【正文】 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 二、可行性研究的依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書 舊村改造項(xiàng)目規(guī)劃方案 國(guó)家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料 三、研究范圍及內(nèi)容 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 市場(chǎng)分析 建設(shè)規(guī)模 建筑設(shè)計(jì)方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 物業(yè)管理 投資估算與資金籌措 財(cái)務(wù)效益評(píng)估 不確定性分析 四、研究結(jié)論 該項(xiàng)目占地 ，總建筑面積 。 （三）主要建設(shè)指標(biāo) 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍 公頃（計(jì) 112300 ㎡， 畝），居住總戶數(shù) 1000 戶 ,小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型地下停車場(chǎng)，大型購(gòu)物超市及門市網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園、托兒所以及小區(qū)會(huì)所等全面配套設(shè)施。 3 項(xiàng)目完成后平均可實(shí)現(xiàn)銷售收入 34237 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為 %，投資 凈利潤(rùn) 率為 %。 五、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 1 項(xiàng)目占地面積 萬(wàn)平方米 2 總建筑面積 萬(wàn)平方米 3 住宅套數(shù) 套 1000 4 住宅建筑面積 萬(wàn)平方米 5 商業(yè)用房 建筑面積 萬(wàn)平方米 6 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 7 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 1200 8 建筑容積率 % 4 9 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 10 單位建筑面積平均造價(jià) 元 /平方米 1415 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目提出的背景 自我國(guó)提出要把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)先抑后 揚(yáng)，于三年前走出低谷，房?jī)r(jià)開始觸底反彈， 2000 年開始呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和投資循環(huán)等多方面看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 ，有效的市場(chǎng)需求決定了市場(chǎng)供給，煙臺(tái)市高層次的新型住宅小區(qū)供不應(yīng)求，尤其是本項(xiàng)目周邊區(qū)域，通過(guò)本公司前三期工程項(xiàng)目的熱銷可以驗(yàn)證。 （二）符合現(xiàn)代化人居工程及我國(guó)住宅建設(shè)發(fā)展方向 隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，住宅建設(shè)步伐的加快，住宅的 6 投資結(jié)構(gòu)趨于合理，高標(biāo)準(zhǔn)的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，深受市民的青睞。就目前福山區(qū)與開發(fā)區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)看 ，兩區(qū)有向一起靠攏的趨勢(shì)。 二、煙臺(tái)市 良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了必要條件 煙臺(tái)市是東部沿海開放城市，改革開放以后，煙臺(tái)市以優(yōu)越的地理位置，豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，成為了良好的投資環(huán)境吸引了大批國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資、經(jīng)商，推動(dòng)了煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經(jīng)濟(jì)條件為房地產(chǎn)市場(chǎng)的提供了消費(fèi)主體。 四、本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景 本項(xiàng) 目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。住宅套數(shù) 1000套。 16′ 38176。境內(nèi)交通方便，通訊快捷。境內(nèi)四季分明，日照充 9 足、雨水充沛、空氣濕潤(rùn)，氣候溫和，年平均氣溫 ℃，年日照時(shí)數(shù)平均為 2717 小時(shí)；極端最高氣溫 38℃，極端最低氣溫－ ℃，年均降水量為 毫米，且時(shí)空分布不均，差異較大，由南向北遞減。 （ 3）粉質(zhì)粘土：自上層下限至孔深 — 米，層底標(biāo)高 — 。煙臺(tái)市物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，堪稱是寸土寸金的經(jīng)商寶地，目前已進(jìn)入“全國(guó)投資硬環(huán)境 40優(yōu)城市”。 給水 項(xiàng)目日用水量 立方米 /日，年用水量為 萬(wàn)立方米 /年，市區(qū)自來(lái)水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質(zhì)的要求。 電視及其他：有線電視線路沿道路走線。 交通 煙臺(tái)市火車可通往 濟(jì)南、青島及全國(guó)各地，港口可通往青島、大連、上海等，飛機(jī)場(chǎng)設(shè)有國(guó)際民航線路，國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話線路達(dá)到 ，交通、通訊非常便利。地形較為平坦，建設(shè)條件良好。 建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使居民在享受生活方便 的同時(shí)，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時(shí)代的氣息。 （三）室內(nèi)外裝飾 目前住宅的二次裝修已成為社會(huì)的一股龐大潮流和時(shí)尚。 內(nèi)裝飾：內(nèi)墻普通抹灰，住戶可根據(jù)愛好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面 ，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛(wèi)生間墻面貼面磚。 綜合所述，本項(xiàng)目總用水量為 462立方米 /日 （二）給水設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)年用水量為 462立方米 /日 365日 =，給水水源由市自來(lái)水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設(shè)，埋深，管徑 100毫米。 雨水 該項(xiàng)目的雨水沿小區(qū)主次干 道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。 一、主要污染源及污染物 本項(xiàng)目為住宅樓和商業(yè)房建設(shè)，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。 加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理 住宅區(qū)設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)物業(yè)管理，由專人負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護(hù)和安全保衛(wèi)工作。 三、環(huán)境影響 評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目主要是住宅樓建設(shè)，污染物排放量較少，且采取相應(yīng)的處理措施，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。 第八章 施工進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目計(jì)劃安排 項(xiàng)目批復(fù)后，盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。如果 10 月份開工，當(dāng)年主體工程基本可以完工，也可以利用小流水節(jié)拍、立體交叉作業(yè)的施工方法來(lái)縮短施工周期。本住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)嚴(yán)格按照煙臺(tái)市人民政府《城市住 宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)。 住戶入住、裝修等事務(wù)管理。 營(yíng)造社區(qū)文化。 《山東省建筑安裝工程消耗量定額》、《山東省建筑安裝工程價(jià)目表》。 建設(shè)單位及當(dāng)?shù)仡愃瓢簿庸こ痰脑靸r(jià)。其中：基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 8%估算，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 4%估算。 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第 1年 2 3 4 一 借款償還 1 年初借款累計(jì) 2 本年借款增加 3 本年應(yīng)計(jì)利息 4 本年還本 5 本年付息 6 年末借款累計(jì) 二 還款資金來(lái)源 1 利潤(rùn) 2 折舊費(fèi) 3 攤銷費(fèi) 4 其它還款資金 項(xiàng)目貸款償還期 年 四、 資金籌措 本項(xiàng)目投資款項(xiàng)貸款 4000 萬(wàn)，其他部分自籌解決。 4 得出可行性平均價(jià)銷售收入為 34237 萬(wàn)元，最高銷售收入為 37200 萬(wàn)元，最低銷售收入為 31233 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目的建成，按照高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性：規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上要適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性；充分推廣使用各種新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)科學(xué)性；在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理等方 34 面都具有明顯的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)示范 性，達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。因此具有良好的社會(huì)效益。見敏感性分析表。