【正文】 對(duì)于 建筑密度較大、樓層較低的別墅項(xiàng)目，可要求設(shè)計(jì)院提前將室外管線圖設(shè)計(jì)出來并要求公司提前分判室外管線施工單位，在主體工程開工前將小區(qū)主干道路基及主管線提前施工完成，對(duì)今后該項(xiàng)目的施工組織大為有利。在施工過程中及時(shí)跟進(jìn)中間裝修效果并調(diào)整完善，避免完工后效果不理想而大量返工，中間裝修效果包括排磚、塊材拼接、顏色搭配等。立面光源點(diǎn)要橫平豎直、間距均勻；電源線路要通暢，便于維修。 a) 屋面管道布置：由于管道眾多，在管道安裝之前，應(yīng)結(jié)合上人屋面 通行情況進(jìn)行整體規(guī)劃，沿女兒墻貼墻安裝的管道不能便于兒童攀爬，橫穿屋面的管道不能影響屋面通行。消防分區(qū)的環(huán)管位置應(yīng)考慮穿梁的預(yù)埋，避免影響前室的吊頂，其吊頂應(yīng)預(yù)留閥門管線的檢修孔。結(jié)構(gòu)抹灰完成后必須用墨線標(biāo)出管道走向、位置，并注明 30CM范圍不允許有硬物沖擊、打釘；且繪出管道走向、位置圖。 ② 生活陽臺(tái)：生活陽臺(tái)上洗衣機(jī)、熱水器等設(shè)備與水電氣管線 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 45 眾多，并且燃?xì)夤芫€與熱水器、電氣插座的安全間距嚴(yán)格，需在施工之前對(duì)每種戶型的生活陽臺(tái)繪制生活陽臺(tái)設(shè)備、管線定位圖，重點(diǎn)考慮燃?xì)獗黹y及管道與電氣插座、給水龍頭、熱水器、排水立管之間的布置關(guān)系。 ② 內(nèi)門窗加工前應(yīng)進(jìn)行門窗洞口尺寸復(fù)核。為門窗玻璃成品保護(hù)起見，門窗玻璃安裝時(shí)間可適當(dāng)延后，在主包單位拆除外架前完成即可。 ③ 門窗正式安裝前應(yīng)先安裝一樘具有典型意義的完整的門窗安裝樣板報(bào)我司確認(rèn)，要求窗邊塞縫、防水、土建收口及面層均做到位，我司主要檢驗(yàn)安裝效果及質(zhì)量是否滿足要求，經(jīng)確認(rèn)后方可大面積安裝。抹灰樣板經(jīng)確認(rèn)后，方可大面積施工，從而最大限度地 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 40 避免今后大面積返工。砌筑樣板經(jīng)確認(rèn)后，方可大面 積施工，從而最大限度地避免今后大面積返工。 ⑤ 對(duì)頂層墻柱及屋面梁板，驗(yàn)收時(shí)除檢查常規(guī)項(xiàng)目外，還應(yīng)重點(diǎn)檢查模板支撐系統(tǒng)穩(wěn)定性是否牢固（特別是高支模斜屋面），應(yīng)特別注意頂層錨固長度是否足 夠，如為大坡度斜屋面還應(yīng)有確保砼澆注密實(shí)及到位的措施。風(fēng)管寬度大于 米時(shí)，下方中間需設(shè)噴淋。 ② 應(yīng)注意人防門與結(jié)構(gòu)、水電的關(guān)系，避免相碰，尤其注意人防門與防火卷簾門軸及風(fēng)管的碰撞，使人防門打不開。 ③ 在分期開發(fā)的項(xiàng)目中，一般地下室配電房、水泵房、電信機(jī)房、消防控制中心等設(shè)備房為整個(gè)小區(qū)共用，故需要按照小區(qū)分期開發(fā)及竣工入伙的時(shí)間 計(jì)劃來預(yù)先安排地下室共用設(shè)備房的施工進(jìn)度。 ② 在地下室后澆帶尚未達(dá)到澆注時(shí)間、如需提前將基坑邊土方回填到位以擴(kuò)大施工場地，可采取在基坑外側(cè)后澆帶兩側(cè)先砌磚墻的方式臨時(shí)隔斷，將后澆帶以外的基坑邊土方提前回填到位。 地下室結(jié)構(gòu)驗(yàn)收 【完成時(shí)間】 地下室結(jié)構(gòu)包括后澆帶施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各構(gòu)件砼養(yǎng)護(hù)達(dá)到 28天齡期后，在地下室裝修及安裝前進(jìn)行 【落實(shí)部門】 項(xiàng)目部 —— 負(fù)責(zé)組織地下室結(jié)構(gòu)驗(yàn)收 主包單位 —— 負(fù)責(zé)現(xiàn)場條件具備及相關(guān)資料準(zhǔn)備 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 31 【配合部門】 質(zhì)監(jiān)站 /設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)部 /發(fā)管部 /監(jiān)理部 —— 參加驗(yàn)收會(huì)議 【注意事項(xiàng)】 ① 結(jié)構(gòu)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提供地下室各部位鋼筋包括接頭材料檢驗(yàn)報(bào)告、砼強(qiáng)度檢驗(yàn)報(bào)告、分項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄等資料。 ④ 監(jiān)理及樁基或主包單位應(yīng)分別提交基礎(chǔ)分部工程監(jiān)理總結(jié)及施工總結(jié)。 圖紙會(huì)審 【完成時(shí)間】 主包單位 定標(biāo)及現(xiàn)場具備主包單位進(jìn)場施工條件后，一般在主包單位進(jìn)場交底后 【落實(shí)部門】 項(xiàng)目部 —— 負(fù)責(zé)組織圖紙會(huì)審 【配合部門】 設(shè)計(jì)院 —— 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)交底并解答主包單位提出的圖紙本身質(zhì)量問題 設(shè)計(jì)部 /發(fā)展部 —— 負(fù)責(zé)解答主包單位提出的非圖紙本身質(zhì)量問題 監(jiān)理部 —— 協(xié)助解答施工方面的問題及發(fā)現(xiàn)并提出設(shè)計(jì)問題 主包單位 —— 負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)并提出圖紙 設(shè)計(jì)問題 質(zhì)監(jiān)站 —— 參加圖紙會(huì)審 【注意事項(xiàng)】 ① 項(xiàng)目部或監(jiān)理部應(yīng)要求施工單位在圖紙會(huì)審前兩天將發(fā)現(xiàn)的圖紙問題匯總報(bào)送至監(jiān)理部轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)院，以便設(shè)計(jì)院在參加圖紙會(huì)審前能熟悉所提問題并提前做好準(zhǔn)備。 ② 現(xiàn)場施工工作面移交一般通過項(xiàng)目部或監(jiān)理部協(xié)調(diào)主包單位與前期工程施工單位如樁基單位等一起辦理移交手續(xù)，必要時(shí)還需對(duì)場地移交時(shí)標(biāo)高等情況進(jìn)行復(fù)核。提前完成的化糞池在今后施工期間可作為蓄水池、養(yǎng)護(hù)池或臨時(shí)化糞池等多種用途。 人工挖孔樁工程 【完成時(shí)間】 取得樁基提前開工許可證后，在主包單位進(jìn)場前 【落實(shí)部 門】 項(xiàng)目部 —— 負(fù)責(zé)招標(biāo)前現(xiàn)場施工要求明確及定標(biāo)后人工挖孔樁工程現(xiàn)場施工管理 【配合部門】 設(shè)計(jì)部 /發(fā)管部 —— 負(fù)責(zé)在人工挖孔樁工程施工招標(biāo)前提供樁基圖 合約部 —— 負(fù)責(zé)在要求的時(shí)間節(jié)點(diǎn)前完成人工挖孔樁工程招標(biāo) 勘察院 —— 負(fù)責(zé)每根樁終孔時(shí)樁底巖性的鑒定 設(shè)計(jì)院 /發(fā)管部 —— 負(fù)責(zé)施工過程中出現(xiàn)異常時(shí)提供處理意見 【注意事項(xiàng)】 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 22 ① 按照政府規(guī)定，樁基提前開工需報(bào)建，取得施工許可證后方可開工。 b）每根樁除在施工前應(yīng)進(jìn)行樁位復(fù)核外，每根樁打完后還應(yīng)立即復(fù)核樁位偏差，發(fā)現(xiàn)問題后立即處理。 ③ 分層開挖、分層支護(hù)、嚴(yán)禁超挖，對(duì)淤泥、流沙等地質(zhì)條件較差的基坑還應(yīng)減小分層開挖高度，必要時(shí)還應(yīng)間隔開挖，并做好土方反壓或回填砂包等應(yīng)急搶險(xiǎn)準(zhǔn)備。 ⑧ 施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時(shí)還需預(yù)埋鋼套管以保護(hù)電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要便于安全文明施工的管理。 ③ 盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時(shí)路與永久路相結(jié)合以節(jié)約成本。對(duì)于地塊場地原始地貌高差較大影響現(xiàn)場施工的土方要在場地平整前完成；對(duì)于地下室基坑土方一般在基礎(chǔ)施工前完成；對(duì)于室外 園建土方一般在室外管線施工前完成 【落實(shí)部門】 項(xiàng)目部 —— 負(fù)責(zé)招標(biāo)前現(xiàn)場施工要求明確及定標(biāo)后土方工程現(xiàn)場施工管理 【配合部門】 設(shè)計(jì)部 —— 負(fù)責(zé)在土方工程施工招標(biāo)前提供室外總平面設(shè)計(jì)圖 合約部 —— 負(fù)責(zé)在要求的時(shí)間節(jié)點(diǎn)前土方工程招標(biāo) 【 注意事項(xiàng)】 ① 項(xiàng)目部應(yīng)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部門在方案階段要先要進(jìn)行土方平衡測 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 14 算，優(yōu)化方案，尤其對(duì)于山地建筑。 