【正文】 、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點 以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口 60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風(fēng)貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 居住環(huán)境特征 古色古香，園林精粹吳 現(xiàn)代為主 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里 濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符合國際標(biāo) 準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。 景觀設(shè)計內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標(biāo)。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的 “ 后花園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長， 2020 年預(yù)計開發(fā)量 200 萬平方米。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020 預(yù)計園區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量 萬套。 湖西 代表樓盤： 湖左岸 、 都市花園天域 。但 隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū) 與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。換而言之，湖東住宅開發(fā) 4 年 （ 20202020） 的水 平將超過湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，極強的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。 但 2020 年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2 番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶頸時期。 與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 但 今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000 元／平方米，比上年增長了 ％。 2020年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價 4300 元左右漲到目前的 4700 元左右，但漲幅有所減緩。但從 2020年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000元 /平方米大關(guān)。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年， 中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認(rèn)為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價格上漲速度和幅度過快，今后兩年價 格上漲幅度將有所回落。 湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系 隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消 費者將會把關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系。 表 9： 東湖大郡（二期） 基 礎(chǔ) 信 息 開發(fā)商 園區(qū)建屋發(fā)展集團 基地位置 湖東萬盛街方洲路口 建筑設(shè)計 / 住宅形態(tài) 排屋、多層、小高 層、高層 銷售企劃 上海新聯(lián)康 投資顧問 主推賣點 售價低 公開日期 二期中 一 批： 2020/05 二批： 2020/07 交房日期 售樓熱線 051267620208 工程進(jìn)度 / 市 調(diào) 信 息 基地面積： 萬平方米 建筑面積： 23 萬平方米 容積率： 綠化率： 54％ 得房率： 可售戶數(shù) 二期： 1348 銷售率： 70% 二期二批 100％ 二期三批未開 主力總價 64 萬元 面積配比 二房： 三房：~四房： 躍層：~單價 元 /m2 二期 一批： 4600 二批： 4800 主力單價 4800 元 建筑層數(shù) 12~18F 目標(biāo)客源 配套設(shè)施 湖東鄰里中心 競 爭 分 析 規(guī)劃 分析 項目綜合分析 東湖大郡二期位于一期東面，南施街以西，方洲路以南，總占地 10 萬 平方米 ，容積率 ，總戶數(shù) 1348 戶，產(chǎn)品類型為小高層及高層，二期銷售分組團分期推出， 銷售的戶型中， 90130 平方米 的中小戶型，仍然是客戶最為關(guān)注和需求的戶型，另外品字型無障礙規(guī)劃設(shè)計也得到了廣大客戶的好評，景觀設(shè)計的主要特色 為主題性的硬景規(guī)劃，加州陽光的風(fēng)尚主題 ；整個小區(qū)的建筑布局呈西北高、東南低的走勢；房型從兩房到復(fù)式結(jié)構(gòu)共有數(shù)十種。 價格 分析 近期，由于東湖大郡將推出的二期三批售價在 4800 元 /平方米左右，之前其二期均價在 4400～ 4500 元 /平方米左右，其主要原因為開發(fā)商所獲得土地成本相對其他地塊較低，因此可以使用相對市場較低的售價進(jìn)入市場。 去化 分析 該案去化速度較為迅速，其原因在于該案售價往往在該區(qū)域是最低的，同時，其房型面積雖然也有較大的房型，但相對而言，其 130 平方米左右的主流面積較多，因此在市場上較受歡迎。 