【正文】 品立面】：產(chǎn)品立面均采用公建化外立面設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)代感和時尚感。二是 loft 公寓，針對經(jīng)濟(jì)實力較強的年輕白領(lǐng)客戶和和少量改善需求客戶，并依靠 loft 產(chǎn)品拉升產(chǎn)品價值， 預(yù)計體量在 萬㎡左右 。 公寓定位 目標(biāo)客戶群定位 來源： 根據(jù)對周邊競爭項目及濟(jì)南市代表公寓項目分析可知，本項目目標(biāo)客群主要來自以下群體：周邊單位白領(lǐng)、周邊企業(yè)中高層管理者、高級技術(shù)人員、政府公務(wù)員；濟(jì)南市其他區(qū)域年輕置業(yè)者、首次置業(yè)者；未來將要在周邊寫字樓工作的白領(lǐng)客戶；以及購買周邊項目的投資客戶及周邊縣市的投資客戶。同時，與住宅相比，公寓總價低、不受貸款政策限制的優(yōu)勢又更容易受企事業(yè)單位管理人員、高新技術(shù)人才等投資客戶的青睞。 濟(jì)南住宅市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，各大開發(fā)商出于成本考慮，熱衷于開發(fā)大戶型房源，雖然有 90//70 的政策限制，但市場上 90 ㎡以下的住宅產(chǎn)品多集中在 8089 ㎡之間， 4080 的住宅產(chǎn)品 可謂鳳毛麟角。 從區(qū)域發(fā)展的進(jìn)程來看，依靠全運會舉辦的契機、政府機關(guān)搬遷及相關(guān)利益部門聯(lián)動的帶動之下，整個奧體中心區(qū)域價值開始提升，隨著其城市副中心地位的逐步實現(xiàn)，預(yù)計后期公寓、商鋪等商業(yè)物業(yè)市場價值將會得到穩(wěn)步提升。根據(jù)項目現(xiàn)狀情況，二是協(xié)調(diào)地塊熟化人城投公司，投少量資在玉頂山西側(cè)種植速生林，對公墓形成有效遮擋。 ? 地塊周邊，尚有較大面積的可供應(yīng)土地，存在較大的潛在 供應(yīng)。 劣勢分析 ? 本項目位于整個商業(yè)地塊的南側(cè)，與城市景觀大道經(jīng)十路之間有其他項目遮擋，可觀性和通達(dá)性較差； ? 項目東側(cè)為玉頂山公墓、北側(cè)為公交公司立體停車場（經(jīng)咨詢公交公司，該停車場只用于停放 BRT 車。 小結(jié) 短期來看，區(qū)域目前商業(yè)氛圍較差，預(yù)計銷售速度較慢，不能實現(xiàn)快速回款。未來兩年內(nèi)，工業(yè)南路以及奧體片區(qū)將至少出現(xiàn)數(shù) 4 個體量在 3 萬㎡以上的大型集中商業(yè)，商業(yè)面積在 27 萬㎡以上，并且有銀座等大項商業(yè)入駐本區(qū)域，后期商業(yè)競爭壓力較大。 表 16:未來城公寓戶型配比圖 戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例A 43m2一室一廳一衛(wèi)一廚195 30% 65%B 48m2一室一廳一衛(wèi)一廚261 40% 70%C 54m2一室一廳一衛(wèi)一廚130 20% 65%D 90m2兩室一廳兩衛(wèi)一廚65 10% 55% 圖 26 未來城公寓戶型圖（ ABCD） ? 本項目可借鑒之處： 未來城戶型以中小面積為主，設(shè)置針對性較強，但產(chǎn)品類型較為單一，本項目可增加戶型和產(chǎn)品種類，提供更為多元化的產(chǎn)品。并且項目在產(chǎn)品檔次上遠(yuǎn)高于區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品，對年輕客戶具有較強的吸引力。絕大部分戶型總價控制在50 萬左右，市場接受度較高。 圖 23：藍(lán)調(diào)國際效果 ? 