【正文】 公條件不符，急需現(xiàn)代化的辦公物業(yè)給予支持，形成穩(wěn)定的市場格局。 ? 高檔項目由于開發(fā)商的實力和對未來的美好預期，為了追求最大利潤采取以租帶售。現(xiàn)在寫字樓 的平均投資回報率在 9～ 11%之間，與國際上正常的寫字樓 5%的投資回報率相比還高出 1 倍多，如若本案能以超高的性價比入市，以具有吸引力的投資回報率，可以吸引相當一部分投資型買家的關注。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 依斯林大廈 光華路 4 號 東方海體置業(yè) 總建面 萬㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前的 CBD 區(qū)域商業(yè)面積不到10 萬平方米，占全市總商業(yè)面積的 7%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在開發(fā)方式上，一次性開工，一次性交付所有設施，區(qū)別于目前開發(fā)商通用的滾動開發(fā)模式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如果未來的 CBD 按現(xiàn)在的規(guī)劃建成，北京商業(yè)區(qū)的格局將開始發(fā)生變化，國貿(mào)地區(qū)的面積將超過王府井，成為新興的全市性商業(yè)中心。 ※ 從經(jīng)營類別的角度來分析， CBD 地區(qū)高檔女士用品競爭已非常激烈，嘉里中心、國貿(mào)商城、東方廣場無論從經(jīng)營檔次、經(jīng)營規(guī)模均已達到較高的水準。 31項目形象定位 CBD 核心區(qū) 3目標受眾 ※ 發(fā)展穩(wěn)定的成長型企業(yè)新貴 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 渠道二：針對目標客戶群，充分運用直銷手段達到銷售目的。因此可以看出，銷售價格在 13000 元 /㎡或 14000 元 /㎡投資報酬率較高，對客戶的吸引力較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4擴大銷售渠道策略 對于高檔的寫字樓項目，自然到訪的客戶是不能滿足銷售的要求的，我們將會利用公司的資源開辟多元化的銷售通道來拓展業(yè)務。 4多元化的營銷策略 43多元化銷售方式 采用帶租約銷售、以租帶售、租售結(jié)合的多元化銷售方式，擴大客戶群范圍，積聚現(xiàn)場人氣，達成迅速銷售的目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 優(yōu)秀物業(yè)： 優(yōu)秀的物業(yè)管理服務，完善的設施設備（寫字樓、特色商業(yè)）塑造出一個產(chǎn)品差異化鮮明、具有獨特賣點的項目 31商業(yè)定位 新男人 男士專享領地 在競爭非常激烈的社會，在成功人士中男士依然占絕對比例，這個特點在 CBD 區(qū)域內(nèi)尤為突出；但在國貿(mào)、東方廣場等知名的購物中心女士用品卻占據(jù)了大部分的柜臺； 特別是北京目前還沒有一家以男士用品為主導的專業(yè)購物場所。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 如西單中友百貨、朝外藍島商場、燕莎商場等。 據(jù) 世紀九鼎 統(tǒng)計，在目前已知的 CBD 數(shù)百萬平方米的開工量中，在 2021年之前， CBD 地區(qū)將新增 50 萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應，如國貿(mào)三期的商業(yè)面積 5 萬平方米、 LG 大廈 萬平方米、華貿(mào)中心 16 萬平方米等，占全市總供應量的 29%。 態(tài)勢 五 ： CBD 商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量激增 事實上，珠江帝景商鋪的熱銷只是整個 CBD 商鋪開發(fā)熱潮中的一角而已。 態(tài)勢四：集成社 區(qū)受市場追捧 從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點。但是，在 CBD 東部卻一直都缺乏一個有著規(guī)模和品牌效應的商業(yè)區(qū)，而 CBD 東部在建的項目也恰恰都是重量級的，捆綁起來，實力不容忽視。根據(jù)這樣的預測和統(tǒng) 計，就不難理解為何 CBD 商業(yè)項目紛紛定位于高檔和著名品牌了。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 國貿(mào)三期 國貿(mào) 2 期旁邊 占地 公頃，總建面 54 萬㎡，建筑高度300 米，建設超五星級豪華酒店、高檔寫字樓、大宴會廳、國際精品商場、電影院、康 樂中心、停車場等， 2021 年竣工使用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 受周邊商住物業(yè)的影響， CBD 寫字樓租金除幾個知名物業(yè)外，已經(jīng)呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ CBD 核心面臨挑戰(zhàn) 事實上，對于 CBD 核心區(qū)寫字樓開發(fā)的放緩，許多ＣＢＤ在建或已經(jīng)建成寫字樓項目的開發(fā)商頗有微詞。