【正文】 2023年 2月 11日星期六 11時 9分 57秒 23:09:5711 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 11, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :09:5723:09Feb2311Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 11日星期六 11時 9分 57秒 23:09:5711 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :09:5723:09:57February 11, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 11, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 計算結(jié)果詳見表 4“ 風(fēng)險決策指標(biāo) （ 概率分析 ） ” 。 對所有人估算的概率加權(quán)平均 ， 得到了售價的概率分布 。 第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析 本報告根據(jù)專家們對投資 、 售價同時變化的不同意見 ， 計算了 10個多因素變化組合 ， 每個變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 10%、 8%、 6%、 4%、 2%計算了 5個土地價格臨界點 。 這種方法模擬土地拍賣情景 ， 土地價格由低到高 ， 每上一個臺階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 ， 很直觀。 將全部報價方案列表打印 。 13季度無預(yù)售收入 ， 安排自有資金及借款 。 銷售產(chǎn)品基本信息 表 14 注：經(jīng)營方式： ； ； ； ； 第四節(jié) 資金籌措計劃的編制 項目的主要資金來源有：資本金 、 借款 、 預(yù)租售收入 。 收入及稅金計算 營業(yè)稅率 5%， 城建稅 、 教育附加分別按營業(yè)稅金的 7%、 4%征收 。 產(chǎn)品價格預(yù)測是市場調(diào)研的重要內(nèi)容 ， 已在第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定 ， 詳見表 6。 可以認(rèn)為 ， 銷售計劃是繼投資 、 數(shù)量 、 售價之后最重要的影響因素 ， 是一般人不太注意的潛在影響因素 。 不可預(yù)見費(fèi) ,按建筑安裝工程費(fèi)用比例安排計劃或按全部投資分配 。 前期費(fèi)用從第 1期開始至最后一個單項工程竣工驗收 ,每期平均用款。 為更準(zhǔn)確地安排投資計劃 ， 每項投資費(fèi)用分別進(jìn)行 。 投資分類遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ， 即產(chǎn)品直接發(fā)生的投資 ， 應(yīng)該直接歸類， 如單項工程投資 ， 本項目按照單項工程中不同產(chǎn)品的面積分?jǐn)偅恍枰謹(jǐn)偟耐顿Y ， 按照投資與產(chǎn)品相關(guān)的程度合理分?jǐn)?， 如土地費(fèi)用 ， 根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?， 其它費(fèi)用 ， 根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資分?jǐn)?，等等 。 全過程由軟件計算 ， 初步計算結(jié)果詳見表 13。 前期工程費(fèi)用 、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 開發(fā)間接費(fèi)用 、 管理費(fèi)用 、 銷售費(fèi)用 、 開發(fā)期稅費(fèi) 、 其它費(fèi)用 ， 根據(jù)已竣工項目的統(tǒng)計指標(biāo)估算 。 建筑安裝工程費(fèi)用包括電梯等設(shè)備及安裝費(fèi)用 。 故為推薦方案 。 根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結(jié)果 ， 本例做了三個方案的規(guī)劃設(shè)計 ， 方案三是參考理論優(yōu)化值設(shè)計的 ， 規(guī)劃見圖 圖 圖 3。 (3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合 ， 計算結(jié)果科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn) ， 工作量巨大 ， 全過程均由計算機(jī)完成 。 整個優(yōu)化過程全部由計算機(jī)自動完成 ， 只需輸入表 7“ 地塊基本信息 ” 、 表8“ 擬建產(chǎn)品 ” ， 計算機(jī)計算得到表 表 10。 由于從需求角度分析不宜增加別墅 ， 所以 ， 本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例 。 擬建產(chǎn)品參考容積率 、 售價 、 造價等參數(shù)見表 8。 需求量統(tǒng)計和預(yù)測 表 5 單位：萬平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14%數(shù)量 14. 47 2. 78 10. 4 21. 99 36. 22 68. 2 81 96 111 128累計 14. 47 17. 25 27. 7 49. 68 85. 9 154 235 331 442 570價格 1556 1694 1899 2045 2555年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8%數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308累計 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 若干專家預(yù)測的平均值 ， 產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表： 售價分析表 表 6 商業(yè)配套按每平方米 3000元計算 ， 汽車車位每個約 。 故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法 ， 將二者定價相同 。 因此 ， 本項目評價基本分析 ， 別墅售價取 8800元 。 產(chǎn)品價格 價格漲幅 1997年至 2023年 ， 平均漲幅 %， 1997年至 2023年 ， 平均漲幅 % ， 已超過古城區(qū) 。蘇州工業(yè)園區(qū)自 1994年開始開發(fā)，到 2023年用 22 年時間達(dá)到 60萬人口 ， 珠江三角洲的發(fā)展已有先例 ， 蘇州照目前的速度發(fā)展 ， 預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的 ， 甚至可能提前 。 根據(jù)規(guī)劃 ， 蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心 ， 總體規(guī)劃 70平方公里 ， 規(guī)劃人口 60萬人 。 第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析 。 太陽能熱水器 、 空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施 ， 在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計 ， 預(yù)留位置 ， 采取遮蔽措施 ， 不影響城市美觀 。 ９ ． 其它 1） 規(guī)劃設(shè)計 、 人防 、 消防 、 環(huán)保 、 抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見 。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 3)多層 、 中高層層數(shù)不超過 14層 。 半獨(dú)立式住宅不得小于 8米 。 2） 低層住宅每戶基地參數(shù) 獨(dú)立式住宅不得小于 400平方米 。 停車房正面： 0米； 側(cè)面： 2米； 后面： 0米 。 1． 建筑退線 1） 建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界 5米 ， 其中沿界至少 3米為綠化帶 ， 至少 2米為間距緩沖帶 ， 綠化帶內(nèi)不能用做停車場 。 計算結(jié)果詳見表 4“ 風(fēng)險決策指標(biāo) （ 概率分析 ） ” 。 