【正文】 市固定資產(chǎn)投資漲幅折線圖上圖顯示：2003年蘇州固定資產(chǎn)投資額與2002年相比，%，也正是我國國家經(jīng)濟(jì)過熱的一年，國家在該年９月頒布了控制房地產(chǎn)開發(fā)的121文件，通過提高開發(fā)商和建筑商的自有資本金來調(diào)整經(jīng)濟(jì)過熱的局面，同時(shí)也正式開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。—2005年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅圖10：江蘇省/蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅表8：蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年江蘇省117731292214391167962085224330蘇州市266923038435733477015761054143蘇州漲幅%%%%%6%2005年，蘇州人均GDP較04年有所下降，究其根本原因——外來人口增多，對(duì)促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的（尤其是二手房市場(chǎng)）活躍來說，是個(gè)利好消息。它是蘇州的北部門戶、沿江地區(qū)的區(qū)域性中心，在蘇州市域的次中心城市中具有最強(qiáng)的綜合實(shí)力和最高等級(jí)、最完善的各類設(shè)施 吳江市區(qū)是蘇、滬、浙交界地區(qū)的絲綢之都，新興工貿(mào)城市昆山市區(qū)是蘇滬接壤地帶以外向型經(jīng)濟(jì)為主的工貿(mào)城市太倉市區(qū)是港口、工業(yè)城市張家港市區(qū)是港口、工業(yè)城市④市域發(fā)展軸沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸——沿軸的發(fā)展以IT等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶為龍頭，大力優(yōu)化城市空間，努力提高產(chǎn)業(yè)和空間集聚度，成為我國引進(jìn)、消化、吸收國外先進(jìn)技術(shù)的重要基地和高新技術(shù)開發(fā)、傳播、擴(kuò)散的孵化基地沿太湖旅游休閑軸——沿太湖地區(qū)是蘇州生態(tài)環(huán)境和景觀最重要、最具特色的地區(qū)，以生態(tài)旅游為主要功能。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積260平方公里，下轄四個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?3萬。中新雙方財(cái)團(tuán)還共同出資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司（CSSD），具體負(fù)責(zé)成片土地開發(fā)建設(shè)。②園區(qū)未來規(guī)劃圖16：蘇州工業(yè)園區(qū)二三期景觀規(guī)劃示意圖蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。全部建成后，園區(qū)將提供36萬個(gè)就業(yè)崗位。2005年的土地政策以“嚴(yán)”字當(dāng)頭拉開序幕。 ④5月嚴(yán)控利潤(rùn)5月26日，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》的通知，要求各地要認(rèn)真貫徹《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，落實(shí)項(xiàng)目用地，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。同時(shí)，增加中低收入家庭的住房供應(yīng)。同時(shí)，大力發(fā)展節(jié)能省地型、中小套型住房，鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)普通商品住房，引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房消費(fèi)。 4月營(yíng)業(yè)稅的出臺(tái)，從根本上破滅了投資客短炒樓花的獲利美夢(mèng)，此后，蘇州樓市也像全國其它樓市一樣，進(jìn)入到一個(gè)以自住型業(yè)主為購房主體的新住宅時(shí)代。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價(jià)下降的趨勢(shì)，顯然，價(jià)格成了影響項(xiàng)目銷售速度的催化劑。自2001年開始，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的大發(fā)展趨勢(shì)成為了蘇州市場(chǎng)迅速發(fā)展的良好基礎(chǔ)，加之被壓抑許久的旺盛市場(chǎng)需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策這些，都成為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展的強(qiáng)力推動(dòng)因素。 賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求216。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場(chǎng)上投資者購房的比重，同時(shí)也削弱了消費(fèi)者的支付能力，最終影響了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力；土地政策方面先后出臺(tái)的11號(hào)令、39。一”黃金周后，市場(chǎng)略有回暖趨勢(shì)。 2005年年初，國家的關(guān)于宏觀調(diào)控的風(fēng)聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出2005年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn)界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個(gè)問題。 2005年5月，國家七部委在一個(gè)月內(nèi)先后連續(xù)兩次頒布《意見》，確定6月1日起，針對(duì)144㎡以上非普通住宅加征2%營(yíng)業(yè)稅，這些使得本來就局勢(shì)微妙的蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次蒙上陰影。