【正文】 名馨花園一期小高層22475%.224.12075%51005灝景天下高層36685%.366.15085%49006嘉業(yè)湖濱一號(hào)高層/別墅160014%.232.9690%550019仁恒2005年新區(qū)、園區(qū)、市區(qū)商品房受宏觀調(diào)控的直接影響下，各區(qū)均價(jià)都所下降，其中新區(qū)05年公寓均價(jià)4838元/㎡，比去年均價(jià)減少962元/㎡，下降幅度最大，達(dá)16%。2005年園區(qū)湖西供應(yīng)量較少，在35萬(wàn)㎡左右。園區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)量逐年遞增，增幅驚人，特別是湖東。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)分非住宅和住宅物業(yè)（其中住宅物業(yè)須細(xì)分為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅）批售面積、施工、新開(kāi)工面積。隨著市政的不斷到位，配套的不斷完善（小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、鄰里中心等），環(huán)境的逐步到位（金雞湖景觀、紅楓林、植物園），帶著對(duì)湖西認(rèn)可的信心，湖東將是湖西“小試牛刀”后的又一片“人居天堂”。(1)園區(qū)湖西與湖東房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)湖西：湖西區(qū)域城市框架已形成，功能定位已十分明確，在湖西的開(kāi)發(fā)中，先前主要以廠房以及住宅的開(kāi)發(fā)，在下一階段的發(fā)展中，將繼續(xù)剩余地塊住宅的開(kāi)發(fā)，并加大商貿(mào)區(qū)的建設(shè)。由于平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)三個(gè)城區(qū)的土地資源有限，實(shí)際上今后在園區(qū)購(gòu)買(mǎi)房屋的比例要比調(diào)查的數(shù)據(jù)要高得多。2005年，吳中區(qū)的土地供應(yīng)仍然持續(xù)2004年的放量走勢(shì)，區(qū)域供應(yīng)量加大，使其可開(kāi)發(fā)的商品房面積得到有效補(bǔ)充，隨著外界對(duì)吳中區(qū)價(jià)值認(rèn)同感的增加，開(kāi)發(fā)商對(duì)該區(qū)域土地爭(zhēng)奪也愈發(fā)激烈，在下半年土地拍賣會(huì)上，一宗吳中建成區(qū)地塊拍出了95％的全場(chǎng)最高增幅。2005年相城區(qū)土地供應(yīng)形勢(shì)呈現(xiàn)價(jià)升量增，所推地塊位置開(kāi)始由元和中心向外圍擴(kuò)散，與前年一樣，地塊面積仍多為十萬(wàn)㎡以上的大宗地塊，這將對(duì)于未來(lái)相城區(qū)房地產(chǎn)的大板塊格局產(chǎn)生決定性影響；由于相城區(qū)起點(diǎn)及規(guī)劃均較先前：打造人居和諧環(huán)境——綠色相城。土地供應(yīng)隨著該區(qū)域逐漸向外圍延伸，推出地塊多處在較為偏遠(yuǎn)的外圍區(qū)域（新區(qū)西北部地區(qū)），同時(shí)也開(kāi)始向木瀆、橫塘等二級(jí)區(qū)域轉(zhuǎn)移， 從幾塊土地悉數(shù)由拍賣轉(zhuǎn)掛牌的情況看，未來(lái)，高新區(qū)房地產(chǎn)可能仍將繼續(xù)游離于熱點(diǎn)之外。但是新區(qū)市場(chǎng)存在較為突出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性矛盾，主要表現(xiàn)為供應(yīng)產(chǎn)品戶型面積過(guò)大，總價(jià)居高。主體行情均價(jià)在51005600元/㎡。分析原因主要是因?yàn)檎{(diào)控后，宏觀形勢(shì)尚不明朗，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期有所降低，不敢輕易涉足各項(xiàng)配套尚需完善的新城區(qū)，因此，配套成熟的中心城區(qū)成了他們著陸的安全地帶。根據(jù)我公司的市場(chǎng)資料顯示，中心城區(qū)地價(jià)的平均增幅超過(guò)50％。蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查中心城區(qū)由平江、滄浪、金閶區(qū)組成，該區(qū)域地段價(jià)值較高，城市發(fā)展的各項(xiàng)資源聚集，基礎(chǔ)配套最為完善。根據(jù)名都均價(jià)系統(tǒng)（MINDEX）?二手房均價(jià)監(jiān)測(cè)資料顯示：二手房均價(jià)區(qū)域市場(chǎng)變化較少，但部分二手房板塊均價(jià)有較大震蕩。以吳中區(qū)為例，部分需求的變化對(duì)二手房市場(chǎng)的影響馬上顯現(xiàn)：吳中二手房均價(jià)的上漲幅度較上月大幅下降，%，是自8月吳中區(qū)二手房均價(jià)回升以來(lái)增幅最小的一個(gè)月度。由于高新區(qū)租賃市場(chǎng)比較穩(wěn)定，二手房市場(chǎng)受其影響，也正在恢復(fù)平穩(wěn)。高新區(qū)與園區(qū)一直被認(rèn)為是比較相近的區(qū)域，二手房市場(chǎng)相比之下，區(qū)別還是很明顯的。三個(gè)分區(qū)既有競(jìng)爭(zhēng)又相互關(guān)聯(lián)，整體上受新政的影響要比想象中小。 新政在6月開(kāi)始執(zhí)行以后，2年內(nèi)次新房的各項(xiàng)稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、契稅、所得稅等等）突然增加，負(fù)擔(dān)比例最高的可以達(dá)到總交易金額的8％以上，促使一部分交易則采取了降低價(jià)格的方式。