【正文】 更，有些甚至已為時(shí)已晚而無(wú)法采取彌補(bǔ)措施，現(xiàn)場(chǎng)相當(dāng)被動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目的影響將不可估量。 ② 一般來(lái)說(shuō)，工程勘察費(fèi)占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的比例很小，而地質(zhì)情況勘察的準(zhǔn)確性相當(dāng)重要，對(duì)確定基礎(chǔ)選型及基坑支護(hù) 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 8 方案影響極大，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范勘察密度及勘探深度進(jìn)行勘察，不宜為省勘察費(fèi)而隨意減少勘探點(diǎn)及勘探深度。通過(guò)初步勘察，可大致了解本項(xiàng)目地塊的基本地質(zhì)情況及復(fù)雜性。 原始地貌測(cè)繪 【完成時(shí)間】 方案設(shè)計(jì)開(kāi)始前 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 7 【落實(shí)部門(mén)】 發(fā)管部或項(xiàng)目部 —— 委托測(cè)繪單位 對(duì)項(xiàng)目地塊原始地貌進(jìn)行測(cè)繪 【配合部門(mén)】 項(xiàng)目部 —— 現(xiàn)場(chǎng)配合，如：清除雜草等 【注意事項(xiàng)】 ① 方案設(shè)計(jì)開(kāi)始前，公司有關(guān)部門(mén)應(yīng)委托測(cè)繪單位進(jìn)行原始地貌測(cè)繪，為項(xiàng)目施工總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，也為今后土方分判、施工及結(jié)算提供依據(jù)。 ⑥ 常用辦公設(shè)備有辦公桌、辦公椅、電腦、電話、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、文具柜、會(huì)議桌、會(huì)議室桌椅、食堂家具、沙發(fā)、電視。辦公場(chǎng)所規(guī)劃應(yīng)分區(qū)明確，包括經(jīng)理、副經(jīng)理、總監(jiān)辦公室，內(nèi)業(yè)辦公區(qū)， QS辦公區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)工程師辦公區(qū)，會(huì)議室，食堂，工程師值班宿舍，保安宿舍，廁所等。 ④ 辦公室租用或搭設(shè)需考慮各階段人員總體數(shù)量情況，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短、當(dāng)前及高峰期人員總體數(shù)量多少、當(dāng)前時(shí)期距高峰期時(shí)間長(zhǎng)短等因素綜合確定辦公場(chǎng)所規(guī)模大小、是一次完成到位還是逐步擴(kuò)租或擴(kuò)建。如項(xiàng)目周邊附近無(wú)適合項(xiàng)目辦公的建筑物，或無(wú)法租到合適的辦公場(chǎng)所，則考慮搭設(shè)。 ② 辦公室是租用現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)所還是搭設(shè)臨時(shí)建筑需根據(jù)項(xiàng)目及周邊情況綜合研究確定。對(duì)于大盤(pán)分期開(kāi)發(fā)且圍板工程量較大、拆除后重新搭設(shè)等周轉(zhuǎn)次數(shù)較多或圍板搭設(shè)時(shí)間在主包單位進(jìn)場(chǎng)前的情況，可由我司事先單獨(dú)分判一家圍板單位施工以節(jié)約成本；對(duì)于圍板工程量小、拆除后重新搭設(shè)等周轉(zhuǎn)次數(shù)不多且圍板搭 設(shè)時(shí)間在主包單位進(jìn)場(chǎng)后的情況，可委托由主包單位搭設(shè)。 ② 圍墻施工應(yīng)結(jié)合工程及營(yíng)銷(xiāo)等多種因素考慮以避免后期施工中返工，這些因素主要有： a）圍墻形式及高度應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)廣告要 求選??； b）圍墻附近今后短期內(nèi)是否存在地基處 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 5 理、挖土施工等影響圍墻穩(wěn)定性的情況，圍墻基礎(chǔ)埋深是否低于臨時(shí)道路基層挖土面標(biāo)高，如存在以上情況，應(yīng)采取臨時(shí)圍護(hù)或改變圍墻形式等措施。 