【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 一、 石家莊市城市概況 石家莊雖曾是個(gè)只擁有一百多戶的小村落，但歷史卻頗悠久：在郊區(qū)的村莊里有大量的殷周文物出土，證明在三四千年以前，就有先民生息在這塊土地上：戰(zhàn)國(guó)初期，市區(qū)內(nèi)曾經(jīng)出現(xiàn)過兩座古城，先后為中山國(guó)都城，后為趙國(guó)所吞并。 位于北緯 37176。 由于偶然的因素，石家莊成了兩條鐵路 的交匯點(diǎn)，而由此帶來(lái)了一個(gè)區(qū)域在世紀(jì)之初的重大變故，一個(gè)鄉(xiāng)野小村被隆隆的車輪托起，使一個(gè)區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化中心南移，先取代正定，后取代保定，成為控燕京南門、扼冀晉咽喉、連齊魯中原的華北重鎮(zhèn)。 石家莊 素有 “ 南北通衢，燕晉咽喉 ” 之稱， 是全國(guó)鐵路、公路、郵政、通訊的重要樞紐。 投資需求相對(duì)減弱。上半年，城市居民人均可支配 收入 元，比上年同期增長(zhǎng) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，是 1997 年以來(lái)同期最快增速。分縣（市）區(qū)看，仍有 11 個(gè)縣 （市）、區(qū)直接利用外資為零。 新開工項(xiàng)目中：計(jì)劃總投資億元以上今年新開工項(xiàng)目 35 個(gè)，上年同期 112 個(gè)，減少 77 個(gè)； 計(jì)劃總投資三千萬(wàn)元以上至億元以下今年新開工項(xiàng)目 72 個(gè)，上年同期 437 個(gè)，減少 365個(gè)。 石家莊市作為河北省的省會(huì)，其影響力和輻射力是省內(nèi)任何其他城市所無(wú)法替代的。居民飲用水和空氣質(zhì)量問題，是看一個(gè)城市是否適宜人居的最基本、最重要的指標(biāo)，尤其要引起高度重視，切實(shí)保證達(dá)標(biāo)。 110月，與周邊及沿海部分省份比較，各省 規(guī)模以上工業(yè)增加值的排序 依次為：山東、廣東、江蘇、浙江、河南、遼寧、河北、福建、山西。 我省分別低于河南和遼寧 456 億元和 139 億元，差距逐步加大。 6）物價(jià) 2020 年開始，我省的物價(jià)漲幅持續(xù)擴(kuò)大，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲特征。 —— 行政功能定位：河北省省會(huì)。此次規(guī)劃預(yù)測(cè)， 2020年市域人均 GDP 達(dá)到 5萬(wàn)元 /人，城市化水平達(dá) 62%，中心城區(qū)人口規(guī)模達(dá)到 270 萬(wàn)人，外圍四縣 (市 )總規(guī)模達(dá)到 80 萬(wàn)人。 其流動(dòng)空間的再造構(gòu)想為：以航空港、高速公路、高速鐵路為主體，建設(shè)繞城高速公路，形成高速交通樞紐；以主城區(qū)環(huán)路為起點(diǎn)，構(gòu)筑軸向發(fā)散的快速通道網(wǎng)；優(yōu)化城市道路干道網(wǎng)，建設(shè)城市軌道交通系統(tǒng)；合理布局城市客貨運(yùn)站、停車場(chǎng)和物流基地；輔以石家莊 “ 信息港 ” 和郵政樞紐的建設(shè)，將石家莊建成國(guó)內(nèi)重要的高速交通和通信樞紐。 【石家莊城市發(fā)展中的問題及城市規(guī)劃中對(duì)其的解決方案】 曾兩次參加 石家莊城市 總體規(guī)劃編制的石家莊市規(guī)劃設(shè)計(jì)院總工程師劉秉良指出，目前石家莊存在的大部分問題，都是發(fā)展中的問題，與城市高速發(fā)展有關(guān)。所以，中國(guó)的城市化進(jìn)程在加快。 ? 石家莊市的城市結(jié)構(gòu)，空間布局，交通網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)未搭建成形，在可以預(yù)見的未來(lái)，隨著城市化進(jìn)程，城市邊界必將迅速外擴(kuò)，故而現(xiàn)在的城市近郊區(qū)域具有良好發(fā)展空間。 【中國(guó)城市化進(jìn)程加速】 近 30 年來(lái)，中國(guó)是世界上城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率最快的國(guó)家之一。隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和勞動(dòng)者素質(zhì)的提高而同步進(jìn)行，不僅吸納了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，也解決了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所需的勞動(dòng)力問題，沒有出現(xiàn)資本主義城市化進(jìn)程中黑暗的一幕。 從 2001 年開始的這一輪房?jī)r(jià)上漲，其能量估計(jì)會(huì)在 2020 年前得到釋放并回調(diào)。 【有條件的縣 (市 )可組建城市建設(shè)投資公司】 《意見》就拓寬城市建設(shè)融資渠道指出，各地要建立相對(duì)集中、穩(wěn)步增長(zhǎng)的政府投入機(jī)制，主要投向市場(chǎng)不能有效配置資源的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。伴隨環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)一體化，石家莊即將成為新的城市與地產(chǎn)共創(chuàng)未來(lái)的競(jìng)技場(chǎng)。 