對所有人估算的概率加權(quán)平均 ， 得到了售價的概率分布 。 分析認(rèn)為 ， 本項目的別墅單位造價 1200元和售價 9200元是有較大可能的 ， 建議采用改組合的分析結(jié)果 ， 即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大 ， 對土地需求不是十分迫切時 ， 基準(zhǔn)收益率可取10%， 建議的土地最高報價 17097萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報價 17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時 ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約2個百分點 ） ， 建議的土地最高報價 18496萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時 ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ，企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報價 19289萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊 ， 對該地塊志在必得時 ， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜 （ 低于銀行貸款利率 ， 企業(yè)無利 ， 在盈虧平衡點上 ， 一般不虧損 ） ， 建議的土地最高報價 19289萬元 。 為了解決這個問題 ， 可以針對不同的意見 （ 不同的參數(shù)取值 ）進(jìn)行多方案分析 ， 計算出每個方案 （ 多因素變化組合 ） 的評價指標(biāo) 。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的 ， 企業(yè)隨著土地存量的減少 ， 其迫及程度加劇 ， 對項目收益水平的要求也會降低 ， 因此 ， 因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣 ， 基準(zhǔn)收益率不同 ， 加上每個企業(yè)家的冒險精神不同， 可以有不同的最高限價 。 通過財務(wù)分析 ， 計算每個報價方案的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 。 較高的土地最高限價 ， 獲得土地的機(jī)會就越大 ， 所冒的風(fēng)險就越大 ， 反之， 較低的土地最高限價風(fēng)險較小 ， 但獲得土地的機(jī)會越小 。 四 、 報告編制依據(jù)和用途 根據(jù)蘇園土拍（ 2023）第 1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟(jì)評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《土地報價研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào) 研與產(chǎn)品定位研究 、 初步規(guī)劃 、 投資估算和經(jīng)濟(jì)分析 ， 以及多方案分析論證 ， 提出了蘇園 （ 2023） 01號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標(biāo) 。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模 ， 商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū) ， 冠全市第一 ， 2023年開發(fā)量 70萬平方米 ， 開發(fā)一塊熱銷一塊 。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始 ， 就堅持國際化標(biāo)準(zhǔn) ， 注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗 、 新特點 ， 力邀國際知名大師參與 ， 編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系 。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛 樂區(qū)。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 二、報告編制單位 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長 ，寬 。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 1996年開始開發(fā)建設(shè)。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70平方公里，規(guī)劃人口 60萬人。 1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（ EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等 8個特色景區(qū)。 同時 ， 本著 “ 先規(guī)劃 、 后建設(shè) ” 和 “ 先地下 、 后后地上 ” 的指導(dǎo)方針 ， 積極實施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) ， 不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境 ， 而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境 。 本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā) ， 45幢獨(dú)立別墅尚在施工 ， 已基本售完 ， 而且 ，價格由一期工程的每平方米 4200元增長到二期工程的 75008000元 ， 前后相差不到一年 。 供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考 。 因此 ， 決策者不僅需要勇氣 ， 更需要智慧 。 本地塊起拍價 12023萬元 ， 我們按 14600萬元起算 ， 每次加價 200萬元測算報價方案 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 ， 軟件自動測算了 19個報價方案 。 建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大 ， 對土地需求不是十分迫切時 ， 基準(zhǔn)收益率可取 10%， 建議的土地最高報價 15800萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報價 16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時 ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約 2個百分點 ） ， 建議的土地最高報價 17000萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時 ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ， 企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報價 17800萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊 ， 對該地塊志在必得時 ， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜 （ 低于銀行貸款利率 ， 企業(yè)無利 ， 在盈虧平衡點上 ， 一般不虧損 ）， 建議的土地最高報價 18000萬元 。 由于多因素變化組合比較多 ， 不可能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案 ， 所以只能每個多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價格 ， 這個土地價格就是土地價格的臨界點 。 風(fēng)險決策指標(biāo)： 多因素變化臨界點分析雖然比基本報價分析前進(jìn)了一步 ， 但還是沒有將每個人的看法綜合起來 ， 綜合的最好方法就是概率分析方法 （ 又稱風(fēng)險分析 ） 。 投資變化的概率分布也是如此操作 。 結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益