【正文】 ..... 35 第一章 總論 1．1 項(xiàng)目名稱及承辦單 位 1．1．1 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱：廣州中田國際汽車城 項(xiàng)目地點(diǎn)：廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)石湖村南 1．1．2 項(xiàng)目法人 法人名稱：廣州中田國際汽車城有限公司 法定地址：廣州市東山區(qū)五羊新城寺右新馬路 93 號金橋賓館 7 樓 法定代表人：李國平 1．1．3 股東 公司股東共 3 人，分別為 企業(yè)法人：廣東中田投資有限公司 注冊號：4400002003484 法定代表人：黃葵冬 地 址：廣州市五羊新城五羊新城廣場 19 樓 19 室 企業(yè)法人：廣州聯(lián)泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 注冊號：4401012011134 法定代表人：胡浩 地 址：廣州市 自然人：彭洪華 身份證：442830620913001 地 址：肇慶市星荷路四區(qū) 12 棟 12 座 501 房 1．2 可行性研究工作的 依據(jù)和范圍 1．2．1 可行性研究編制的依據(jù) 廣州市計(jì)委穗計(jì)貿(mào)[2002]18 號文：《關(guān)于廣州中田國際汽車城一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》； 廣州市白云區(qū)發(fā)展計(jì)劃局文件，云計(jì)基[2002]139 號文：《轉(zhuǎn)發(fā)市計(jì)委關(guān)于廣州中田國際汽車城一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)的通知》。 1．2．2 可行性研究的工作范圍 本可行性研究的工作限定在廣州中田國際汽車城（以下簡稱汽車城）計(jì)劃總投資人民幣 15 億元，建設(shè)汽車展示中心、3S 店、整車、零配件及用品等，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施的范圍內(nèi)。 1．3 研究結(jié)論 1．3．1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 廣州及珠海地區(qū)是我國重要的汽車制造基地和消費(fèi)市場。近年來，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、車價(jià)降低、入世等多種利好因素的影響下，這一地區(qū)的汽車交易額呈“井噴”式增長，而且廣州在國內(nèi)的汽車集散中心的地位日益確立。但目前，這一地區(qū)的汽車市場規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車制造、流通和交易的需要。本項(xiàng)目的建設(shè)將為廣州提供一處集汽車整車、零配件及用品交易、物流配送、休閑娛樂等多種功能于一體，充分展現(xiàn)汽車文化內(nèi)涵和休閑體驗(yàn)氛圍的大型汽車城，從而既能滿足廣大廠商和消費(fèi)者的需要，也能進(jìn)一步增強(qiáng)廣州這一現(xiàn)代中心城市的對外輻射功能，以促進(jìn)廣州汽車產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)、物流等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該項(xiàng)目符合省、市政府提出的“發(fā)展中高級批發(fā)市場和物流業(yè)的”的戰(zhàn)略方針，項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。 1．3．2 市場分析 我國汽車市場處在大發(fā)展階段，群雄并起，競爭劇烈，廣州及珠三角地區(qū)汽車保有量多，產(chǎn)銷量大，需要一個(gè)規(guī)模宏大的汽車市場。 1．3．3 工程建設(shè)方案 本項(xiàng)目總占地 公頃，將分為兩期進(jìn)行建設(shè)。第一期工程占地 公頃，位于場地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、品牌汽車 3S 店、整車銷售、配件及用品銷售、試車場、綜合辦證廳以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。第二期工程占地 70 公頃，位于一期工程場地的外圍，建設(shè)內(nèi)容有酒店及商務(wù)會(huì)議中心、汽車銷售店、培訓(xùn)中心、檢測中心、維修中心、物流中心、主題公園等。另外 10 公頃為后續(xù)項(xiàng)目用地。 1．3．4 公用工程 項(xiàng)目用水用電落實(shí)，近旁有 1010107 國道、京珠高速公路、機(jī)場高速公路、廣州市北二環(huán)高速公路和華南快速干線通過，交通便利。 1．3．5 公司定員 公司定員 290 人。 1．3．6 投資估算和資金 籌措 本項(xiàng)目的投資估算和財(cái)務(wù)評價(jià)僅限于一二期工程。 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 141507 萬元。其中：建筑工程費(fèi) 90740 萬元，其他費(fèi)用 26844 萬元，預(yù)備費(fèi)用 4245 萬元，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 14151 萬元。 項(xiàng)目需要籌措資金 148955 萬元。自籌資金占總投資的比例 30%，為 44690 萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資 42455 萬元，用于流動(dòng)資金 2235 萬元。流動(dòng)資金貸款 87563 萬元，固定資產(chǎn)投資貸款 87563 萬元。 1．3．7 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）%，（所得稅后）%；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前） 年，（所得稅后） 年；全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）71005 萬元，（所得稅后）9627 萬元。 項(xiàng)目有較強(qiáng)的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目可行。 1．3．8 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo)（一二期工程） 見表 11 1．3．