【正文】 司25875 20xxG039龍奧6 號(hào)地塊32022商業(yè)金融地上≤5 . 0地下≤2 . 0≤3 0 % ≥3 0 %山東永安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司520xx 20xxG064龍奧9 號(hào)地塊23875商業(yè)金融地上≤6 . 0地下≤2 . 4≤4 0 % ≥2 5 %濟(jì)南海信置業(yè)有限公司18612 圖 6： 20xx20xx 年周邊成交土地位置圖（商業(yè)金融用地） 龍奧 9號(hào)地 龍奧 8號(hào)地 龍奧 6號(hào)地 龍奧 14號(hào)地 經(jīng)十路以南地塊 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 濟(jì)南寫(xiě)字樓概況 濟(jì)南的寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處于相對(duì)低谷的狀態(tài)，直到中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)等多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的高調(diào)上市，讓人們看到了濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛力。目前區(qū)域 內(nèi) 65%左右的寫(xiě)字樓里入駐的大多為銀行、證券、保險(xiǎn)等省內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的總部或管理機(jī)構(gòu)、電信，電力等省內(nèi)行業(yè)巨頭，像中銀大廈、中信實(shí)業(yè)銀行、金龍中心的中國(guó)人壽。 隨著濟(jì)南市“中疏”計(jì)劃的施行，尤其是奧體片區(qū)新一代寫(xiě)字 圖 7：濟(jì)南重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布圖 項(xiàng)目 表 2：濟(jì)南存量重點(diǎn)寫(xiě)字樓情況一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目區(qū) 域 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 主力戶(hù)型面積（㎡） 價(jià)格（元 /㎡ ? 山大路板塊 隨著山大路商圈的不斷成熟，百腦匯、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)的加入使科技市場(chǎng)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，現(xiàn)已成為一個(gè)幅射整個(gè)華北地區(qū)的電子科技市場(chǎng)。依托于山大路特有的 IT 產(chǎn)業(yè)，該板塊內(nèi)，以電子科技類(lèi)企業(yè)占了大多數(shù)，約有 80%的份額，其他有少數(shù)工程公司、廣告公司、裝飾公司進(jìn)駐。 隨著濟(jì)南老城區(qū)改造步伐的推進(jìn)，借勢(shì)東拓發(fā)展，政府東遷、全運(yùn)經(jīng)濟(jì)等大勢(shì)， 東部區(qū)域形成了新的濟(jì)南權(quán)力中心，權(quán)力中心的轉(zhuǎn)移為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的繁榮創(chuàng)造了條件！ 除去已使用的寫(xiě)字樓外，目前該區(qū)域內(nèi)在售、在建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、黃 金時(shí)代廣場(chǎng)、魯商國(guó)奧城、魯邦國(guó)際廣場(chǎng)、海爾綠城寫(xiě)字樓項(xiàng)目代表了濟(jì)南寫(xiě)字樓的最高水準(zhǔn)，目標(biāo)客戶(hù)直指金融、保險(xiǎn)、各大企業(yè)在濟(jì)總部，對(duì)以該類(lèi)客戶(hù)為主的濼源大街板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成較大的沖擊。