【正文】 （7）二手車銷售市場(chǎng)二手車銷售市場(chǎng)、擬作為二期開發(fā)的內(nèi)容，處于場(chǎng)地東西側(cè)，沿區(qū)內(nèi)主環(huán)路，建筑面積 3000M2，采用排檔式的門面排列方式，集中式銷售，使顧客可以充分地貨比三家，擇優(yōu)而購。占地 5000M2，總建筑面積 11000M2，層數(shù)為二層，建筑風(fēng)格亦為簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代式，與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)?，F(xiàn)場(chǎng)有少量臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物。停車場(chǎng)分為三類：一是地面集中停車，分布大型公建附近，二是半地下集中停車，分布酒店下，滿足員工的需要，三是地面臨時(shí)停車，布置在每組建筑物入口處，方便到訪來客。其中，西側(cè)用地布置為汽車配件及用品市場(chǎng)。廣州市居民從 20 世紀(jì) 90 年代中期起就已進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)的資金積累期，相信不久的將來萬元級(jí)、十萬元級(jí)的高檔耐用消費(fèi)品逐步進(jìn)入家庭，特別是后幾年內(nèi)小汽車、豪華住宅、高檔鋼琴將會(huì)迅速進(jìn)入先富起來的家庭。4．4．2 珠江三角洲地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況在改革開放的二十多年來，珠江三角洲地區(qū)一直是廣東省乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心。距新機(jī)場(chǎng)約十五分鐘車程，到市中心區(qū)也不過 20 分鐘。38本項(xiàng)目基地位于廣州市中心區(qū)北部，背靠低山丘陵，但地面起伏不大。4．2．5 降水廣州雨量充沛，年均降水量為 1694㎜，雨季（4~9 月）降水量占全年的 85%左右，因受地形影響，北部山區(qū)多于平原。項(xiàng)目基地一面近山，具有某些山地小氣候特點(diǎn)，但由于山體矮小，加之項(xiàng)目面積較大，小氣候的影響可忽略不計(jì)。第二階段逐步完善信息咨詢和金融保險(xiǎn)等功能。規(guī)模宏大的汽車城，其銷售、商旅、維修等功能都會(huì)產(chǎn)生較大的崗位需求，從其功能和規(guī)模綜合考慮，預(yù)計(jì)可容納？？？人就業(yè)；而與汽車市場(chǎng)相關(guān)的行業(yè)如物流配送業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、旅游業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等也會(huì)受到帶動(dòng)，就業(yè)崗位也會(huì)相應(yīng)增加。中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目將秉承以人為本的原則，充分挖掘汽車文化，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理各方面為消費(fèi)者提供上檔次、全方位的完美服務(wù)，采用多品牌聚合營(yíng)銷的方式有效降低車價(jià)，促進(jìn)汽車?yán)硇韵M(fèi)，造福廣大市民。隨著我國(guó)加入世貿(mào)承諾的不斷兌現(xiàn)，廣州市汽車市場(chǎng)發(fā)展面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。此外，進(jìn)口車許可證資源不足也是國(guó)產(chǎn)車占市場(chǎng)售量主體的重要原因?！羰袌?chǎng)面窄，有待開拓。另一方面，在“十五”規(guī)劃中也明確提出“著力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)” ， “加快形成廣州國(guó)際性區(qū)域物流中心功能” 。改革開放以來，廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。汽車的降價(jià)無疑激活了居民消費(fèi)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。而實(shí)際上，來自廣物汽貿(mào)廣東汽車市場(chǎng)的數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者購車的平均價(jià)格為 萬元，這與城調(diào)隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)基本一致。目前廣州市形成了由汽車專營(yíng)模式，汽車商店模式，準(zhǔn)汽車大道模式和它們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔型的銷售模式。廣州市有各類汽車經(jīng)銷商和零配件供應(yīng)商以分散經(jīng)營(yíng)為主，量多面廣，力量單薄，如此小的規(guī)模不能體現(xiàn)汽車市場(chǎng)專業(yè)化、規(guī)?；途C合化的優(yōu)勢(shì)，難以適應(yīng)入世的需要和面對(duì)來自外資的挑戰(zhàn)。是廣東省最大的輕客和輕卡市場(chǎng)，該板塊自發(fā)形成，臨時(shí)建筑較多。廣州市現(xiàn)有 200 多戶整車銷售店和約 2022 戶中小型汽車配件和用品店散布在各區(qū)街道，相對(duì)集中分布在市區(qū)內(nèi)環(huán)路內(nèi)及其外側(cè)一帶。在另一項(xiàng)城調(diào)隊(duì)的 1 萬戶家庭調(diào)查顯示，未來一年計(jì)劃買車家庭占被采訪戶的 ％，這表明盡管由于用車成本高等原因，廣州市每百戶家庭汽車擁有量不及深圳等市，但廣州市人均可支配收入高，汽車消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大?！羝囆袠I(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)好，發(fā)展后勁足，輻射范圍廣，處在快速發(fā)展的黃金時(shí)期。