【正文】 （4）試車場(chǎng) 試車場(chǎng)，位于場(chǎng)地南角，占地 10 萬 M ，采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及建造，在試車場(chǎng)內(nèi)，人工模擬各種路面及復(fù)雜路況，使顧客在其中試車既可以全方位檢驗(yàn)汽車的功能，又可以全面體驗(yàn)在各種路段行駛的感受。 （3）努力體現(xiàn)廣州地方文化的傳統(tǒng)與內(nèi)涵，探索時(shí)代性、地方性的結(jié)合，近期效益與遠(yuǎn)期效益的結(jié)合，社會(huì)價(jià)值、環(huán)境等方面效益的結(jié)合。同時(shí)，形成一個(gè)顧客、銷售、服務(wù)人員面對(duì)面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡(luò)，包括展示和培訓(xùn)中心，汽車文化主題公園，卡丁賽車場(chǎng)等。（詳見規(guī)劃平面圖）。 表 51 廣州中田汽車城構(gòu)筑物一覽表 第一期工程 第一期工程占地 公頃，位于場(chǎng)地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、試車場(chǎng)以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。2001 年廣州市人均 GDP 達(dá) 萬元，比上年增長(zhǎng) %；人均可支配收入 14694 元，比上年增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國(guó)投資，在可預(yù)見的未來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍會(huì)保持強(qiáng)勁。 目前項(xiàng)目基地為大片農(nóng)田、果林所覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好。主要河流有增江、流溪河，東江流經(jīng)廣州市匯合珠江入海。 4．2．4 風(fēng) 冬夏季風(fēng)交替是廣州季風(fēng)氣候的突出特征。第二期工程占地 1050 畝（699999 M2），主要建設(shè)酒店及商務(wù)會(huì)議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場(chǎng)、保稅倉(cāng)庫(kù)、主題公園、培訓(xùn)中心、檢測(cè)中心等。 在項(xiàng)目安排上，采取全面規(guī)劃，分期引進(jìn)的策略。首先它可以增加稅收。項(xiàng)目立足廣州市具有的巨大潛力的汽車整車銷售市場(chǎng)和零配件市場(chǎng)以及其他汽車業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，同時(shí)將整個(gè)珠三角地區(qū)作為重要的市場(chǎng)區(qū)域。 有資料表明，在一個(gè)完全成熟的國(guó)際化的汽車市場(chǎng)中，汽車銷售利潤(rùn)約占汽車業(yè)利潤(rùn)的 20％，零部件供應(yīng)利潤(rùn)占 20％，而 50－60％利潤(rùn)是在服務(wù)領(lǐng)域中產(chǎn)生的。汽車市場(chǎng)將成為廣州市搞活大市場(chǎng)，提升華南地區(qū)商貿(mào)中心職能的一個(gè)亮點(diǎn)。 存在問題 ◆量多面廣，檔次偏低?？傊?，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活的水平提高必然加快汽車普及時(shí)代的到來，為廣州市汽車市場(chǎng)發(fā)展提供最重要的動(dòng)力。同時(shí)，廣州市交通區(qū)位條件好，是華南地區(qū)的交通樞紐和港口城市，是華南地區(qū)最大的商業(yè)和金融中心，自古商貿(mào)傳統(tǒng)發(fā)達(dá)，具有發(fā)展大宗高檔消費(fèi)市場(chǎng)的先天條件。珠江三角洲的深圳、東莞、順德均跨入汽車普及時(shí)代，佛山和珠海等市也是汽車消費(fèi)日漸普及的地區(qū)，廣州市自身的汽車需求潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊。廣州市汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)具有如下幾個(gè)特征：1.轎車是銷售主體車型。有些以周邊閑置地臨時(shí)搭建為市場(chǎng)用地，根本不考慮城市規(guī)劃的用地控制，更談不上改善消費(fèi)環(huán)境。有南方進(jìn)口汽車城，占地 萬平方米，具有保稅經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，但功能較單一，以進(jìn)口車為主。2001 年銷售額達(dá) 30億元。 有形的銷售市場(chǎng)特征。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市 2001 年人均可支配收入達(dá) 14694 元，居上海、北京、天津、重慶之前。 