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濟南郎茂山項目策劃方案-預(yù)覽頁

2025-08-21 17:20 上一頁面

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【正文】 4 1 . 9 0%2 1 . 3 0%房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重1 6 . 9 0%1 4 . 1 0%1 5 . 7 0%1 5 . 1 0%1 9 . 4 0%2 0 . 0 0%20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 數(shù)據(jù)來源:濟南市統(tǒng)計公報 從以上表格可以看出, 20xx20xx 年濟南房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長,這與整體經(jīng)濟的發(fā)展有關(guān),也與固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長相關(guān)。 (二) 20xx20xx 年濟南住宅市場供 需狀況分析 010020030040050000 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4住宅供應(yīng)量 住宅實際銷售面積 供需比住宅供應(yīng)量 2 4 6 . 3 2 0 0 . 3 2 1 5 . 3 203 250 3 2 9 . 8 5 240住宅實際銷售面積 2 4 5 . 7 2 4 1 . 6 2 5 6 . 8 2 9 0 . 8 2 5 8 . 4 4 3 9 . 8 2 0 7 . 3供需比 1 0 . 8 0 . 8 0 . 7 0 . 7 0 . 7 5 1 . 1 620xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年20xx 年 11月 數(shù)據(jù)來源:濟南市統(tǒng)計公報 自 20xx 年以來濟南市的住宅供應(yīng)量和銷售面積在不斷的增長,說明市場需求在不斷的增加。房價高企和嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售帶來較大的風(fēng)險和壓力。這將對各開發(fā)商的資金鏈條、發(fā)展戰(zhàn)略和營利模式等提出更高的要求。 (三) 價格預(yù)測:短期內(nèi)房價高位運行 未來價格有下調(diào)可能性 盡管成交量出現(xiàn)明顯下滑,但因濟南開發(fā)商現(xiàn)掌握較為豐裕的現(xiàn)金流,在此輪買賣雙方的博弈中短期至少為半年的時間內(nèi)開發(fā)商仍處于優(yōu)勢地位,濟南住宅價格在短期內(nèi)仍會高位徘徊。這些政策的實施會大幅增加中低端房源的供應(yīng)量,滿足首次購房者的需求,使市場存在成交明顯反彈的可能性,但其前提在于潛在購房者具有迫切的購房需求、對房地產(chǎn)走勢具有清晰判斷以及開發(fā)商主動作出讓利和推出適銷產(chǎn)品。以便在樓盤的策劃銷售階段充分發(fā)掘項目樓盤所在區(qū)域的強勢優(yōu)勢。 (二)重點競爭區(qū)域住宅市場分析 根據(jù)本案所在的位置和競爭關(guān)系強弱,我們重點選取城南和城西兩個板塊住宅市場進行重點分析。 ( 3)項目產(chǎn)品分析 項目名稱 建筑類型 戶型及其配比 熱銷戶型 滯銷戶型 魯能領(lǐng)秀城 別墅、多層、小高層、高層 80— 105㎡兩室占 39%; 120— 160㎡三室占 59%; 170 ㎡四室占 2% 80— 105 ㎡兩室占 39%; 120—160 ㎡三室占59% —— 銀豐花園 多層、小高層、高層 5 58 ㎡一室占 %; 96— 108㎡兩 室占 %; 140— 160 ㎡四室占 %; 17 190 ㎡四室; 300 ㎡占 % 96— 108 ㎡兩室占 %; 140— 160 ㎡四室占% 300 ㎡戶型 天泰太陽樹 小高層 15 180 ㎡三室占 50%; 210 ㎡、258 ㎡四室占 2% 15 180 ㎡三室 210 ㎡、 258 ㎡四室 中海國際社區(qū) 別墅、 小高層、高層 —— —— —— 盛世皇苑 高層 —— —— —— 大學(xué)仕花園 小高層、高層 98 ㎡兩室 占 31%; 10 107 ㎡三室 占 49%; 160 ㎡四室 占 10% —— —— 城南板塊建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主,但備受關(guān)注的中海國際社區(qū)選擇了慣用的英式風(fēng)格。 ( 4)住宅均價分析 項目名稱 占地面積( 萬㎡ ) 住宅面積( 萬㎡ ) 均價(元 /㎡ ) 魯能領(lǐng)秀城 400 350 11000 銀豐花園 21 11700 天泰太陽樹 20 14000 中海國際社區(qū) 200 —— 盛世皇苑 4 10 —— 大學(xué)仕花園 —— 10 —— 城南板塊普通住宅當(dāng)前均價 11000萬元以上,尤其是天泰太陽樹,均價 14000元 /㎡,在濟南普通住宅銷售價格中位于前列。 在售樓盤檔次和區(qū)域環(huán)境,決定了該板塊客戶相對高端。 建筑風(fēng)格來看,現(xiàn)代風(fēng)格當(dāng)?shù)?,歐式風(fēng)格逐漸形成。 在售項目總價區(qū)間集中在 70 萬 110 萬,區(qū)域內(nèi)樓盤總價超過 110 萬后去化速度即開減慢 。其中,少數(shù)樓盤銷售周期偏長,銷售速度較慢,比如外?,F(xiàn)代中央花園一期銷售 11 萬平米,銷售周期兩年半,自 20xx 年初一期售罄至今,二期尚未銷售;相反,綠地盧浮公館開盤至今六個半月,累計銷售 23 萬平米,月均銷售 萬平,可見銷化速度之快。 ( 2)泉景天沅 ? 項目位置: 陽光新路與建辛路交叉口 ? 開 發(fā) 商: 濟南綠地泉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 產(chǎn) 權(quán): 70 年 ? 物業(yè)類型 :普通住宅 ? 建筑類型: 小高層、高層( 15— 22 層),兩梯四戶 ? 總 規(guī) 模: 80 萬㎡ ? 容 積 率: ? 綠 化 率 : 35% ? 面積區(qū)間: 92— 187 ㎡ ? 主力戶型: 兩室 88— 94 ㎡,三室 127— 137 ㎡ ? 價格范圍: 總體均價 9100 元 /㎡ ? 裝修標(biāo)準(zhǔn): 毛坯 ? 銷售進度: 鑫園、秀園銷售率達到 100%,在售的智園于 20xx 年 1 月 1 日開盤,銷售率 70%左右 ? 景觀資源: 青龍山腳下,具有一定的山景 ? 主打賣點: “孝”文化 ? 配 套: 周邊分布有中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行近十家金融證券機構(gòu);銀座鴻園店、山水大潤發(fā)、全球連鎖快餐 KFC 等知名商家入駐。 ( 4)逸城山色 ? 開發(fā)商: 山東惠喜 德置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 項目位置: 歷下旅游路與洪山路路口南 ? 產(chǎn) 權(quán): 50 年 ? 物業(yè)類型 :住宅 ? 建筑類型: 1011 層 板式小高層(一梯兩戶) ? 總 建 面: 萬㎡ ? 容 積 率: ? 綠 化 率 : 35% ? 建筑風(fēng)格: 現(xiàn)代簡歐 ? 面積區(qū)間: 82280 ㎡ ? 主力面積: 95142 ㎡ ? 銷售均價: 10500 元 /㎡ ? 銷售進度: 一期 推出 4 棟, 400 套房源, 20xx 年 4 月 12 號認(rèn)籌 , 6 月份開盤,目前剩余剩余 20 套房源。 ( 5)發(fā)祥巷 ? 開發(fā)商: 濟南發(fā)祥置業(yè)有限公司 ? 項目位置: 槐蔭經(jīng)一路南,緯五路西 ? 