項(xiàng)目 QS：負(fù)責(zé)項(xiàng)目部糧單審核、補(bǔ)充預(yù)算審核、零星項(xiàng)目分判及結(jié)算初審。 安裝工程師：負(fù)責(zé)安裝專業(yè)技術(shù)管理及實(shí)施工作，負(fù)責(zé)安裝專業(yè)設(shè)計(jì)及變更出圖、樣板確認(rèn)的銜接及管理工作，負(fù)責(zé)安裝專業(yè)各項(xiàng)招標(biāo)技術(shù)要求編制及技術(shù)標(biāo)評(píng)審等。負(fù)責(zé)總工期的控制，組織公司相關(guān)部門(mén)研究確定項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃并動(dòng)態(tài)調(diào)整，負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃、合約分判計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃以及對(duì)施工單位施工總進(jìn)度計(jì)劃、階段施工計(jì)劃的審核等。 項(xiàng)目副經(jīng)理：主管計(jì)劃、技術(shù)、甲供材管理及與公司各部門(mén)銜接，也有部分項(xiàng)目由項(xiàng)目副經(jīng)理充當(dāng)生產(chǎn)經(jīng)理角色，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工單位的管理及施工進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的控制。 ② 僅剩結(jié)算工作后： 地盤(pán) QS 1 名、預(yù)算工程師 1 名、司機(jī) 1 名、廚師 1 名；合計(jì) 4 人。 匯總上述各組人員，若土建組按 2 個(gè)來(lái)計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目人員編制為 20～ 22 人，其中地產(chǎn)編制 6 人，監(jiān)理編制 14～ 16人。具體組織架構(gòu)如下： 項(xiàng)目初期：項(xiàng)目成立至主體開(kāi)工期間 配備 5 人：項(xiàng)目經(jīng)理 1 名 技術(shù)負(fù)責(zé)人 1 名 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 2 水電工程師 1 名 測(cè)量工程師 1 名 (兼土建工程師 ) 后勤人員 1 名 項(xiàng)目建設(shè)期：主體開(kāi)工至項(xiàng)目入伙期間 ① 項(xiàng)目經(jīng)理： 1 名 ② 項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理： 1 名，由副經(jīng)理或項(xiàng)目總監(jiān)擔(dān)任 ③ 現(xiàn)場(chǎng)管理人員分成若干小組：土建組（若干，視項(xiàng)目規(guī)模而定）、安裝組、室外組、內(nèi)業(yè)組、后勤組 土建組 3 人：組長(zhǎng) 1 名、土建工程師 1 名、土建管工 1 名； 安裝組 2～ 4 人：具體人數(shù)視項(xiàng)目規(guī)模而定，建面 10 萬(wàn) m2以下 2 人， 10～ 20萬(wàn) 3 人， 20～ 40 萬(wàn) 4 人； 室外組 3 人：土建工程師（兼測(cè)量） 1 名、安裝工程 師1 名、景觀工程師 1 名； 內(nèi)業(yè)組 4 人：技術(shù)負(fù)責(zé)人 1 名、項(xiàng)目 QS 1 名、預(yù)算工程師 1 名、文員 1 名； 后勤組 3 人：司機(jī) 1 名、廚師 1 名、幫廚（兼清潔保安）1 名。 目前，我司深圳地區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一般由中海監(jiān)理負(fù)責(zé)監(jiān)理，工程管理一般實(shí)行項(xiàng)目部與監(jiān)理部一體化運(yùn)作，即地產(chǎn)與監(jiān)理組成統(tǒng)一的項(xiàng)目部 ，地產(chǎn)統(tǒng)籌管理，項(xiàng)目部?jī)?nèi)部統(tǒng)一分工，其中地產(chǎn)方面?zhèn)戎卣麄€(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)及運(yùn)作，監(jiān)理方面?zhèn)戎噩F(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理。 