可以毫不夸張地說，擁有珠三角，就等于擁有廣東和華南的市場(chǎng)。 3．2 廣州市汽車市 場(chǎng)發(fā) 展概況與趨勢(shì) 3．2．1 廣州市汽車 市場(chǎng)特點(diǎn) 大市場(chǎng)特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，汽車制造業(yè)每增值 1 元，給上游帶來的增值至少是 1 元，下游則至少是 2 元。 ◆大環(huán)境優(yōu)勢(shì)。我國(guó)汽車行業(yè)效益不俗。 ◆汽車銷售市場(chǎng)弊病多多，市場(chǎng)建設(shè)迫在眉睫。 根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)完全成熟的汽車市場(chǎng)中，50－60％的利潤(rùn)在服務(wù)中產(chǎn)生，與國(guó)外相比，我國(guó)差距和發(fā)展空間都較大。 在汽車銷售的有形市場(chǎng)上，我國(guó)存在多種不同的銷售市場(chǎng)模式，以金字塔式多級(jí)銷售為主。若包括載貨車和客車這兩類車型，2002 年 1－8 月份已完成汽車銷售 207 萬輛，預(yù)計(jì) 2002 年全年可超過 300 萬輛，成為繼美、日、德后的第四大汽車消費(fèi)國(guó)。1992 年我國(guó)汽車產(chǎn)量突破 100 萬輛大關(guān)，2000 年突破 200 萬輛，2002 年可望突破 300 萬輛。這是當(dāng)前國(guó)際社會(huì)最流行的汽車市場(chǎng)發(fā)展模式，而這一模式，在廣州市各汽車市場(chǎng)中都很難做到，因而本項(xiàng)目有很強(qiáng)的示范作用和競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目擬將專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國(guó)內(nèi)外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴(kuò)大汽車市場(chǎng)的輻射范圍，增強(qiáng)廣州汽車市場(chǎng)的影響力。并且其與帽峰山、廣州水果世界、白云大道美食長(zhǎng)廊、廣州新體育館等形成廣州北部一個(gè)非常有競(jìng)爭(zhēng)力的群集性旅游區(qū)。根據(jù)市交委、計(jì)委等部門的規(guī)劃，廣州將加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，建設(shè)具有廣域輻射能力的物流中心。本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。該公司經(jīng)過長(zhǎng)期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場(chǎng)的需要，建設(shè)一個(gè)集購(gòu)物、物流、展銷、信息、休閑、娛樂等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車市場(chǎng)。在風(fēng)生水起的汽車消費(fèi)熱潮中，汽車市場(chǎng)開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費(fèi)者的需求，很有競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目需要籌措資金 148955 萬元。第一期工程占地 公頃，位于場(chǎng)地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、品牌汽車 3S 店、整車銷售、配件及用品銷售、試車場(chǎng)、綜合辦證廳以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。 1．2．2 可行性研究的工作范圍 本可行性研究的工作限定在廣州中田國(guó)際汽車城（以下簡(jiǎn)稱汽車城）計(jì)劃總投資人民幣 15 億元，建設(shè)汽車展示中心、3S 店、整車、零配件及用品等，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施的范圍內(nèi)。該項(xiàng)目符合省、市政府提出的“發(fā)展中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)和物流業(yè)的”的戰(zhàn)略方針，項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。 1．3．6 投資估算和資金 籌措 本項(xiàng)目的投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)僅限于一二期工程。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行。