【正文】 漲幅最高， 15 月份在全國 70 個大中城市中居第 7位，比去年全年的 29位上升 22個位次。 從建設(shè)項目施工個數(shù)和本年新開工個數(shù)看，均比去年同期明顯增 長。其中，市消費品零售額為 411 億元，同比增長 %，縣消費品零售額為 億元，同比增長 %，縣以下消費品零售額為 億元，同比增長 %。 ? 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資： 1— 11月份全市城鎮(zhèn)投資增長 %，預(yù)計全年城鎮(zhèn)投資增長 26％。 省委、省政府對省會的城市建設(shè)工作十分重視， 特別是今年以來，張云川、郭庚茂等領(lǐng)導(dǎo)同志多次作出重要批示，對省會建設(shè)和發(fā)展提出了新的更高的要求。 張云川強調(diào)， 小打小鬧、修修補補建不成現(xiàn)代化城市。郭庚茂指出，推進城市建設(shè)，必須體現(xiàn)科學發(fā)展觀的要求，切實做到三個結(jié)合， 即：把改進形象同完善功能相結(jié)合，在改變城市面貌的同時，注意解決城市建設(shè)、管理中的突出問題，解決提高城市品位和承載能力的問題；把加大城建力度特別是拆遷工作力度同惠民相結(jié)合，切實維護好人民群眾的利益；把加強城市建設(shè)、管理同產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，不斷提高支撐城市建設(shè)的經(jīng)濟能力。 產(chǎn)業(yè)銜接良好，產(chǎn)銷率為 %，同比提高 個百分點。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %,增速比前三季度加快 個百分點。從增速上來看，各省的排序依次為：福建、河南和遼寧、河北、山西、山東、江蘇、廣東、浙江我省增速排名第四，比遼寧和河南均低 （詳見圖表二） 3）市場 2020年 110月，全省 社會消費品零售總額 實現(xiàn) 億元，增長 %，增速同比加快 個百分點。其中，機電產(chǎn)品和高技術(shù)產(chǎn)品分別完成出口 億美元和 億美元，分別占全省出口總值的 %和 %，同比分別提高 個百分點。 廣東和浙江全部財政收入分別比我省高出 億元和 億元，分別是我省的 倍和 倍，差距在逐月擴大。 110 月各省累計的居民消費價格總指數(shù)排序依次為：福建、河南、遼寧、河北、山東、江蘇和山西、浙江 、廣東，我省排名第四（詳見圖表六）。 社會消費品零售總額的高速增長表明人們消費能力得到進一步增長，房地產(chǎn)消費觀念進一步形成。 石家莊作為河北省省會，在短短的百年之間造就了城市輝煌。石家莊應(yīng)當抓住這些競爭優(yōu)勢，建設(shè)國家乃至全球意義的醫(yī)藥、紡織制造業(yè)基地。 石家莊經(jīng)歷了鐵路樞紐、國家制造業(yè)基地到華北地區(qū)商貿(mào)中心等城市功能演變，應(yīng)利用北靠京津、西依山西能源基地的區(qū)位和建設(shè)中國家高速交通樞紐優(yōu)勢，打造醫(yī)藥和紡織發(fā)達制造業(yè)基地和 “ 三北 ” 重要商埠，充分發(fā)揮 “ 省會城市 ” 功能，建設(shè)區(qū)域性中心城市。城市空間拓展與重構(gòu)按四個層面展開：大都市、組團圈、主城區(qū)、石門城。到 2020 年中心城區(qū)人口達到300 萬人；辛集、藁城、鹿泉、新樂達到中等城市規(guī)模；其他縣（市）達到 510 萬人； 15萬人建制鎮(zhèn)達到 35個， 1 萬人以下建制鎮(zhèn) 58 個；形成 “1 個都市區(qū)、四個二級城市、 9個縣城（縣級市）、 28個中心鎮(zhèn)、 65個一般建制鎮(zhèn) ” ，使市域城鎮(zhèn)等級、城鎮(zhèn)規(guī)模、職能結(jié)構(gòu)趨于合理。在現(xiàn)有格局基礎(chǔ)上，結(jié)合城市空間拓展，規(guī)劃形成 一核、兩區(qū)、兩軸、四帶 的城市布局結(jié)構(gòu)。全市的經(jīng)濟資源高度集中在市區(qū)范圍內(nèi)， 2001 年石家莊市內(nèi)的人口首位度達到了 14． 44。石家莊主城區(qū)人口已接近 200 萬，正處于由大城市向大都市轉(zhuǎn)化的臨界點。也就是當面粉比面包還貴的時候，房價不漲能行嗎？ 