【正文】 市場動態(tài)及趨勢 石家莊：房價漲幅一度居全國前列 房價 “ 漲 ” 字當(dāng)頭 “ 漲價幅度快，這是今年石家莊房市有目共睹的最顯著的特點。今年房價上漲的同 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 時，開發(fā)商之間的競爭壓力也在加大，許多中小開發(fā)商的日子并不好過。 而隨著槐安路開通，懷特國際商城周邊形成了家裝建材、大型商業(yè)、餐飲娛樂的商圈。與北國商圈比盡管都處于核心區(qū)，但從兩者的商業(yè)的介入程度看，后者朝著更商務(wù)環(huán)境下的辦公社區(qū)發(fā)展，而前者則在伊始就融入了批發(fā)市場、金融等面向全社會、極具開放性、非?；钴S的商業(yè)因素。 東購南面的自強路從十年前自發(fā)的成為一條匯集金融機構(gòu)的街區(qū)，雖與真正的金融街有差距，而且不具備商業(yè)傳統(tǒng)，但其起步短短的幾年內(nèi)已經(jīng)有了快速的發(fā)展。北國商圈固有的醫(yī)院、交通、購物、娛樂、郵電等一應(yīng)俱全的市政配套，加之未來以城中城的概念推出的新休門，兩大商圈必定將開創(chuàng)城市新經(jīng)濟活力源。在這個不斷膨脹的城市里，城市地緣經(jīng)濟區(qū)正在成為人們?nèi)粘Ｉ?、工作與消費以及社會化活動的場所。 中國沿海發(fā)達省份已經(jīng)普遍出現(xiàn)了政治中心 —— 經(jīng)濟中心的二元結(jié)構(gòu)。 《意見》要求完善城市建設(shè)投資公司法人治理結(jié)構(gòu)，以市場化方式從事授權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)經(jīng)營和資本運作，鼓勵有條件的縣 (市 )組建城市建設(shè)投資公司。 【重點鎮(zhèn)土地出讓金主要用于本鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)】 《意見》指出，設(shè)區(qū)市可以 在都市區(qū)范圍內(nèi)劃定城市規(guī)劃區(qū)，并實施規(guī)劃的集中統(tǒng)一管理。 大約 2020 年后出現(xiàn)新一 輪的暴漲，從而給投機者進一步的操作空間。其實從供需關(guān)系上考慮，房地產(chǎn)市場是可以擺脫城市化進程的影響而穩(wěn)步發(fā)展的，但這需要有很好的計劃性。 【城市化進程助房價上漲】 有觀點認(rèn)為， 房價上漲的最大推動力是城市化進程。再后來高考及職工考試制度改革和高考擴招等教育升學(xué)，成為中 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 國城市化城市化進程的主要形式。 資料顯示， 英國是世界上第一個實現(xiàn)城市化的國家，它在 1851 年走過了這一“拐點”；美國則在 1910 年代末期跨過了城市化進程的“分水嶺” ；盡管帶領(lǐng)全球走過這一 “ 拐點 ” 的那十幾萬進城農(nóng)民很可能包括了許多中國 “ 農(nóng)民工 ” ，但中國目前的城市化水平仍然低于全球平均水平，只有大約 43%。其實從供需關(guān)系上考慮，房地產(chǎn)市場是可以擺脫城市化進程的影響而穩(wěn)步發(fā)展的，但這需要有很好的計劃性。 石家莊市周邊輻射區(qū)域的礦產(chǎn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等項目，因其財富積累產(chǎn)生地的城市治理與石市的差距將進一步加大，隨著石家莊市城市建設(shè)的改善， 石家莊市對周邊地區(qū)的財富集聚吸引效應(yīng)將進一步加強，將有更多的河北地區(qū)人口來石家莊市置業(yè)。 另一方面，經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房、社會保障體系的制定，將會加大對經(jīng)濟適用房和中小套型住房的供應(yīng)，也就是 20 2020 年，供求關(guān)系會發(fā)生一些變化，貨幣從緊政策會導(dǎo)致開發(fā)資金緊張，導(dǎo)致銷售周期延長。老百姓強大的市場需求也是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。過去，“ 攤大餅 ” 是 石家莊城市 發(fā) 展的主要模式，直到第三期城市總體規(guī)劃編制，本次空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃最后確定為 “1 ＋ 4” （ “4” 即正定、鹿泉、欒城、藁城四個縣市城區(qū)）組團城市模式。