尤其是廣州及廣州的直接腹地——珠江三角洲，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)強(qiáng)勁、有力，消費(fèi)水平高，并且受港澳及國(guó)外的消費(fèi)習(xí)慣影響較大，消費(fèi)比較追逐時(shí)尚，汽車消費(fèi)歷來走在全國(guó)前列，因而這一地區(qū)的汽車消費(fèi)潛力十分巨大。 隨著廣州汽車消費(fèi)市場(chǎng)呈“井噴”的擴(kuò)大，廣州汽車市場(chǎng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢(shì)已越發(fā)明顯。近年來隨著購(gòu)車熱的興起，汽車交易市場(chǎng)的發(fā)展也紅紅火火。 本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表廣州大都市形象的國(guó)際性的汽車流通市場(chǎng)。 2．2．3 項(xiàng)目的建設(shè) 將有利于廣州及白云區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展 由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì)廣州及白云區(qū)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。 2．2．5 項(xiàng)目的建設(shè) 將進(jìn)一步擴(kuò)大廣州汽車市場(chǎng)的輻射范圍 目前，廣州汽車市場(chǎng)的輻射范圍主要是廣州市及周邊地區(qū)，輻射范圍并不大。 2．3．3 本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合國(guó)際潮流，有著很好的發(fā)展前途。這在本報(bào)告的第三章、第十一章將得到充分的論證。 從消費(fèi)角度看，汽車消費(fèi)已日益成為大眾化的消費(fèi)，汽車社會(huì)日益臨近。進(jìn)入新世紀(jì)以來，汽車話題成了人們的熱點(diǎn)話題，每一次場(chǎng)面火爆的車展也表明汽車開始與老百姓關(guān)系越來越密切，以時(shí)尚和現(xiàn)代為理念特質(zhì)的汽車文化越來越得到人們的認(rèn)同和推崇。但在整體上，根據(jù)相關(guān)研究，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的汽車營(yíng)銷模式是以汽車商店為主，專賣店為輔，以租賃營(yíng)銷模式為補(bǔ)充和以網(wǎng)絡(luò)直銷為方向的發(fā)展模式。一旦進(jìn)口車增加，國(guó)內(nèi)經(jīng)銷商可能會(huì)擺脫從屬的地位，成為進(jìn)口車的銷售網(wǎng)絡(luò)，威脅國(guó)產(chǎn)車市場(chǎng)。因此，汽車市場(chǎng)建設(shè)迫在眉睫。各地區(qū)也根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，紛紛出臺(tái)地方性法規(guī)，推動(dòng)汽車市場(chǎng)的發(fā)展。 ◆產(chǎn)業(yè)自身的關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì)。普遍認(rèn)為，中國(guó)汽車業(yè)雖然處于起步階段，但推動(dòng)中國(guó)汽車快速發(fā)展的因素已經(jīng)具備，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)汽車大發(fā)展的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。 在銷售領(lǐng)域，廣東省的汽車銷量已占全國(guó)汽車總銷量的三分之一。國(guó)際上通常以每百戶有 10 輛的汽車作為普及時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)。廣州市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展又將使得廣州市汽車市場(chǎng)的輻射范圍更加廣闊，進(jìn)而鞏固廣州市汽車市場(chǎng)在華南地區(qū)的中心地位。位于機(jī)場(chǎng)北路 410 號(hào)，有占地 7 萬平方米的廣東汽車市場(chǎng)。以賣進(jìn)口車為主，二手車也以中高檔為特色，但用地面積小，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?◆相對(duì)落后的業(yè)態(tài)特征。 ◆多主體的競(jìng)爭(zhēng)格局。 ◆市域?yàn)橹黧w市場(chǎng)，珠三角為重要市場(chǎng)的區(qū)域市場(chǎng)格局。 ◆區(qū)位優(yōu)勢(shì)。根據(jù)廣州市“十五”規(guī)劃，到“十五”期末，廣州市 GDP 將達(dá)到 4880 億元，年均增長(zhǎng) 12%左右；人均 萬元，年均增長(zhǎng) 10%。