產(chǎn) 權(quán): 70 年(住宅)、 40 年(公寓) ? 物業(yè)類型 :住宅、公寓 ? 建筑類型: 高層 ? 建筑面積: 15 萬㎡(住宅)、 2 萬㎡(公寓) ? 面積區(qū)間: 33 ㎡ 150 ㎡ (住宅)、 45120 ㎡(公寓) ? 銷售均價: 8500 元 /㎡(住宅)、 10500 元 /㎡(公寓) ? 裝修標(biāo)準(zhǔn): 毛坯(住宅)、精裝(公寓) ? 銷售進度: 住宅 15 萬㎡, 20xx 年 12 月份售罄;公寓 20xx 年 1 月 9 日開盤,目前 銷售率 40%,戶型除了 120 ㎡的都是一室一廳戶型,基本各個面積區(qū)間的都有, ? 主力面積 4060 ㎡的房源最多,占 40%,其他的配比基本為 1:1。 (陽臺及大露臺 及 示意 圖 ) 戶型結(jié)構(gòu): 戶型結(jié)構(gòu)規(guī)整,空間浪費少,房間布局緊湊合理,在相同面積的套型中,其功能劃分完整,使用率高,處處都體現(xiàn)了開發(fā)商以人為本的設(shè)計宗旨; 房間功能: 房間的功能區(qū)塊大小合理,寬大明亮的起居室,即使是小戶型,也能滿足現(xiàn)代人對公共活動空間的需求;現(xiàn)代的居室除合理實用之外,追求個性化也是其發(fā)展的必然。充分考慮了業(yè)主在每一個空間的活動,尊重人的感受,同時注重給人以美的體驗。 (二)產(chǎn)品功能: 本案產(chǎn)品規(guī)劃功能為住宅與沿街配套商業(yè),小區(qū)幼兒園,居住與生活是本項目的主要功能,根據(jù)本案區(qū)域特征與市場、行業(yè)環(huán)境,本案體現(xiàn)產(chǎn)品的“功能性”外,還要求能體現(xiàn)產(chǎn)品的 “科技性”與“生態(tài)性”。 注重細節(jié)體現(xiàn)人性化: 在滿足大的功能需求的前提下,產(chǎn)品細節(jié)方面的人性化設(shè)計與處理,關(guān)注居住者生活需求細節(jié)將會是以后住宅開發(fā)設(shè)計的核心要點。 (四)智能化技術(shù) 智能化標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)代住宅物業(yè)檔次的衡量指標(biāo)之一,建議本案物業(yè)以 3A 級智能化標(biāo)準(zhǔn)來配置,做到新產(chǎn)品、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料的結(jié)合應(yīng)用,在保證物業(yè)均好性的前提下再體現(xiàn)本案的智能化特色,以提高產(chǎn)品的綜合競爭力。 建筑節(jié)能技術(shù):平屋面保溫層技術(shù); 外墻保溫隔熱技術(shù); 南山型材塑鋼窗節(jié)能技術(shù),雙層中空玻璃(隔音降噪音防輻射); 外飄窗設(shè)計(避免陽光直射戶內(nèi)); 公共照明采用聲控開關(guān) 設(shè)備成套技術(shù):安全防盜設(shè)備技術(shù):通過綜合布線連同管理中心; 變頻加壓水泵,由中央控制中心控制; 優(yōu)化型小高層電梯,(采用多層專用電梯); 環(huán)境質(zhì)量保證技術(shù):水質(zhì)保障技術(shù);防噪音技術(shù);垃圾處理技術(shù);污水處理系統(tǒng) ; 另外:還有防水飾面技術(shù)、汽車停放成套技術(shù)等等。 二、劣勢分析 噪音問題:緊靠二環(huán)南路,汽車噪音影響居住生活; 周邊建筑:周邊配套素質(zhì)低下,路況、建筑陣舊,視覺感差、不利于中高檔物業(yè)形像; 三、機會分析 南部土地限批 西部新城發(fā)展 濟南人“住南不住北”的心理 四、威脅分析 區(qū)域內(nèi)存量巨大; 客戶對本項目產(chǎn)權(quán)年限的抗性; 調(diào)控政策收緊,造成 客戶觀望。 他們中許多為二次置業(yè)、首次換 房者,對原居住區(qū)有戀土情結(jié),需要居住功能的完善與提升。 