三期規(guī)劃（ 1997 年 — 2020 年）主城區(qū)人口 190 萬，城市建設(shè)用地 142平方公里；但到 2001 年年底，石家莊人口已達 165． 5 萬人，城市建成區(qū)面積 122． 8平方公里。 都市區(qū) 是指規(guī)劃形成以中心城區(qū)為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城四縣 (市 )為組團，以綠色隔離空間為保障的 一城、一環(huán)、四組團 的布局結(jié)構(gòu)，總面積 2657平方公里， 2020 年城鎮(zhèn)人口達到 430 萬。估算至 2020 年石家莊城市發(fā)展重大工程建設(shè)總投資 1550 億，其中重要基礎(chǔ)設(shè)施投資約為 440 億元，公益性項目投資 110 億元，城市開發(fā)投資約為 1000 億元。生態(tài)社區(qū)、流動技術(shù)、可支付住房、 TOD 開發(fā)模式成為構(gòu)造理想城市的基本要素。石家莊是一個制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達的城市。 建醫(yī)藥紡織基地 根據(jù)經(jīng)濟實力、社會文 教、生態(tài)環(huán)境三大系列 22 項指標(biāo)分析，石家莊的總體實力在環(huán)渤海 8座主要城市中排名第 5，強于其周圍的內(nèi)陸省份的省會城市，而在臨海省份中的省會城市中則不具備優(yōu)勢。 —— 交通功能定位：全國重要的鐵路、公路交通樞紐之一?！皠?chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”、 “逐步提高居民收入 在國民收入分配中的比重”、 GDP“總量”變“人均”等都彰顯黨和國家未來不僅要“國強”，更要“民富”的決心。工業(yè)品出廠價格上漲 %，原材料、燃料、動力購進價格同比上漲 %，漲幅比前三季度分別擴大 個百分點，同比分別擴大 和 個百分點。 全部財政收入完成 億元，其中地方財政一般預(yù)算收入 億元，分別增長 %和 %，增速比前三季度分 別加快 和 個百分點。我省增速相對較慢，分別低于河南和遼寧 和 個百分點，（詳見圖表三）。受國家宏觀調(diào)控政策影響，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)完成投資 億元，下降 %。從增速上看，各省排序依次為：河南、遼寧、山西、山東、河北和江蘇、福建、廣東、浙江。規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，比上年同期增長 %。城市管理要精細(xì)，要把管理任務(wù)層層分解，落實到具體部門、具體人員，充分調(diào)動各方面的積極性，共同參與到城市管理中來。要真正建設(shè)成為一座現(xiàn)代化的省會城市，任務(wù)還十分艱巨。 省委常委、秘書長張力，省委常委、石家莊市委書記吳顯國，副省長宋恩華參加座談會。 【對全年主要經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測】 ? 地區(qū)生產(chǎn)總值：今年 1季度、上半年、前 3 季度全市生產(chǎn)總值增速都在 %，預(yù)計全年增長 %左右，總量可達 2380 億元。今年以來兩個增速基本保持了 20%左右的較快增幅。居民消費價格總水平比全年 3%的計劃高 個百分點，全年控制在 3%有一定壓力。在全省11 個市中，我市實際直接利用外資居第 6位，比上年同期后移 4位，分別比保定、唐山、邢臺、廊坊、秦皇島少 20325 萬美元、 20208 萬美元、 4158 萬美元、 2352 萬美元和 2074 萬美元。項目規(guī)模決定著發(fā)展速度，項目結(jié)構(gòu)關(guān)系著發(fā)展質(zhì)量。但新開工大項目減少，其中億元以上新開工項目 16 個，減少 54個。四是消費結(jié)構(gòu)升級產(chǎn)品保持了較快增長。其中建設(shè)項目投資 億，同比增長 %，增速同比回落 個百分點。 (2) 三大需求出現(xiàn)積極變化，消費需求驅(qū)動增強 從拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”來看，今年出現(xiàn)了新的變化。