【正文】 內(nèi)臨時施工道路及排水組織施工，為主包單位進(jìn)場施工創(chuàng)造有利條件，同時對縮短項目發(fā)展總工期大為有利。分期開發(fā)或占地面積大的項目 ， 土方臨時堆土點可設(shè)置在相鄰、較晚開放的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置在工期短，晚開工的棟號。 ④ 對于場地原始地形高差較大的山地建筑項目，應(yīng)提前考慮室外擋土墻設(shè)計、室外管線設(shè)計等，并考慮各部位擋土墻、管線、主體建筑之間的平面及標(biāo)高關(guān)系，必要時還需優(yōu)化設(shè)計，從而確定各部位室外結(jié)構(gòu)、管線、主體建筑的先后施工順序，并將需提前施工的室外大型結(jié)構(gòu)、主要管線在前期工程階段施工完成。 地基處理 【完成時間】 基礎(chǔ)施工前 【落實部門】 發(fā)管部 —— 組織在招標(biāo)前巖土設(shè)計單位確定地基處理方案 項目部 —— 負(fù)責(zé)定標(biāo)后地基處理的現(xiàn)場施工管理 【配合部門】 合約部 —— 負(fù)責(zé)在要求的時間節(jié)點前完成地基處理工程招標(biāo) 【注意事項】 ① 對于場地為填海區(qū)工程，為保證今后小區(qū)建成后室外沉降值在規(guī)范允許范圍內(nèi)，應(yīng)在項目前期進(jìn)行地基處理工程。 3. 前期工程階段 施工路口開設(shè) 【完成時間】 前期工程開始前完成，并盡可能在圍墻施工時與圍墻一并考慮。在進(jìn)行材料選型定位時，首先要對本項目所需采用的水、電、氣、空調(diào)等各設(shè)備材料及常見品牌進(jìn)行列舉（盡量不要漏項），然后通過調(diào)查問卷、廠家考察、樓盤調(diào)研等方式對各種類的產(chǎn)品品牌進(jìn)行調(diào)查研究，并按照各品牌的市場占有率、生產(chǎn)供貨 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會 資料匯編 11 能力、性價比等參數(shù)進(jìn)行檔次劃分，最后根據(jù)本項目樓盤檔次定位來在同一檔次的設(shè)備材料品牌中進(jìn)行選擇。如小區(qū)污水不能在入伙時直接排入市政污水管道，則在項目開發(fā)前期考慮建設(shè)小區(qū)污水處理生化池，并需相應(yīng)考慮生化池的建設(shè)用地、建設(shè)成本、運行維護費用等等問題。 ⑤ 燃?xì)猓河捎谌細(xì)夤艿?建設(shè)進(jìn)度往往跟不上項目所在片區(qū)的城市建設(shè)進(jìn)度，故項目開發(fā)前期往往面臨著是依賴市政燃?xì)夤艿拦膺€是小區(qū)自建瓶組站供氣的方案選擇。通過上述情況的調(diào)查分析，制定本項目臨時施工用水和正式供水的解決方案，為小區(qū)環(huán)路管道敷設(shè)方式、小區(qū)要否二次加壓及地下水池容量、主體建筑各樓層是利用市政壓力 直接供水還是變頻供水等解決方案提供依據(jù)。 ③ 對于地形高低起伏大、地質(zhì)情況變化大、地質(zhì)情況復(fù)雜的項目，如初步勘察中反映出地質(zhì)情況變化大或地質(zhì)情況復(fù)雜的項目，在詳細(xì)勘察時應(yīng)適當(dāng)加密勘探點或 加深勘探深度。 地質(zhì)勘察 【完成時間】 初步勘察在方案設(shè)計前 詳細(xì)勘察在擴初設(shè)計前 【落實部門】 發(fā)管部或項目部 —— 委托勘察單位對項目地塊地質(zhì)情況進(jìn)行勘察 【配合部門】 項目部 —— 現(xiàn)場配合，如：提供臨水、臨電接駁等 【注意事項】 ① 項目塊獲取后，就可以進(jìn)行項目地質(zhì)情況初步勘察，初步勘察最晚必須在 項目規(guī)劃設(shè)計方案階段完成。偏遠(yuǎn)地區(qū)可能還應(yīng)考慮養(yǎng)狗等輔助保安措施。 ③ 項目部辦公場所如選擇搭設(shè)臨時建筑物方式，可能還需根據(jù)當(dāng)?shù)卣髨笈跋缊蠼ā? 