同時(shí)提出“積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大型流通企業(yè)集團(tuán)，創(chuàng)新現(xiàn)代商品流通模式，鞏固廣州作為華南地區(qū)商品集散中心和全國(guó)性購(gòu)物中心地位，力爭(zhēng)發(fā)展成為國(guó)際埠際貿(mào)易中心”。廣州市汽車市場(chǎng)整體建設(shè)起點(diǎn)不夠高，定位偏低，整個(gè)華南五省區(qū)的整車銷售市場(chǎng)的開拓空間較大，作為華南地區(qū)汽車市場(chǎng)中心的地位有待進(jìn)一步提升。 3．3．2 汽車進(jìn)出口 以及中國(guó)入世對(duì)廣州市汽車市場(chǎng)的影響 我國(guó)加入 WTO 后，汽車服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)⒋蜷_國(guó)門，迎接來至國(guó)際資本市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。汽車市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)進(jìn)口車與國(guó)產(chǎn)車銷量此消彼長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，在汽車生產(chǎn)和流通領(lǐng)域與國(guó)際接軌的特征越來越明顯。 中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目將放眼全球視野，正視入世后汽車市場(chǎng)逐漸完全放開的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，充分貫徹廣州市將汽車作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向，在流通業(yè)方面創(chuàng)造更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從流通領(lǐng)域打造廣州市汽車產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面提升廣州市汽車業(yè)的產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，應(yīng)對(duì)入世后面臨的來自汽車流通業(yè)的巨大挑戰(zhàn)，樹立民營(yíng)流通企業(yè)的一面旗幟。 因此，中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目將以打造與國(guó)際接軌，在國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的汽車市場(chǎng)為已任，將汽車文化納入發(fā)展視野，力求從市場(chǎng)角度提高和創(chuàng)造廣州市乃至華南地區(qū)的汽車消費(fèi)需求，推動(dòng)廣州市汽車流通業(yè)做大做強(qiáng)，取得最佳的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。 在市場(chǎng)規(guī)劃上，采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)的策略。 4．2．2 日照 廣州的光熱資源充足，年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)~ 小時(shí)，年太陽總輻射量 千卡/平方厘米~ 千卡/平方厘米。同時(shí)，雨季與強(qiáng)光和高熱同期，形成了相當(dāng)高的氣候生物潛力，達(dá) 77865千克/公頃。地貌單一，地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單。 4．4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 4．4．1 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀 況 雖然近年亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑，但是中國(guó)大陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)卻一枝獨(dú)秀。目前，珠三角已成為世界最大的出口型制造業(yè)生產(chǎn)地，其生產(chǎn)額占廣東省 2000 年生產(chǎn)總額的 70%以上，發(fā)展速度也超過中國(guó)其他地區(qū)。 在社會(huì)狀況方面，廣州在“中變”期間，加大了城市景觀、城市交通的改造力度，使城市形象、社會(huì)面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大市民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營(yíng)商環(huán)境。東側(cè)用地以場(chǎng)內(nèi)環(huán)路為界，形成內(nèi)圈和外圈。