【正文】 見(jiàn)敏感性分析表。 本項(xiàng)目的建成，按照高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性：規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上要適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性；充分推廣使用各種新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)科學(xué)性；在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理等方 34 面都具有明顯的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)示范 性，達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。 一 借款償還 1 年初借款累計(jì) 2 本年借款增加 3 本年應(yīng)計(jì)利息 4 本年還本 5 本年付息 6 年末借款累計(jì) 二 還款資金來(lái)源 1 利潤(rùn) 2 折舊費(fèi) 3 攤銷費(fèi) 4 其它還款資金 項(xiàng)目貸款償還期 年 四、 資金籌措 本項(xiàng)目投資款項(xiàng)貸款 4000 萬(wàn)，其他部分自籌解決。其中：基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 8%估算，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 4%估算。 《山東省建筑安裝工程消耗量定額》、《山東省建筑安裝工程價(jià)目表》。 住戶入住、裝修等事務(wù)管理。如果 10 月份開(kāi)工，當(dāng)年主體工程基本可以完工，也可以利用小流水節(jié)拍、立體交叉作業(yè)的施工方法來(lái)縮短施工周期。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。 加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理 住宅區(qū)設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)物業(yè)管理，由專人負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護(hù)和安全保衛(wèi)工作。 雨水 該項(xiàng)目的雨水沿小區(qū)主次干 道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。 內(nèi)裝飾：內(nèi)墻普通抹灰，住戶可根據(jù)愛(ài)好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面 ，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛(wèi)生間墻面貼面磚。 建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使居民在享受生活方便 的同時(shí)，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時(shí)代的氣息。 交通 煙臺(tái)市火車(chē)可通往 濟(jì)南、青島及全國(guó)各地，港口可通往青島、大連、上海等，飛機(jī)場(chǎng)設(shè)有國(guó)際民航線路，國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話線路達(dá)到 ，交通、通訊非常便利。 給水 項(xiàng)目日用水量 立方米 /日，年用水量為 萬(wàn)立方米 /年，市區(qū)自來(lái)水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質(zhì)的要求。 （ 3）粉質(zhì)粘土：自上層下限至孔深 — 米，層底標(biāo)高 — 。境內(nèi)交通方便，通訊快捷。住宅套數(shù) 1000套。 二、煙臺(tái)市 良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了必要條件 煙臺(tái)市是東部沿海開(kāi)放城市，改革開(kāi)放以后，煙臺(tái)市以優(yōu)越的地理位置，豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，成為了良好的投資環(huán)境吸引了大批國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資、經(jīng)商，推動(dòng)了煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經(jīng)濟(jì)條件為房地產(chǎn)市場(chǎng)的提供了消費(fèi)主體。 （二）符合現(xiàn)代化人居工程及我國(guó)住宅建設(shè)發(fā)展方向 隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，住宅建設(shè)步伐的加快，住宅的 6 投資結(jié)構(gòu)趨于合理，高標(biāo)準(zhǔn)的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，深受市民的青睞。 五、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 1 項(xiàng)目占地面積 萬(wàn)平方米 2 總建筑面積 萬(wàn)平方米 3 住宅套數(shù) 套 1000 4 住宅建筑面積 萬(wàn)平方米 5 商業(yè)用房 建筑面積 萬(wàn)平方米 6 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 7 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 1200 8 建筑容積率 % 4 9 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 10 單位建筑面積平均造價(jià) 元 /平方米 1415 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目提出的背景 自我國(guó)提出要把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)先抑后 揚(yáng)，于三年前走出低谷，房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底反彈， 2000 年開(kāi)始呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和投資循環(huán)等多方面看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。 （三）主要建設(shè)指標(biāo) 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍 公頃（計(jì) 112300 ㎡， 畝），居住總戶數(shù) 1000 戶 ,小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型地下停車(chē)場(chǎng)，大型購(gòu)物超市及門(mén)市網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園、托兒所以及小區(qū)會(huì)所等全面配套設(shè)施。 項(xiàng)目住宅部分將向社會(huì)提供約 1000 套優(yōu)質(zhì)商品住房，將為客戶展示出一個(gè)具有 超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動(dòng)本市及周?chē)貐^(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展，緩解市區(qū)住房緊張狀況，滿足當(dāng)?shù)厝嗣褡》啃枨?，促進(jìn)國(guó)家房改政策的實(shí)施，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此類小區(qū)的供給結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求仍不相適應(yīng)，供不應(yīng)求，本項(xiàng)目就是在此基礎(chǔ)上提出的。福山新城區(qū)向北發(fā)展已成規(guī)模，幾個(gè)現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，此地塊正好在新城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)結(jié)合部，路南 30 米是煙臺(tái)市實(shí)驗(yàn)中學(xué)和產(chǎn)業(yè)區(qū)小學(xué)。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向大部分居民的銷售價(jià)位，增加了該項(xiàng)目在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，且本項(xiàng)目如果在 04 年 10 月開(kāi)工，至 05 年10月完工，可占有三個(gè)購(gòu)房高峰期。 23′之間。全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。 2001 年 1 月 18 日正式開(kāi)通的中國(guó)煙臺(tái)網(wǎng)上商品交易會(huì)，標(biāo)志著煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)走進(jìn)國(guó)際網(wǎng)絡(luò)，融入全球經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)了煙臺(tái)與世界各國(guó)的合作交流，提高了知名度。每戶均在起居、主臥室各設(shè)置電視插口一個(gè)。生活、交通條件方便，是理想的居民住宅建設(shè)地點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 95%的城市居民獲得新房后，自行實(shí)施二次裝修，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)， 30%的家庭為趕潮流，實(shí)施三次裝修。 （三）排水設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目排水包括兩部分，雨水和污水，實(shí)行分流制。 二、環(huán)保治理措施 為保證該項(xiàng)目具有良好的生活環(huán)境，對(duì)上述污染源及污染物需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 第七章 節(jié)能 一、能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目主要為住宅樓，能耗主要是水和電。及時(shí)委托勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察及施工設(shè)計(jì)，并開(kāi)始進(jìn)行場(chǎng)地的平整工作。 本項(xiàng)目建設(shè)單位將借鑒南方城市先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，成立專門(mén)的物業(yè)管理委員會(huì)，根據(jù)物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人，使用人的委托對(duì)該項(xiàng)目的居民建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施，衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。 其他管理或服務(wù)內(nèi)容。 二、估算范圍和方法 （ 一）建筑工程參照省建筑、安裝消耗量定額和建設(shè)單位的單位綜合造價(jià)估算。 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 0 29 銷售收入 0 出租收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 3 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 折現(xiàn)率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： ￥