9 結(jié)論、存在問題 與建議 汽車進(jìn)入家庭，汽車消費(fèi)的平民化已是指日可待，汽車消費(fèi)市場有著不可估量的潛力。廣州缺乏現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場，廣州有必要也有可能建設(shè)現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場。本項(xiàng)目市場定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費(fèi)者的需求，很有競爭力。項(xiàng)目預(yù)計(jì)有較好的財(cái)務(wù)效益及社會(huì)效益。綜合評價(jià)，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持。表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（一二期工程） 序號指標(biāo)單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模1．1總占地面計(jì)M21198800規(guī)劃控制 平方公里1．2展示中心、綜合辦證大廳萬元95001．3酒店及商務(wù)及會(huì)議中心萬元75001．4品牌汽車 3S 店、汽車銷售店萬元294001．5試車場萬元50001．6配件及用品市場、二手車銷售萬元183001．7培訓(xùn)、檢測、維修中心萬元60401．8物流中心、保稅倉萬元50001．9基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施萬元60001．10綠化工程、主題公園萬元40002總投資萬元2．1固定資產(chǎn)投資萬元1415072．1．1預(yù)備費(fèi)萬元42772．1．2投資方向調(diào)節(jié)稅萬元141512．1．3建設(shè)期借款利息萬元507672．2鋪底流動(dòng)資金萬元23353項(xiàng)目定員總計(jì)人2904全年生產(chǎn)天數(shù)天3505原材料、輔料、燃料需用量5．1水萬噸/年125．2電萬度/年3786年總成本萬元35232004 年，下同7年利稅萬元20190稅后8年利潤萬元13527所得稅后9投資回收期年6．99稅后10投資利稅率%19．4111財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%13．72第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況 2．1 項(xiàng)目的提出 近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費(fèi)品，以車代步不再是夢想。尤其是廣州及廣州的直接腹地——珠江三角洲，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)強(qiáng)勁、有力，消費(fèi)水平高，并且受港澳及國外的消費(fèi)習(xí)慣影響較大，消費(fèi)比較追逐時(shí)尚，汽車消費(fèi)歷來走在全國前列，因而這一地區(qū)的汽車消費(fèi)潛力十分巨大。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶旺了消費(fèi)市場。汽車消費(fèi)的興起，促進(jìn)了汽車市場的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車消費(fèi)熱潮中，汽車市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。 近幾年，廣州汽車市場快速發(fā)展，廣東省物資集團(tuán)屬下的廣東汽車市場、民營企業(yè)華南汽貿(mào)城、廣州汽車博覽中心等大大小小上百家汽車市場遍布于廣州城鄉(xiāng)各地。汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。 盡管如此，廣州的汽車市場發(fā)展遠(yuǎn)不能令人滿意，汽車市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車市場的規(guī)模普遍偏小，除省汽車市場有一定規(guī)模外，其它的市場規(guī)模都比較小，面積不大的汽車專賣店尤其居多；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。 隨著廣州汽車消費(fèi)市場呈“井噴”的擴(kuò)大，廣州汽車市場不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢已越發(fā)明顯。無論是從汽車制造來說，還是從流通來說，廣州都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國內(nèi)外汽車銷售商競爭、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長距離輻射能力的現(xiàn)代汽車市場。 本項(xiàng)目的主辦方中田有限責(zé)任公司敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個(gè)集購物、物流、展銷、信息、休閑、娛樂等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車市場。該項(xiàng)目從一開始醞釀就得到了各方面的大力支持，廣州市和白云區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)對項(xiàng)目的發(fā)展十分關(guān)心和支持，并于年月日獲市政府立項(xiàng)批準(zhǔn)。 2．2 項(xiàng)目建設(shè)的必 要性 2．2．1 項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補(bǔ)了市場的空缺，具有強(qiáng)大的競爭力。 當(dāng)前，市場上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費(fèi)的迅速增長。 中國是世界上最有潛力的汽車消費(fèi)市場，而以廣州為中心的華南地區(qū)又是中國有潛力的汽車消費(fèi)市場。近年來隨著購車熱的興起，汽車交易市場的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿足廠商需要、滿足消費(fèi)者需求的高水平的汽車交易市場在廣州卻未出現(xiàn)，絕大多數(shù)汽車交易市場發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車市場具有很大發(fā)展空間。本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。 