【正文】 。 污染狀況 A、工業(yè)污染：該地塊處于鄭州東區(qū)，距離市中心區(qū)近，周邊無(wú)廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。 衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以下四點(diǎn)： A、項(xiàng)目地周邊的汽車修理業(yè)比較繁榮，同時(shí)嚴(yán)重污染周邊環(huán)境。 因此，項(xiàng)目地塊來(lái)說(shuō)，衛(wèi)生狀況將是一個(gè)較為嚴(yán)重的問(wèn)題。 （四）周邊配套 項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù) 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至 2021年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為 288037戶，人口總數(shù)為 914259人，是市轄區(qū)中人口最多的一個(gè)區(qū)域。 醫(yī)療衛(wèi)生 緯五路省人民醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院，東明路省老干療養(yǎng)院。 （五）交通條件 位于項(xiàng)目地塊東面 107國(guó)道（未來(lái)的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來(lái)看，項(xiàng)目地周邊的公交線路較少，路過(guò)項(xiàng)目的公交車只有 312路，交通雖通暢但不便利。那么本項(xiàng)目小區(qū)也將擔(dān)負(fù)美化市容的 城市功能，也有可能成為該片區(qū)的標(biāo)志性建筑。 O 、 機(jī)會(huì)分析 ※ 鄭東 CBD不斷升溫，提升項(xiàng)目區(qū)域的市場(chǎng)知名度； ※ 規(guī)?；_發(fā)漸成主流，大盤優(yōu)勢(shì)明顯； ※ 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度增強(qiáng)，開發(fā)門檻抬高； ※ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使性價(jià)比； ※ 項(xiàng)目還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，增強(qiáng)了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； ※ 鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，增強(qiáng)了本項(xiàng)目區(qū)域的市場(chǎng)知名度； ※ 金水區(qū)是置業(yè)熱點(diǎn)，農(nóng)業(yè)路段更被看好； ※ 周邊大盤的造勢(shì)、造市 ，使項(xiàng)目區(qū)域具備一定知名度； ※ 項(xiàng)目周邊有被評(píng)為國(guó)家 2A級(jí)康居工程的 “德億時(shí)代城 ”、鑫苑名家等大型項(xiàng)目，使該片區(qū)在城市內(nèi)有一定 的知名度，這對(duì)以后的項(xiàng)目推廣帶來(lái)方便。 總結(jié)論： 綜上所述 ,雖然所處位置是在未來(lái) 的城市發(fā)展區(qū)域 ,但項(xiàng)目地塊的綜合環(huán)境較為復(fù)雜，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的綜合素質(zhì) ,所以在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與項(xiàng)目的營(yíng)銷中還要重點(diǎn)在于保證項(xiàng)目物業(yè)的品牌及形象的基礎(chǔ)上，還要加強(qiáng)以下方面： ※ 改善項(xiàng)目周邊綜合環(huán)境，提高項(xiàng)目地的整體形象； ※ 提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，進(jìn)一步塑造高品質(zhì)項(xiàng)目形象及開發(fā)商自身品牌。 具體產(chǎn)品策略是： 住宅： ——緊湊型兩房，三房（市場(chǎng)供應(yīng)量?。? ——立面風(fēng)格創(chuàng)新（市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，個(gè)性樓盤少，公眾對(duì)建筑立面較在意，如英協(xié)高層） ——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場(chǎng)空缺） ——空中 TOWNHOUS（首層，頂層）（市場(chǎng)供應(yīng)量小） 寫字樓： ——80—100平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓（市場(chǎng)空缺） 建商務(wù)會(huì)所（會(huì)議室 /商務(wù)中心等）同時(shí)也可服務(wù) SOHO和產(chǎn)權(quán)酒店。 