大多項(xiàng)目也紛紛下調(diào)價(jià)格，跌幅300元～500元/㎡不等。樓市促銷的效果顯而易見，月成交套數(shù)和成交面積較上三個(gè)月有了30％左右的增幅。而從2005年開始，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變——這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)必然要發(fā)生調(diào)整。(1) 2006年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價(jià)格下降兩個(gè)方面：一方面，蘇州樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域價(jià)格相差不是很大，消費(fèi)客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務(wù)設(shè)施等因素齊全品質(zhì)高的小區(qū)為首選，消費(fèi)更為理性。大型開發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會(huì)成為新年樓市的熱點(diǎn)。據(jù)我司資料統(tǒng)計(jì)，2005年蘇州市共舉行公開土地拍賣會(huì)四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地32宗，出讓面積：1723106㎡，出讓總價(jià)：。從今年土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)的情況可以了解到，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不是很高，甚至出現(xiàn)開發(fā)商在競(jìng)價(jià)過程中沒有遇到任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而以底價(jià)成交的情況。(2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設(shè)施一般的區(qū)域。2005年10月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會(huì)表現(xiàn)出一個(gè)趨勢(shì)：宗地價(jià)格與周邊同類地塊的價(jià)格基本持平，開發(fā)商沒有將土地的未來預(yù)期考慮在內(nèi)。增長(zhǎng)幅度3％％％％%%圖17：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實(shí)銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）圖18：蘇州市2000~2005年施工/竣工面積及漲幅比較圖（單位：萬㎡）表14：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實(shí)銷面積比較表（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房實(shí)際銷售面積327．53商品住宅實(shí)際銷售面積圖19：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實(shí)銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）蘇州市區(qū)房地產(chǎn)需求因素及價(jià)格因素綜合分析在蘇州近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析后可以看出，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次啟動(dòng)后，需求方面主要有四方面力量：首先，是蘇州本地的為改善居住質(zhì)量的大批中高端消費(fèi)者，他們屬于自發(fā)性購房；其次，是因城市建設(shè)拆遷而產(chǎn)生的大量強(qiáng)制性購房；再次，是本地和外來居民為解決居住問題產(chǎn)生的購房，最后，是本地和外來的炒房族的投資或投機(jī)性購房。(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)。中心城區(qū)、％，％。 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，2005年6月份蘇州二手房市場(chǎng)受“”新政實(shí)行的影響，成交量下跌約三成。從次區(qū)域來看，滄浪區(qū)是6月中心城區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的一個(gè)主要推動(dòng)區(qū)域。從3月份到5月份，二手房成交價(jià)格保持在上下1％的波動(dòng)范圍，而六月份較前幾個(gè)月有比較明顯變動(dòng)。以最近上市的“S半島”為例，開盤價(jià)只有3780元/㎡，這個(gè)價(jià)格對(duì)二手房市場(chǎng)造成了一定的沖擊。6月份園區(qū)成交量也和4月份相差不大。綜合考慮價(jià)格、地段等因素，上述兩個(gè)地區(qū)性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，促使了二手房的價(jià)格在6月出現(xiàn)上升趨勢(shì)。但成交量比5月份大幅下降約50％，也低于4月份的水平。其次，高新區(qū)新房的分布也和園區(qū)不同。 (1)吳中外地購房需求減少 蘇州二手房在經(jīng)歷了4個(gè)月度的連續(xù)上漲之后，均價(jià)上升的力度已經(jīng)逐漸減弱。在三、四類地段的名都二手房均價(jià)相繼下降的情況下，五類地段顯得非?；钴S：11月份五類地段（城北板塊、湄長(zhǎng)板塊、滄浪新城板塊和虎丘板塊）的二手房均價(jià)全線上揚(yáng)。中心城區(qū)的鐘樓南園板塊、城南板塊，新區(qū)的華山路板塊都有超過1%的跌幅。而自2005年以來，中心城區(qū)的土地供應(yīng)呈現(xiàn)出平穩(wěn)的趨勢(shì)。市區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品包括多層、小高層、酒店式公寓、別墅，表現(xiàn)出復(fù)合型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。隨著園區(qū)市場(chǎng)重心由原來的湖西轉(zhuǎn)向湖東，供應(yīng)量的加大，市場(chǎng)發(fā)展面臨較大壓力，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。