【正文】 公條件不符，急需現(xiàn)代化的辦公物業(yè)給予支持，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)格局。 ? 高檔項(xiàng)目由于開發(fā)商的實(shí)力和對(duì)未來的美好預(yù)期，為了追求最大利潤(rùn)采取以租帶售?，F(xiàn)在寫字樓 的平均投資回報(bào)率在 9～ 11%之間，與國(guó)際上正常的寫字樓 5%的投資回報(bào)率相比還高出 1 倍多，如若本案能以超高的性價(jià)比入市，以具有吸引力的投資回報(bào)率，可以吸引相當(dāng)一部分投資型買家的關(guān)注。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 依斯林大廈 光華路 4 號(hào) 東方海體置業(yè) 總建面 萬㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前的 CBD 區(qū)域商業(yè)面積不到10 萬平方米，占全市總商業(yè)面積的 7%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在開發(fā)方式上，一次性開工，一次性交付所有設(shè)施，區(qū)別于目前開發(fā)商通用的滾動(dòng)開發(fā)模式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果未來的 CBD 按現(xiàn)在的規(guī)劃建成，北京商業(yè)區(qū)的格局將開始發(fā)生變化，國(guó)貿(mào)地區(qū)的面積將超過王府井，成為新興的全市性商業(yè)中心。 ※ 從經(jīng)營(yíng)類別的角度來分析， CBD 地區(qū)高檔女士用品競(jìng)爭(zhēng)已非常激烈，嘉里中心、國(guó)貿(mào)商城、東方廣場(chǎng)無論從經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)規(guī)模均已達(dá)到較高的水準(zhǔn)。 31項(xiàng)目形象定位 CBD 核心區(qū) 3目標(biāo)受眾 ※ 發(fā)展穩(wěn)定的成長(zhǎng)型企業(yè)新貴 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 渠道二：針對(duì)目標(biāo)客戶群，充分運(yùn)用直銷手段達(dá)到銷售目的。因此可以看出，銷售價(jià)格在 13000 元 /㎡或 14000 元 /㎡投資報(bào)酬率較高，對(duì)客戶的吸引力較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4擴(kuò)大銷售渠道策略 對(duì)于高檔的寫字樓項(xiàng)目，自然到訪的客戶是不能滿足銷售的要求的，我們將會(huì)利用公司的資源開辟多元化的銷售通道來拓展業(yè)務(wù)。 4多元化的營(yíng)銷策略 43多元化銷售方式 采用帶租約銷售、以租帶售、租售結(jié)合的多元化銷售方式，擴(kuò)大客戶群范圍，積聚現(xiàn)場(chǎng)人氣，達(dá)成迅速銷售的目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 優(yōu)秀物業(yè)： 優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)，完善的設(shè)施設(shè)備（寫字樓、特色商業(yè)）塑造出一個(gè)產(chǎn)品差異化鮮明、具有獨(dú)特賣點(diǎn)的項(xiàng)目 31商業(yè)定位 新男人 男士專享領(lǐng)地 在競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的社會(huì)，在成功人士中男士依然占絕對(duì)比例，這個(gè)特點(diǎn)在 CBD 區(qū)域內(nèi)尤為突出；但在國(guó)貿(mào)、東方廣場(chǎng)等知名的購(gòu)物中心女士用品卻占據(jù)了大部分的柜臺(tái)； 特別是北京目前還沒有一家以男士用品為主導(dǎo)的專業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 如西單中友百貨、朝外藍(lán)島商場(chǎng)、燕莎商場(chǎng)等。 據(jù) 世紀(jì)九鼎 統(tǒng)計(jì)，在目前已知的 CBD 數(shù)百萬平方米的開工量中，在 2021年之前， CBD 地區(qū)將新增 50 萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，如國(guó)貿(mào)三期的商業(yè)面積 5 萬平方米、 LG 大廈 萬平方米、華貿(mào)中心 16 萬平方米等，占全市總供應(yīng)量的 29%。 態(tài)勢(shì) 五 ： CBD 商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量激增 事實(shí)上，珠江帝景商鋪的熱銷只是整個(gè) CBD 商鋪開發(fā)熱潮中的一角而已。 態(tài)勢(shì)四：集成社 區(qū)受市場(chǎng)追捧 從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。但是，在 CBD 東部卻一直都缺乏一個(gè)有著規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，而 CBD 東部在建的項(xiàng)目也恰恰都是重量級(jí)的，捆綁起來，實(shí)力不容忽視。根據(jù)這樣的預(yù)測(cè)和統(tǒng) 計(jì)，就不難理解為何 CBD 商業(yè)項(xiàng)目紛紛定位于高檔和著名品牌了。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 國(guó)貿(mào)三期 國(guó)貿(mào) 2 期旁邊 占地 公頃，總建面 54 萬㎡，建筑高度300 米，建設(shè)超五星級(jí)豪華酒店、高檔寫字樓、大宴會(huì)廳、國(guó)際精品商場(chǎng)、電影院、康 樂中心、停車場(chǎng)等， 2021 年竣工使用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 受周邊商住物業(yè)的影響， CBD 寫字樓租金除幾個(gè)知名物業(yè)外，已經(jīng)呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ CBD 核心面臨挑戰(zhàn) 事實(shí)上，對(duì)于 CBD 核心區(qū)寫字樓開發(fā)的放緩，許多ＣＢＤ在建或已經(jīng)建成寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)商頗有微詞。