物業(yè)類型與配比： 項目在物業(yè)類型配比上，以公寓和辦公占絕對的主導(dǎo)，占到整個建筑面積的 98%，商業(yè)配套僅占 2%。 ? 本項目可借鑒之處： 玉蘭公寓采取高端路線，無論戶型設(shè)計、精裝標(biāo)準(zhǔn)還是酒店式服務(wù)都針對高端客群。均價 13500元 /平米，起價 12300 元 / ㎡，因能觀賞到奧體中心及龍奧大廈等城市建筑景觀比南向、東向房源均價高出 800～ 1000 元 /平米，實行 50%的首付及 倍的利率 。玉蘭公寓面積區(qū)間在 73 平米 208 平米之間，總價區(qū)間在 90 萬 300 萬之間，采用全精裝帶家電交付，是濟(jì)南目前最高端的公寓產(chǎn)品。 ? 本項目可借鑒之處： 采用平層與 LOFT 公寓相結(jié)合的戶型設(shè)置，增加客戶受眾群；酒店式大堂裝修有助于提升項目整體檔次，并且提供少量酒店式物業(yè)服務(wù)，滿 足不同客群需求。共 24 層， 324 層為酒店式公寓，共 434套房源（包含 4 套樣板房）。其中 4050 平方米小戶型最受客戶歡迎， 70平米以上戶型客戶接受程度較低。公寓部分 20 層， 1～ 5 層為商業(yè)， 3 梯 12 戶，面積 42～ 72 平米 。 ? 本項目可借鑒之處： 高端精裝公寓存在較大的市場空間，公寓客戶主要來自項目所在的區(qū)域，投資客戶看重區(qū)位、升值潛力和品牌， 4050 平方米小戶型因其總價低受到客戶歡迎。 圖 15： 萬達(dá)廣場總平面圖 公寓 達(dá)人界 圖 16： 萬達(dá)廣場公寓效果圖 ? 項目特色： 作為萬達(dá)第三代產(chǎn)品 HOPSCA 的城市商業(yè)形態(tài)，濟(jì)南萬達(dá)廣場集公寓、酒店、寫字樓、公共空間、購物中心、文化娛樂休閑設(shè)施等于一體。 表 9：競爭公寓項目基本配置一覽表 項目名稱 外立面 大堂設(shè)計 單層面 積 單層戶 數(shù) 電梯數(shù)量 及品牌 層高 車位配比 是否 通煤氣 其他 萬達(dá)達(dá)人界 涂料 約 50 ㎡大堂 層高 米 裝修后 米 1194 24 5 部，三菱 與 C 組團(tuán)豪宅共 416 個車位（公寓 624 套、豪宅 224 套） 是 精裝（ 800），地暖 誠基中心 玻璃幕墻 挑空、精裝 760 ㎡ 16 戶 2 部，克虜伯森帝 : 是 公共部分精裝 室內(nèi)毛坯 萬豪中心 玻璃幕墻 挑空、精裝 360 ㎡ 2 部，克虜伯森帝 1: 是 公共部分精裝 室內(nèi)毛坯 銀座中心 玻璃幕墻 挑空、精裝 745 ㎡ 12 戶 3 部，品牌未定 米 20xx 不通 暫定毛胚 魯商國奧城 玻璃幕墻 石材 挑空、精裝 10001400㎡ 17 戶 4 部，品牌未定 米 2100 未定 公共部分精裝 室內(nèi)毛胚 黃金時代廣場 石材 玻璃幕墻 挑空、精裝 規(guī)劃調(diào)整 規(guī)劃調(diào)整 3 部，品牌未定 米 3069 是 裝修標(biāo)準(zhǔn)未定 有新風(fēng)系統(tǒng) Mini 公館 涂料、石材 真石漆 挑空、精裝 1000 ㎡ 20 戶 4 部，富士達(dá) 標(biāo)準(zhǔn)層 米 米 1： 不通 平層精裝修（ 600）配新風(fēng)系統(tǒng) 綠城玉蘭公寓 干掛花崗 巖+幕墻 挑空、精裝 1844 ㎡ 19 戶 4 部，三菱 米 1： 200 ㎡以上 通天然氣 全精裝、配全套 品牌家具家電 競爭項目個案分析 萬達(dá)達(dá)人界 濟(jì)南萬達(dá)廣場位于市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的城市中心黃金區(qū)域。在硬件配置上外立面以玻璃幕墻及干掛石材為主，并且多數(shù)采用造價較高的 LOWE 中空玻璃； 米以上層高、酒店式挑空大堂、高速進(jìn)口電梯已成為區(qū)域?qū)懽謽堑幕九渲?。