反過(guò)來(lái)，隨著中心城區(qū)二手房市場(chǎng)的繼續(xù)走高、吳中新房?jī)r(jià)格的回升，二手房市場(chǎng)在互動(dòng)中也將逐步向平穩(wěn)過(guò)渡。 　 雖然吳中區(qū)與中心城區(qū)的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)以自住房源為主，但表現(xiàn)截然相反，原因主要有兩個(gè)：首先，從二手房相互競(jìng)爭(zhēng)的角度看，相對(duì)于吳中區(qū)4000元/㎡左右的均價(jià)，滄浪區(qū)護(hù)城河外圍的房產(chǎn)其同樣的4000元/㎡均價(jià)就顯得更具吸引力。中心城區(qū)的行情主要是由兩方面的因素造成的從短期因素看，由于大量房產(chǎn)交易在5月份完成，6月市場(chǎng)的可交易數(shù)量有所減少，導(dǎo)致供求關(guān)系的變化，引起價(jià)格的微幅上揚(yáng)；從長(zhǎng)期因素看，中心城區(qū)雖然單價(jià)較高，但總體上面積都比較小，房產(chǎn)的總價(jià)不高，很適合初次購(gòu)房或者過(guò)渡購(gòu)房的市場(chǎng)需要，因此中心城區(qū)一直是二手房交易的熱門(mén)區(qū)域。新政6月初期二手房市場(chǎng)一片蕭條(1)中心城區(qū)：房?jī)r(jià)小幅上漲成交量高于4月份　 中心城區(qū)6月份均價(jià)為4715元/㎡，％，整個(gè)蘇州二手房市場(chǎng)中僅有中心城區(qū)出現(xiàn)了價(jià)格的小幅上漲。同時(shí)，各區(qū)域市場(chǎng)的成交量也多數(shù)保持增長(zhǎng)狀態(tài)（吳中區(qū)除外）。表17：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r主要指標(biāo)表(單位：萬(wàn)㎡)商品房建設(shè)2001年2002年2003年2004年2005年施工面積4600新開(kāi)工面積1800竣工面積1600圖22：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展主要指標(biāo)折線圖（單位：萬(wàn)㎡)表18：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積比較表（單位：萬(wàn)㎡)全部商品房住宅商鋪寫(xiě)字樓前5年竣工面積前5年總建設(shè)面積前5年已售面積前5年未售出面積06年后待售面積　　圖23：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積柱狀比較圖（單位：萬(wàn)㎡)在2001年到2005年期間，㎡，其中住宅約為4134萬(wàn)㎡，目前在建的住宅樓面積為5385萬(wàn)㎡，以30平/人的居住面積計(jì)算，短短5年之內(nèi)的住宅供應(yīng)量將滿足320萬(wàn)人的居住，這樣的人口規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了現(xiàn)有蘇州市區(qū)人口的總和。(2)近年來(lái)建筑材料價(jià)格上漲，使商品房剛性成本增加。這說(shuō)明就目前而言，住宅用地的漲幅不大，基本維持在去年年底的價(jià)格，土地價(jià)格（開(kāi)發(fā)總成本中重要的組成部分）的穩(wěn)定將導(dǎo)致未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格漲幅趨緩，未來(lái)商品房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)。由于商業(yè)用途的地塊對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值的影響很大，所以具有商業(yè)用途的地塊明顯受到眾開(kāi)發(fā)商的追捧，成為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一發(fā)展亮點(diǎn)。％，％，相比之下今年開(kāi)發(fā)商對(duì)園區(qū)土地的關(guān)注程度明顯下降。而對(duì)低密度項(xiàng)目的獲取也開(kāi)始轉(zhuǎn)為理性態(tài)度，04年包括04年前拿地的盲目追漲心理已逐漸淡化，園區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走向分化、理性和穩(wěn)定的局面。加上該區(qū)域由于各方面已經(jīng)成熟，商品房推出體量也非常稀少，少數(shù)樓盤(pán)一經(jīng)推出，短期內(nèi)即可銷售一空，因此，也是受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響最小的區(qū)域版塊。(2) 2006年下半年蘇州樓市熱度區(qū)域——吳中區(qū)2005年蘇州土地儲(chǔ)備中心的掛牌、拍賣出讓地塊，主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)。由于目前市場(chǎng)業(yè)已形成的供大于求和錯(cuò)誤的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，決定了蘇州的房?jī)r(jià)不可能再度爆漲。從供應(yīng)看，2004年前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)明顯偏小，土地巨大的供應(yīng)量并沒(méi)有傳導(dǎo)到樓盤(pán)供應(yīng)上來(lái)，結(jié)果導(dǎo)致有效供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求。部分樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商干脆將項(xiàng)目做出“封盤(pán)不賣”的舉措，解散銷售隊(duì)伍，關(guān)閉售樓處，市場(chǎng)異常慘淡。