地緣經(jīng)濟(jì)區(qū)二：東購(gòu)商圈 VS 南三條商圈開放、活躍的商業(yè)因素 東購(gòu)火車站商圈應(yīng)該是石家莊較早的商圈，依托火車站的人流量發(fā)展起來(lái)的灣里廟批發(fā)市場(chǎng)和新華集貿(mào)、太和電子城均在其中，乃至繁雜的市場(chǎng)曾經(jīng)讓很多人在東購(gòu)剛建成時(shí)發(fā)出質(zhì)疑。有專家預(yù)言， “5 年后的裕華區(qū)，將成為省會(huì)含金量最高的區(qū)域，是省會(huì)城市發(fā)展的黃金地帶和熱點(diǎn)區(qū)域，也是全市投資人氣最旺盛的區(qū)域 ” 。這一政策對(duì)購(gòu)房需求將有明顯的區(qū)分，自主性購(gòu)房還是有充分發(fā)展空間的。 省會(huì)未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)自宏觀調(diào)控的壓力明顯增大。 2020 年，有消息稱裕華區(qū)將從新區(qū)調(diào)整設(shè)立，省會(huì)行政中心地位確立。 這些緊鄰中山路，靠著新休門，共享受兩大經(jīng)濟(jì)圈繁榮與蓬勃。 在政治格局不變的條件下，這種二元結(jié)構(gòu)將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期存在 —— 省會(huì)城市著力加強(qiáng)以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)， 石家莊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 石家莊逐漸成為投資者的一片熱土 新興移民城市和星羅棋布的城中村；各類小商品批發(fā)市場(chǎng)與制藥基地 ?? 石家莊凝聚著眾多矛盾而豐富的元素。中等城市土地利用總體規(guī)劃修編列入第一批開展，與設(shè)區(qū)市同步進(jìn)行，規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)適當(dāng)傾斜。打工是這樣，經(jīng)商也是這樣，而購(gòu)房的主力是升學(xué)、軍人轉(zhuǎn)業(yè)、農(nóng)轉(zhuǎn)非三種類型。 在未來(lái)的可能 10 年、 20 年的時(shí)間有幾億人要搬到城里來(lái)，而這幾億人的數(shù)字對(duì)中國(guó)來(lái)說的話，可能還是一個(gè)比較小的數(shù)字，可能相當(dāng)于一個(gè)歐洲。究其原因，城市化的進(jìn)程加快是其中不可忽略的因素。 石家莊市作為北方大省河北省的省會(huì)城市，在 1992 年的改革開放高潮之后并未得到與其政治地位相匹配的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。南京大學(xué)的方案更明確論證，空間結(jié)構(gòu)由緊湊趨于分散，從封閉的單中心走向開敞式、多中心組團(tuán)，是大城市發(fā)展的總體趨勢(shì)。 中心城區(qū)，包括主城區(qū)和新城區(qū)。石家莊的城市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型在于：從工業(yè)城市到后工業(yè)城市，從交通樞紐城 市到高速交通節(jié)點(diǎn)城市；再造信息城市、花園生態(tài)城市的空間結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)城市空間形態(tài)從圈層蔓延走向軸向拓展，從緊湊團(tuán)塊走向開敞組團(tuán)，從城市開發(fā)區(qū)走向城市新城區(qū)。土地資源豐富有利于城市拓展新空間，勞動(dòng)力和資本要素的比較優(yōu)勢(shì)對(duì)石家莊適應(yīng)全球產(chǎn)業(yè)重構(gòu)與轉(zhuǎn)移有重要意義。 按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的 GDP 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大于 5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在著極為廣闊的前途。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 與沿海省份的廣東、浙江和福建比較，我省的財(cái)政收入相對(duì)較低，差距較大。 我省與發(fā)達(dá)沿海省份的差距持續(xù)擴(kuò)大，與遼寧和河南也分別相差 354 億元和 374 億元 。七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。 希望石家莊市的同志充分認(rèn)識(shí)省會(huì)城市在全省的重要地位和作用 ，以更大的氣魄推進(jìn)城市建設(shè)工作， 確保實(shí)現(xiàn)三年大變樣的目標(biāo)， 為促進(jìn)全省城鄉(xiāng)協(xié) 調(diào)發(fā)展，推進(jìn)全省現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)作出重要貢獻(xiàn)。 ? 城市居民人均可支配收 入：城市居民人均可支配收入今年一直增長(zhǎng)較快， 1 季度、上半年、前三季度增速都在 15%以上，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng) 15%左右。其中，建設(shè)項(xiàng)目完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 2． 