從銷售來看，兩項目分別對國資委、國家電網(wǎng)等政府職能部門進(jìn)行定向銷售，雖然價格較低，但快速回收了成本，降低經(jīng)營風(fēng)險。是集甲級寫字樓、公寓、商業(yè)步行街于一體的大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。 A5 小高層 1 太平洋保險整購 A6 小高層 1 A7 小高層 1 散售。項目寫字樓部分由 4 棟高層和 3 棟小高層組成，總建筑面積 15 萬㎡，較大的供給體量、濟(jì)南第一個真正意義上的高檔寫字樓項目使項目具有較強的競爭力。 圖 11：萬達(dá)廣場寫字樓平面布置圖 圖 12：萬達(dá)廣場寫字樓外立面效果 ? 目標(biāo)客群： 目前萬達(dá)廣場推出的寫字樓面積偏小，并且項目推廣主要突出投資價值，客戶主要為成長型企業(yè)和投資客戶。 圖 10：萬達(dá)廣場總平面圖 ? 項目特色： 項目位于濟(jì)南傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，位置、商業(yè)氛圍都非常好。 第 3 部分 周邊競爭與可比項目分析 寫字樓競爭與可比項目分析 隨著濟(jì)南老城區(qū)改造步伐的推進(jìn)，借勢東拓發(fā)展，政府東遷、全運經(jīng)濟(jì)等大勢，東部區(qū)域形成了新的濟(jì)南權(quán)力中心，權(quán)力中心的轉(zhuǎn)移為寫字樓和公寓市場的繁榮創(chuàng)造了條件。 公寓市場總結(jié) 從市場供應(yīng)量來看，區(qū)域 在售項目不多，后期可預(yù)見公寓供應(yīng)量 34萬㎡左右，相對于寫字樓市場供應(yīng)而言，競爭壓力相對較小，并且隨著區(qū)域?qū)懽謽寝k公的興起，對公寓物業(yè)的需求將持續(xù)增大。利率85 折。投資客多為個體私營企業(yè)主、企事業(yè)單位高收入者。 公寓市場分析 濟(jì)南公寓市場概況 濟(jì)南公寓市場自 09 年 6 月以來，成交量大幅攀升，除今年春節(jié) 2 月成交低迷外，其余月份成交量保持 600 套左右。區(qū)域內(nèi)黃金時代廣場、魯商國奧城等即將入市銷售的高端寫字樓項目預(yù)計價格也在 13000 元 /㎡左右。同時該區(qū)域?qū)懽謽沁€面臨著高新板塊中鐵會展國際、 丁豪會展項目以及高新區(qū)總部基地等項目的競爭，而且寫字樓的供應(yīng)高潮將會持續(xù)比較長的一段時間。 20xx 年金融保險企業(yè)總部東遷愈演愈烈，高新、奧體板塊總部聚集效應(yīng)日趨明顯，目前建設(shè)銀行、太平洋保險等金融機構(gòu)已經(jīng)開始向該區(qū)域搬遷。 ? 東部區(qū)域板塊 目前東部區(qū)域已使用的寫字樓仍以齊魯軟件園、三慶?世紀(jì)財富 中心、濟(jì)南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等低檔寫字樓為主，客戶主要從事科研的智力密集型企業(yè)。 山大路商圈的成熟 ，匯集了大量的人流和物流，商務(wù)氛圍日益濃厚，山大路板塊的寫字樓市場也日趨活躍，以山大路為軸心形成了濟(jì)南市寫字樓市場的山大路區(qū)域板塊。天） 租售率 物管費（元 /㎡濟(jì)南本地企業(yè)只占 35%左右，并且這些企業(yè)以從事金融保險、房產(chǎn)、法律、會計顧問等高盈利水平的行業(yè)為主。現(xiàn)在市場上大量存在的寫字樓產(chǎn)品 主要還是一些機關(guān)單位、銀行、商場自己修建，且一般都是以自用為主、部分出租，整體規(guī)模小，比較分散，但濟(jì)南市市場上以中潤世紀(jì)廣場、萬達(dá)廣場、黃金時代廣場為代表的真正專業(yè)化寫字樓正在慢慢出現(xiàn)。 區(qū)域土地市場分析 項目位于濟(jì)南奧體中心核心區(qū)域，從區(qū)域用地規(guī)劃圖來看，龍奧北路以北以及經(jīng)十路沿線主要為商業(yè)金融用地。