其中片區(qū)內(nèi)最大的商務(wù)辦公綜合體黃金時(shí)代廣場(chǎng) 4 棟寫(xiě)字樓，除 1 棟約 4 萬(wàn)㎡團(tuán)購(gòu)給國(guó)資委外，剩余約13 萬(wàn)㎡已開(kāi)始接受客戶(hù)咨詢(xún)，預(yù)計(jì) 10 年 10 月將對(duì)外銷(xiāo)售；魯商國(guó)奧城除 1 號(hào)樓團(tuán)購(gòu)給國(guó)家電網(wǎng)外、剩余約 11 萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓也將在本年對(duì)外銷(xiāo)售；區(qū)域內(nèi)魯邦國(guó)際廣場(chǎng)、大衛(wèi)奧體項(xiàng)目、天業(yè)奧體項(xiàng)目等后期都將是區(qū)域的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。目前區(qū)域在售的中潤(rùn)世紀(jì)城 12500 元 /㎡以上，高于全市平均價(jià)格。目前區(qū)域?qū)ν馍⑹鄣膶?xiě)字樓雖然價(jià)格高昂，但除中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)外，其他項(xiàng)目并未真正經(jīng)歷市場(chǎng)考驗(yàn)。客戶(hù)群體大多為剛踏入社會(huì)不久的青年自住客戶(hù)以及投資客戶(hù)，自住客戶(hù)包括濟(jì)南本地和山東省內(nèi)各市縣，沒(méi)有太多積蓄，又有在濟(jì)南安家的想法，大多為首次置業(yè)，公寓用作過(guò)渡房。 表 5：濟(jì)南代表性公寓項(xiàng)目一覽表 區(qū)域 名稱(chēng) 總面積（萬(wàn)㎡） 主力戶(hù)型 價(jià)格區(qū)間 產(chǎn)權(quán)年限 結(jié)構(gòu)形式 首付比例 貸款方式 銷(xiāo)售狀態(tài) 其他區(qū)域代表 銀座中心 3 室為主 20120不等 1100014000 40 Loft，層高 認(rèn)籌 登記 萬(wàn)豪國(guó)際 2 單層面積3075 1500021000均價(jià) 18000 40 loft，層高 30% 貸款年限最多 30年。名士 Mini 公館價(jià)格相對(duì)較低，客戶(hù)以年輕白領(lǐng)和企事業(yè)單位中高層為主，目前平層均價(jià)在 9000 元 /㎡左右。從置業(yè)客戶(hù)來(lái)看，首次置業(yè)、投資客 戶(hù)占主體，約占 7 成；其中自住客戶(hù)主要是購(gòu)買(mǎi)南向 “小戶(hù)型”，作為過(guò)渡房，購(gòu)房者多在 2535 歲之間；投資客多為 3045 歲的個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。項(xiàng)目總用地面積 345 畝，建筑面積約 100 萬(wàn)㎡，由城市高尚社區(qū)、 5A 級(jí)寫(xiě)字樓、超五星級(jí)酒店和大型購(gòu)物中心組成的城市綜合體項(xiàng)目， 5棟寫(xiě)字樓共計(jì) 萬(wàn)㎡。前期推出 A 棟和 B 棟面積從 70 到 200 不等，總價(jià)相對(duì)較低，深受投資客戶(hù)和中小企業(yè)青睞。 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) ? 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目 位于新老城區(qū)交界處，區(qū)域位置較好，臨近燕山立交，交通便捷。 圖 13：中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖及平面布置圖 1 2 3 4 5 6 7 ? 目標(biāo)客群： 項(xiàng)目主要以整體銷(xiāo)售 為主，客戶(hù)以中石化、太平洋保險(xiǎn)等高端大客戶(hù)為主，客戶(hù)構(gòu)成主要詳見(jiàn)下表： 表 8：中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)一覽表 樓號(hào) 業(yè)態(tài) 面積 （萬(wàn)㎡） 客戶(hù) A1 高層 3 平安保險(xiǎn)整購(gòu) A2 高層 中石化整購(gòu) A3 高層 3 散售 A4 高層 2－ 14 層尋找大客戶(hù) 15 層以上中潤(rùn)集團(tuán)留作自用。 