蘇州房地產(chǎn)自此正式進(jìn)入市場(chǎng)疲軟期，市場(chǎng)形勢(shì)再次慘淡。去年5月初，當(dāng)諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還在盤(pán)算著如何爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化時(shí)，人民銀行關(guān)于停止發(fā)放貸款、嚴(yán)格金融放貸審批的政策接踵而至，蘇州部分開(kāi)發(fā)商敏感的意識(shí)到，市場(chǎng)即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。(3)第三階段：2005年１月～2006年2月2005年整年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈小“Ｖ”字態(tài)勢(shì)發(fā)展2005年春節(jié)前后，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次抬頭，蘇州各大在售樓盤(pán)在春節(jié)長(zhǎng)假期間迎來(lái)了05年的開(kāi)門(mén)紅，在05年上半年，蘇州房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顯著增加，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入正式銷售階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了比較集中放量的強(qiáng)供期。在政策面、市場(chǎng)面的雙重壓力下，市場(chǎng)漸漸步入調(diào)整期，2004年5～8月蘇州市場(chǎng)表現(xiàn)一般，樓盤(pán)銷售速度放緩，局部市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)折扣現(xiàn)象，樓盤(pán)銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場(chǎng)觀望態(tài)度明顯。 商業(yè)個(gè)案開(kāi)發(fā)量相對(duì)稀少，投資者把目光投向了住宅產(chǎn)品(2)第二階段：2004年6月～2005年1月宏觀調(diào)控政策沖擊市場(chǎng)，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入調(diào)整由于房?jī)r(jià)的一路飚升，開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)更大化，引發(fā)了新一輪的土地進(jìn)行儲(chǔ)備競(jìng)爭(zhēng)，短期內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房者無(wú)房可買(mǎi)，整個(gè)市場(chǎng)供小于求的局面；調(diào)整土地開(kāi)發(fā)量成為了該階段階段房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。 滬寧沿線價(jià)格盆地現(xiàn)象，促使蘇州房?jī)r(jià)補(bǔ)漲216。而相比04年同時(shí)段，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的火爆程度足以蓋過(guò)長(zhǎng)三角地區(qū)的其他任何一個(gè)城市。多數(shù)售樓處門(mén)可羅雀，與數(shù)月前的繁華形成鮮明對(duì)照。雖然央行在這個(gè)月里提高了商業(yè)房貸利率，但這一旨在遏制短期炒房行為的政策，迎來(lái)的市場(chǎng)反應(yīng)卻頗具戲劇性，三月里，房?jī)r(jià)不降反升，成交面積和成交套數(shù)都達(dá)到了年度內(nèi)最高水平。 ⑥6月發(fā)布《意見(jiàn)》蘇州市政府再度發(fā)布了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格實(shí)施意見(jiàn)》，明確了我市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的條件為：，單套建筑面積在144㎡以下。嚴(yán)格將經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積控制在小套型60㎡左右、中套型80㎡左右。 ③4月征收營(yíng)業(yè)稅4月30日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，加大了對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。很明顯，自上而下、從中央到地方，今年政策出臺(tái)之密集、力度之大前所未有，可以說(shuō)貫穿于2005年全年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“慣性”。07號(hào)項(xiàng)目地塊位于金雞湖畔的二區(qū)發(fā)展核心區(qū)域，其區(qū)域居住版塊也逐漸形成，07號(hào)地塊的優(yōu)越位置優(yōu)勢(shì)將隨著二期開(kāi)發(fā)的配套而凸現(xiàn)價(jià)值——中央湖區(qū)高尚觀景版塊。十年來(lái)，在中央和省市的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)中新合作雙方的共同努力，蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開(kāi)發(fā)建設(shè)取得了令人矚目的成就。園區(qū)的目標(biāo)是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國(guó)際化的新城區(qū)。