而在供給層面，雖然濟(jì)南市等地方政府也提出了加大保障性住房建設(shè)投資的計劃，但并 未落實到實處。 圖 4：奧體中心區(qū)域重點項目分布圖 項目 圖 5：奧體中心區(qū)域規(guī)劃鳥瞰圖 項目 項目發(fā)展目標(biāo) 本項目地處奧體核心區(qū)域，具備得天獨厚的奧體人文資源，尤其是隨著大型企事業(yè)單位的陸續(xù)東遷及區(qū)域高端人口的不斷聚集，區(qū)域商務(wù)價值和居住價值越來越高，并且項目地上建筑面積 萬平方米，在奧體片區(qū)屬于中等規(guī)模體量， 具備打造城市綜合體的潛質(zhì)。 地塊周邊的發(fā)展規(guī)劃 本項目所處的奧體片區(qū)是濟(jì)南市迎接第十一屆全運會集中打造的“三大亮點”區(qū)域之一。整體而言，區(qū)域交通非常便利，目前已經(jīng)開通 BRT5 和 BRT6 號兩條快速公交系統(tǒng)。地塊 東側(cè)為玉頂山公墓，目前濟(jì)南市民政局已禁止該公墓擴大規(guī)模，后期計劃在公墓周邊種植速生林對其進(jìn)行有效遮擋或者改造為山體公園。 圖 1：項目所在區(qū)域用地規(guī)劃圖 備注：紅色為商業(yè)金融用地，黃色為居住用地 奧體中心 濟(jì)南政務(wù)中心龍奧大廈 掛牌地塊 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，總占地 23875 ㎡，可規(guī)劃建筑 面積143250 ㎡。除龍奧大廈、奧體中心外，省立醫(yī)院、省高院、省國資委、省軍區(qū)及省博物館、檔案館等城市優(yōu)勢資源遍布周邊，區(qū)域被規(guī)劃為濟(jì)南 東部新城的核心，也是濟(jì)南未來的城市行政中心所在地，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α：笃趯⒉豢杀苊獾慕o項目造成 噪音污染，同時公交總站帶來的人流也為本項目商業(yè)的繁榮奠定基礎(chǔ)。項目東西兩側(cè)的奧體東路和舜華南路經(jīng)過項目將經(jīng)十路和旅游路聯(lián)通。雖然目前項目周邊商業(yè)生活配套暫不完善，但奧 體中心底層商鋪已經(jīng)開始對外出租、后期魯商國奧城、黃金時代廣場內(nèi)都將配建大型購物中心。其先期啟動及區(qū)域發(fā)展重點工程有新政 務(wù)中心、奧體中心、省博物館新館和檔案館新館、省立醫(yī)院東院區(qū)、省高院、武警總隊、奧體酒店、魯商國奧城、全運村等，當(dāng)前階段區(qū)域發(fā)展拉動主力為政府、企事業(yè)單位的入駐以及中海、綠城等一線企業(yè)住宅項目的開發(fā)。以 4 月出臺的新國十條為標(biāo)志，開始了新一輪的地產(chǎn)調(diào)控，從緊隨其后各個城市出臺的調(diào)控政策來看，主要是依靠金融信貸政策和稅收政策打壓不合理需求。 在新政頻出打擊了住宅項目的投機投資行為后，從住宅市場撤出的熱錢反倒為寫字樓、公寓等經(jīng)營性物業(yè)投資迎來發(fā)展的機遇！海爾綠城玉蘭公寓看盤熱銷也證明了這點，該項目開盤成交客戶中投資客的比重占到了 70%。 表 1： 20xx20xx 年周邊土地成交情況一覽表 編號 土地位置土地面積（㎡）用途 容積率 建筑密度 綠地率 競得單位成交價格（萬元）單價（萬元/畝）樓面地價（元/ ㎡）成交日期20xxG052龍奧8 號地塊20406商業(yè)金融地上≤4 . 0地下≤1 . 3≤3 5 % ≥3 0 %山東才高置業(yè)有限公司9183 20xxG042龍奧1 4 號地塊17563商業(yè)金融地上≤4 . 2地下≤1 . 3≤3 0 % ≥3 5 %山東大城投資、大偉工程設(shè)計公司7902 20xxG091歷下區(qū)經(jīng)十東路以南13728公建商服地上≤4 . 0地下≤1 . 2≤3 0 % ≥3 5 %山東省三名投資有限公