【正文】 資源管理中心核心職能：? 關(guān)鍵崗位人力資源管理；? 供應(yīng)商體系規(guī)劃；? 信息系統(tǒng)規(guī)劃；? 客戶關(guān)系管理；? 品牌管理。 能力 組織發(fā)展階段 快速成長(zhǎng)期。項(xiàng)目經(jīng)理只負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程和計(jì)劃管理，易于項(xiàng)目情況的掌握。工程管理部下設(shè)二級(jí)部：成本管理部、采購(gòu)管理部 ?財(cái)務(wù)管理中心 與資金管理中心合并 ， 更名為財(cái)務(wù)與資金管理部。 總部負(fù)責(zé)集中采購(gòu)與確定重要供方 總部負(fù)責(zé)集中采購(gòu) 放權(quán) 部分管理 審核 負(fù)責(zé) 16 房地產(chǎn)管控三段論 — 住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 項(xiàng)目 策劃 建筑 設(shè)計(jì) 采購(gòu) 管理 工程 管理 銷(xiāo)售 管理 售后 服務(wù) 物業(yè) 管理 土地 獲取 投資 策劃 ?越靠近價(jià)值鏈 前端 ，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程） ? 越靠近價(jià)值鏈 后端 ，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） ?價(jià)值鏈 中端 是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 1 3 2 關(guān)注指標(biāo)－ A C R 關(guān)注指標(biāo)－ Q C T 關(guān)注指標(biāo) Q T （ A數(shù)量， Q質(zhì)量， C成本， T時(shí)效， R風(fēng)險(xiǎn)） 17 三種常見(jiàn)的項(xiàng)目管理模式 項(xiàng)目公司 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 職責(zé)分工 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 ?項(xiàng)目由各部門(mén)按照職能展開(kāi)完成，工程部門(mén)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工 ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 ?項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化大的多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，容易發(fā)揮專業(yè)化作用 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 18 針對(duì)行業(yè)內(nèi)較多采用的矩陣型，又可以按職能強(qiáng)弱分為三種矩陣式管理模式 類 型 職責(zé)分工 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 項(xiàng)目部 ?下派專業(yè)人員在專業(yè)職能上更多依靠專業(yè)部門(mén) ?通常項(xiàng)目經(jīng)理更多的履行現(xiàn)場(chǎng)工程管理職能 ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ? ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?多項(xiàng)目良好的團(tuán)隊(duì)意識(shí) ?項(xiàng)目經(jīng)理能力較弱，而職能部門(mén)專業(yè)性較強(qiáng) ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享 ?公司有專業(yè)技能提升要求 ?項(xiàng)目部成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?少項(xiàng)目 ?項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強(qiáng) 缺點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?提高運(yùn)作效率 類型 弱矩陣（強(qiáng)職能） 平衡矩陣 職責(zé)分工 策劃設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目部?jī)?yōu)點(diǎn) 不利于發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理積極性 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實(shí)施條件 強(qiáng)矩陣（弱職能） ?專業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)弱 ?不利于管理模式規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化與成本控制 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì) ?降低了對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)要求 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升設(shè)計(jì) 工程 項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)工程 設(shè)計(jì) 策劃 設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 策劃 設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部 19 20 初創(chuàng)階段 強(qiáng)調(diào)專業(yè)化管理和資源 集約管理的集權(quán)階段 適應(yīng)管理幅度和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)城，強(qiáng)調(diào)多利潤(rùn)中心的授權(quán)階段 基于業(yè)務(wù)成熟度提高，過(guò)渡到“總部 +區(qū)域中心 +城市公司”的三級(jí)管理模式 “總部”與“項(xiàng)目”不分或者松散型的“總部 +項(xiàng)目公司”模式 集團(tuán)職能部門(mén)專業(yè)管理相對(duì)細(xì)化、集權(quán)度較高，以強(qiáng)價(jià)值鏈管控型為主 