用住房的各項優(yōu)惠政策。同時，增加中低收入家庭的住房供應。同時，大力發(fā)展節(jié)能省地型、中小套型住房，鼓勵開發(fā)商開發(fā)建設普通商品住房，引導中低價位、中小套型普通商品住房消費。 4月營業(yè)稅的出臺，從根本上破滅了投資客短炒樓花的獲利美夢，此后，蘇州樓市也像全國其它樓市一樣，進入到一個以自住型業(yè)主為購房主體的新住宅時代。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。自2001年開始，全國房地產(chǎn)市場良好的大發(fā)展趨勢成為了蘇州市場迅速發(fā)展的良好基礎，加之被壓抑許久的旺盛市場需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策這些，都成為蘇州房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展的強力推動因素。 賣方市場，供不應求216。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場上投資者購房的比重，同時也削弱了消費者的支付能力，最終影響了對房地產(chǎn)市場的消費信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的動力；土地政策方面先后出臺的11號令、39。一”黃金周后，市場略有回暖趨勢。 2005年年初，國家的關于宏觀調(diào)控的風聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出2005年蘇州房地產(chǎn)市場會發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn)界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個問題。 2005年5月，國家七部委在一個月內(nèi)先后連續(xù)兩次頒布《意見》，確定6月1日起，針對144㎡以上非普通住宅加征2%營業(yè)稅，這些使得本來就局勢微妙的蘇州房地產(chǎn)市場再次蒙上陰影。大多項目也紛紛下調(diào)價格，跌幅300元～500元/㎡不等。樓市促銷的效果顯而易見，月成交套數(shù)和成交面積較上三個月有了30％左右的增幅。而從2005年開始，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變——這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生調(diào)整。(1) 2006年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價格下降兩個方面：一方面，蘇州樓市競爭激烈，區(qū)域價格相差不是很大，消費客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務設施等因素齊全品質(zhì)高的小區(qū)為首選，消費更為理性。大型開發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會成為新年樓市的熱點。據(jù)我司資料統(tǒng)計，2005年蘇州市共舉行公開土地拍賣會四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地32宗，出讓面積：1723106㎡，出讓總價：。從今年土地拍賣現(xiàn)場的情況可以了解到，開發(fā)商的競爭激烈程度不是很高，甚至出現(xiàn)開發(fā)商在競價過程中沒有遇到任何競爭對手而以底價成交的情況。(2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設施一般的區(qū)域。2005年10月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會表現(xiàn)出一個趨勢：宗地價格與周邊同類地塊的價格基本持平，開發(fā)商沒有將土地的未來預期考慮在內(nèi)。增長幅度3％％％％%%圖17：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）圖18：蘇州市2000~2005年施工/竣工面積及漲幅比較圖（單位：萬㎡）表14：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積比較表（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房實際銷售面積327．53商品住宅實際銷售面積圖19：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）蘇州市區(qū)房地產(chǎn)需求因素及價格因素綜合分析在蘇州近幾年的房地產(chǎn)市場進行詳細分析后可以看出，蘇州房地產(chǎn)市場再次啟動后，需求方面主要有四方面力量：首先，是蘇州本地的為改善居住質(zhì)量的大批中高端消費者，他們屬于自發(fā)性購房；其次，是因城市建設拆遷而產(chǎn)生的大量強制性購房；再次，是本地和外來居民為解決居住問題產(chǎn)生的購房，最后，是本地和外來的炒房族的投資或投機性購房。(4)房地產(chǎn)市場供求結構變動，中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚。中心城區(qū)、％，％。 根據(jù)相關統(tǒng)計資料，2005年6月份蘇州二手房市場受“”新政實行的影響，成交量下跌約三成。從次區(qū)域來看，滄浪區(qū)是6月中心城區(qū)房價增長的一個主要推動區(qū)域。從3月份到5月份，二手房成交價格保持在上下1％的波動范圍，而六月份較前幾個月有比較明顯變動。以最近上市的“S半島”為例，開盤價只有3780元/㎡，這個價格對二手房市場造成了一定的沖擊。6月份園區(qū)成交量也和4月份相差不大。綜合考慮價格、地段等因素，上述兩個地區(qū)性價比的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，促使了二手房的價格在6月出現(xiàn)上升趨勢。但成交量比5月份大幅下降約50％，也低于4月份的水平。其次，高新區(qū)新房的分布也和園區(qū)不同。 (1)吳中外地購房需求減少 蘇州二手房在經(jīng)歷了4個月度的連續(xù)上漲之后，均價上升的力度已經(jīng)逐漸減弱。在三、四類地段的名都二手房均價相繼下降的情況下，五類地段顯得非?