2020 年在經(jīng)歷了 20 2020 年利率的六次上調(diào)，存款儲備金的十次上調(diào)，買第二套房以戶為單位，包括在全國人大會議上制定的調(diào)子 —— 貨幣從緊政策 ?? 這些金融政策之后，首先對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生很大的影響。體現(xiàn)在城市建 設(shè)上，石家莊仍然無法顯示出其作為一個擁有近 1000 萬人口的省會城市的城市面貌。 【城市化對房地產(chǎn)市場的刺激作用】 城市化進程推動樓市升溫 觀點： 房價上漲的最大推動力是城市化進程。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 近日，國家發(fā)改委在 “2020 年 1～ 10月房地產(chǎn)市場運行情況 ” 中分析認為，今年前10 月 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了二、三線城市房價漲幅加快的趨勢。 我國的城市化進程， 前一段時間主要是向沿 海城市和大城市集中， 今后由于大城市房價和就業(yè)壓力太大，就開始向中小城市集中；隨著中西部開發(fā)進程的加速，中西部的城市也將加速這一進程，從房價和就業(yè)形勢上來說，中西部的進程更可能是大中小城市同步集中不同層次的人才。法國跟英國加起來才 1 億人，所以這是 一個在人類歷史上從來沒有發(fā)生過的最大的遷徙，就是不斷的從鄉(xiāng)下往城里搬。 目前北京、上海、廣州、深圳等地的房價上漲速度最快。但他們的需求又多以等候行政分房為主。而在僵持的過程中，交易量放不開，房地產(chǎn)經(jīng)濟將受到很大的內(nèi)傷，這對國民經(jīng)濟都是很不利的。 各級政府要安排一定資金支持重點鎮(zhèn)規(guī)劃編制和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，省培育的重點鎮(zhèn)要盡快建立獨立的財稅機構(gòu)和鎮(zhèn)級金庫。與全省平均水平比較，唐山、秦皇島、 石家莊 、廊坊 4 市繼續(xù)高于全省平均水平，其他 7市低于全省平均水平。雖然， 石家莊 不能與 上海 、 北京 比，不能與 成都 、武漢 ，甚至 濟南 比，但石家莊就是石家莊，作為兼具河北、華北、環(huán)渤海區(qū)域性質(zhì)的城市，它的發(fā)展在于其發(fā)展的可能性，而這可能性蘊涵在城市的定位中，蘊涵在城市化進程、經(jīng)濟發(fā)展速度當 中。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 3 大地產(chǎn)經(jīng)濟圈形成 地緣經(jīng)濟區(qū)一：中山路北國經(jīng)濟地帶 VS 新休門 VS 廣安街商圈城市中心區(qū)域的核心經(jīng)濟圈 號稱石家莊第一街的中山路，可謂是石家莊的城市中軸。值得一提的是，只租不售的臺灣百腦匯的建設(shè)，勢必給其周邊的凱嘉大廈、 燕趙財富中心 、西美等項目帶來巨大人氣，也創(chuàng)造更多的升值空間。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 火車站的東部有全國最大的小商品批發(fā)市場 —— 南三條。伴隨周邊配 套的規(guī)劃崛起（大學城、奧林匹克運動中心正在規(guī)劃中），屆時，省會行政中心的東南遷移將帶給石家莊城市更大跨越的發(fā)展。 從規(guī)劃上來說， 今年全市的房產(chǎn)開發(fā)基本依據(jù)規(guī)劃進行，在建設(shè) “1+4” 組團方面，應(yīng)該是發(fā)展步伐較快的一年。但是，房價出現(xiàn)南方城市那種絕對價 格下跌的可能性不大，可以預(yù)計的是增幅會下降。新建商品房的售價更是呈跳躍式上漲。 第二套房貸政策的作用中未來會顯現(xiàn)，尤其是對投資性購房有明顯打壓作用，因為這一部分是房價上升的主要動力。隨著 “1+4” 組團城市格局的形成，人們的居住理念將發(fā)生變化， “ 大石家莊 ” 初具雛形。市委、市政府在該區(qū)域的全新行政辦公區(qū)，更多新的公共設(shè)施必將圍繞新行政區(qū)發(fā)展起來，隨之省會行政中心的遷移必將極大提升新行政中心周邊地區(qū)地價的上升，周邊配套的增值，必將使得該區(qū)域成為石家莊經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點，進而帶來更多商機。