在保有量方面，據(jù)有關(guān)資料顯示，2022 年廣州市汽車保有量達(dá)53 萬輛，比 2022 年增長(zhǎng) 29％。可見，汽車產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)社會(huì)具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大內(nèi)需，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些為汽車業(yè)發(fā)展提供了重要?jiǎng)恿??！粽邇?yōu)勢(shì)。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場(chǎng)規(guī)劃；臨時(shí)建筑、假坑騙和占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場(chǎng)，市場(chǎng)管理混亂等等。因此，隨著我國(guó)世貿(mào)條款的逐步實(shí)施，國(guó)20外汽車巨頭必然進(jìn)入我國(guó)搶占汽車貿(mào)易市場(chǎng)，為應(yīng)付入世挑戰(zhàn)，構(gòu)建有競(jìng)爭(zhēng)力的汽車貿(mào)易服務(wù)模式對(duì)我國(guó)汽車業(yè)健康發(fā)展極為重要。以一汽、二汽和上汽等大汽車集團(tuán)為代表，該方式有利于加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的參與和控制，加強(qiáng)與顧客聯(lián)系，提高品牌知名度；。有關(guān)專家根據(jù)國(guó)際通行的預(yù)測(cè)模型，預(yù)測(cè)我國(guó) 2022 年將進(jìn)入汽車普及時(shí)代，推斷汽車社會(huì)即將來臨， （注：汽車社會(huì)是日本專家上世紀(jì) 70 年代提出來的，即以汽車普及為標(biāo)志，由此發(fā)生大量不同以往時(shí)代的現(xiàn)象，如人際關(guān)系急劇變化，社會(huì)節(jié)奏明顯加快等） 。300 萬輛的年產(chǎn)量使得我國(guó)成為世界第六汽車生產(chǎn)大國(guó)。2．3．5 項(xiàng)目的區(qū)位、交通條件很好。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)、立項(xiàng)過程中，得到了來自各方面的熱情關(guān)心和支持。這種狀況對(duì)整個(gè)廣州汽車銷售都帶來不利影響，甚至影響了廣州汽車市場(chǎng)的整體形象。因此，本項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲(chǔ)和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積累的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，有效地為國(guó)內(nèi)外各大汽車廠商提供服務(wù)。這樣的汽車市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了廣州這類市場(chǎng)的空缺，與其它市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。2．2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2．2．1 項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)的需要，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。汽車市場(chǎng)成為人們選購汽車的主要場(chǎng)所。綜合評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行。流動(dòng)資金貸款 87563 萬元，固定資產(chǎn)投資貸款 87563 萬元。另外 10 公頃為后續(xù)項(xiàng)目用地。近年來，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、車價(jià)降低、入世等多種利好因素的6影響下，這一地區(qū)的汽車交易額呈“井噴”式增長(zhǎng)，而且廣州在國(guó)內(nèi)的汽車集散中心的地位日益確立。但目前，這一地區(qū)的汽車市場(chǎng)規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車制造、流通和交易的需要。1．3．4 公用工程項(xiàng)目用水用電落實(shí)，近旁有 1010107 國(guó)道、京珠高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、廣州市北二環(huán)高速公路和華南快速干線通過，交通便利。1．3．7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）%， （所得稅后）%；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前） 年， （所得8稅后） 年；全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）71005 萬元， （所得稅后）9627 萬元。項(xiàng)目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持。汽車市場(chǎng)專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費(fèi)的迅速增長(zhǎng)。2．2．2 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng)廣州發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。而且隨著廣州汽車制造業(yè)、汽車消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展和廣州在華南地區(qū)中心城市地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，廣州汽車集散、交易中心的功能將會(huì)得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合廣州汽車市場(chǎng)的作用。