【正文】 178。由于時間關(guān)系和調(diào)研的不夠深入，在規(guī)劃上肯定存在欠周密的地方，而整個經(jīng)濟測算是基于項目的實施計劃進行的，所以經(jīng)濟測算的準確性是和項目實施方案的準確性緊密相關(guān)的。項目的后期運營管理也對項目的收益性產(chǎn)生影響，項目后期運營將以提高客流量為核心，以汽車消費帶動汽車后市場消費，如果客流量大則各種物業(yè)的租金會有更大的提升空間，項目的收益性將顯著增強。目前我公司融資渠道相對單一，主要是通過銀行借貸，就目前情況而言，本項目亦需要通過銀行貸款解決資金需求問題，高額的貸款勢必使本項目的風險加大，每年的利息償還就超過1000萬元，并要承擔利率上調(diào)的風險。2．城市規(guī)劃風險本項目用地目前只是處于單方意向階段，項目成功的關(guān)鍵目前在于是否能順利拿到地，目前政府對本地塊的規(guī)劃是混合用地，項目立項后可能將會對土地用途性質(zhì)進行重新規(guī)劃。九．項目風險評價根據(jù)本項目的特點，其風險因素主要體現(xiàn)在宏觀政策、城市規(guī)劃、市場競爭、資金籌集和招商運作上。3．對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響根據(jù)龍巖市2000年的三次產(chǎn)業(yè)比重25：：，三次產(chǎn)業(yè)比重中以第二產(chǎn)業(yè)為主，這與整個龍巖城市規(guī)劃商業(yè)、文化、金融中心地位不相符，未來幾年需要大力發(fā)展商業(yè)、金融等第三產(chǎn)業(yè)。按照GDP與投資的關(guān)系，投資對GDP帶動效應全國近幾年保持在30%左右，*30%=，其投資帶動效應顯著。5．債務償還計劃表19 債務償還計劃表序號項目06年07年08年09年10年11年12年1當年債務2當年償還數(shù)3年末未還數(shù)世璜投資機構(gòu) 45 表20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元年份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流入累計凈現(xiàn)金流入地價建安 成本建設(shè)期財務費用小計06年460007年08年09年10年7,11年6,12年3,13年14年15年16年17年以后各年7．現(xiàn)金流量估算現(xiàn)金流量估算如表20所示。1．基本指標表14 項目經(jīng)濟測算基本指標序號項目數(shù)量備注1基本情況建設(shè)用地面積(萬m2)預計面積總建筑面積初步估計指標鋼結(jié)構(gòu)建筑面積初步估計指標混凝土建筑面積初步估計指標我方建筑面積其中鋼結(jié)構(gòu)1萬m22可變因素管理費4%以建安成本費為基數(shù)不可預見費用5%以建安成本費為基數(shù)招商費用以一個月的租金總額計3稅金營業(yè)稅租金*%每月交印花稅、房屋租賃管理費租金*%每月交所得稅率33%以稅前利潤為基數(shù)4利息中長期貸款利率%%加融資費用5項目建設(shè)周期（年）按照項目開發(fā)進度估計2．建安成本估計表15 成本核算明細表序號項目名稱工程量（萬m2）單位成本（元/ m2）總成本（萬元）1前期費用 勘察、設(shè)計費 2基礎(chǔ)費用土方回填* 打樁等 3主體費用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 　其中：我方投資1 混凝土建筑 4配套費用 消防 通風系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5其他費用 監(jiān)理費 報建費 白蟻防治 6管理費用7不可預見費用合計3．銷售與租金收入估算表16 銷售收入估算表（萬元）序號項目（萬m2）面積（萬m2）2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年及以后各年1出售部分92出租部分其中：商業(yè)部分0倉儲部分10公寓與宿舍20公共用房000000003總計出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的，07年出售80%，08年出售20%，售價按照450元/m2計算；出租部分:汽車城整體竣工時間為2008年5月,為了在最短時間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動效果，并在短時間內(nèi)樹立強勢的壟斷地位,%的出租率予以計算.出租部分09年按70%，10年達到100%；出租部分的租金按以下計算：09年商業(yè)部分按30元/m2 龍巖目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當部分只是臨時場所；（4）威脅（Treat）178。 近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對汽車產(chǎn)業(yè)美好的預期更堅定了投資者的信心；178。 項目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場車輛的配送；178。（2）項目組織安排根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設(shè)4S店，即一期建設(shè)從2007年2月開始；二期各功能項目建設(shè)在2007年5月啟動，建設(shè)周期1年，2008年5月竣工，屆時所有功能項目全部啟動。表13 項目功能分區(qū)功能區(qū)主要業(yè)務種類主要建筑面積估算建筑類型4S專賣區(qū)銷售各類新轎車4S專賣店、品牌銷售商銷售大廳按15家計算， 6000m2/家，占地9萬m2；建筑面積按5000m2/家， m2。表11 轎車銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和商業(yè)形態(tài)產(chǎn)業(yè)名稱產(chǎn)值計算方法產(chǎn)業(yè)規(guī)模（億元）商業(yè)特點商業(yè)形態(tài)汽車銷售數(shù)量*平均單價240萬輛*14萬元/輛=3360億元品牌代理銷售4S店、大賣場、汽車交易市場售后服務轎車保有量*平均保養(yǎng)金額1100萬輛*1000元/年=110億元品牌維護和店鋪維護相結(jié)合4S店和分散的店鋪維修轎車保有量*平均維修金額1100萬輛*2000元/年=220億元品牌維修與店鋪維修相結(jié)合4S店和分散的店鋪二手車交易二手轎車交易量*交易平均價格44萬輛*7萬元/輛=308億元舊車購買或以舊換新全國145家二手車交易市場汽車租賃租賃車數(shù)量*每臺年租賃收入12萬輛*5萬元/年=60億元個人渡假為主或單位商務汽車租賃公司汽配批發(fā)銷售轎車保有量*每臺需要配件金額1100萬輛*3000元/年=330億元店鋪組成的聚集地和批發(fā)市場批發(fā)市場、店鋪汽車文化一般作為配套設(shè)施汽車城配套項目合計5139億元以上僅分析了本項目可能涉及的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，如果按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度系數(shù)計算，則整個產(chǎn)業(yè)光轎車及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模就可超過5000億元，按照間接關(guān)聯(lián)度計算則超過10000億元。