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理流程指引 對(duì)于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，工程管理流程一般如下： 1. 項(xiàng)目部組建 公司取得用地許可后，應(yīng)盡早確定項(xiàng)目經(jīng)理人選，盡快明確項(xiàng)目前期人員組成，以便有專門(mén)部門(mén)及人員開(kāi)展及推動(dòng)項(xiàng)目前期工作。 【完成時(shí)間】 取得用地許可證后 【落實(shí)部門(mén)】 公司 項(xiàng)目部成立后，應(yīng)著手研究各階段項(xiàng)目部各方面人員需求計(jì)劃及到位計(jì)劃，并通過(guò)公司人力資源部門(mén)隨著項(xiàng)目進(jìn)展將人員逐步配備到位。項(xiàng)目部地產(chǎn)方面崗位設(shè)置情況為：項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目副經(jīng)理、計(jì)劃工程師、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安裝工程師、 QS、材料工程師，監(jiān)理方面崗位設(shè)置情況為：總監(jiān)、土建工程師（若干）、給排水工程師、電氣工程師、測(cè)量工程師、文員。 說(shuō)明： 土建組的設(shè)置： a) 以 Townhouse 住宅為主，則每 2～ 3 萬(wàn) m2劃分 1 個(gè)土建小組； b) 以多層或中高層住宅為主，則每 5 萬(wàn) m2 劃分 1 個(gè)土建 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 3 小組； c) 如果全部為高層，則每 6～ 7 萬(wàn) m2劃分 1 個(gè)土建小組。 項(xiàng)目后期：項(xiàng)目入伙 后至結(jié)算 /維修工作完成期間 ① 剩余維修和結(jié)算工作： 土建工程師 2 名、水電工程師 2 名、室外工程師 1 名、地盤(pán) QS 1 名、預(yù)算工程師 1 名、司機(jī) 1 名、廚師 1 名；合計(jì) 9 人。 其中地產(chǎn)方面人員崗位主要職責(zé)如下： 項(xiàng)目經(jīng)理：全面主持項(xiàng)目部日常工作，包括對(duì)監(jiān)理部的領(lǐng)導(dǎo)及考核。 計(jì)劃工程師 ：一般由項(xiàng)目副經(jīng)理兼任。 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 4 技術(shù)負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)管理及實(shí)施工作，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及變更出圖、樣板確認(rèn)的銜接及管理工作，負(fù)責(zé)各項(xiàng)招標(biāo)技術(shù)要求編制及技術(shù)標(biāo)評(píng)審等。 甲供材工程師：負(fù)責(zé)甲供材計(jì)劃的 落實(shí)、跟進(jìn)、核收及進(jìn)度款審核。 2. 項(xiàng)目前期階段 地塊圍墻封閉 【完成時(shí)間】 取得用地許可證后 【落實(shí)部門(mén)】 項(xiàng)目部 —— 負(fù)責(zé)招標(biāo)前提供圍墻封閉方案及定標(biāo)后圍墻封閉施工管理 【配合部門(mén)】 合約部 —— 負(fù)責(zé)圍墻施工合約分判 營(yíng)銷(xiāo)部 —— 負(fù)責(zé)在招標(biāo)前提供圍墻廣告要求 【注意事項(xiàng)】 ① 圍墻形式應(yīng)滿足我司 CI 標(biāo)準(zhǔn)。 ③ 對(duì)于工地范圍以內(nèi)圍墻使用時(shí)間較短（使用時(shí)間 6個(gè)月）后需拆除的臨時(shí)圍墻，如售樓區(qū)與施工區(qū)、分期之間臨時(shí)圍墻可采用活動(dòng)圍板的分隔形式。 