2．3．2 本項(xiàng)目的主辦企業(yè)中田集團(tuán)有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)作基礎(chǔ)。項(xiàng)目鄰近廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)、廣州火車站、廣州火車東站、廣東省汽車站、廣州市汽車站，緊靠北二環(huán)線、白云大道、106 國(guó)道、105 國(guó)道等，因而區(qū)位、交通條件非常好，適應(yīng)市場(chǎng)的建設(shè)、發(fā)展。從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響角度看，汽車支柱產(chǎn)業(yè)地位越來越突出。按照國(guó)際慣例，以一個(gè)國(guó)家私人用車在汽車保有量中超過50％，年消費(fèi)量中超過 70％作為私人汽車消費(fèi)時(shí)代來臨的標(biāo)志，中國(guó)珠三角和長(zhǎng)三角的一些城市已經(jīng)進(jìn)入私人汽車消費(fèi)時(shí)代。為大多數(shù)資金實(shí)力較弱，銷量較小的企業(yè)所采用。◆汽車產(chǎn)供銷三者的關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。這些已成為很多城市汽車市場(chǎng)的問題。基于汽車行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用，國(guó)家積極出臺(tái)相關(guān)政策，扶持汽車行業(yè)發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)居民人均可支配收入不斷提高，為居民高檔消費(fèi)提供了前提。同樣的，由于汽車業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也反過來促進(jìn)汽車行業(yè)的發(fā)展。而廣東汽車保有量達(dá) 200 萬輛，比上年增長(zhǎng) 16％，居各省、直轄市之首，其中私人汽車保有量達(dá) 105萬輛，同比增長(zhǎng) ％，占全省汽車保有量的 ％。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示，珠三角一些城市已經(jīng)率全國(guó)之先，提前進(jìn)入汽車普及時(shí)代。在停車難，交通堵塞，消費(fèi)政策等外部因素改善的情況下，其釋放的需求將十分驚人，珠海和佛山等市也是如此。其中，較具有代表性的整車市場(chǎng)分布在機(jī)場(chǎng)路、天河北、珠江新城等地，汽車配件及用品市場(chǎng)主要分布在廣園路、恒福路、永福路等地段，體現(xiàn)出既分散又集聚的特征。廣州大道南的華南汽貿(mào)市場(chǎng)占地 5 萬平方米，分布著 60 家大小汽車經(jīng)銷商，該市場(chǎng)是廣州市兩家定點(diǎn)舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)之一，二手車交易量約占總交易量的三成。◆相對(duì)落后的業(yè)態(tài)特征。◆多主體的競(jìng)爭(zhēng)格局?！羰杏?yàn)橹黧w市場(chǎng)，珠三角為重要市場(chǎng)的區(qū)域市場(chǎng)格局?！魠^(qū)位優(yōu)勢(shì)。根據(jù)廣州市“十五”規(guī)劃，到“十五”期末，廣州市 GDP 將達(dá)到 4880 億元，年均增長(zhǎng) 12%左右；人均 萬元，年均增長(zhǎng) 10%。同時(shí)提出“積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大型流通企業(yè)集團(tuán)，創(chuàng)新現(xiàn)代商品流通模式，鞏固廣州作為華南地區(qū)商品集散中心和全國(guó)性購物中心地位，力爭(zhēng)發(fā)展成為國(guó)際埠際貿(mào)易中心” 。廣州市汽車市場(chǎng)整體建設(shè)起點(diǎn)不夠高，定位偏低，整個(gè)華南五省區(qū)的整車銷售市場(chǎng)的開拓空間較大，作為30華南地區(qū)汽車市場(chǎng)中心的地位有待進(jìn)一步提升。3．3．2 汽車進(jìn)出口以及中國(guó)入世對(duì)廣州市汽車市場(chǎng)的影響我國(guó)加入 WTO 后，汽車服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)⒋蜷_國(guó)門，迎接來至31國(guó)際資本市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。汽車市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)進(jìn)口車與國(guó)產(chǎn)車銷量此消彼長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，在汽車生產(chǎn)和流通領(lǐng)域與國(guó)際接軌的特征越來越明顯。33中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目將放眼全球視野，正視入世后汽車市場(chǎng)逐漸完全放開的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，充分貫徹廣州市將汽車作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向，在流通業(yè)方面創(chuàng)造更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從流通領(lǐng)域打造廣州市汽車產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面提升廣州市汽車業(yè)的產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，應(yīng)對(duì)入世后面臨的來自汽車流通業(yè)的巨大挑戰(zhàn)，樹立民營(yíng)流通企業(yè)的一面旗幟。