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 12 ② 盡量結(jié)合主包單位標(biāo)段劃分考慮每個(gè)主包單位都有獨(dú)立的出入口， ③ 施工路口的數(shù)量應(yīng)以滿足及方便現(xiàn)場施工管理需要為原則，不宜太多，也不宜太少；同時(shí)也應(yīng)兼顧不同施工階段或現(xiàn)場流水施工的需要。同時(shí)，施工圖紙中一般不給定材料品牌，有的連材質(zhì)也不給定，需要根據(jù)樓盤的定位和設(shè)備參數(shù)來選用合適的材料產(chǎn)品。 ④ 電訊：電訊工程包括有線電視、固定電話、移動(dòng)通訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)等市政配套工程。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，應(yīng)立即根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)本項(xiàng)目地塊地質(zhì)情況進(jìn)一步進(jìn)行詳細(xì)勘察。 ⑤ 項(xiàng)目辦公場所包括辦公室、會(huì)議室、食堂及清潔、廚師等后勤人員宿舍、廁所等，項(xiàng)目所處位置如較偏遠(yuǎn)時(shí)還應(yīng)考慮工程師值班宿 舍或駐現(xiàn)場管理人員宿舍。 ③ 對(duì)于工地范圍以內(nèi)圍墻使用時(shí)間較短（使用時(shí)間 6個(gè)月）后需拆除的臨時(shí)圍墻，如售樓區(qū)與施工區(qū)、分期之間臨時(shí)圍墻可采用活動(dòng)圍板的分隔形式。 計(jì)劃工程師 ：一般由項(xiàng)目副經(jīng)理兼任。項(xiàng)目部地產(chǎn)方面崗位設(shè)置情況為：項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目副經(jīng)理、計(jì)劃工程師、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安裝工程師、 QS、材料工程師，監(jiān)理方面崗位設(shè)置情況為：總監(jiān)、土建工程師（若干）、給排水工程師、電氣工程師、測量工程師、文員。具體組織架構(gòu)如下： 項(xiàng)目初期：項(xiàng)目成立至主體開工期間 配備 5 人：項(xiàng)目經(jīng)理 1 名 技術(shù)負(fù)責(zé)人 1 名 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 2 水電工程師 1 名 測量工程師 1 名 (兼土建工程師 ) 后勤人員 1 名 項(xiàng)目建設(shè)期：主體開工至項(xiàng)目入伙期間 ① 項(xiàng)目經(jīng)理： 1 名 ② 項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理： 1 名，由副經(jīng)理或項(xiàng)目總監(jiān)擔(dān)任 ③ 現(xiàn)場管理人員分成若干小組：土建組（若干，視項(xiàng)目規(guī)模而定）、安裝組、室外組、內(nèi)業(yè)組、后勤組 土建組 3 人：組長 1 名、土建工程師 1 名、土建管工 1 名； 安裝組 2～ 4 人：具體人數(shù)視項(xiàng)目規(guī)模而定，建面 10 萬 m2以下 2 人， 10～ 20萬 3 人， 20～ 40 萬 4 人； 室外組 3 人：土建工程師（兼測量） 1 名、安裝工程 師1 名、景觀工程師 1 名； 內(nèi)業(yè)組 4 人：技術(shù)負(fù)責(zé)人 1 名、項(xiàng)目 QS 1 名、預(yù)算工程師 1 名、文員 1 名； 后勤組 3 人：司機(jī) 1 名、廚師 1 名、幫廚（兼清潔保安）1 名。負(fù)責(zé)總工期的控制，組織公司相關(guān)部門研究確定項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃并動(dòng)態(tài)調(diào)整，負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃、合約分判計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃以及對(duì)施工單位施工總進(jìn)度計(jì)劃、階段施工計(jì)劃的審核等。對(duì)于大盤分期開發(fā)且圍板工程量較大、拆除后重新搭設(shè)等周轉(zhuǎn)次數(shù)較多或圍板搭設(shè)時(shí)間在主包單位進(jìn)場前的情況，可由我司事先單獨(dú)分判一家圍板單位施工以節(jié)約成本；對(duì)于圍板工程量小、拆除后重新搭設(shè)等周轉(zhuǎn)次數(shù)不多且圍板搭 設(shè)時(shí)間在主包單位進(jìn)場后的情況，可委托由主包單位搭設(shè)。