【正文】 見敏感性分析表。 本項目的建成，按照高起點、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學性及示范性：規(guī)劃、設計建設標準在現(xiàn)行標準的基礎上要適應可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性；充分推廣使用各種新技術、新材料，體現(xiàn)科學性；在規(guī)劃、設計、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務設施、物業(yè)管理等方 34 面都具有明顯的導向作用，體現(xiàn)示范 性，達到國內(nèi)先進水平。 一 借款償還 1 年初借款累計 2 本年借款增加 3 本年應計利息 4 本年還本 5 本年付息 6 年末借款累計 二 還款資金來源 1 利潤 2 折舊費 3 攤銷費 4 其它還款資金 項目貸款償還期 年 四、 資金籌措 本項目投資款項貸款 4000 萬，其他部分自籌解決。其中：基本預備費按工程費用和其他費用之和的 8%估算，漲價預備費按工程費用和其他費用之和的 4%估算。 《山東省建筑安裝工程消耗量定額》、《山東省建筑安裝工程價目表》。 住戶入住、裝修等事務管理。如果 10 月份開工，當年主體工程基本可以完工，也可以利用小流水節(jié)拍、立體交叉作業(yè)的施工方法來縮短施工周期。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。 加強住宅區(qū)的物業(yè)管理 住宅區(qū)設立物業(yè)管理機構，以加強物業(yè)管理，由專人負責區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護和安全保衛(wèi)工作。 雨水 該項目的雨水沿小區(qū)主次干 道路下敷設的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。 內(nèi)裝飾：內(nèi)墻普通抹灰，住戶可根據(jù)愛好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面 ，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛(wèi)生間墻面貼面磚。 建筑風格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使居民在享受生活方便 的同時，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時代的氣息。 交通 煙臺市火車可通往 濟南、青島及全國各地，港口可通往青島、大連、上海等，飛機場設有國際民航線路，國際國內(nèi)長途電話線路達到 ，交通、通訊非常便利。 給水 項目日用水量 立方米 /日，年用水量為 萬立方米 /年，市區(qū)自來水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質(zhì)的要求。 （ 3）粉質(zhì)粘土：自上層下限至孔深 — 米，層底標高 — 。境內(nèi)交通方便，通訊快捷。住宅套數(shù) 1000套。 二、煙臺市 良好的經(jīng)濟基礎為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了必要條件 煙臺市是東部沿海開放城市，改革開放以后，煙臺市以優(yōu)越的地理位置，豐厚的物質(zhì)基礎，成為了良好的投資環(huán)境吸引了大批國內(nèi)外客商前來投資、經(jīng)商，推動了煙臺市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經(jīng)濟條件為房地產(chǎn)市場的提供了消費主體。 （二）符合現(xiàn)代化人居工程及我國住宅建設發(fā)展方向 隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟，住宅建設步伐的加快，住宅的 6 投資結(jié)構趨于合理，高標準的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的主體，深受市民的青睞。 五、項目主要經(jīng)濟技術指標 本項目主要技術經(jīng)濟指標見下表 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 1 項目占地面積 萬平方米 2 總建筑面積 萬平方米 3 住宅套數(shù) 套 1000 4 住宅建筑面積 萬平方米 5 商業(yè)用房 建筑面積 萬平方米 6 工程費用 萬元 7 經(jīng)營資金 萬元 1200 8 建筑容積率 % 4 9 固定資產(chǎn)投資 萬元 10 單位建筑面積平均造價 元 /平方米 1415 第二章 項目提出的背景及建設的必要性 一、項目提出的背景 自我國提出要把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)先抑后 揚，于三年前走出低谷，房價開始觸底反彈， 2000 年開始呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從競爭實力和投資循環(huán)等多方面看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。 （三）主要建設指標 該項目規(guī)劃總用地范圍 公頃（計 112300 ㎡， 畝），居住總戶數(shù) 1000 戶 ,小區(qū)內(nèi)設有大型地下停車場，大型購物超市及門市網(wǎng)點、幼兒園、托兒所以及小區(qū)會所等全面配套設施。 項目住宅部分將向社會提供約 1000 套優(yōu)質(zhì)商品住房，將為客戶展示出一個具有 超前性和導向性的住宅樓新模式，推動本市及周圍地區(qū)住宅建設的發(fā)展，緩解市區(qū)住房緊張狀況，滿足當?shù)厝嗣褡》啃枨螅龠M國家房改政策的實施，推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。此類小區(qū)的供給結(jié)構與市場需求仍不相適應，供不應求，本項目就是在此基礎上提出的。福山新城區(qū)向北發(fā)展已成規(guī)模，幾個現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，此地塊正好在新城區(qū)和開發(fā)區(qū)結(jié)合部，路南 30 米是煙臺市實驗中學和產(chǎn)業(yè)區(qū)小學。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構，面向大部分居民的銷售價位，增加了該項目在市場的競爭力，且本項目如果在 04 年 10 月開工，至 05 年10月完工，可占有三個購房高峰期。 23′之間。全年表現(xiàn)為明顯的季風性，主導風向：冬季西北風，夏季東南風。 2001 年 1 月 18 日正式開通的中國煙臺網(wǎng)上商品交易會，標志著煙臺經(jīng)濟走進國際網(wǎng)絡，融入全球經(jīng)濟，增強了煙臺與世界各國的合作交流，提高了知名度。每戶均在起居、主臥室各設置電視插口一個。生活、交通條件方便，是理想的居民住宅建設地點。據(jù)統(tǒng)計， 95%的城市居民獲得新房后，自行實施二次裝修，沿海發(fā)達地區(qū)， 30%的家庭為趕潮流，實施三次裝修。 （三）排水設計 該項目排水包括兩部分，雨水和污水，實行分流制。 二、環(huán)保治理措施 為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述污染源及污染物需采取適當?shù)闹卫泶胧? 第七章 節(jié)能 一、能耗指標分析 本項目主要為住宅樓，能耗主要是水和電。及時委托勘察和設計單位進行勘察及施工設計，并開始進行場地的平整工作。 本項目建設單位將借鑒南方城市先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，成立專門的物業(yè)管理委員會，根據(jù)物業(yè)管理產(chǎn)權人，使用人的委托對該項目的居民建筑及其設備，公共設施，衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。 其他管理或服務內(nèi)容。 二、估算范圍和方法 （ 一）建筑工程參照省建筑、安裝消耗量定額和建設單位的單位綜合造價估算。 合計 1 現(xiàn)金流入 0 29 銷售收入 0 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 3 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 財務內(nèi)部收益率： % 折現(xiàn)率： % 財務凈現(xiàn)值： ￥