郵政通訊是全國重要的郵件處理中心和北京以南地區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)樞紐，目前，可與世界 168 個國家和地區(qū)、國內(nèi) 174 個城市開展互辦特快專遞業(yè)務(wù)；全市程控電話總?cè)萘?192萬門，移動通信用戶達到 49 萬個＋聯(lián)通、鐵通，通訊十分便捷。 正太路起點南移，是石家莊由鄉(xiāng)村向城市化邁進的誘因，真正起基礎(chǔ)作用的因素，還是現(xiàn)代工業(yè)的興起和發(fā)展。 伴隨鐵路線的通車，一批近代工業(yè)相繼興辦，其中包括：在石家莊村東創(chuàng)建的正太總機廠（今石家莊車輛廠前身）；大興紗廠即石家莊大興紡織股份有限公司；井陘礦和正豐礦等。 1. 城市的由來 近代城市化的起點 —— 偶然的機遇 歷史的選擇 據(jù)有關(guān)史料分析，石家莊村創(chuàng)于明初，原是真定衛(wèi)的軍屯和官莊。47?,東經(jīng) 113176。 四、石家莊市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及房地產(chǎn)開發(fā)項目 ............................63 （一）石家莊市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ..........................................................63 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目 .............................................錯誤 !未定義書簽。 城中村改造 —— 南王村 地塊項目 ........................錯誤 !未定義書簽。30? ～ 115176。直到清康熙二十七年（ 1688 年）廢除衛(wèi)所軍屯制石家莊才成為隸屬真定府獲鹿縣的一個小村莊，與當(dāng)時的政治中心真定城隔滹沱河相望。近代大工業(yè)的興起，帶動了中小工業(yè)的興起和發(fā)展。 2020年末全市常住人口 萬人，比上年增長 %，其中市區(qū) 萬人，增長 %；全市非農(nóng)業(yè)人口 萬人，增長 %，城市化進程加快。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、 石家莊市的經(jīng)濟發(fā)展及未來趨勢 （一） 總述： 石家莊市，河北省省會，人口近 1000 萬，市 GDP 數(shù)據(jù) 2020 年約 2380 億元，財政收入約 230 億元，城市居民人均可支配收入約 13000 元； 2020 年經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定高位增長，消費需求增強，帶動經(jīng)濟增長； 經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，改善民生取得新成效，城鄉(xiāng)居民收入快速增長，是 1997 年以來同期最快增速。消費需求增長加快，對經(jīng)濟增長的拉動力明顯增強；投資需求相對減弱，但仍是經(jīng)濟增長的首要拉動力；出口需求繼續(xù)保持增長。房地產(chǎn)開發(fā) 億，同比增長 %。 （ 3）經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，改善民生取得新成效 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 財政收入實現(xiàn)了較快增長，財政收入占 GDP 比重繼續(xù)提高。由于大項目減少，新開工項目投資規(guī)模大幅度縮小，新開工項目計劃總投資 億，同比下降 %，平均規(guī)模為1549萬元，僅為去 年同期的一半。如果我市新開工項目個數(shù)繼續(xù)減少，將直接影響投資乃至整體經(jīng)濟的發(fā)展后勁。 合同外資是利用外資的先行指標(biāo)，今年上半年合同外資額大幅下降，如果下半年項目儲備仍不足，也必將影響明年外資的到位。 【石家莊市 2020 年經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù) （ 1— 11 月全市經(jīng)濟形勢分析及全年預(yù)測）】 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長 1— 11 月份全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。 