所在的大徑街也已經(jīng)改造完一部分。中宏匯景國際、先天下、怡安世紀、世紀方洲、云水 方洲、美東國際、一品門第等項目雖然不比前面的項目多，但其周邊廣安大街、東大街、西大街上的交通資源，以及國際大廈、世貿(mào)皇冠、上海灘、百客、上島等眾多餐飲娛樂場所的存在將為更多項目的開發(fā)提供基礎(chǔ)。尤其是城市中心向東移動后，以北國、燕春、博物館等點帶動的中山路城市中心沿線的商業(yè)、商務(wù)價值突顯。 隨著造城運動和郊區(qū)化運動， 石家莊房地產(chǎn) 在 2002 年后迎來了更大的機遇， 上海濱江 首先吹響了入石的號角，緊隨其后，浙江金城、 天津順馳 、浙江中豪以及北京、香港等外埠地產(chǎn)大戶陸續(xù)挺進石家莊。 從設(shè)區(qū)市 城市 化率比較來看， 2020 年， 11 個設(shè)區(qū)市 城市 化率由高到低依次為：唐山 48%、 石家莊 %、 秦皇島 %、廊坊 %、張家口 %、邯鄲 %、滄州 %、邢臺 %、承德 %、衡水 %、保定 %。在重點鎮(zhèn)征收的土地增值稅、城 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅、公用事業(yè)附加、市政公用設(shè)施配套費，除上交國家部分以外全額返還給鎮(zhèn)財政，專項 用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 【河北省的城市化進程】 資料 1： 《關(guān)于加快推進城鎮(zhèn)化進程的 若干意見》提出，到 2020 年，全省城鎮(zhèn)化率達到 45%。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 當前的房價暴漲主要是基于中國經(jīng)濟、人口持續(xù)增長、城市化進程加劇和住房、信貸改革以及消費觀念變化六大要素的集中作用，是改革中各種能量集中釋放的結(jié)果。 所以相對來說，一線城市的房價上漲速度要快得多，即哪個城市資源越多 ，房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度也就越快。 與國外資產(chǎn)階級的城市化進程相比，我國的城市化進程有著理性和溫和的特點，是伴隨著我國的各項制度的完善逐步進行的。 中國的城市化進程，準確的說從改革開放興起打工潮就開始了。 因此，抑制房價與城市化進程應(yīng)協(xié)調(diào)處理。 而如果這種壓力在短時間內(nèi)無法得到緩解，房價肯定在供需失衡間快速上漲。 經(jīng)過對石家莊市的各項主要經(jīng)濟指標的分析，我們認為 石家莊市的房地產(chǎn)市場還是有著可觀的成長空間， 理由如下： ? 作為省會城市，省、市二級領(lǐng)導(dǎo)均已意識到城市建設(shè)發(fā)展的迫切性 ? 人口基數(shù)已近 1000 萬人，且對周邊城市具有輻射作用，如城市發(fā)展迅速，將對周邊地區(qū)的富裕人群有強烈的財富吸收效應(yīng) ? 環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟整體發(fā)展，必然帶動作為交通樞紐城市的石家莊市的快速發(fā)展， 2020 年底，此區(qū)域已有大連進 入 GDP3000 億俱樂部，根據(jù)統(tǒng)計，此區(qū)域的沈陽、唐山、煙臺在 2020 年進入 3000 億俱樂部已無懸念，石家莊市也已達到2380億。我預(yù)測， 2020 年不會像 20 2020 年，依然價格走勢過快的現(xiàn)象不會出現(xiàn)。在未來的發(fā)展十年、二十年 以后，中國城市人口要達到 70%到 80%（根據(jù)國外的經(jīng)驗），中國才能真正進入發(fā)達國家的行列。城市內(nèi)部，定位的滯后，造成城市功能分區(qū)模糊，擴張選擇有限，綜合競爭力嚴重不足。 