富豪青年國際廣場商品住宅項目策劃全案公寓住宅(文件)
【正文】 方面都在探索和實施。 另外，隨著項目的實施，將帶動周圍地區(qū)商業(yè)及餐飲、娛樂、商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，直接、間接地為社會提供更多的就業(yè)機(jī)會。因而，敏感性分析針對項目稅后全部投資的內(nèi)部收益率，計算銷售價格上下波動 5%、 10%、 20%和建設(shè)投資上下波動 5%、10%、 20%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。 項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 售 價 變 動 20% 10% 5% 0 5% 10% 20% 建 設(shè) 投 資 20% 10% 5% 0 % % % % 5% % 10% % 20% % % 從表中可以看出： 當(dāng)銷售價格不變，建設(shè)投資成本增加 20%時，利潤率為%，項目可行。 第十二章 不確定性分析 一、盈虧平衡點 房地產(chǎn)市場的供不 應(yīng)求使房產(chǎn)價格短時期內(nèi)不會下降，我們?nèi)∑骄涤嬎愕氖杖霝槿f元，項目投資總額為萬元，盈虧平衡點為 *100%=%，即當(dāng)項目銷售達(dá)到 %時，盈虧達(dá)到平衡點。以人性化為設(shè)計準(zhǔn)則，汲取國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計理念，并融入煙臺福山區(qū)地域文化及地形特色，實現(xiàn)規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能化，營造一個度假式生活的高級住宅區(qū)，為煙臺市展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用。 （二）營業(yè)稅及附加估算 根據(jù)有關(guān)稅法，本項目出售住宅應(yīng)按銷售收入的 5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 7%交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的 3%交納教育附加稅，印花稅、房產(chǎn)交易費分別按照銷售收入的 %估算，經(jīng)計算，本項 33 目應(yīng)交納營業(yè)稅及附加共計 萬元；最高交納 2232 萬元；最少交納 萬元。 31 第十一章 效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）銷售收入估算 本項目住宅建筑面積 萬平方米，商業(yè)用房建筑面積 萬平方米。 合計 1 現(xiàn)金流入 0 29 銷售收入 0 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 3 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 折現(xiàn)率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值： ￥ 4, 注： 本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。 三、投資估算 21 附 2：房地產(chǎn)貸款項目評估表 評估表 1： 項目總投資估算表 單位：萬元 評估表 11 序 號 項 目 名 稱 總 投 資 估 算 說 明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費用 7430 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1022 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 174 開發(fā)間接費用 管理費用 180 財務(wù)費用 599 銷售費用 420 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 150 2 經(jīng)營資金 1200 3 項目總投資 22 土地費用估算表 單位：萬元 評估表 12 前期工程費估算表 單位：萬元 評估表 1— 3 基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 序號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費 拆遷安置補(bǔ)償費 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價 7430 拍賣取得 7 其 他 合 計 7430 序號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計、可研費 水文、地質(zhì)勘查費 道路費 供水費 供電費 土地平整費 20 0 可研費按建安工程總造價的 %~%計，住宅設(shè)計費按工程概算投資額的%~%計 按工程概算投資額 %~%計 7 其 他 合 計 序號 項 目 金 額 接 口 費 用 合 計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 供電工程 供水工程 供氣工程 供暖工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 60 72 85 120 180 90 45 200 50 10 其 他 120 合 計 23 評估表 1— 4 建筑安裝工程費 單位：萬元 評估表 1— 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 單位：萬元 評估表 1— 6 開發(fā)期間接費用估算表 單位：萬元 序號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 2 3 4 5 6 7 土地使用稅 市政支管線分?jǐn)傎M 供電貼費 用電權(quán)費 分散建設(shè)市政公共設(shè)施建設(shè)費 綠化建設(shè)費 電話初裝費 0 0 0 0 0 35 合 計 評估表 17 項目 建筑面積 建筑工程費 設(shè)備采購費用 安裝工程費 金額合計 單價 金額 單價 金額 單價 金額 單項工程 1 15． 22 萬平方 550 8371 單項工程 2 ?? 合計 8371 序號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 2 3 4 5 6 7 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 其它 120 18 36 合計 174 24 其他費用估算表 單位：萬元 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 臨時用地 2 臨建費 40 3 施工圖 預(yù)算或標(biāo)底編制費 1000 萬元以上按 % 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費 按合同預(yù)算造價的 % 5 招
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