魯商國(guó)奧城＆黃金時(shí)代廣場(chǎng) 魯商國(guó)奧城和黃金時(shí)代廣場(chǎng)魯商國(guó)奧城均位于奧體片區(qū)核心區(qū)域，正對(duì)濟(jì)南市政務(wù)中心和奧體中心，地理位置非常優(yōu)越。層高都在 米以上，其中國(guó)奧城更是達(dá)到 米，是目前濟(jì)南寫(xiě)字樓中最大的層高最高。 寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域內(nèi)具有代表性的寫(xiě)字樓項(xiàng)目均由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，檔次和品質(zhì)定位較高。 公寓競(jìng)爭(zhēng)與可比項(xiàng)目分析 濟(jì)南公寓市場(chǎng)已經(jīng)逐漸成熟，比較具有代表性的公寓項(xiàng)目有萬(wàn)達(dá)達(dá)人界、誠(chéng)基中心、銀座中心以及區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名士 Mini 公館和海爾綠城玉蘭公寓。達(dá)人界 在推廣進(jìn)行了大膽的突破，以個(gè)性的表現(xiàn)吸引了市場(chǎng)關(guān)注。 表 10：萬(wàn)達(dá)達(dá)人界戶(hù)型配比 戶(hù)型 面積 戶(hù) 型特征 數(shù)量 比例戶(hù)數(shù) 消化比例 A 45m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚 156 25% 100% B 50m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚 312 50% 100% C 61m2 兩室一廳一衛(wèi)一廚 52 % 100% D 64m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚 52 % 100% E 46m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚 52 % 100% 公寓 達(dá)人界 圖 17：萬(wàn)達(dá)達(dá)人界戶(hù)型圖 ? 目標(biāo)客群： 達(dá)人界目標(biāo)客群主要來(lái)源周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群，其中 65%以上的客戶(hù)以投資為主，自住客戶(hù)僅 占 1/3，項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，較大的升值潛力、完善的配套和萬(wàn)達(dá)品牌是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的主要因素，從其銷(xiāo)售速度來(lái)看， 45 ㎡左右的中小戶(hù)型消化速度明顯快于 60 左右的戶(hù)型。規(guī)劃有 12 萬(wàn)平米購(gòu)物中心、大型商業(yè)街區(qū)、 2 棟 150 米超高甲級(jí)寫(xiě)字樓、 2 棟獨(dú)棟辦公樓、 2 棟商務(wù)公寓及四星級(jí)酒店。據(jù)了解成交客戶(hù)中自住客、投資客、辦公用房各占 1/3 的比例。 名士 Mini 公館 ? 項(xiàng)目概況 ：名士 Mini 公館為熱銷(xiāo)項(xiàng)目名士豪庭的 5樓公建項(xiàng)目，總建筑面積約 萬(wàn)㎡。 圖 20 ： Mini 公館戶(hù)型圖 A 戶(hù)型 40 ㎡ B 戶(hù)型 46 ㎡ C 戶(hù)型 56 ㎡ D 戶(hù)型 43 ㎡ 表 12： MINI 公館戶(hù)型配比 戶(hù)型 面積 戶(hù)型特征 數(shù)量 比例戶(hù)數(shù) 消化比例3 1 9 平層 3657一室一廳一衛(wèi)一廚 339 78% 38%2024loft 4255m2一室一廳一衛(wèi)一廚 95 22% 21% ? 目標(biāo)客群： MINI 公館面積區(qū)間在 40 平米 56 平米之間，總價(jià)區(qū)間在 40 萬(wàn) 60 萬(wàn)之間，總價(jià)相對(duì)較低，客戶(hù)以年輕白領(lǐng)和企事業(yè)單位中高層為主，且自住比例較高。該公寓為 25 層，每層 19 戶(hù)， 1～ 4 層為裙樓商業(yè)。