；钴S：11月份五類地段（城北板塊、湄長板塊、滄浪新城板塊和虎丘板塊）的二手房均價全線上揚。中心城區(qū)的鐘樓南園板塊、城南板塊，新區(qū)的華山路板塊都有超過1%的跌幅。而自2005年以來，中心城區(qū)的土地供應呈現(xiàn)出平穩(wěn)的趨勢。市區(qū)供應產(chǎn)品包括多層、小高層、酒店式公寓、別墅，表現(xiàn)出復合型的產(chǎn)品結構。隨著園區(qū)市場重心由原來的湖西轉(zhuǎn)向湖東，供應量的加大，市場發(fā)展面臨較大壓力，區(qū)域內(nèi)競爭十分激烈。但憑借著良好的區(qū)域大環(huán)境和優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)，在今后的一段時期內(nèi)，相信園區(qū)仍將占據(jù)整個蘇州房產(chǎn)開發(fā)的領頭主導地位。價格方面，存在兩個價格段，外圍區(qū)域基本行情在41004700元/㎡，而中心區(qū)域在50005400元/㎡。相城區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚，但發(fā)展迅速，供應量增大，產(chǎn)品結構發(fā)生變向，由原來單一的多層產(chǎn)品轉(zhuǎn)向多層、小高層、別墅復合型產(chǎn)品格局，區(qū)域市場行情目前基本穩(wěn)定在4200元/㎡。吳中區(qū)城市化基礎較好，房地產(chǎn)市場起步較早，市場發(fā)展基礎良好。區(qū)域滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)高新區(qū)住宅3889265725163210非住宅1017145811852010小計4906411537015220區(qū)域相城區(qū)吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)市區(qū)住宅23984829589725396非住宅10752704124110690小計34737533713836086表15： 2005年蘇州各區(qū)住宅/非住宅產(chǎn)品套數(shù)比較表（單位：套）圖20： 2005年蘇州各區(qū)住宅/非住宅產(chǎn)品套數(shù)柱狀比較圖（單位：套）表16：2005年蘇州各區(qū)住宅及非住宅產(chǎn)品建筑面積比較表（單位：㎡）區(qū)域滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)高新區(qū)住宅428682238034229246387765非住宅38525585444632497654小計467207296578275570485419區(qū)域相城區(qū)吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)市區(qū)住宅3203357905838338323228477非住宅172266163882236147813342小計49260195446510699794041819圖21：2005年蘇州各區(qū)住宅及非住宅產(chǎn)品建筑面積柱狀比較圖（單位：㎡）蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場目前，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價格比處在一個較好的時期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應強勁。從比例上看，園區(qū)住宅的50%是賣給了外來人口。湖西的房地產(chǎn)市場自園區(qū)建立以來一直走強，其整體市場價格從2001年的1800元/㎡上升至現(xiàn)在的5500—5800元/㎡左右（小高層、高層）湖西在各項交通網(wǎng)絡的完善、居住環(huán)境優(yōu)美、CBD的建成、與市區(qū)的緊密聯(lián)系、經(jīng)濟強有力的支撐、外來人口的大量導入、對外強烈輻射的有利背景下，房地產(chǎn)市場必將持續(xù)走強。同時消費者也應有一個衡量的過程，畢竟湖西與湖東各有優(yōu)勢，湖西的優(yōu)勢在于已經(jīng)成型，各種配套與居住環(huán)境是有目共睹，加上其處于市區(qū)與湖東的中間帶，居住與投資前景將是十分的適宜。商品房銷售面積，區(qū)分非住宅和住宅物業(yè)（其中住宅物業(yè)須細分為獨立別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅）銷售面積。造成這種現(xiàn)象的原因主要有兩方面，一方面是需求拉動，一批優(yōu)質(zhì)、大型個案良性開發(fā)，使得供應量基本得到去化。 湖東住宅發(fā)展相對湖西而言才剛剛起步，2005年的供應量將與2004年相差不大，年供應量在200萬㎡左右。年度公寓平均售價，有較大上升，特別是相城區(qū)由去年的3744元/㎡上升到今年的4555元/㎡，上帳幅度較大，達21%。小鎮(zhèn)小高層/多層57015%.108.14075%680031御葑庭小高層26415%.52.5570%610032大湖山水之戀多層/小高層44810%.178.90,12020%460018國際公館小高層1224無.272.103/5900預熱19保利雅苑高層356無.356.100,130/580020白領公寓小高層200無.108.77，99/500021泛華嘉園多層100無.100.90/390022金楓美地多層/小高層1300無.500.80/110/380023瑞景苑多層600無.200.90/3900序號區(qū)域案名類型總供應量總銷售率開盤時間新推案量新推案時間新推案新推案銷售率推案均價區(qū)域均價主力面積(元/㎡)(元/㎡)1吳中區(qū)福星新城1期高層/小高層30659%.147.13056%4700毛坯： 45602天辰花園高層/小高層145828%.48.1114840%47003四季晶華高層124334%.126.81111934%47504S半島多層/小高層80026%.50.911040%43505陽光水榭多層/小高層/高層300043%.87.10238%44006生活家多層13690%.136.11190%43007嘉寶花園多層96675%.496.13067%50008迎春花園多層23291%.232.8491%41009雅典世家小高層21083%.210.21083%4600精裝： 560010吳城仕家多層78385%