項(xiàng)目部辦公室選址、租用或搭設(shè) 【完成時(shí)間】 前期工程開(kāi)始前 【落實(shí)部門(mén)】 項(xiàng)目部 —— 負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公室選址、租用或搭設(shè)及辦公設(shè)備計(jì)劃的擬訂 【配合部門(mén)】 合約部 —— 負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公室搭設(shè)及裝修分判 綜合部 —— 負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公室設(shè)備調(diào)撥及購(gòu)置 【注意事項(xiàng)】 ① 項(xiàng)目部辦公室選址一般宜選在項(xiàng)目地塊附近的位置，且應(yīng)相對(duì)固定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不宜反復(fù)搬遷。如項(xiàng)目周邊有現(xiàn)成建筑物適合作 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 6 項(xiàng)目辦公 之用，且租金及可提供的租期合適，可選擇租用辦公室。 ③ 項(xiàng)目部辦公場(chǎng)所如選擇搭設(shè)臨時(shí)建筑物方式，可能還需根據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?bào)批及消防報(bào)建。 ⑤ 項(xiàng)目辦公場(chǎng)所包括辦公室、會(huì)議室、食堂及清潔、廚師等后勤人員宿舍、廁所等，項(xiàng)目所處位置如較偏遠(yuǎn)時(shí)還應(yīng)考慮工程師值班宿 舍或駐現(xiàn)場(chǎng)管理人員宿舍。偏遠(yuǎn)地區(qū)可能還應(yīng)考慮養(yǎng)狗等輔助保安措施。另外還應(yīng)申請(qǐng)辦公電話號(hào)碼、網(wǎng)絡(luò)等，電話號(hào)碼數(shù)量根據(jù)管理人員數(shù)量并結(jié)合辦公場(chǎng)所分區(qū)情況確定。 地質(zhì)勘察 【完成時(shí)間】 初步勘察在方案設(shè)計(jì)前 詳細(xì)勘察在擴(kuò)初設(shè)計(jì)前 【落實(shí)部門(mén)】 發(fā)管部或項(xiàng)目部 —— 委托勘察單位對(duì)項(xiàng)目地塊地質(zhì)情況進(jìn)行勘察 【配合部門(mén)】 項(xiàng)目部 —— 現(xiàn)場(chǎng)配合，如：提供臨水、臨電接駁等 【注意事項(xiàng)】 ① 項(xiàng)目塊獲取后，就可以進(jìn)行項(xiàng)目地質(zhì)情況初步勘察，初步勘察最晚必須在 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段完成。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，應(yīng)立即根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)本項(xiàng)目地塊地質(zhì)情況進(jìn)一步進(jìn)行詳細(xì)勘察。 ③ 對(duì)于地形高低起伏大、地質(zhì)情況變化大、地質(zhì)情況復(fù)雜的項(xiàng)目，如初步勘察中反映出地質(zhì)情況變化大或地質(zhì)情況復(fù)雜的項(xiàng)目，在詳細(xì)勘察時(shí)應(yīng)適當(dāng)加密勘探點(diǎn)或 加深勘探深度。 周邊市政 配套 調(diào)查 及方案優(yōu)化 【完成時(shí)間】 方案設(shè)計(jì)前 【落實(shí)部門(mén)】 發(fā)管部 /項(xiàng)目部 —— 周邊市政 配套 調(diào)查 設(shè)計(jì)部 —— 周邊市政 配套與項(xiàng)目接駁方案優(yōu)化 【配合部門(mén)】 項(xiàng)目部 —— 現(xiàn)場(chǎng)配合，如：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘 、測(cè)量等 【注意事項(xiàng)】 ① 發(fā)管部及項(xiàng)目部應(yīng)在項(xiàng)目前期方案設(shè)計(jì)前對(duì)項(xiàng)目周邊市政配套情況進(jìn)行實(shí)地踏勘及向有關(guān)市政部門(mén)收集相關(guān)資料的方式進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查情況提供給設(shè)計(jì)部、發(fā)管部及設(shè)計(jì)院，供方案設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化時(shí)參考。