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年除京匯大廈 4 萬平方米和現(xiàn)代城寫字樓與數(shù)碼０１大廈共 萬平方米外，基本沒有新的寫字樓可以投入使用。據(jù) 統(tǒng)計 ，今后幾年北京寫字樓市場的增量主要 亦 集中在 CBD 地區(qū)、中關村地區(qū)和金 融街地區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。財富中心、住邦 2021 就吸引了大批投資型買家進場。東部地區(qū)的供應量在 100 萬㎡，西區(qū)的供應量 150 萬㎡，西部領跑東部蓄勢。另一方面， 2021 年北京寫字樓供應量都比 2021 年有顯著增加。 綜合競爭力排名： CBD＞金融街＞中關村 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ☆與 CBD 發(fā)展定位的重復，造成競爭加劇。 ☆中國信息產(chǎn)業(yè)基地，高新技術產(chǎn)業(yè)的搖籃。 ☆外資企業(yè)特別是世界500 強企業(yè)入駐，提升區(qū)域人文層次。據(jù) 世紀九鼎 最新的統(tǒng)計，今年第二季度北京的甲級寫字樓平均月租金為每平方米 美金（使用面積報價），過去兩年內(nèi)北京寫字樓市場租價整體下跌了 17%～ 18%，而 CBD 平穩(wěn)下調(diào)幅度偏小，各物業(yè)的租價在同檔次產(chǎn)品中占據(jù)首位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中關村版塊 中關村版塊 —— 中關 村科技園區(qū)，是 20 世紀 80 年代國家第一個批準建立的高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。此后，賽特大廈、國貿(mào)中心、燕莎中心陸續(xù)落成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著 CBD 規(guī)劃的全面落實，國貿(mào)已經(jīng)真正成為區(qū)域的代稱，成為真正 的城市中心。 中關村未來 5 年寫字樓的供應量將會成倍增長，絕大部分為甲級寫字樓。近幾年由于國家政策對中關村發(fā)展的大力支持，很多投資者看好了中關村寫字樓發(fā)展前景，進一步激活了中關村的寫字樓銷售市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆金融行業(yè)為主，多為 大型實力型國企。 ☆一區(qū)多園和相關產(chǎn)業(yè)園區(qū)分化，使其綜合競爭力度增強。 ☆酒店、公寓等商務配套狀況欠佳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 2021 年是中國入世第一年，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出租務緊縮，銷售上升 的態(tài)勢，銷售價格與去年相比下降明顯，一方面由于世界經(jīng)濟持續(xù)低迷， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ※ 隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展、貿(mào)易壁壘的逐步放開、 2021 年奧運會的日益臨近以及中國投資環(huán)境的逐漸完善，必將產(chǎn)生更多的商機，吸引更 多的國外投資者到中國進行投資， CBD 作為中國首都商業(yè)中心的位置是不可替代的，必將迎來更美好的明天。而且，當時寫字樓的售價業(yè)相對偏高，對于中小規(guī)模的企業(yè)來說，在沒有金融支持的情況下，分期小額的支付租金要比一次性投入更合算。 ※ 兩外資本是主流 —— 隨著中國加入世貿(mào)組織，游戲規(guī)則的改變，使得北京寫字樓需求結(jié)構發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在“兩外資本” —— 外地資本和外國資本的進入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但這些項目一是先推的多為居住型公寓，二是華貿(mào)中心等也是建后只租不賣，因此， CBD區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓近期依然呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。 濟復蘇跡象仍不明朗，跨國公司出于控制成本等原因，對甲級寫字樓的需求較為謹慎，減緩了對外擴張的步伐，相比而言，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持強勁增長勢頭，隨著國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壯大，對寫字樓需求不斷增加，一些大型國有企業(yè)憑借其雄厚的經(jīng)濟實力將日益成為 CBD 寫字樓市場的重要吸納力量 。但遲遲未動的市場環(huán)境既給客戶心理帶來了不確定的感覺，也沒有給市場帶來應有的補充，不利于核心區(qū)寫字樓與周邊物業(yè)的市場競爭 。 22對本案寫字