1— 11 月份，全市社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，高于全省 個百分點，比去同期加快 個百分點。 ? 社會消費品零售總額：今年以來社會消費品零售總額增長較快，但增速較平穩(wěn)，預(yù)計全年增長 17%，總量為 817 億元。 石家莊上個世紀(jì)初建市， 1968 年成為省會，建國五十多年來，特別是改 革開放以來，隨著城市的急劇擴張，使得本處于市郊的企業(yè)和村莊被包裹進城市，造成工業(yè)企業(yè)和機關(guān)、學(xué)校、居民區(qū)相互混雜。張云川說，推進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，首先是要實現(xiàn)城市的現(xiàn)代化，省會城市更要率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。張云川強調(diào)，省直各部門不僅要從各自負(fù)責(zé)的工作出發(fā)全力支持省會的城市建設(shè)，更要帶頭樹立省會意識，努力創(chuàng)建整潔、嚴(yán)肅、有序的機關(guān)形象，為促進省會城市面貌的改變做出表率。其中重工業(yè)完成增加值 億元，增長 %，快于輕工業(yè) 個百分點。我省和江蘇并列居第五位， 仍低于河南 個百分 點，低于遼寧 個百分點 （詳見圖表一）。 在與周邊及沿海部分省份比較中， 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的排序 依次為：山東、江蘇、廣東、浙江、河南、遼寧、河北、福建、山西。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 4）出口 2020 年以來，我省進出口呈現(xiàn)高速增長的勢頭， 110 月進出口總值完成 億美元，增長 %,其中出口總值 億美元，增長 %,增速分別加快 和 個百分點。財政支出完成 億元，增長 %，增速比前三季度加快 ，同比加快 個百分點。 在周邊及沿海省份中，各省都出現(xiàn)物價漲幅擴大的趨勢， 10月份的居民消費價格指數(shù)繼續(xù)上升。因此， 扎實推進富民思想、實施富民強省的戰(zhàn)略也成為我省貫徹十七大精神、從根本上縮小與發(fā)達省份差距的重要舉措。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 —— 商貿(mào)功能定位：華北地區(qū)重要商埠。從競爭力要素來看，將石家莊與周圍 5 個緊鄰省份的省會城市，還有唐山與秦皇島進行比較，石家莊沒有占據(jù)絕對優(yōu)勢的要素，但土地資源、勞動力與資本等要素具有相對優(yōu)勢。制藥、紡織、食品、石油化工、機械、電子、化工等傳統(tǒng)制造業(yè)基 礎(chǔ)比較好，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對城市未來發(fā)展影響重大，應(yīng)繼續(xù)強化它們對經(jīng)濟的帶動作用。田園城市、生態(tài)城市、可持續(xù)城市是我們追求的理想之城。 1 石家莊市的城市規(guī)劃 按照 新版城市規(guī)劃 ， 省會石家莊 的 城市規(guī)劃 將 分為 ： “ 市域 — 都市區(qū) — 中心城區(qū) ” 三個層次，充分發(fā)揮規(guī)劃的宏觀調(diào)控作用，以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心，優(yōu)先發(fā)展中心城市，積極培育新增長中心，擇優(yōu)發(fā)展重點鎮(zhèn)，注重提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量，引導(dǎo)和培育城鎮(zhèn)群和城 鎮(zhèn)帶的形成和發(fā)展。一城，即中心城區(qū)；一環(huán)，指中心 城區(qū)與組團之間的綠色隔離空間；四組團，即正定組團、欒城組團、鹿泉組團、藁城組團。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 從宏觀層面看，石家莊雖然是河北省省會，但受到京津兩大都市圈影響，輻射范圍萎縮到冀中南地區(qū)，即便如此，也只是在京津?qū)街心系貐^(qū)的輻射范圍內(nèi)充當(dāng)配角。都突出了 4 個組團衛(wèi)星城功能的要求。除此之外，股市和樓市是捆綁在一起的一套馬車。這些政策對 2020 年的房價，都會產(chǎn)生一些影響。 石家莊市房地產(chǎn)的