價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制、逐步形成區(qū)域中心 總部弱價(jià)值鏈管控、區(qū)域中心為業(yè)務(wù)管理中心 總部 項(xiàng)目公司 /項(xiàng)目部 總部 區(qū)域中心 城市公司 總部 城市公司 / 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目部 總部 職 能 部 門(mén) 職 能 部 門(mén) 職 能 部 門(mén) 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 總部 職 能 部 門(mén) 職 能 部 門(mén) 職 能 部 門(mén) 成熟公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 逐步由總部分別管理過(guò)渡到核心成熟公司代管其他成熟公司 總部 職 能 部 門(mén) 職 能 部 門(mén) 職 能 部 門(mén) 區(qū)域中心 城 市 公 司 城 市 公 司 城 市 公 司 區(qū)域中心 城 市 公 司 城 市 公 司 城 市 公 司 公司 項(xiàng) 目 項(xiàng) 目 項(xiàng) 目 總部 項(xiàng) 目 公 司 項(xiàng) 目 公 司 項(xiàng) 目 公 司 或 房地產(chǎn)企業(yè)管理架構(gòu)的演變 20 管控模式選擇需要考慮三大因素六個(gè)方面 三大因素六個(gè)方面 管控模式選擇建議 戰(zhàn)略 總部及下屬公司的發(fā)展戰(zhàn)略： 多元化 /專業(yè)化 穩(wěn)健成長(zhǎng) /快速規(guī)?；l(fā)展 多元化發(fā)展戰(zhàn)略的總部適宜戰(zhàn)略管控模式，專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略的公司適宜選擇價(jià)值鏈管控型。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。 管理 支持 11 什么是組織管控？ 管控什么？ 績(jī)效 (performance) — 績(jī)效管理體系 流程 (process) — 流程管理體系 人 (people) — 權(quán)責(zé)體系 三要素： 3P 12 說(shuō)明及圖例： 一 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷(xiāo)售管理和入伙管理?？偛窟m當(dāng)放權(quán)。 能力 組織發(fā)展階段： 成熟期 /成長(zhǎng)期 /創(chuàng)業(yè)期 發(fā)展初期總部需要更多集權(quán)管理，適宜操作管控；隨著企業(yè)的成熟發(fā)展，總部可適當(dāng)分權(quán)，適宜向價(jià)值鏈、戰(zhàn)略管控模式過(guò)渡。 ? 在各專業(yè)工作環(huán)節(jié)還是以各專業(yè)職能部門(mén)為主。 34 35 房地產(chǎn)企業(yè)組織管控常用的四種方式 1. 直接操作并決策（如：項(xiàng)目論證、定位策劃、部分設(shè)計(jì)、戰(zhàn)略采購(gòu)） 2. 過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)決策（如：設(shè)計(jì)評(píng)審、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格評(píng)審） 3. 監(jiān)控 — 主動(dòng)監(jiān)控和預(yù)警（如：動(dòng)態(tài)成本、客戶關(guān)系） — 通過(guò)獲得信息進(jìn)行監(jiān)控（如：進(jìn)度、質(zhì)量、成本信息的上報(bào)備案） — 事后的審核監(jiān)控（如：工程審計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)、制度流程審核） 4. 支持服務(wù) 36 基于價(jià)值鏈匹配原則的管控方式 投資 策劃 土地 獲取 項(xiàng)目 策劃 建筑 設(shè)計(jì) 采購(gòu) 管理 工程 管理 銷(xiāo)售 管理 售后 服務(wù) 物業(yè) 管理 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 強(qiáng)管控段：風(fēng)險(xiǎn)和收益 決策 技術(shù)支持 中管控段：基于能力平衡 弱管控段：基于能力平衡 監(jiān)控段 技術(shù)支持 支持服務(wù) 管控方式 1）直接操作并決策 2）過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)決策 1）直接操作或者參與 2）過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)決策 3）主動(dòng)監(jiān)控和預(yù)警 4）通過(guò)獲得信息進(jìn)行監(jiān)控 5）事后的審核監(jiān)控 4）通過(guò)獲得信息進(jìn)行監(jiān)控 5）事后的審核監(jiān)控 萬(wàn)科 /中海 /龍湖的主要管控決策點(diǎn)矩陣 37 關(guān)鍵評(píng)審點(diǎn) 關(guān)鍵審批點(diǎn) 直接操作點(diǎn) 支持服務(wù)點(diǎn) 關(guān)鍵考核點(diǎn) （萬(wàn)科） （萬(wàn)科 /中海 /龍湖） 項(xiàng)目 論證 項(xiàng)目 策劃 建筑 設(shè)計(jì) 招標(biāo) 管理 工程 管理 銷(xiāo)售 管理 客戶 服務(wù) 物業(yè) 管理 策劃、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 目標(biāo)評(píng)審（萬(wàn)科） 策劃、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 目標(biāo)評(píng)審（萬(wàn)科） /方案 設(shè)計(jì)評(píng)審（萬(wàn)科 /中海 /龍湖 ) 里程碑節(jié)點(diǎn)審批 （萬(wàn)科 /中海 / 龍湖） （萬(wàn)科 /中海 /龍湖 ) 戰(zhàn)略采購(gòu) （萬(wàn)科 /中海 ) 設(shè)計(jì)工作 （萬(wàn)科） （萬(wàn)科 /中海 /龍湖） 例行檢查 （萬(wàn)科 /中海） 風(fēng)險(xiǎn)檢查 （萬(wàn)科 /龍湖） （含價(jià)格） （中海 /龍湖） 及標(biāo)準(zhǔn)化研究 （萬(wàn)科 /龍湖） 、 成本科目統(tǒng)一 （萬(wàn)科 /中海） 合同管理 （萬(wàn)科 /中海） 標(biāo)準(zhǔn)研究 （萬(wàn)科 /中海 /龍湖） 標(biāo)準(zhǔn) （萬(wàn)科 /龍