人流系統(tǒng)與車流完全分開，與 105國(guó)道側(cè)人行道相聯(lián)，有天橋與汽車配件及用品市場(chǎng)部分相銜接，方便到達(dá)各中心區(qū)域。 5．2．3 地質(zhì)情況 詳見第四章。 （3）品牌汽車和 3S 店及汽車銷售店 品牌汽車 3S 店及汽車銷售店的擬建筑面積為 82000M ，及 35500M ，位于場(chǎng)地中央；主要功能為銷售品牌及其他汽車。 （6）酒店及商務(wù)會(huì)議中心 酒店及商務(wù)會(huì)議中心位于東側(cè)場(chǎng)地的東北角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路，周圍綠樹環(huán)繞，環(huán)境幽靜而美麗，擬建筑面積為 30000M ，層數(shù)擬為 15~16 層，建筑。 （2）綜合合辦證大廳 綜合辦證大廳位于場(chǎng)地中圈的南部，主要提供汽車商員有關(guān)的各種證件辦理服務(wù)，設(shè)有汽車牌照辦理，各種稅收服務(wù)、金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等功能。現(xiàn)狀用地由荔枝園、菜地、水塘及部分荒地構(gòu)成。車流系統(tǒng)主入口設(shè)在 105 國(guó)道側(cè)，南北設(shè)兩個(gè)入口，形成“U”型環(huán)路，由主環(huán)路延伸出的支路將各組建筑相聯(lián)接。 5．1．2 工程場(chǎng)地規(guī)劃 工程用地位于 105 國(guó)道太和鎮(zhèn)石湖村路段，規(guī)劃控制用地面積約 公頃，整個(gè)地塊被 105國(guó)道分割為東西兩部分，東側(cè)用地 公頃，西側(cè)用地約 20 公頃。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，居民消費(fèi)從千元級(jí)向萬元級(jí)、十萬元級(jí)消費(fèi)發(fā)展，需要 710 年的資金積累期。而對(duì)于后者影響的爭(zhēng)議卻頗多，一般認(rèn)為：在短期，加入WTO 會(huì)使中國(guó)付出一些社會(huì)成本，如對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖擊、政治法制改革等；但從遠(yuǎn)期來看，入世可以清除中國(guó)在改革開放中一些自身無法解決的障礙，對(duì)中國(guó)的發(fā)展是有利的。 項(xiàng)目基地交通條件非常優(yōu)越，廣從公路貫穿項(xiàng)目基地西側(cè)，東有京珠高速公路，北接北二環(huán)高速。 4．2．8 地質(zhì) 廣州東北部為中低山區(qū)，中部為丘陵盆地，南部是沿海、沿江沖積平原，為珠江三角洲的組成部分。此外，每年 410 月份是臺(tái)風(fēng)的多發(fā)期，廣州地處東南沿海，受臺(tái)風(fēng)的影響較大，但近年在廣州造成重大破壞的臺(tái)風(fēng)數(shù)量不多。 4．2 自 然條件 4．2．1 氣候 廣州地處南亞熱帶，北回歸線附近，屬典型的南亞熱帶季風(fēng)性海洋氣候，具有夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒、降雨較多、光熱充足等氣候特征。在具體功能的開發(fā)上，第一階段以基礎(chǔ)設(shè)施先行，以培育汽車文化氛圍為導(dǎo)向，重點(diǎn)建設(shè)高檔次的新車交易市場(chǎng)、汽配件和汽車用品市場(chǎng)，以及相配套的辦證廳和基礎(chǔ)設(shè)施等。其次它還可以增加就業(yè)。 3．4．2 競(jìng)爭(zhēng)策略： 整合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，促進(jìn)有序競(jìng)爭(zhēng)，堅(jiān)持以人為本，造福廣大市民 ，打造支柱產(chǎn)業(yè)，迎擊入世挑戰(zhàn) 中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目將以建設(shè)舒適的購(gòu)物環(huán)境，完善的售后服務(wù)，規(guī)范的市場(chǎng)管理，品味卓然的汽車文化為目標(biāo)，改善目前廣州市市場(chǎng)分散，管理混亂的不合理現(xiàn)狀，促使形成全行業(yè)合理有序的競(jìng)爭(zhēng)格局。廣州市汽車市場(chǎng)也將面臨進(jìn)口汽車對(duì)市場(chǎng)的沖擊，價(jià)格和利潤(rùn)空間會(huì)逐漸下降，市場(chǎng)格局會(huì)發(fā)生變化，國(guó)際跨國(guó)公司必然會(huì)搶占廣州市的汽車貿(mào)易服務(wù)市場(chǎng)，擴(kuò)大在廣州市汽車服務(wù)業(yè)中的份額。一方面是因?yàn)閲?guó)產(chǎn)車越來越受到市民認(rèn)可，另一方面也是由于現(xiàn)階段的消費(fèi)者更多考慮的是合理的性價(jià)比，對(duì)汽車品牌沒有很高的認(rèn)可度，車型和價(jià)格是消費(fèi)者考慮最多的因素。汽車市場(chǎng)布局具有隨意性和自發(fā)