辦公場所規(guī)劃應(yīng)分區(qū)明確，包括經(jīng)理、副經(jīng)理、總監(jiān)辦公室，內(nèi)業(yè)辦公區(qū)， QS辦公區(qū)，現(xiàn)場工程師辦公區(qū)，會(huì)議室，食堂，工程師值班宿舍，保安宿舍，廁所等。 ② 一般來說，工程勘察費(fèi)占項(xiàng)目開發(fā)總成本的比例很小，而地質(zhì)情況勘察的準(zhǔn)確性相當(dāng)重要，對(duì)確定基礎(chǔ)選型及基坑支護(hù) 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 8 方案影響極大，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范勘察密度及勘探深度進(jìn)行勘察，不宜為省勘察費(fèi)而隨意減少勘探點(diǎn)及勘探深度。通過前期的市場調(diào)查和經(jīng)濟(jì)分析，需要確定由市有線電視臺(tái)還是由當(dāng)?shù)劓?zhèn)辦電視臺(tái)的接入有線電視信號(hào)、小區(qū)固話是采取電信還是網(wǎng)通的運(yùn)營方案、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)是采取 ADSL 上網(wǎng)還是 LAN 寬帶上網(wǎng)等電訊解決方案。因此，做好設(shè)備材料的前期選型 定位工作就尤為重要。 ④ 施工路口應(yīng)按城管文明施工需要設(shè)置洗車臺(tái)及沉砂池等，并應(yīng)滿足我司 CI 要求。 ② 對(duì)于場地內(nèi)原始地形局部高差較大的土丘或溝壑，且在室外場地標(biāo)高設(shè)計(jì)中無需保留的，應(yīng)在前期工程場地平整前提前施工這部分土方工程； ③ 場地內(nèi)設(shè)置合理的土方臨時(shí)堆土點(diǎn)。如小區(qū)總圖出圖進(jìn)度能夠保證，則正式道路路基及管線可先施工，作為臨時(shí)施工道路使用，標(biāo)高按正式道路最終完 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 16 成面標(biāo)高預(yù)留 200 進(jìn)行控制（預(yù)留高度待入伙前再施工）；如小區(qū)總圖出圖進(jìn)度不能夠保證，臨時(shí)施工道路規(guī)劃時(shí)，也應(yīng)盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。 ⑨ 因有些偏遠(yuǎn)地區(qū)的施工用電經(jīng)常會(huì)發(fā)生停電、短路跳閘等故 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 17 障，故在售樓期間可 采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)提前進(jìn)場并臨時(shí)安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應(yīng)。 ④ 加強(qiáng)基坑的位移及變形監(jiān)測并經(jīng)常巡視基坑邊坡，在基坑底開挖承臺(tái)基礎(chǔ)時(shí)、下大雨時(shí)等影響基坑穩(wěn)定性的情況發(fā)生時(shí)更應(yīng)加密基坑監(jiān)測及巡視頻次，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)異常跡象應(yīng)立即停止開 挖并采取機(jī)械土方反壓或人工回填砂包等應(yīng)急預(yù)案，并會(huì)同基坑設(shè)計(jì)單位研究處理方案。 c）嚴(yán)禁利用已經(jīng)施工完畢的樁作牽引來拖樁。 ② 人工挖孔樁為國家限制使用的基礎(chǔ)形式，安全防范尤其需重視。 4. 工程施工階段 主包單位進(jìn)場交底 【完成時(shí)間】 主包單位 定標(biāo)及現(xiàn)場具備主包單位進(jìn)場施工條件后 【落實(shí)部門 】 項(xiàng)目部 —— 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目工程交底內(nèi)容并組織相關(guān)部門準(zhǔn)備進(jìn)場交底資料并參加進(jìn)場交底會(huì)議 【配合部門】 設(shè)計(jì)部 /發(fā)管部 /合約部 —— 分別準(zhǔn)備設(shè)計(jì)、技術(shù)、合約交底內(nèi)容。 ③ 場地移交既是對(duì)前期工程施工單位施工成果的驗(yàn)收，也是今后主包單位所接收工作面的原始情況的依據(jù)，對(duì)工期和成本核算都可能產(chǎn)生影響。 ② 公司相關(guān)部門對(duì)施工單位提出的非圖紙本身質(zhì)量問題的答復(fù)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，尤其是對(duì)成本有較大增加的問題，可采取由 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 28 設(shè)計(jì)院初審、我司終審圖紙會(huì)審問題記錄表的方式進(jìn)行