居住功能、環(huán)境、開發(fā)商誠信度是他們最為關(guān)心的,智能 科技、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文化氛圍是他們所向往的。 實用化: 體現(xiàn)本案設(shè)計的合理性,實用性。圍繞自身產(chǎn)品“ 綠色生態(tài)、智能、人性化 ”的核心價值點提出本案全新的住宅開發(fā)理念:倡導(dǎo)綠色居住理念, 提出新的人居生活觀點:宣揚人本主義生活觀。 主題概念,推廣語組織范例: —— 倡導(dǎo)綠色居住理念! —— 宣揚人本主義生活觀! —— 綠色空間,人本生活! —— 綠色住宅運動,人本生活體驗! 五、項目形象包裝 文字包裝 案 名: 『 逸泉風(fēng)景 』 解析: 1)逸,安逸、逸樂,強調(diào)舒適的生活環(huán)境; 2)泉,濟南的象征,泉城濟南; 3)“景”,綠之意充分展現(xiàn)項目核心價值,郎茂山風(fēng)景區(qū)給項目灌注“ 綠”意,也體現(xiàn)了“綠色空間”的主體概念; 4)識別性強,易讀易記。 描述的客群定位語: {城市中間階層 } “逸泉風(fēng)景” — {城市中間階層的理想家園 } 其他案名推薦: “都市鋒尚”“鋒尚國際”“逸泉豪庭” “伴山翠庭”“朗潤園”“錦繡華庭” 六、 VI 系統(tǒng)包裝 (一)項目 Logo (二) VI 運用及延展 七、推廣策略 推廣總體思路 本案在推廣總思路方面,必須同時考慮新項目新形象的建立與系列品牌的利用與延續(xù);同時在推廣手法同質(zhì)化的市場環(huán)境下,必須考慮推廣手段的差異化創(chuàng)新;結(jié)合本案自身特點,提出本案推廣的總思路: 形象與概念賣 點并重: 于大眾人群建立本案形象與品牌基礎(chǔ),以本案差異化的概念與賣點促動目標(biāo)人群; 從面到點逐步深入: 形象導(dǎo)入 — 概念提出 — 賣點闡述,從面到點,階段性深入打動目標(biāo)人群; 傳統(tǒng)結(jié)合創(chuàng)新: 傳統(tǒng)推廣手法為基本策略,創(chuàng)新手段為突破。在現(xiàn)在的競爭市場環(huán)境下,結(jié)合自身特點,本案的推廣手段除了傳統(tǒng)的手法應(yīng)用以外,還需要特殊的營銷手段,如關(guān)系營銷、互動營銷。 廣告形式: 平面廣告(報紙、雜志、印 刷品、 DM)、電視廣告、電臺廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、流動廣告(車體)、戶外廣告; 理由: 1)平面、戶外作為傳統(tǒng)廣告形式,在大眾人群中建立本案形象及信息傳播起重要作用,是必要性廣告渠道; 2)電視、電臺作為動感的視聽傳播渠道,有其特定的效果,『逸泉風(fēng)景』作為新項目,在市場上建立新形象,提出新概念,需要全方位、立體化的宣傳,電視、電臺廣告將是有力的宣傳補充渠道; 3)本案周邊為主要干道,公交線路及人流發(fā)達,結(jié)合目標(biāo)人群的生活軌跡,公交車體廣告作為流動性傳播渠道有很強的必要性; 4)在網(wǎng)絡(luò)信息時代,人們利用網(wǎng)絡(luò)查詢生活 資訊成為趨勢,本案可利用 /結(jié)合網(wǎng)站及濟南房地產(chǎn)信息網(wǎng)站進行項目的網(wǎng)絡(luò)廣告宣傳。 舉行項目推介會(解析會) 時間: 9 月 18 日上午 9: 00 地點:飯店; 意義: 1)對于本案新項目、新產(chǎn)品、新概念,向客戶解析、推介十分必要; 2)詳細的、深入的展示本案產(chǎn)品賣點與概念; 3)有效的維系、提升房展會等前期積累客戶信心; 4)傳播開盤信息,為本案開盤做好充分準(zhǔn)備。本案有著較好的客戶資源與企業(yè)品牌積累,可建立互動營銷平臺。 海 報: 以形象 +概念 +區(qū)位為主,渲染“綠色”氣氛,于展會時派發(fā),廣泛發(fā)放。 其 他: 如手提袋、 logo 書簽、 logo 小禮品、 VI 應(yīng)用系列等
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