但憑借著良好的區(qū)域大環(huán)境和優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)，在今后的一段時(shí)期內(nèi)，相信園區(qū)仍將占據(jù)整個(gè)蘇州房產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)頭主導(dǎo)地位。價(jià)格方面，存在兩個(gè)價(jià)格段，外圍區(qū)域基本行情在41004700元/㎡，而中心區(qū)域在50005400元/㎡。相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但發(fā)展迅速，供應(yīng)量增大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變向，由原來單一的多層產(chǎn)品轉(zhuǎn)向多層、小高層、別墅復(fù)合型產(chǎn)品格局，區(qū)域市場(chǎng)行情目前基本穩(wěn)定在4200元/㎡。吳中區(qū)城市化基礎(chǔ)較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)良好。區(qū)域滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)高新區(qū)住宅3889265725163210非住宅1017145811852010小計(jì)4906411537015220區(qū)域相城區(qū)吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)市區(qū)住宅23984829589725396非住宅10752704124110690小計(jì)34737533713836086表15： 2005年蘇州各區(qū)住宅/非住宅產(chǎn)品套數(shù)比較表（單位：套）圖20： 2005年蘇州各區(qū)住宅/非住宅產(chǎn)品套數(shù)柱狀比較圖（單位：套）表16：2005年蘇州各區(qū)住宅及非住宅產(chǎn)品建筑面積比較表（單位：㎡）區(qū)域滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)高新區(qū)住宅428682238034229246387765非住宅38525585444632497654小計(jì)467207296578275570485419區(qū)域相城區(qū)吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)市區(qū)住宅3203357905838338323228477非住宅172266163882236147813342小計(jì)49260195446510699794041819圖21：2005年蘇州各區(qū)住宅及非住宅產(chǎn)品建筑面積柱狀比較圖（單位：㎡）蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價(jià)格比處在一個(gè)較好的時(shí)期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)強(qiáng)勁。從比例上看，園區(qū)住宅的50%是賣給了外來人口。湖西的房地產(chǎn)市場(chǎng)自園區(qū)建立以來一直走強(qiáng)，其整體市場(chǎng)價(jià)格從2001年的1800元/㎡上升至現(xiàn)在的5500—5800元/㎡左右（小高層、高層）湖西在各項(xiàng)交通網(wǎng)絡(luò)的完善、居住環(huán)境優(yōu)美、CBD的建成、與市區(qū)的緊密聯(lián)系、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的支撐、外來人口的大量導(dǎo)入、對(duì)外強(qiáng)烈輻射的有利背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將持續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)消費(fèi)者也應(yīng)有一個(gè)衡量的過程，畢竟湖西與湖東各有優(yōu)勢(shì)，湖西的優(yōu)勢(shì)在于已經(jīng)成型，各種配套與居住環(huán)境是有目共睹，加上其處于市區(qū)與湖東的中間帶，居住與投資前景將是十分的適宜。商品房銷售面積，區(qū)分非住宅和住宅物業(yè)（其中住宅物業(yè)須細(xì)分為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅）銷售面積。造成這種現(xiàn)象的原因主要有兩方面，一方面是需求拉動(dòng)，一批優(yōu)質(zhì)、大型個(gè)案良性開發(fā)，使得供應(yīng)量基本得到去化。 湖東住宅發(fā)展相對(duì)湖西而言才剛剛起步，2005年的供應(yīng)量將與2004年相差不大，年供應(yīng)量在200萬㎡左右。年度公寓平均售價(jià)，有較大上升，特別是相城區(qū)由去年的3744元/㎡上升到今年的4555元/㎡，上帳幅度較大，達(dá)21%。小鎮(zhèn)小高層/多層57015%.108.14075%680031御葑庭小高層26415%.52.5570%610032大湖山水之戀多層/小高層44810%.178.90,12020%460018國際公館小高層1224無.272.103/5900預(yù)熱19保利雅苑高層356無.356.100,130/580020白領(lǐng)公寓小高層200無.108.77，99/500021泛華嘉園多層100無.100.90/390022金楓美地多層/小高層1300無.500.80/110/380023瑞景苑多層600無.200.90/3900序號(hào)區(qū)域案名類型總供應(yīng)量總銷售率開盤時(shí)間新推案量新推案時(shí)間新推案新推案銷售率推案均價(jià)區(qū)域均價(jià)主力面積(元/㎡)(元/㎡)1吳中區(qū)福星新城1期高層/小高層30659%.147.13056%4700毛坯： 45602天辰花園高層/小高層145828%.48.1114840%47003四季晶華高層124334%.126.81111934%47504S半島多層/小高層80026%.50.911040%43505陽光水榭多層/小高層/高層300043%.87.10238%44006生活家多層13690%.136.11190%43007嘉寶花園多層96675%.496.13067%50008迎春花園多層23291%.232.8491%41009雅典世家小高層21083%.210.21083%4600精裝： 560010吳城仕家多層78385%