【正文】 性，不能與廣州市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，影響城市景觀，增加整治難度。從宏觀政策角度，廣州市的“十五”規(guī)劃明確提出支持汽車(chē)業(yè)發(fā)展，提出“培育壯大電子信息、汽車(chē)、石油化工三大支柱產(chǎn)業(yè)”，把汽車(chē)作為三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，提出“以本田轎車(chē)為龍頭，逐步擴(kuò)大規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)集中度，技術(shù)水平和零部件配套國(guó)產(chǎn)化程度，使廣州成為全國(guó)重要汽車(chē)生產(chǎn)基地”。廣州市作為我省的經(jīng)濟(jì)文化中心，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)則更為明顯。據(jù)廣東省城調(diào)隊(duì)消費(fèi)價(jià)格處的一份經(jīng)常性調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，今年 1—9 月份廣東省城市居民汽車(chē)消費(fèi)價(jià)格累計(jì)比去年同期下降了 ％，與 2000 年的消費(fèi)價(jià)格水平相比則下降了 ％。根據(jù)廣東省城調(diào)隊(duì)的調(diào)查資料，在計(jì)劃買(mǎi)車(chē)的家庭中，選擇 11－20 萬(wàn)元中檔車(chē)的比重最大，占 ％，選擇價(jià)格超過(guò) 20 萬(wàn)元的家庭占 ％，表明中檔車(chē)型是消費(fèi)者選擇的主體。 ◆多樣化的銷(xiāo)售模式。 從經(jīng)營(yíng)規(guī)?？矗搀w現(xiàn)分散化特征。廣州大道南的華南汽貿(mào)市場(chǎng)占地 5 萬(wàn)平方米，分布著 60 家大小汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商，該市場(chǎng)是廣州市兩家定點(diǎn)舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)之一，二手車(chē)交易量約占總交易量的三成。其中，較具有代表性的整車(chē)市場(chǎng)分布在機(jī)場(chǎng)路、天河北、珠江新城等地，汽車(chē)配件及用品市場(chǎng)主要分布在廣園路、恒福路、永福路等地段，體現(xiàn)出既分散又集聚的特征。在停車(chē)難，交通堵塞，消費(fèi)政策等外部因素改善的情況下，其釋放的需求將十分驚人，珠海和佛山等市也是如此。 據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示，珠三角一些城市已經(jīng)率全國(guó)之先，提前進(jìn)入汽車(chē)普及時(shí)代。而廣東汽車(chē)保有量達(dá) 200 萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng) 16％，居各省、直轄市之首，其中私人汽車(chē)保有量達(dá) 105 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) ％，占全省汽車(chē)保有量的 ％。同樣的，由于汽車(chē)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也反過(guò)來(lái)促進(jìn)汽車(chē)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)居民人均可支配收入不斷提高，為居民高檔消費(fèi)提供了前提。 基于汽車(chē)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用，國(guó)家積極出臺(tái)相關(guān)政策，扶持汽車(chē)行業(yè)發(fā)展。這些已成為很多城市汽車(chē)市場(chǎng)的問(wèn)題。 ◆汽車(chē)產(chǎn)供銷(xiāo)三者的關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。為大多數(shù)資金實(shí)力較弱，銷(xiāo)量較小的企業(yè)所采用。 按照國(guó)際慣例，以一個(gè)國(guó)家私人用車(chē)在汽車(chē)保有量中超過(guò) 50％，年消費(fèi)量中超過(guò) 70％作為私人汽車(chē)消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨的標(biāo)志，中國(guó)珠三角和長(zhǎng)三角的一些城市已經(jīng)進(jìn)入私人汽車(chē)消費(fèi)時(shí)代。 從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響角度看，汽車(chē)支柱產(chǎn)業(yè)地位越來(lái)越突出。項(xiàng)目鄰近廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)、廣州火車(chē)站、廣州火車(chē)東站、廣東省汽車(chē)站、廣州市汽車(chē)站，緊靠北二環(huán)線、白云大道、106 國(guó)道、105 國(guó)道等，因而區(qū)位、交通條件非常好，適應(yīng)市場(chǎng)的建設(shè)、發(fā)展。 2．3．2 本項(xiàng)目的主辦企業(yè)中田集團(tuán)有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)作基礎(chǔ)。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合廣州汽車(chē)市場(chǎng)的作用。而且隨著廣州汽車(chē)制造業(yè)、汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展和廣州在華南地區(qū)中心城市地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，廣州汽車(chē)集散、交易中心的功能將會(huì)得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。 