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年除京匯大廈 4 萬平方米和現(xiàn)代城寫字樓與數(shù)碼０１大廈共 萬平方米外，基本沒有新的寫字樓可以投入使用。據(jù) 統(tǒng)計(jì) ，今后幾年北京寫字樓市場(chǎng)的增量主要 亦 集中在 CBD 地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)和金 融街地區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。財(cái)富中心、住邦 2021 就吸引了大批投資型買家進(jìn)場(chǎng)。東部地區(qū)的供應(yīng)量在 100 萬㎡，西區(qū)的供應(yīng)量 150 萬㎡，西部領(lǐng)跑東部蓄勢(shì)。另一方面， 2021 年北京寫字樓供應(yīng)量都比 2021 年有顯著增加。 綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名： CBD＞金融街＞中關(guān)村 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ☆與 CBD 發(fā)展定位的重復(fù)，造成競(jìng)爭(zhēng)加劇。 ☆中國(guó)信息產(chǎn)業(yè)基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的搖籃。 ☆外資企業(yè)特別是世界500 強(qiáng)企業(yè)入駐，提升區(qū)域人文層次。據(jù) 世紀(jì)九鼎 最新的統(tǒng)計(jì)，今年第二季度北京的甲級(jí)寫字樓平均月租金為每平方米 美金（使用面積報(bào)價(jià)），過去兩年內(nèi)北京寫字樓市場(chǎng)租價(jià)整體下跌了 17%～ 18%，而 CBD 平穩(wěn)下調(diào)幅度偏小，各物業(yè)的租價(jià)在同檔次產(chǎn)品中占據(jù)首位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中關(guān)村版塊 中關(guān)村版塊 —— 中關(guān) 村科技園區(qū)，是 20 世紀(jì) 80 年代國(guó)家第一個(gè)批準(zhǔn)建立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。此后，賽特大廈、國(guó)貿(mào)中心、燕莎中心陸續(xù)落成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著 CBD 規(guī)劃的全面落實(shí)，國(guó)貿(mào)已經(jīng)真正成為區(qū)域的代稱，成為真正 的城市中心。 中關(guān)村未來 5 年寫字樓的供應(yīng)量將會(huì)成倍增長(zhǎng)，絕大部分為甲級(jí)寫字樓。近幾年由于國(guó)家政策對(duì)中關(guān)村發(fā)展的大力支持，很多投資者看好了中關(guān)村寫字樓發(fā)展前景，進(jìn)一步激活了中關(guān)村的寫字樓銷售市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆金融行業(yè)為主，多為 大型實(shí)力型國(guó)企。 ☆一區(qū)多園和相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)分化，使其綜合競(jìng)爭(zhēng)力度增強(qiáng)。 ☆酒店、公寓等商務(wù)配套狀況欠佳。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 2021 年是中國(guó)入世第一年，北京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出租務(wù)緊縮，銷售上升 的態(tài)勢(shì)，銷售價(jià)格與去年相比下降明顯，一方面由于世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※ 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、貿(mào)易壁壘的逐步放開、 2021 年奧運(yùn)會(huì)的日益臨近以及中國(guó)投資環(huán)境的逐漸完善，必將產(chǎn)生更多的商機(jī)，吸引更 多的國(guó)外投資者到中國(guó)進(jìn)行投資， CBD 作為中國(guó)首都商業(yè)中心的位置是不可替代的，必將迎來更美好的明天。而且，當(dāng)時(shí)寫字樓的售價(jià)業(yè)相對(duì)偏高，對(duì)于中小規(guī)模的企業(yè)來說，在沒有金融支持的情況下，分期小額的支付租金要比一次性投入更合算。 ※ 兩外資本是主流 —— 隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，游戲規(guī)則的改變，使得北京寫字樓需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在“兩外資本” —— 外地資本和外國(guó)資本的進(jìn)入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但這些項(xiàng)目一是先推的多為居住型公寓，二是華貿(mào)中心等也是建后只租不賣，因此， CBD區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓近期依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。 濟(jì)復(fù)蘇跡象仍不明朗，跨國(guó)公司出于控制成本等原因，對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求較為謹(jǐn)慎，減緩了對(duì)外擴(kuò)張的步伐，相比而言，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壯大，對(duì)寫字樓需求不斷增加，一些大型國(guó)有企業(yè)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將日益成為 CBD 寫字樓市場(chǎng)的重要吸納力量 。但遲遲未動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境既給客戶心理帶來了不確定的感覺，也沒有給市場(chǎng)帶來應(yīng)有的補(bǔ)充，不利于核心區(qū)寫字樓與周邊物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 。 22對(duì)本案寫字