因此，中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目將以打造與國(guó)際接軌，在國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的汽車市場(chǎng)為已任，將汽車文化納入發(fā)展視野，力求從市場(chǎng)角度提高和創(chuàng)造廣州市乃至華南地區(qū)的汽車消費(fèi)需求，推動(dòng)廣州市汽車流通業(yè)做大做強(qiáng)，取得最佳的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。在市場(chǎng)規(guī)劃上，采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)的策略。4．2．2 日照廣州的光熱資源充足，年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)~小時(shí)，年太陽總輻射量 千卡/ 平方厘米 ~ 千卡/平方厘米。同時(shí)，雨季與強(qiáng)光和高熱同期，形成了相當(dāng)高的氣候生物潛力，達(dá) 77865 千克/公頃。地貌單一，地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單。4．4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況4．4．1 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況雖然近年亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑，但是中國(guó)大陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)卻一枝獨(dú)秀。目前，珠三角已成為世界最大的出口型制造業(yè)生產(chǎn)地，其生產(chǎn)額占廣東省 2022 年生產(chǎn)總額的 70%以上，發(fā)展速度也超過中國(guó)其他地區(qū)。在社會(huì)狀況方面，廣州在“中變”期間，加大了城市景觀、城市交通的改造力度，使城市形象、社會(huì)面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大市民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營(yíng)商環(huán)境。東側(cè)用地以場(chǎng)內(nèi)環(huán)路為界，形成內(nèi)圈和外圈。人流系統(tǒng)與車流完全分開，與 105 國(guó)道側(cè)人行道相聯(lián)，有天橋與汽車配件及用品市場(chǎng)部分相銜接，方便到達(dá)各中心區(qū)域。5．2．3 地質(zhì)情況詳見第四章。（3）品牌汽車和 3S 店及汽車銷售店品牌汽車 3S 店及汽車銷售店的擬建筑面積為 82022M2，及35500M2，位于場(chǎng)地中央；主要功能為銷售品牌及其他汽車。（8）培訓(xùn)中心、維修中心、檢測(cè)中心培訓(xùn)中心、維修中心、檢測(cè)中心三個(gè)中心，均沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路布局，建筑面積培訓(xùn)中心為 10000M2，檢測(cè)中心 5000M2，維修中心5000M2，主要用房為一層，方便顧客，建筑風(fēng)格均利用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，分別為顧客提供各種汽車檢測(cè)、知識(shí)培訓(xùn)、以及汽車維修服務(wù)。（6）酒店及商務(wù)會(huì)議中心酒店及商務(wù)會(huì)議中心位于東側(cè)場(chǎng)地的東北角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路，周圍綠樹環(huán)繞，環(huán)境幽靜而美麗，擬建筑面積為 30000M2，層數(shù)擬為 15~16 層，建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，典雅大方，流線似的造型又使該酒店顯得活潑而有生機(jī)，與公園區(qū)中整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。（2）綜合合辦證大廳綜合辦證大廳位于場(chǎng)地中圈的南部，主要提供汽車商員有關(guān)的各種證件辦理服務(wù)，設(shè)有汽車牌照辦理，各種稅收服務(wù)、金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等功能?，F(xiàn)狀用地由荔枝園、菜地、水塘及部分荒地構(gòu)成。車流系統(tǒng)主入口設(shè)在 105 國(guó)道側(cè)，南北設(shè)兩個(gè)入口，形成“U”型環(huán)路，由主環(huán)路延伸出的支路將各組建筑相聯(lián)接。5．1．2 工程場(chǎng)地規(guī)劃工程用地位于 105 國(guó)道太和鎮(zhèn)石湖村路段，規(guī)劃控制用地面積約 公頃，整個(gè)地塊被 105 國(guó)道分割為東西兩部分，東側(cè)用地 公頃，西側(cè)用地約 20 公頃。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，居民消費(fèi)從千元級(jí)向萬元級(jí)、十萬元級(jí)消費(fèi)發(fā)展，需要 710 年的資金積累期。而對(duì)于后者影響的爭(zhēng)議卻頗多，一般認(rèn)為：在短期，加入 WTO 會(huì)使中國(guó)付出一些社會(huì)成本，如對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖擊、政治法制改革等；但從遠(yuǎn)期來看，入世可以清除中國(guó)在改革開放中一些自身無法解決的障礙，對(duì)中國(guó)的發(fā)展是有利的。項(xiàng)目基地交通條件非常優(yōu)越，廣從公路貫穿項(xiàng)目基地西側(cè)，東有京珠高速公路，北接北二環(huán)高速。4．2．8 地質(zhì)廣州東北部為中低山區(qū)，