(2)蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃①園區(qū)簡(jiǎn)介蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡政府間重要的合作項(xiàng)目。應(yīng)因地制宜，發(fā)揮各地優(yōu)勢(shì)，選準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，努力形成特色 沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸——規(guī)劃沿軸城鎮(zhèn)進(jìn)一步加強(qiáng)與上海的溝通與聯(lián)系，呼應(yīng)蘇州臨滬浙產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，注重提高城鎮(zhèn)建設(shè)的層次和品位，優(yōu)化城鎮(zhèn)的人居環(huán)境和空間景觀，多方面增強(qiáng)城鎮(zhèn)對(duì)人流、物流、信息流的集聚和牽引功能。—2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅表10：2000—2005年蘇州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）及漲幅比較年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年社會(huì)消費(fèi)品348．17增長(zhǎng)幅度10．3％%%%%%圖12：2000—2005年蘇州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）及漲幅比較 2000—2005年蘇州市（全口徑）財(cái)政收入及財(cái)政支出總額表11：2000—2005年蘇州市財(cái)政收支主要指標(biāo)明細(xì)表年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年財(cái)政收入158．27585597地方一般預(yù)算收入72．5316．8圖13：2000—2005年蘇州市財(cái)政收支主要指標(biāo)柱狀明細(xì)圖(1)蘇州市城市規(guī)劃①規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個(gè)中心、五個(gè)副中心、十二個(gè)片區(qū)、四個(gè)發(fā)展軸圖14：蘇州市生態(tài)功能分區(qū)圖圖15：蘇州市城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖②一個(gè)中心：中心城市——蘇州都市區(qū)規(guī)劃以都市區(qū)的構(gòu)想培育蘇州中心城市——蘇州市區(qū)的發(fā)展，突破行政區(qū)劃的界限，以日常往返通勤范圍為主體，主要包含蘇州外環(huán)高速公路以內(nèi)和沿太湖的地區(qū)，核心是蘇州市區(qū)的建設(shè)用地，核心外圍保留大片的綠色開(kāi)敞用地。表6： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工竣工房屋面積比較（單位：萬(wàn)㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長(zhǎng)幅度19．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長(zhǎng)幅度％％％％％％住宅銷售面積。圖2：2005年12月蘇州GDP量三大產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成圖(單位：元)從第三產(chǎn)業(yè)的GDP比重看，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到發(fā)達(dá)城市第三產(chǎn)業(yè)占70%以上比重的指標(biāo)要求，因此，蘇州目前還是一個(gè)處于發(fā)展階段中的新型工貿(mào)城市，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的發(fā)展還有廣大的市場(chǎng)契機(jī)，也必定會(huì)因此而存在巨大需求，而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)尤其是高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。目前，蘇州人口的民族構(gòu)成以漢族為主(約占總?cè)丝诘?9．9％)，兼有回、蒙古、維吾爾、苗等41個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族中回族人數(shù)最多。使蘇州的城區(qū)面積猛增到1730平方公里。共有130個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。清雍正二年(1724)，為江蘇省會(huì)，蘇州府轄9縣，長(zhǎng)洲縣、元和縣、吳縣同城而治。宋政和三年(1113)，升蘇州為平江府。秦設(shè)吳縣，為會(huì)稽郡治。蘇州交通便利，高速公路、滬寧鐵路、312國(guó)道東接上海1小時(shí)車程，北離南京2小時(shí)車程，并有機(jī)場(chǎng)路直通虹橋機(jī)場(chǎng)。47′32176。蘇州地理環(huán)境優(yōu)越，位于長(zhǎng)江三角洲中部。(1)未來(lái)商業(yè)休閑功能逐漸顯現(xiàn)：①周邊擁有臨湖生態(tài)公園、景觀帶 “李公堤”、水鄉(xiāng)鄰里中心（目前正在火熱招商）。表1：蘇園土掛07號(hào)地塊概況表編號(hào)地塊坐落土地面積用途出讓年限（年綠地率建筑密度容積率起報(bào)總價(jià)（萬(wàn)元）蘇園土掛2005/07金雞湖西畔星港街東機(jī)場(chǎng)路北()居住70≥50%≤25%≤（不含幼兒園用地）103100金雞湖西畔垂柳路南機(jī)場(chǎng)路北居住70≥45%≤3