分析顯示，在三個(gè)需求層面具備性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 中端中價(jià)市場(chǎng) ——產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 中價(jià)高端市場(chǎng) ——市場(chǎng)空缺 高端高價(jià)市場(chǎng) ——價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 注：此策略執(zhí)行的兩個(gè)要點(diǎn) 要點(diǎn)一，成本控制 ——本項(xiàng)目土地成本，建安成本都存在成本優(yōu)勢(shì)； ——商服產(chǎn)品因市場(chǎng)空缺，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)，而可能實(shí)現(xiàn)較高收益，有助于住宅產(chǎn)品的價(jià)格下調(diào)（即商服物業(yè)的部分收益回貼住宅產(chǎn)品以保持競(jìng)爭(zhēng)力） ——綜合配套的成本優(yōu)勢(shì)（如會(huì)所既服務(wù)業(yè)主，又服務(wù)寫字樓和公寓 住戶） 要點(diǎn)二，價(jià)值構(gòu)成： ——區(qū)位樓價(jià)明顯偏高的價(jià)位優(yōu)勢(shì) ——產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì) ——概念包裝優(yōu)勢(shì) ——綜合配套的服務(wù)優(yōu)勢(shì) （六）相對(duì)效益原則： 商業(yè)，寫字樓，公寓 ——單價(jià)提高，追求單位面積的相對(duì)最大化效益（具體定價(jià)后詳） 住宅： ——單價(jià)有競(jìng)爭(zhēng)能力，追求性價(jià)比的最快化效益 五、項(xiàng)目綜合定位 （一）產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，安佳認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)做一個(gè)經(jīng)濟(jì) +美麗的復(fù)合型項(xiàng)目，集辦公樓、 SOHO酒店式公寓（可以含一定量的產(chǎn)權(quán)式酒店）、住宅、商場(chǎng)、商鋪等為一體的綜合性都市 白領(lǐng) 社區(qū)，居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑、教育， CBD城市精英開放式社區(qū)。 客戶描述 根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目的消費(fèi)者為有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、 ==公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購(gòu)買物業(yè)的目的主要是 “住房享受 ”與投資。 ※ 客戶心理描述： 鄭州本地普通白領(lǐng) ——與父母同住或租房獨(dú)住，但是居住區(qū)基本是從小長(zhǎng)大的區(qū)域，因?yàn)槟抢镉懈改?、親戚、朋友、同學(xué)，是社會(huì)關(guān)系網(wǎng)的根據(jù)地，同時(shí)希望有一個(gè)獨(dú)立的空間。 b、企業(yè)中高層管理者（約占整體消費(fèi)群體的 21％） ※ 年齡層： 2540歲左右 ※ 客戶特征描述： 他們鄭州本地人居多，或者是在鄭州工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，事業(yè)還有一定的危機(jī)感，有想進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負(fù)擔(dān)。 ※ 需求類型： 三房、四房、投資 SOHU或商鋪，較舒適的居家環(huán)境與有一定投資價(jià)值的物業(yè)是他們選擇的重要因素。 在事業(yè)上有一定的基礎(chǔ)，企業(yè)已經(jīng)達(dá)到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進(jìn)一步提升企業(yè)形象，同時(shí)又有一定的投資價(jià)值。 ※ 需求類型： 四房以上戶型、首層商鋪、寫字樓。 d、年青的自由職業(yè)者與 IT 一族（約占整體消費(fèi)群體的 10％） ※ 年齡層： 2535歲 ※ 客戶特征描述： 他們是鄭州本地人，自由職業(yè)者，個(gè)人空間獨(dú)立，有一定 的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 對(duì)未來(lái)發(fā)展有一定設(shè)想， ※ 客戶心理描述： 自己有自己的生活圈子，希望擁有獨(dú)立、自由的個(gè)人空間，對(duì)生活與工作的環(huán)境比較隨意。 ※ 部分追求發(fā)展（個(gè)人或孩子）的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的 5％） 主要為河南省內(nèi)其他城市人士，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)能力，但不滿足于現(xiàn)狀，想到鄭州發(fā)展事業(yè)；或者為了孩子能有一個(gè)更好的將來(lái)，希望能夠在鄭州讓孩子接受教育再發(fā)展。主要是在大城市更容易結(jié)交權(quán)貴人士，開闊世面，也給自己在鄭州有個(gè)穩(wěn)定的落腳點(diǎn)，利于個(gè)人發(fā)展。他們不需要奢華、不需要熱鬧，需要的寧?kù)o的生活、 人情味濃的居住氛圍和經(jīng)常能見(jiàn)面的子女。 ※ 都市小戶型的升級(jí)版； ※ 創(chuàng)新戶型，（如樓中樓） D、商場(chǎng)定位 ※ 街鋪 80150平米。 ※ 成人 在步行街閑逛，在異國(guó)風(fēng)情的庭院休閑和運(yùn)動(dòng)，釋放一天的工作壓力。曰子過(guò)得舒心而富足。 住宅、寫字樓、小戶型物業(yè)的聯(lián)動(dòng) ——寫字樓、小戶型物業(yè)的群樓是最好的展示面，同時(shí)住宅的銷售對(duì)寫字樓、小戶型銷售具有促進(jìn)作用。 (八 )開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位 ※ 復(fù)合優(yōu)勢(shì)； ※ 性價(jià)比優(yōu)勢(shì)； ※ 差異優(yōu)勢(shì)； ※ 細(xì)處競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ※ 技戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢(shì)； ※ 門檻優(yōu)勢(shì)。彩虹岸、金水花都、盈翠雅園、中原新城、新鄭州花園。 ○低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。價(jià)格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。 ※ 儲(chǔ)備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷。 ※ 最大利潤(rùn)目標(biāo) 獲取最大利潤(rùn)是發(fā)展商的重要目標(biāo)， 但追求最大利潤(rùn)并非追求最高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最大總利潤(rùn)。 ※ 品牌目標(biāo) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，如何在市場(chǎng)中確立自己的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為曰后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價(jià)格策劃的一個(gè)重要目標(biāo) 影響產(chǎn)品定價(jià)的因素 具體而言，影響和制約產(chǎn) 品定價(jià)的因素主要包括以下幾個(gè)方面 ※ 成本因素。 ※ 競(jìng)爭(zhēng)因素。 ※ 產(chǎn)品差異。此時(shí)產(chǎn)品可以提高定價(jià)。 ※ 企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)企業(yè)在市場(chǎng)的地位、企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。如 99年國(guó)家為消化大量的空置房而實(shí)施了對(duì)空置房取消營(yíng)業(yè)稅的政策。根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各單元每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。 ※ 從銷售節(jié)奏來(lái)分析，為了取得剛進(jìn)入市場(chǎng)就贏得先機(jī)的良好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào) 價(jià)空間，樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)格和形象整體逐步走高的市場(chǎng)印象，入市均價(jià)不宜太高； ※ 根據(jù)我司調(diào)研，定位中檔價(jià)位中高檔樓盤較符合鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，目標(biāo)客戶相對(duì)最大化 市場(chǎng)承接力較強(qiáng)； ※ 項(xiàng)目所處片區(qū)是一個(gè)未來(lái)發(fā)展的區(qū)域，項(xiàng)目又是一中等規(guī)模的項(xiàng)目，市場(chǎng)配套、規(guī)劃前景、人們認(rèn)知程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)，入市價(jià)格要留出發(fā)展空間。 寫字樓價(jià)格（ 3100/㎡） 全市范圍內(nèi)寫字樓的價(jià)格在 2600～ 3500元 /㎡ 和周邊同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較，價(jià)格要低 200元 /㎡左右。同時(shí)也有望成為未來(lái)中心的附屬功能物業(yè)，同時(shí) 與類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較，本項(xiàng)目未來(lái)升值的期望值較高，售價(jià)可有一定幅度的上楊（具體上楊幅度另詳）具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 本項(xiàng)目表還處于立項(xiàng)階段，還有充足的時(shí)間和機(jī)會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)； 本項(xiàng)目位于未來(lái)城市發(fā)展新區(qū)邊緣，將有可能成為新區(qū)的附屬物業(yè)； 本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合定位適中，將來(lái)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力較強(qiáng)； 本項(xiàng)目的綜合功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)配比可以滿足各個(gè)階層的消費(fèi)群體。 C、樓層差確定 一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而