富豪青年國(guó)際廣場(chǎng)商品住宅項(xiàng)目策劃全案公寓住宅(文件)
【正文】 方面都在探索和實(shí)施。 另外，隨著項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動(dòng)周圍地區(qū)商業(yè)及餐飲、娛樂、商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，直接、間接地為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因而，敏感性分析針對(duì)項(xiàng)目稅后全部投資的內(nèi)部收益率，計(jì)算銷售價(jià)格上下波動(dòng) 5%、 10%、 20%和建設(shè)投資上下波動(dòng) 5%、10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 售 價(jià) 變 動(dòng) 20% 10% 5% 0 5% 10% 20% 建 設(shè) 投 資 20% 10% 5% 0 % % % % 5% % 10% % 20% % % 從表中可以看出： 當(dāng)銷售價(jià)格不變，建設(shè)投資成本增加 20%時(shí)，利潤(rùn)率為%，項(xiàng)目可行。 第十二章 不確定性分析 一、盈虧平衡點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不 應(yīng)求使房產(chǎn)價(jià)格短時(shí)期內(nèi)不會(huì)下降，我們?nèi)∑骄涤?jì)算的收入為萬元，項(xiàng)目投資總額為萬元，盈虧平衡點(diǎn)為 *100%=%，即當(dāng)項(xiàng)目銷售達(dá)到 %時(shí)，盈虧達(dá)到平衡點(diǎn)。以人性化為設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，汲取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，并融入煙臺(tái)福山區(qū)地域文化及地形特色，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能化，營(yíng)造一個(gè)度假式生活的高級(jí)住宅區(qū)，為煙臺(tái)市展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用。 （二）營(yíng)業(yè)稅及附加估算 根據(jù)有關(guān)稅法，本項(xiàng)目出售住宅應(yīng)按銷售收入的 5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 7%交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 3%交納教育附加稅，印花稅、房產(chǎn)交易費(fèi)分別按照銷售收入的 %估算，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng) 33 目應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加共計(jì) 萬元；最高交納 2232 萬元；最少交納 萬元。 31 第十一章 效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）銷售收入估算 本項(xiàng)目住宅建筑面積 萬平方米，商業(yè)用房建筑面積 萬平方米。 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 0 29 銷售收入 0 出租收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 3 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 折現(xiàn)率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： ￥ 4, 注： 本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。 三、投資估算 21 附 2：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估表 評(píng)估表 1： 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元 評(píng)估表 11 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 總 投 資 估 算 說 明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 7430 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1022 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 174 開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 180 財(cái)務(wù)費(fèi)用 599 銷售費(fèi)用 420 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 150 2 經(jīng)營(yíng)資金 1200 3 項(xiàng)目總投資 22 土地費(fèi)用估算表 單位：萬元 評(píng)估表 12 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 評(píng)估表 1— 3 基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說 明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi) 土地投資折價(jià) 7430 拍賣取得 7 其 他 合 計(jì) 7430 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說 明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 水文、地質(zhì)勘查費(fèi) 道路費(fèi) 供水費(fèi) 供電費(fèi) 土地平整費(fèi) 20 0 可研費(fèi)按建安工程總造價(jià)的 %~%計(jì)，住宅設(shè)計(jì)費(fèi)按工程概算投資額的%~%計(jì) 按工程概算投資額 %~%計(jì) 7 其 他 合 計(jì) 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 接 口 費(fèi) 用 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 供電工程 供水工程 供氣工程 供暖工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 60 72 85 120 180 90 45 200 50 10 其 他 120 合 計(jì) 23 評(píng)估表 1— 4 建筑安裝工程費(fèi) 單位：萬元 評(píng)估表 1— 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 單位：萬元 評(píng)估表 1— 6 開發(fā)期間接費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說 明 1 2 3 4 5 6 7 土地使用稅 市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) 供電貼費(fèi) 用電權(quán)費(fèi) 分散建設(shè)市政公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 電話初裝費(fèi) 0 0 0 0 0 35 合 計(jì) 評(píng)估表 17 項(xiàng)目 建筑面積 建筑工程費(fèi) 設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用 安裝工程費(fèi) 金額合計(jì) 單價(jià) 金額 單價(jià) 金額 單價(jià) 金額 單項(xiàng)工程 1 15． 22 萬平方 550 8371 單項(xiàng)工程 2 ?? 合計(jì) 8371 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說 明 1 2 3 4 5 6 7 居委會(huì) 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場(chǎng) 其它 120 18 36 合計(jì) 174 24 其他費(fèi)用估算表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說明 1 臨時(shí)用地 2 臨建費(fèi) 40 3 施工圖 預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi) 1000 萬元以上按 % 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 按合同預(yù)算造價(jià)的 % 5 招
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