實(shí)際利用外資繼續(xù)下降 主要外資指標(biāo)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，且縣區(qū)不平衡現(xiàn)象比較突出。上半年，全市全部財(cái)政收入完成 億元，同比增長(zhǎng) %，連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。 消費(fèi)需求增勢(shì)明顯。 全市人口出生率 ? ，死亡率 ? ，自然增長(zhǎng)率 ?, 比上年下降 個(gè)千分點(diǎn)。據(jù)清光緒《獲鹿縣志》記載： “ 石家莊，縣東南三十五里，街道六，廟宇六，井泉四 ” 20 世紀(jì)初，石家莊村的面積還不足 平方公里，僅有 200 戶人家， 600 余口人。 ..............................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。27? ～ 38176。 正太路起點(diǎn)南移，是石家莊由鄉(xiāng)村向城市化邁進(jìn)的誘因，真正起基礎(chǔ)作用的因素，還是現(xiàn)代工業(yè)的興起和發(fā)展。石家莊火車站為為全國(guó)三大編組站之一，是我國(guó)北方重要的客貨中轉(zhuǎn)中心，有京廣、石太、石德三條鐵路交匯于此，朔黃鐵路橫穿我市北部；公路運(yùn)輸四通八達(dá)，京深、石太、石黃、石濟(jì)高速公路和 10 30 308 等到國(guó)家級(jí)公路在市域內(nèi)縱橫交錯(cuò)； 石 家莊民航機(jī)場(chǎng)已開通 20 多條國(guó)內(nèi)航線；地方道路基本實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，形成了以國(guó)省干線公路為骨架，地方道路為支脈，縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。上半年全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億，同比增長(zhǎng) %，增速同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 元，增長(zhǎng) %，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng) （三）存在的主要問題 1． 新開工大項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少 上半年，全市城鎮(zhèn)新開工項(xiàng)目 1533 個(gè)，同比增長(zhǎng) %。 上半年，全省利用外資呈快速增長(zhǎng)之勢(shì)，實(shí)際利用外資和直接利用外資分別增長(zhǎng)%和 ％，而我市兩項(xiàng)指標(biāo)負(fù)增長(zhǎng)與全省平均水平形成明顯的反差。 財(cái)政收入保持較快增長(zhǎng) 1— 11 月份，全部財(cái)政收入 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %。希望石家莊市按照省委、省政府的部署，以更大的氣魄推進(jìn)城市建設(shè)，確保實(shí)現(xiàn)三年大變樣的目標(biāo)。他強(qiáng)調(diào)，城市建筑的設(shè)計(jì)必須實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，不但 內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能要符合要求，外部形象也要同整個(gè)城市景觀相適應(yīng)，確保不留敗筆。從規(guī)模上看，我省的工業(yè)增加值位次沒有發(fā)生變化， 仍低于河南和遼寧 ，分別相差 600 億元和 340 億元，差距繼續(xù)擴(kuò)大。 從增速上看，各省增速差距不大，各省的增速排序由高到低依次為：福建、山西、山東和河南、江蘇、遼寧、河北、浙江、廣 東。 110 月，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %，漲幅比前三季度擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，同比擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。 —— 產(chǎn)業(yè)定位：以醫(yī)藥、紡織為主導(dǎo)的華北制造業(yè)基地。中心城區(qū)用地面積控制在 270 平方公里以內(nèi)。此次規(guī)劃按對(duì)外交通、城市交通、郵電通信、能源建設(shè)、水資源利用、環(huán)境整治、城市建 設(shè)、城市更新與改造等 8 方面，規(guī)劃安排共 25 項(xiàng)重大工程建設(shè)，開發(fā)時(shí)序?yàn)?“ 由內(nèi)而外、成片開發(fā)，組團(tuán)發(fā)展 ” 。兩組數(shù)據(jù)足以佐證：在二 期城市總體規(guī)劃（ 1981 年 — 2000 年）中，規(guī)劃人口 80萬(wàn)，用地規(guī)模 90 平方公里左右；但到 1990 年，建成區(qū)人口已達(dá) 96． 4 萬(wàn)，用地面積 80． 3平方公里。 除此之外，連續(xù)四年我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) GDP 以兩位數(shù)增長(zhǎng)，國(guó)富民強(qiáng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大了，財(cái)政強(qiáng)大了，那么老百姓的口袋也鼓起來(lái)了。