通過(guò)上述情況的調(diào)查分析，制定本項(xiàng)目臨時(shí)施工用水和正式供水的解決方案，為小區(qū)環(huán)路管道敷設(shè)方式、小區(qū)要否二次加壓及地下水池容量、主體建筑各樓層是利用市政壓力 直接供水還是變頻供水等解決方案提供依據(jù)。 ④ 電訊：電訊工程包括有線電視、固定電話、移動(dòng)通訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)等市政配套工程。 ⑤ 燃?xì)猓河捎谌細(xì)夤艿?建設(shè)進(jìn)度往往跟不上項(xiàng)目所在片區(qū)的城市建設(shè)進(jìn)度，故項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期往往面臨著是依賴市政燃?xì)夤艿拦膺€是小區(qū)自建瓶組站供氣的方案選擇。 ⑥ 排污：隨著社會(huì)對(duì)節(jié)能環(huán)保政策的日益重視，政府對(duì)小區(qū)污水排放的審查也日趨嚴(yán)格。如小區(qū)污水不能在入伙時(shí)直接排入市政污水管道，則在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期考慮建設(shè)小區(qū)污水處理生化池，并需相應(yīng)考慮生化池的建設(shè)用地、建設(shè)成本、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用等等問(wèn)題。同時(shí)，施工圖紙中一般不給定材料品牌，有的連材質(zhì)也不給定，需要根據(jù)樓盤(pán)的定位和設(shè)備參數(shù)來(lái)選用合適的材料產(chǎn)品。在進(jìn)行材料選型定位時(shí)，首先要對(duì)本項(xiàng)目所需采用的水、電、氣、空調(diào)等各設(shè)備材料及常見(jiàn)品牌進(jìn)行列舉（盡量不要漏項(xiàng)），然后通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷、廠家考察、樓盤(pán)調(diào)研等方式對(duì)各種類(lèi)的產(chǎn)品品牌進(jìn)行調(diào)查研究，并按照各品牌的市場(chǎng)占有率、生產(chǎn)供貨 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 11 能力、性價(jià)比等參數(shù)進(jìn)行檔次劃分，最后根據(jù)本項(xiàng)目樓盤(pán)檔次定位來(lái)在同一檔次的設(shè)備材料品牌中進(jìn)行選擇。例如： 2～ 3 年前還在大量使用的鑄鐵排水管現(xiàn)已基本被 UPVC 管普遍替代；在短短兩、三年間，小區(qū)對(duì)講已經(jīng)歷了普通壁掛式或嵌入式對(duì)講、黑白及彩色可視對(duì)講、住宅智能化集成終端等幾代產(chǎn)品的更替。 3. 前期工程階段 施工路口開(kāi)設(shè) 【完成時(shí)間】 前期工程開(kāi)始前完成，并盡可能在圍墻施工時(shí)與圍墻一并考慮。 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì) 資料匯編 12 ② 盡量結(jié)合主包單位標(biāo)段劃分考慮每個(gè)主包單位都有獨(dú)立的出入口， ③ 施工路口的數(shù)量應(yīng)以滿足及方便現(xiàn)場(chǎng)施工管理需要為原則，不宜太多，也不宜太少；同時(shí)也應(yīng)兼顧不同施工階段或現(xiàn)場(chǎng)流水施工的需要。 地基處理 【完成時(shí)間】 基礎(chǔ)施工前 【落實(shí)部門(mén)】 發(fā)管部 —— 組織在招標(biāo)前巖土設(shè)計(jì)單位確定地基處理方案 項(xiàng)目部 —— 負(fù)責(zé)定標(biāo)后地基處理的現(xiàn)場(chǎng)施工管理 【配合部門(mén)】 合約部 —— 負(fù)責(zé)在要求的時(shí)間節(jié)點(diǎn)前完成地基處理工程招標(biāo) 【注意事項(xiàng)】 ① 對(duì)于場(chǎng)地為填海區(qū)工程，為保證今后小區(qū)建成后室外沉降值在規(guī)范允許范圍內(nèi)，應(yīng)在項(xiàng)目前期進(jìn)行地基處理工程。 ② 對(duì)于場(chǎng)地表層為回填土的項(xiàng)目，在前期工程場(chǎng)地平整后應(yīng)采取強(qiáng)夯等措施進(jìn)行地基處理。 ④ 對(duì)于場(chǎng)地原始地形高差較大的山地建筑項(xiàng)目，應(yīng)