一核：指城市中心區(qū)商業(yè)商務(wù)核； 兩區(qū)：指主城區(qū)、新城區(qū)； 兩軸指沿中山路、裕華路的以原動物園、省行政中心、中心商業(yè)商務(wù)區(qū)、人民廣場、博物館、裕彤體育場為主的東西向公共設(shè)施軸和沿京珠高速公路兩側(cè)的生態(tài)景觀軸； 四帶指西部山前生態(tài)休閑帶；橋西以水上公園、兒童活動中心、烈士陵園為 依托，結(jié)合科技大學西校區(qū)、二監(jiān)獄搬遷改造和振頭村改建，形成的以省行政中心為核心的橋西行政、文化、體育設(shè)施帶；橋東以市行政中心、人民廣場、省博物館、科技館、體育館為重點，結(jié)合廣安大街整治、棉紡廠搬遷，與南部的大學城公共設(shè)施帶、省體育中心、文化中心構(gòu)成的橋東行政、文化、體育設(shè)施帶；新城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 市域 是指石家莊市行政區(qū)范圍，面積 15848 平方公里。理想的石家莊城市空間結(jié)構(gòu)應(yīng)該是： “ 以主城為核心，拓展石門新城，形成三個核心，建設(shè)四大組團，開敞、組團式花園生態(tài)城市空間格局 ” 重構(gòu)城市空間 根據(jù)石家莊的城市性質(zhì)、發(fā)展動力及發(fā)展目標，在城市空間結(jié)構(gòu)重構(gòu)的過程中，規(guī)劃中央商務(wù)區(qū) (CBD)和國際貿(mào)易區(qū) (ITC)、石門新 城區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)、大學城、高新技術(shù)園區(qū)、物流基地、信息港、現(xiàn)代化換乘樞紐和大型購物城等為石家莊未來 20年城市發(fā)展的新戰(zhàn)略空間。以維護景觀生態(tài)體系為前提確定城市發(fā)展方向和可建設(shè)用地。 發(fā)展商貿(mào)旅游 石家莊市要提升城市綜合競爭力，營造良好的投資環(huán)境，增強省會石家莊的城市功能，就必須拓展主城空間，把石家莊做大、做強、做優(yōu)、做美。 做強中心城區(qū)，參與全球化進程，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，實施產(chǎn)業(yè)重構(gòu)，擴大對外開放，改善投資環(huán)境，整治生態(tài)環(huán)境建設(shè)美好家園，將是石家莊城市發(fā)展戰(zhàn)略的必然選擇。 三、石 家莊市的城市定位及城市規(guī)劃 【通過石家莊市整體規(guī)劃的調(diào)研，探討城市發(fā)展方向，及不同地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α? 1 石家莊市的城市定位 城市發(fā)展定位 —— 區(qū)域功能定位：京津冀經(jīng)濟區(qū)中的重要城市、華北南部中心城市。而工業(yè)生產(chǎn)、投資、消費和財政收入等各指標的差距最終表現(xiàn)為實際生活中人民生活水平的差距。我省增速最低（詳見圖表五）。各省的出口總額排序為：廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、河北、河南、山西，我省出口總額比遼寧少 151 億美元，比河南多 億美元。 與周邊及沿海部分省份比較，各省的社會消費品零售總額排序由高到低依次為：廣東、山東、江蘇、浙江、河南、遼寧、河北、福建、山西。工業(yè)主 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資力度增強。實現(xiàn)利潤 億元，增長 %,增速同比提高 個百分點。 要通過機制創(chuàng)新推進城建工作， 采取有效措施解決用地難題，積極打造融資平臺。 建設(shè)現(xiàn)代化城市要有具體、量化的指標，比如空氣質(zhì)量、人均水面面積、人均綠地、城市道路建設(shè)等，都必須達到甚至超過國家要求。 座談會上， 石家莊市市長冀純堂匯報了該市城市建設(shè)的思路和打算。從資料也可以看到，沃爾瑪，家樂福等外資賣場、超市也將于近期開店，從側(cè)面也證實了城市發(fā)展水平及消費購買力的提升】 【資料二：河北省委書記 張云川、省長郭庚茂 2020年 12 月 27 日 出席石家莊城市建設(shè)工作座談會】 張云川郭庚茂在省會城市建設(shè)工作座談會上要求： 以更大氣魄 推進城市建設(shè) ， 確保省會面貌三年大變樣 省委書記張云川、省長郭庚茂 12