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 石家莊市的經(jīng)濟(jì)總量中， 利潤(rùn)外流（財(cái)政收入上繳）并不嚴(yán)重， 其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)成之中，大型國(guó)企（華藥、常山紡織等）占財(cái)政收入比重并不大，而作為現(xiàn)代物流，小商品城（批發(fā)市場(chǎng)）則主要由民營(yíng)企業(yè)為主，可為地方財(cái)政增加收入， 未來(lái)隨著第三產(chǎn)業(yè)的迅 速發(fā)展，有藏富于民的效應(yīng)，對(duì)人口的購(gòu)買力增長(zhǎng)有積極作用。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)的數(shù)據(jù)，1975 年到 2020 年，發(fā)展中國(guó)家城市人口年平均增長(zhǎng)率為 %，世界平均增長(zhǎng)率為%，中國(guó)則為 %； 2020 年前后，中國(guó)城市化率將超過發(fā)展中國(guó)家平均水平，到 2030 年將達(dá)到 %，高出發(fā)展中國(guó)家平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。但是由于我國(guó)人多地狹和經(jīng)濟(jì)發(fā)展及改革中問題凸現(xiàn)的時(shí)間問 題，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上的問題。當(dāng)然這也得有一個(gè)前提，即國(guó)家宏觀調(diào)控措施得力，房?jī)r(jià)正常波動(dòng)，供需矛盾能夠逐步釋放，否則像現(xiàn)在這樣供需雙方僵持下去 (到 2020 年以后 )，價(jià)格不落、交易量不漲、供需矛盾進(jìn)一步激化，需方能量嚴(yán)重積壓下去，房?jī)r(jià)會(huì)在預(yù)期的泡沫破裂期。對(duì)經(jīng)營(yíng)型、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目廣泛采用 BOT、 TOT 等多種方式進(jìn)行建設(shè)，積極爭(zhēng)取國(guó)家政策性銀行、商業(yè)銀行以及國(guó)際金融組織、外國(guó)政府貸款，吸引社會(huì)資本全面介入城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。在此期間，由幾大傳統(tǒng)商圈與新興經(jīng)濟(jì)圈和沿線經(jīng)濟(jì)點(diǎn)陣相互交叉形成多個(gè)地緣經(jīng)濟(jì)圈。但事實(shí)證明，服裝、電子批發(fā)市場(chǎng)所帶來(lái)的人氣為東購(gòu)商業(yè)帶來(lái)了興旺，也使其成為較早而且理想的辦公商務(wù)樓 。此區(qū)域正散發(fā)出前所未有的 “ 孔 雀東南飛 ” 的吸引力，這股吸引力，也蘊(yùn)含著人們?cè)诔鞘谢牟椒ブ小Ａ硗?，明年?guó)家加大了保障性住房的供應(yīng)，這也勢(shì)必有效區(qū)分供需層次，間接起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。 六 次加息、第二套房貸首付比例提高，這些宏觀調(diào)控在一定程度上收縮和抑制了一部分需求。 地緣經(jīng)濟(jì)區(qū)三：東南城市副中心 VS 懷特商圈城市副中心下的地緣經(jīng)濟(jì) 2001 年，裕華區(qū)因石家莊市市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整而設(shè)立； 2020 年，裕華區(qū)將成為未來(lái)的省會(huì)行政中心的傳聞不斷。該區(qū)域中商業(yè)商務(wù)類項(xiàng)目云集且耀眼，從西向東分別有東方新世界、凱嘉大廈、臺(tái)灣百腦匯、新休門商街、燕趙財(cái)富中心、北國(guó)、西美、麗迪亞商務(wù)中心、中宏匯景國(guó)際。 省會(huì) 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 較慢原因是：承擔(dān)政治文化、社會(huì)發(fā)展功能，國(guó)有企業(yè)改革包袱沉重，老大自居的心態(tài)使然；與之對(duì)應(yīng)，經(jīng)濟(jì)中心功能相對(duì)單一，歷史包袱較輕，思想包袱小，一心一意搞經(jīng)濟(jì)建設(shè)。對(duì)列入重點(diǎn)支持的 10 個(gè)中等城市實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。 我國(guó)城市化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，在放開戶口以前，基本是溫和性的，農(nóng)村戶口的居民基本不會(huì)拋卻戶口到城市購(gòu)房，一般是租房臨時(shí)居住。此后到不久前的 戶籍制度和住房制度改革，將我國(guó)的城市化方式全面打開，各種形式的打工者成為了中國(guó)城市化進(jìn)程的主力軍。 自從上個(gè)世紀(jì) 90 年代末期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖以來(lái)，房?jī)r(jià)一直昂首向前，即便是在調(diào)控期間，房?jī)r(jià)仍然能夠不為所動(dòng)而堅(jiān)持上漲趨勢(shì)。這些政策對(duì) 2020 年的房?jī)r(jià)，都會(huì)產(chǎn)生一些影響。都突出了 4 個(gè)組團(tuán)衛(wèi)星城功能的要求。一城，即中心