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出 1 21 層，共 95 套房源。客戶(hù)多為財(cái)富階層，私營(yíng) 企業(yè)主占到 50%，并且成交客戶(hù)中有 30%是綠城的老業(yè)主，老業(yè)主對(duì)綠城品牌的忠誠(chéng)度由此可見(jiàn)一斑，另外成交客戶(hù)中投資客的比重占到了 70。項(xiàng)目由 4 棟2228層高層組成，其中 2 棟公寓 、 2 棟辦公（部分 米層高 loft），項(xiàng)目以城市青年居住辦公社區(qū)為主題，利用超過(guò) 35%的綠地、10000 ㎡水韻風(fēng)情園林，打造特色水景特色景觀(guān)。 表 15:藍(lán)調(diào)國(guó)際公寓戶(hù)型配比圖 戶(hù)型 面積 戶(hù)型 數(shù)量 比例 消化比例 A 40m2 一室一廳一衛(wèi) 288 套 35% 100% B 57m2 一室一廳一衛(wèi) 48 套 6% 100% C 72m2 兩室兩廳一衛(wèi) 48 套 6% 90% D 82 ㎡ 兩室兩廳兩衛(wèi) 439 套 53% 74% 備注：公寓目前已基本消化完全，此銷(xiāo)售比例為 09 年 12 月其熱銷(xiāo)時(shí)銷(xiāo)售情況 圖 24：藍(lán)調(diào)國(guó)際公寓戶(hù)型圖（ ABCD） ? 本項(xiàng)目可借鑒之處： 藍(lán)調(diào)國(guó)際市場(chǎng)定位瞄準(zhǔn)青年首次置業(yè)者，戶(hù)型以中小面積為 主，設(shè)置針對(duì)性較強(qiáng)。項(xiàng)目總建筑體量大，涵蓋住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，項(xiàng)目自身配套較完善。從消化速度來(lái)看， 50 ㎡左右的戶(hù)型兼顧居住與投資需求，最受客戶(hù)歡迎。 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與可比項(xiàng)目分析 區(qū)域商業(yè)概況 目前項(xiàng)目周邊 5 公里內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)以底商為主，主要分布在不臨主干道的居住區(qū)內(nèi)，為生活服務(wù)類(lèi)商業(yè)。商業(yè)建筑面積（萬(wàn)㎡）10 6 1 3 7業(yè)態(tài)規(guī)劃西片區(qū)商業(yè)將以汽車(chē)、餐飲、體育裝備等為主，中間的平臺(tái)吸引大型超市、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)入駐，東三館則利用現(xiàn)有資源以各類(lèi)健身俱初步定位為購(gòu)物中心商業(yè)、大眾餐飲等服務(wù)性底商商業(yè)、大眾餐飲等服務(wù)性底商銀座商場(chǎng)將進(jìn)駐其中。 第 4 部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目位于奧體中心核心區(qū)域， 在 “一體兩翼 ”城市發(fā)展規(guī)劃導(dǎo)向下，片區(qū)定位為城市東部副中心的核心組團(tuán)，后期發(fā)展?jié)摿^大； ? 項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)聚集了中海奧龍觀(guān)邸、海爾綠城全運(yùn)村等濟(jì)南最高檔樓盤(pán)，大量的社會(huì)精英人士匯聚于此，也為高端寫(xiě)字樓、公寓項(xiàng)目的發(fā)展奠定了客群基礎(chǔ)； ? 項(xiàng)目周邊預(yù)留地塊均為商業(yè)金融用地，容易形成集聚效應(yīng)； ? 項(xiàng)目地塊方 正平整，面寬達(dá)到 270 米，有利于商業(yè)規(guī)劃。 威脅分析 ? 