營銷 策略 分析 該案在銷售上一直以會員制銷售，即消費者參與“建屋之友”俱樂部的活動，凡已經(jīng)購買過建屋房產(chǎn)的客戶和打算購買建屋房產(chǎn)的客戶均可申請會員資格，凡屬該俱樂部的會員均可享受買房的優(yōu)先權(quán)和其他增值服務(wù)。據(jù)了解，該會員卡并非限量發(fā)放，現(xiàn)場凡是登記的客戶均有一張會員卡及一本會員手冊，但明文規(guī)定該會員卡不得轉(zhuǎn)讓。 貴賓會員指：已購買建屋旗下物業(yè)的業(yè)主，在提出申請并經(jīng)蘇州工 業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司確認(rèn)后，即成為貴賓會員。 禮遇會員：在新項目開始運作時，自愿在指定銀行存入一定數(shù)量的購房準(zhǔn)備金，并與銀行，開發(fā)商簽署三方協(xié)議，將存入的準(zhǔn)備金凍結(jié)若干時間后成為禮遇會員（購房準(zhǔn)備金數(shù)額在辦理禮遇會員卡前見公告）。 由于該案土地面積較大，今后還會不斷推出新的房源，可以肯定的是其房價將延續(xù)其保持與周邊房價的距離，以低價競爭，這將繼續(xù)給周邊項目乃至更大區(qū)域帶來影響。玲瓏灣首批推出項目為一期北組團，有 17 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1800 多套房源，一期配套設(shè)施除有籃球場等運動場所外，區(qū)內(nèi)幼兒園也將同期開設(shè)。 生活配套：園區(qū)鄰里中心、 F 商業(yè)城、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、九龍外資醫(yī)院、湖西 CBD 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面主要以“春、夏、秋、冬”四季為主題，對小區(qū)內(nèi)部分區(qū)塑造，每個區(qū)突出一個季節(jié)的自然主題。由于該案一期位置和環(huán)境在本案小區(qū)中相對較差，同時由于園區(qū)湖東的較強的價格走勢影響，今后該案售價較為看好。但由于該案首批不包括一期中位置最南亦是一期位置最好的 2 棟樓盤，預(yù)計其將在一期最后階段推出。 供應(yīng)量分析 該案開盤可售房源量 562 套左右， 6 月初所余房源 30套左右，銷售率 94％。 另外也有部分市區(qū)和外地客源。 小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積 85 萬平方米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī)模的一個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。天域、湖畔天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都天域 高爾夫花園 湖左岸三期 金水灣 項目地址 園區(qū)玲瓏灣 1號 湖東萬盛街方洲路口 湖東鐘園路上 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 蘇繡路北、星漢街西 園區(qū)機場路與星港街交匯處 新港街西面、蘇惠路南 金雞湖東南岸 開發(fā) 商 南都 園區(qū) 園區(qū) 園區(qū) 華新國際 鴻意地產(chǎn) 園區(qū)置 園區(qū)國 建屋 建屋發(fā)展集團 華成房地產(chǎn) 順馳置地有限公司 城市發(fā)展有限公司 地 信置業(yè) 行銷代理 自銷（天啟策劃） 上海新聯(lián)康投資顧問 上海九陽房地產(chǎn) 北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 自銷 自銷（新吉陽策劃） 新吉陽代理策劃 新鴻泰 均價 （元 /㎡） 4900 4800（第三批） 5200 5000 7500 5000 55005800 聯(lián)體7500 獨立：9000 裝修程度 部分 無 無 無 1800 無 部分 800 無 開盤日期 二期： 04 年7 月 6 月 6日 6 月12 日 二期在 6月 25 4 月 18 日 6 月中旬開盤 2020 年6 月 11日 交付日期 06 年初 05 年底 05 年底 05 年底 結(jié)構(gòu)及用途 板式小高、高層 排屋、多層、小高層、高點式多層、小高層、高板式小高層、高層 板式高層、小高層 板式高層、小高層、雙拼、獨立別墅 板式高層、小高層 獨棟、雙聯(lián)別墅 層 層 占地面積 平方米 萬 萬 萬 16 萬 萬 萬 萬 13 萬 建筑面積 及總戶數(shù) 85 萬 /近9000戶 23 萬 萬/505戶 30 萬 /一期900 多套 11 萬 /700 多套戶 32 萬 /2020 多戶 9 萬 /700 多戶 萬 /199 套 容積率 表 12：地理位置、環(huán)境分析 : 項目名稱 位置 周邊環(huán)境分析 南都 順馳周邊公交相對豐富。 如不以常規(guī)湖東、湖西兩個板塊劃分，目前推出的樓盤已分布在金雞湖的東、南、西、北四個方向。而湖東樓盤 規(guī)模較大，空間上可充分利用。雖然規(guī)劃的 19 個鄰里中心的分布均勻，可以使周邊樓盤居民全部受益，但是距離鄰里中心近的樓盤仍然有著相當(dāng)優(yōu)勢。 表 13：小區(qū)規(guī)劃環(huán)境 項目名稱 綠化率 規(guī)劃特點 南都小區(qū)整體分 布為南北板樓較低，中間塔樓較高。借鑒美國紐約中央公園的設(shè)計手法，創(chuàng)造城市中心森林，一切以自然形態(tài)為設(shè)計的依據(jù)。 湖左岸三期 42% 該案整個小區(qū)地塊呈 L 型，一條 中央水景大道從小區(qū)中央的第二會所貫穿至東北角， 可以 看到 湖濱公園， 另外該小區(qū)擁有 跌水下沉廣場復(fù)合 、 生態(tài)會所 ，同時還擁有 放鳥區(qū)、兒童戶外游樂場地、棋藝園、健身活動區(qū)等 。 樓盤的綠化率范圍基本在 4260％。 景觀規(guī)劃方面各樓盤中以高爾夫花園與湖畔天城比較突出。 社區(qū)內(nèi)還有三大主題花園，小溪 疊石園、伊斯蘭花園、雕塑園。而園區(qū) CBD 區(qū)域周邊項目都比較有針對性的，以其區(qū)域工作人群特質(zhì)進(jìn)行包裝宣傳。天域 五星級度假特區(qū) 湖左岸三期 難得湖圖，悅讀生活，就是這么