目前深圳市的汽車經(jīng)銷商數(shù)量已達300多家，占地總面積已經(jīng)達到500多萬平方米，其中僅汽車專賣店的數(shù)量就近100家。（3）深圳汽車銷售市場概況深圳汽車銷售市場成長與深圳汽車銷售的發(fā)展密切相關(guān)，特別是近年來汽車銷售出現(xiàn)前所未有的火爆場面，各種品牌店、專業(yè)市場、銷售聚集區(qū)等都得到了快速成長，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車交易市場的概況。簽合同時即付頭年租金，以后每年初交付當年租金。目前，東莞國際汽車城項目已經(jīng)進入招商尾期，有31家品牌銷售商進駐，還有三個場所正在招，具體指標和招商方案如下表。AEC汽車城是廣州計委立項，廣州政府重點扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項目，項目總投資近10億元人民幣。廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運車８輛，其它各類載貨車１００多輛。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務有限公司?！　≈袊囎?002年才正式進入民用消費時代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強的競爭能力，同時，專業(yè)的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進入更加理性和買方市場的年代。機動車交易市場成交額超過20億元的有10家,比上年增加4家；10—20億元的有13家，比上年增加7家；5—10億元的有21家，比上年增加6家。目前全市大大小小的維修企業(yè)達292家，其中新羅區(qū)就有169家，從業(yè)人員達3800多人。除新南方汽貿(mào)是自購物業(yè)外，其余都是租賃物業(yè)進行經(jīng)營，大約店面租金每平方25元/月，投資在20萬左右. 龍巖大部分經(jīng)銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級、不規(guī)范的經(jīng)營狀態(tài)，這些賣場甚至被戲稱為汽車小賣部。根據(jù)測算，上半年占總量的52%，下半年占48%，使汽車市場走向理性發(fā)展階段。預計2005年福建汽車市場增長率在18%左右，年需求量會在11萬輛以上。南南京南上海7云北廣州3北2004年度全國十大地區(qū)及十大城市私人擁有量排名表家用轎車作為新的大眾消費品，正在為中國經(jīng)濟增長注入新的動力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)。2004年國產(chǎn)汽車總銷量達到504萬輛，比上年433萬輛增長16%，其中轎車227萬輛，比上年192萬輛增長18%；快速增長的汽車銷量使得汽車需求結(jié)構(gòu)和汽車擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。（輛）有購買力小汽車潛在需求（萬輛）上海13526680735667北京14924300473039天津10233586394536浙江47193000330030廣東83032380261818江蘇74322350258517福建35112077228516遼寧42171946214014山東91802037224015黑龍江38161403154411河北68081006111010新疆187695510508湖北601694310408吉林27081319145010其他地區(qū)67535一般＜900一般＜10005全國129988893965無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我國汽車特別是轎車的消費潛能巨大。在我國，由于人口規(guī)模巨大，即使有5%的家庭（高收入階層）購買轎車，其總消費量便達1750萬輛，按城鎮(zhèn)人口的5%計算，消費量也可達660萬輛，而實際上目前城鎮(zhèn)10%以上的家庭擁有消費經(jīng)濟型轎車的能力，按10%算，轎車消費量可達1300萬輛，這可以認為是當前擁有實際購買力的轎車需求量。 項目從2008年開始進入回收期，項目到2021年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，%。 項目規(guī)劃設(shè)立4S專賣區(qū)、新車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務區(qū)、汽車服務區(qū)、汽車配件市場、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個區(qū)域。 “龍巖國際汽車城”項目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國內(nèi)外知名汽車銷售運營商、國內(nèi)外知名汽車服務商共同打造的具有國際領(lǐng)先水準的汽車城項目。6 主要城市的市場需求狀況……………………………………………….6 福建省汽車市場狀況…………………………………………………….7 龍巖市場狀況…………………………………………………………….7四、 汽車銷售模式分析。27 基本指標………………………………………………………………….27 建安成本估計…………………………………………………………….28 銷售與租金收入估算…………………………………………………….28 投資估算………………………………………………………………….29 債務償還計劃…………………………………………………………….30 損益估算………………………………………………………………….31 現(xiàn)金流量估算…………………………………………………………….33八、 社會效益分析。178。178。178。據(jù)國家統(tǒng)計局資料，到目前為止，估計全國轎車保有量當前仍不足1100萬輛，即短期消費潛能還有500－600萬輛未得到釋放。正如前面粗略估計的，我國長期累積的短期性轎車消費需求至少有5