本項(xiàng)目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車這個(gè)專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車（整車、二手、零配件及用品）銷售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗(yàn)、娛樂、餐飲、休閑等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗(yàn)中心、價(jià)格指導(dǎo)中心、新型的汽車主題公園，成為一個(gè)國際性的汽車城。這樣的汽車市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了廣州這類市場的空缺，與其它市場形成了錯(cuò)位競爭，從而有著強(qiáng)大的競爭力。 2．2．2 項(xiàng)目的 建設(shè)對推動(dòng)廣州發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。省委書記李長春同志、省委副書記黃華華同志、市委書記林樹森同志多次指出，廣州應(yīng)加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展中高級的批發(fā)市場，以形成“廣州價(jià)格”，更好地發(fā)揮廣州現(xiàn)代化中心城市的對外輻射功能。 本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表廣州大都市形象的國際性的汽車流通市場。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與廣州發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快廣州現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升廣州市場的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。 物流業(yè)是近年來在我國發(fā)展非常快的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，其第三利潤泉的地位已逐漸為人們所認(rèn)識(shí)和重視。根據(jù)市交委、計(jì)委等部門的規(guī)劃，廣州將加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，建設(shè)具有廣域輻射能力的物流中心。 由于本項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商貿(mào)流通場所，更是一個(gè)汽車及汽車配件的物流中心。因此，本項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲(chǔ)和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積累的規(guī)模優(yōu)勢與市場網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大汽車廠商提供服務(wù)。而且隨著廣州汽車制造業(yè)、汽車消費(fèi)市場的發(fā)展和廣州在華南地區(qū)中心城市地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，廣州汽車集散、交易中心的功能將會(huì)得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。因而項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求。 2．2．3 項(xiàng)目的建設(shè) 將有利于廣州及白云區(qū)國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展 由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對廣州及白云區(qū)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，汽車市場的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)汽車及汽車配件的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，汽車市場的發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如倉儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用。此外，項(xiàng)目突出汽車文化的主題，是一個(gè)集購物、休閑、游憩、信息等多種功能于一體的現(xiàn)代化大型企業(yè)，再加上該項(xiàng)目選址于太和鎮(zhèn)，地處北二環(huán)線、白云大道附近，緊鄰廣州新的重要旅游景點(diǎn)、“第二個(gè)白云山公園”——帽峰山，因而項(xiàng)目開發(fā)完成后，將會(huì)成為廣州又一個(gè)極有特色的汽車文化旅游景點(diǎn)。并且其與帽峰山、廣州水果世界、白云大道美食長廊、廣州新體育館等形成廣州北部一個(gè)非常有競爭力的群集性旅游區(qū)。 2．2．4 項(xiàng)目的建設(shè) 有利于整合廣州汽車市場，改善廣州汽車市場的形象 目前，廣州的汽車市場小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個(gè)角落，市場的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費(fèi)者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數(shù)汽車市場競爭力有限，輻射范圍不大。這種狀況對整個(gè)廣州汽車銷售都帶來不利影響，甚至影響了廣州汽車市場的整體形象。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合廣州汽車市場的作用。因?yàn)?，一方面將以其示范作用，使廣州汽車市場的發(fā)展進(jìn)一步走向正軌，順應(yīng)市場的發(fā)展潮流；另一方面，其也將眾多的品牌專賣店匯集到本市場中，逐步改變廣州汽車市場散而亂的局面，形成廣州汽車市場的“航空母艦”，以增強(qiáng)廣州汽車市場與外地汽車銷售商、國外汽車銷售商的競爭抗衡能力。 2．2．5 項(xiàng)目的建設(shè) 將進(jìn)一步擴(kuò)大廣州汽車市場的輻射范圍 目前，廣州汽車市場的輻射范圍主要是廣州市及周邊地區(qū)，輻射范圍并不大。其原因，一是汽車市場的規(guī)模有限，對外銷售有心無力，二是汽車缺乏必要的