無(wú)論是寫(xiě)字樓還是公寓，區(qū)域供應(yīng)量都非常大，并且競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目魯班國(guó)際廣場(chǎng)、魯商國(guó)奧城、黃金時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目已經(jīng)主體完工，并展開(kāi)了大規(guī)模的宣傳推廣，占得市場(chǎng)先機(jī)，本項(xiàng)目后期競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 劣勢(shì)及威脅應(yīng)對(duì)策略 針對(duì)緊鄰玉頂山公墓的劣勢(shì)，可采用以下方式，一是在產(chǎn)品布局上將小面積公寓或者將受公墓影響較小的寫(xiě)字樓布置在東側(cè)。如以公寓為主，遠(yuǎn)離城市主干道意味著遠(yuǎn)離喧囂，居住品質(zhì)得到提升。并且高端寫(xiě)字樓客戶(hù)更加青睞經(jīng)十路沿線(xiàn)項(xiàng)目，低端客戶(hù)出于成本考慮，更愿意選擇價(jià)格低廉的會(huì)展片區(qū)或者軟件園配套寫(xiě)字樓項(xiàng)目。隨著區(qū)域中心的逐漸成熟，政府、事業(yè)單位的進(jìn)駐，總部經(jīng)濟(jì)的形成，將會(huì)吸引大量的辦公人群，其中年輕白領(lǐng)沒(méi)有太多積蓄，又有在濟(jì)南安家的想法，住宅雖然在首付比例、產(chǎn)權(quán)年限上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但由于面積大，總價(jià)高，該類(lèi)客戶(hù)難以承受，公寓憑借較低的總價(jià)卻可以很好的做過(guò)渡 房。項(xiàng)目地上建筑面積 萬(wàn)平方米，可打造成為區(qū)域地標(biāo)性居住綜合體項(xiàng)目，建議項(xiàng)目對(duì)外宣傳形象定位： 奧體東?勁中產(chǎn)?銳意生活 新典范。 公寓產(chǎn)品定位 【產(chǎn)品類(lèi)別】：鑒于項(xiàng)目客戶(hù)群自住需求和投資需求各占半壁，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品根據(jù)濟(jì)南公寓市場(chǎng)需求可規(guī)劃三類(lèi)：一是普通居住中小戶(hù)型公寓，憑借較低的總價(jià)主要針對(duì)普通年輕自住客戶(hù)及投資客戶(hù)，該類(lèi)產(chǎn)品能夠快速走量，迅速回籠資金，是本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品預(yù)計(jì)， 預(yù)計(jì)體量在 萬(wàn)㎡ 。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)火爆銷(xiāo)售的層面則反映出客戶(hù)對(duì)都市化建筑的青睞和渴望，就地塊所處的片區(qū)而言，國(guó)際現(xiàn)代風(fēng)格接受度非常高。 圖 28：公寓立面示意圖 【層高】：考慮成本和公攤因素，在滿(mǎn)足使用功能前提下，平層公寓層高為 米， SOHO 商務(wù)公 寓層高參照玉蘭公寓，層高 米； loft 公寓層高 米（根據(jù)濟(jì)南市相關(guān)規(guī)定，層高 5 米以下按投影面積計(jì)算，56 米按照投影面積 倍計(jì)算）。 表 18 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶(hù)型配比及消化情況一覽表 戶(hù)型 面積 戶(hù)型特征 數(shù)量 比例戶(hù)數(shù) 消化比例A 45m2一室兩廳一衛(wèi)一廚156 25% 100%B 50m2一室兩廳一衛(wèi)一廚312 50%100%C 61m2兩室一廳一衛(wèi)一廚52 %100%D 64m2一室兩廳一衛(wèi)一廚52 %100%E 46m2一室兩廳一衛(wèi)一廚52 %100%萬(wàn)達(dá)達(dá)人界戶(hù)型配比 戶(hù)型 面積 戶(hù)型特征 數(shù)量 比例戶(hù)數(shù) 消化比例A 42m2一室一廳一衛(wèi)一廚15 8% 100%B 55m2一室一廳一衛(wèi)一廚60 33% 92%C 67㎡兩室一廳兩衛(wèi)一廚30 17% 83%D 72m2兩室一廳兩衛(wèi)一廚75 42% 65%銀座名寓戶(hù)型配比（l o f t ） 戶(hù)型 面積 戶(hù)型 數(shù)量 比例 消化比例A 40m2一室一廳一衛(wèi)288套 35% 100%B 57m2一室一廳一衛(wèi)48套 6% 100%C 72m2兩室兩廳一衛(wèi)48套 6% 90%D 82㎡兩室兩廳兩衛(wèi)439套 53% 7