項目部辦公室選址、租用或搭設(shè) 【完成時間】 前期工程開始前 【落實部門】 項目部 —— 負(fù)責(zé)項目部辦公室選址、租用或搭設(shè)及辦公設(shè)備計劃的擬訂 【配合部門】 合約部 —— 負(fù)責(zé)項目部辦公室搭設(shè)及裝修分判 綜合部 —— 負(fù)責(zé)項目部辦公室設(shè)備調(diào)撥及購置 【注意事項】 ① 項目部辦公室選址一般宜選在項目地塊附近的位置，且應(yīng)相對固定，項目開發(fā)周期內(nèi)不宜反復(fù)搬遷。 2. 項目前期階段 地塊圍墻封閉 【完成時間】 取得用地許可證后 【落實部門】 項目部 —— 負(fù)責(zé)招標(biāo)前提供圍墻封閉方案及定標(biāo)后圍墻封閉施工管理 【配合部門】 合約部 —— 負(fù)責(zé)圍墻施工合約分判 營銷部 —— 負(fù)責(zé)在招標(biāo)前提供圍墻廣告要求 【注意事項】 ① 圍墻形式應(yīng)滿足我司 CI 標(biāo)準(zhǔn)。 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會 資料匯編 4 技術(shù)負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)項目技術(shù)管理及實施工作，負(fù)責(zé)設(shè)計及變更出圖、樣板確認(rèn)的銜接及管理工作，負(fù)責(zé)各項招標(biāo)技術(shù)要求編制及技術(shù)標(biāo)評審等。 其中地產(chǎn)方面人員崗位主要職責(zé)如下： 項目經(jīng)理：全面主持項目部日常工作，包括對監(jiān)理部的領(lǐng)導(dǎo)及考核。 說明： 土建組的設(shè)置： a) 以 Townhouse 住宅為主，則每 2～ 3 萬 m2劃分 1 個土建小組； b) 以多層或中高層住宅為主，則每 5 萬 m2 劃分 1 個土建 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會 資料匯編 3 小組； c) 如果全部為高層，則每 6～ 7 萬 m2劃分 1 個土建小組。 【完成時間】 取得用地許可證后 【落實部門】 公司 項目部成立后，應(yīng)著手研究各階段項目部各方面人員需求計劃及到位計劃，并通過公司人力資源部門隨著項目進(jìn)展將人員逐步配備到位。 目前，我司深圳地區(qū)開發(fā)的項目一般由中海監(jiān)理負(fù)責(zé)監(jiān)理，工程管理一般實行項目部與監(jiān)理部一體化運作，即地產(chǎn)與監(jiān)理組成統(tǒng)一的項目部 ，地產(chǎn)統(tǒng)籌管理，項目部內(nèi)部統(tǒng)一分工，其中地產(chǎn)方面?zhèn)戎卣麄€項目的推進(jìn)及運作，監(jiān)理方面?zhèn)戎噩F(xiàn)場的質(zhì)量管理。 匯總上述各組人員，若土建組按 2 個來計算，整個項目人員編制為 20～ 22 人，其中地產(chǎn)編制 6 人，監(jiān)理編制 14～ 16人。 項目副經(jīng)理：主管計劃、技術(shù)、甲供材管理及與公司各部門銜接，也有部分項目由項目副經(jīng)理充當(dāng)生產(chǎn)經(jīng)理角色，負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工單位的管理及施工進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的控制。 安裝工程師：負(fù)責(zé)安裝專業(yè)技術(shù)管理及實施工作，負(fù)責(zé)安裝專業(yè)設(shè)計及變更出圖、樣板確認(rèn)的銜接及管理工作，負(fù)責(zé)安裝專業(yè)各項招標(biāo)技術(shù)要求編制及技術(shù)標(biāo)評審等。 ② 圍墻施工應(yīng)結(jié)合工程及營銷等多種因素考慮以避免后期施工中返工，這些因素主要有： a）圍墻形式及高度應(yīng)根據(jù)營銷廣告要 求選??； b）圍墻附近今后短期內(nèi)是否存在地基處 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會 資料匯編 5 理、挖土施工等影響圍墻穩(wěn)定性的情況，圍墻基礎(chǔ)埋深是否低于臨時道路基層挖土面標(biāo)高，如存在以上情況，應(yīng)采取臨時圍護或改變圍墻形式等措施。 ② 辦公室是租用現(xiàn)場辦公場所還是搭設(shè)臨時建筑需根據(jù)項目及周邊情況綜合研究確定。 ④ 辦公室租用或搭設(shè)需考慮各階段人員總體數(shù)量情況，應(yīng)結(jié)合開發(fā)周期長短、當(dāng)前及高峰期人員總體數(shù)量多少、當(dāng)前時期距高峰期時間長短等因素綜合確定辦公場所規(guī)模大小、是一次完成到位還是逐步擴租或擴建。 ⑥ 常用辦公設(shè)備有辦公桌、辦公椅、電腦、電話、傳真機、打印機、空調(diào)、文具柜、會議桌、會議室桌椅、食堂家具、沙發(fā)、電視。通過初步勘察，可大致了解本項目地塊的基本地質(zhì)情況及復(fù)雜性。這種情況下地質(zhì)勘察結(jié)果的全面性及準(zhǔn)確性對準(zhǔn)確選取基礎(chǔ)形式及基坑支護方案尤其重要，在項目地質(zhì)勘察階段對此如不高度重視，今后在施工中才發(fā)現(xiàn)地質(zhì)勘察結(jié)果全面或不準(zhǔn)確將可能引起不得不改變基礎(chǔ)形式、改變基坑支護形式等重大變更，有些甚至已為時已晚而無法采取彌補措施，現(xiàn)場相當(dāng)被動，對項目的影響將不可估量。 ③ 供電：通過對項目所在片區(qū)變電站及供電線路現(xiàn)狀及近、遠(yuǎn)景供電建設(shè)規(guī)劃的了解，調(diào)查分析周邊可靠的臨電電源接駁點，調(diào)查分析小區(qū)正式供電各種可能的外線解決方案，以最終找出最經(jīng)濟、可靠的供電方案。燃?xì)夤こ谭桨傅拇_定需要綜合權(quán)衡項目所在片區(qū)燃?xì)馀涮捉ㄔO(shè)的總體規(guī)劃、本項目規(guī)劃方案設(shè)計（如小區(qū)自建瓶組站，則燃?xì)馄拷M站 30M 范圍內(nèi)都不得有建筑物）、小區(qū)竣工入伙時間等方方 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會 資料匯編 10 面面情況來進(jìn)行決策。 設(shè)備選型定位 【完成時間】 方案設(shè)計階段 【落實部門】 發(fā)管部 /設(shè)計部 —— 設(shè)備選型定位 【注意事項】 ① 做好設(shè)備材料的選型定位工作：當(dāng)前建筑市場中材料品牌眾多，產(chǎn)品規(guī)格、檔次不一，產(chǎn)品質(zhì)量也良莠不齊。 ② 新材料、新技術(shù)、新工藝的運用：相對土建專業(yè)的產(chǎn)品材料相對穩(wěn)定而言，設(shè)備專業(yè)的新材料、新技術(shù)、新工藝變化較快、發(fā)展迅速。 【落實部門】 發(fā)管部 —— 負(fù)責(zé)向城市管理部門報建 項目部 —— 負(fù)責(zé)施工路口位置 選定及路口開設(shè)施工管理 【配合部門】 合約部 —— 負(fù)責(zé)委托施工單位施工 【注意事項】 ① 施工路口位置宜結(jié)合小區(qū)總平面設(shè)計正式路口位置設(shè)置。地基處理方案有堆載預(yù)壓、動力排水固結(jié)、水泥攪拌樁等多種形式，各種處理方案的成本、工期各異，且受季節(jié)、天氣影響不一樣，需根據(jù)項目實際情況對比后選取。 土方工程 【完成時間】 根據(jù)項目具體情況確定。 ④ 充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部 分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工。 ② 盡量在各主包單位標(biāo)段內(nèi)形成環(huán)路以便各主包單位現(xiàn)場交通組織。 ⑤ 應(yīng)重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進(jìn)行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。同時，臨時變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷移”。 a) 雨水溝渠要按照有利于施工場地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設(shè)置雨水溝渠，施工道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側(cè)壁倒塌；場地內(nèi)雨水 溝渠與市政雨水井駁接前需要設(shè)置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。 ② 做好基坑頂及基坑底排水，將水收集并及時排出場外。 管樁工程 【完成時間】 取得樁基提前開工許可證后，在主包單位進(jìn)場前完成施工 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會 資料匯編 19 【落實部門】 項目部 —— 負(fù)責(zé)招標(biāo)前現(xiàn)場施工要求明確及定標(biāo)后管樁工程現(xiàn)場施工管理 【配合部門】 設(shè)計部 /發(fā)管部 —— 負(fù)責(zé)在管樁工程施工招標(biāo)前提供樁基圖 設(shè)計院 /發(fā)管部 —— 試樁時同設(shè)計院一起參與試樁并確定收錘標(biāo)準(zhǔn)，施工過程中出現(xiàn)異常時提供處理意見 合約部 —— 負(fù)責(zé)在要求的時間節(jié)點前完成管樁 工程招標(biāo) 【注意事項】 ① 按照政府規(guī)定，樁基提前開工需報建，取得施工許可證后方可開工。 ④ 對于淤泥質(zhì)場地管樁施工，還應(yīng)采取以下措施： a） 事先在施工場地內(nèi)回填足夠厚度的磚渣層，一方面便于 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會 資料匯編 20 樁機及運樁車輛行走，另一方面，一定厚 度的磚渣層對管樁施工過程中及完成后的垂直度偏移有一定的約束作用。 ⑤ 對樁基布置較密的工程，樁基施工過程中應(yīng)采取按樁位跳著打的方式進(jìn)行施工，同時應(yīng)定期復(fù)核場地標(biāo)高，避免因打樁施工造成地面隆起而影響樁基承載力的質(zhì)量事故。對于有些樓棟在地下室范圍之外但距離地下室外邊線較 近的情況，應(yīng)分析基坑頂樓棟樁基與地下室基坑輪廓線的相對關(guān)系，對于基坑頂樓棟位于地下室基坑坑底輪廓線之內(nèi)且距離足夠樁機施工操作面的管樁，可待基坑開挖形成后在基坑內(nèi)施工管樁；對于基坑頂樓棟位于地下室基坑坑底輪廓線之外且距離基坑坑頂輪廓線一定范圍內(nèi)（一般考慮為 10 米）的管樁，考慮到基坑頂管樁施工的安全，一般應(yīng)在基坑開挖前完成該部分樁基施工，且如地質(zhì)條件較差時，則該側(cè)基坑支護設(shè)計時應(yīng)限制水平位移值，施工時嚴(yán)格按設(shè)計要求施工。 ⑤ 人工挖孔樁工程施工質(zhì)量的重點是樁底終孔時巖性的鑒定，以及澆灌砼時孔內(nèi)滲水的處理，并應(yīng)確保砼護壁的強度及質(zhì)量。如化糞池離道 路較近且開挖時會影響道路，應(yīng)盡可能在道路施工前完成化糞池施工。如： a) 施工單位生活區(qū)的位置及搭設(shè)； b) 施工場地的移交安排； c) 施工場地的布置、加工場地的處理、加工機械的安裝； d) 圖紙會審安排； e) 提交施工組織設(shè)計及施工計劃，包括勞動力進(jìn)場計劃、材料進(jìn)場計劃、機械進(jìn)場計劃等； f) 安排原材料送檢及報送項目經(jīng)理注冊證書、安全員上崗證、大型機械檢驗合格證明資料、特種作業(yè)工人上崗證等資料。 施工場地移交 【完成時間】 主包單位 定標(biāo)及現(xiàn)場具備主包單位進(jìn)場施工條件后，一般在主包單位進(jìn)場交底后 【落實部門】 項目部 —— 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)單位進(jìn)行本項目施工場地移交 【配合部門】 監(jiān) 理部 —— 協(xié)助本項目施工場地移交相關(guān)手續(xù)辦理 【注意事項】 ① 施工場地移交包括現(xiàn)場施工工作面、測量控制點、施工圖紙、 2021年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會 資料匯編 26 勘察資料、測繪資料等移交。可能還存在施工道路、排水、大門入口布置等工程量。 ⑤ 施工機械布置的完成時間應(yīng)滿足我司項目進(jìn)度要求。 ② 對于天然基礎(chǔ)，土方開挖過程中應(yīng)采取措施避免雨水浸泡地基。 ③ 基礎(chǔ)驗收應(yīng)具備以下條件：對于樁基礎(chǔ)