2．2．2 項(xiàng)目的 建設(shè)對(duì)推動(dòng)廣州發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。 當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車(chē)產(chǎn)品來(lái)刺激汽車(chē)銷(xiāo)售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車(chē)消費(fèi)的迅速增長(zhǎng)。汽車(chē)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車(chē)消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。 項(xiàng)目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持。 1．3．7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）%，（所得稅后）%；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前） 年，（所得稅后） 年；全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）71005 萬(wàn)元，（所得稅后）9627 萬(wàn)元。 1．3．4 公用工程 項(xiàng)目用水用電落實(shí)，近旁有 1010107 國(guó)道、京珠高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、廣州市北二環(huán)高速公路和華南快速干線通過(guò)，交通便利。但目前，這一地區(qū)的汽車(chē)市場(chǎng)規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿(mǎn)足不了蓬勃發(fā)展的汽車(chē)制造、流通和交易的需要。近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、車(chē)價(jià)降低、入世等多種利好因素的影響下，這一地區(qū)的汽車(chē)交易額呈“井噴”式增長(zhǎng)，而且廣州在國(guó)內(nèi)的汽車(chē)集散中心的地位日益確立。另外 10 公頃為后續(xù)項(xiàng)目用地。流動(dòng)資金貸款 87563 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資貸款 87563 萬(wàn)元。綜合評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行。汽車(chē)市場(chǎng)成為人們選購(gòu)汽車(chē)的主要場(chǎng)所。 2．2 項(xiàng)目建設(shè)的必 要性 2．2．1 項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)的需要，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣的汽車(chē)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車(chē)生產(chǎn)商、銷(xiāo)售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了廣州這類(lèi)市場(chǎng)的空缺，與其它市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，本項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車(chē)的倉(cāng)儲(chǔ)和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積累的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，有效地為國(guó)內(nèi)外各大汽車(chē)廠商提供服務(wù)。這種狀況對(duì)整個(gè)廣州汽車(chē)銷(xiāo)售都帶來(lái)不利影響，甚至影響了廣州汽車(chē)市場(chǎng)的整體形象。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)、立項(xiàng)過(guò)程中，得到了來(lái)自各方面的熱情關(guān)心和支持。 2．3．5 項(xiàng)目的區(qū)位、交通條件很好。300 萬(wàn)輛的年產(chǎn)量使得我國(guó)成為世界第六汽車(chē)生產(chǎn)大國(guó)。有關(guān)專(zhuān)家根據(jù)國(guó)際通行的預(yù)測(cè)模型，預(yù)測(cè)我國(guó) 2009 年將進(jìn)入汽車(chē)普及時(shí)代，推斷汽車(chē)社會(huì)即將來(lái)臨，（注：汽車(chē)社會(huì)是日本專(zhuān)家上世紀(jì) 70 年代提出來(lái)的，即以汽車(chē)普及為標(biāo)志，由此發(fā)生大量不同以往時(shí)代的現(xiàn)象，如人際關(guān)系急劇變化，社會(huì)節(jié)奏明顯加快等）。以一汽、二汽和上汽等大汽車(chē)集團(tuán)為代表，該方式有利于加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的參與和控制，加強(qiáng)與顧客聯(lián)系，提高品牌知名度；。因此，隨著我國(guó)世貿(mào)條款的逐步實(shí)施，國(guó)外汽車(chē)巨頭必然進(jìn)入我國(guó)搶占汽車(chē)貿(mào)易市場(chǎng)，為應(yīng)付入世挑戰(zhàn)，構(gòu)建有競(jìng)爭(zhēng)力的汽車(chē)貿(mào)易服務(wù)模式對(duì)我國(guó)汽車(chē)業(yè)健康發(fā)展極為重要。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場(chǎng)規(guī)劃；臨時(shí)建筑、假坑騙和占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場(chǎng)，市場(chǎng)管理混亂等等。 ◆政策優(yōu)勢(shì)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大內(nèi)需，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些為汽車(chē)業(yè)發(fā)展提供了重要?jiǎng)恿?。可?jiàn)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)社會(huì)具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果。 在保有量方面，據(jù)有關(guān)資料顯示，2001 年廣州市汽車(chē)保有量達(dá) 53 萬(wàn)輛，比 2000 年增長(zhǎng) 29％。 ◆汽車(chē)行業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)好，發(fā)展后勁足，輻射范圍廣，處在快速發(fā)展的黃金時(shí)期。在另一項(xiàng)城調(diào)隊(duì)的 1 萬(wàn)戶(hù)家庭調(diào)查顯示，未來(lái)一年計(jì)劃買(mǎi)車(chē)家庭占被采訪戶(hù)的 ％，這表明盡管由于用車(chē)成本高等原因，廣州市每百戶(hù)家庭汽車(chē)擁有量不及深圳等市，但廣州市人均可支配收入高，汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。 廣州市現(xiàn)有 200 多戶(hù)整車(chē)銷(xiāo)售店和約 2000 戶(hù)中小型汽車(chē)配件和用品店散布在各區(qū)街道，相對(duì)集中分布在市區(qū)內(nèi)環(huán)路內(nèi)及其外側(cè)一帶。4.廣州大道南板塊。其余的車(chē)行零星分布各區(qū)。這與廣州市的總體發(fā)展戰(zhàn)略相違背，也不利于鞏固廣州市汽車(chē)市場(chǎng)在華南地區(qū)的中心地位，不利于廣州市物流產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提升。1－7 月份國(guó)產(chǎn)車(chē)銷(xiāo)量達(dá) 28856 輛，占汽車(chē)總銷(xiāo)量的 88％；首選。隨著我國(guó)加入世貿(mào)后汽車(chē)市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)，進(jìn)口關(guān)稅的下調(diào)，進(jìn)口車(chē)許可證發(fā)放程度的松動(dòng)，國(guó)內(nèi)、國(guó)外汽車(chē)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生改變，將會(huì)引發(fā)汽車(chē)較大幅度的降價(jià)。廣東私家車(chē)悄然進(jìn)入尋常百姓家庭，其原因首先得益于廣東經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民消費(fèi)能力的普遍增長(zhǎng)。汽車(chē)市場(chǎng)對(duì)政策有極強(qiáng)的敏感性。 ◆布局隨意，發(fā)展無(wú)序。廣州市 2002 年 1－7 月份國(guó)產(chǎn)車(chē)銷(xiāo)量達(dá) 28856 輛，而進(jìn)口車(chē)只有 4056 輛，不到銷(xiāo)量的 12％，國(guó)產(chǎn)車(chē)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)在二手車(chē)交易等方面仍有廣闊空間。市場(chǎng)的興建，將極大改善廣州市目前無(wú)永久性汽車(chē)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，促進(jìn)汽車(chē)市場(chǎng)的升級(jí)換代，鞏固廣州市為華南地區(qū)汽車(chē)市場(chǎng)中心的地位。這是廣州 2001 年稅收的？？%。汽車(chē)城將融合包括中外名車(chē)展覽、新舊車(chē)交易、汽車(chē)配件和用品供應(yīng)、租賃服務(wù)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、儲(chǔ)運(yùn)配送、金融保險(xiǎn)、信息咨詢(xún)、餐飲旅館、辦證服務(wù)等功能，不斷改進(jìn)汽車(chē)貿(mào)易的功能結(jié)構(gòu)（如含售車(chē)、零部件供應(yīng)、維修服務(wù)的三位一體模式，以及在此基礎(chǔ)上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等），把汽車(chē)城建設(shè)成為購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)中心，成為珠三角地區(qū)富有特色的汽車(chē)文化的輻射中心。陸路和航空交通十分方便。夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換為冬季風(fēng)一般在9 月份，而冬季風(fēng)轉(zhuǎn)換為夏季風(fēng)一般在 4 月份。 廣州市地處南方豐水區(qū)，屬珠江水系河口區(qū)范圍，過(guò)境水資源相對(duì)豐富，總量達(dá) 1245 億立方米，為本地水資源的 15 倍。廣州又是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點(diǎn)和華南民用航空交通中心，素有“南大門(mén)”之稱(chēng)，海陸空交通十分發(fā)達(dá)。前者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響公認(rèn)為以積極因素居多。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，廣州市民的消費(fèi)呈現(xiàn)高層次化的趨勢(shì)。 詳見(jiàn)表 51。 交通方面，區(qū)域內(nèi)部采用完全人、車(chē)分流的設(shè)計(jì)。 5．2．2 地形地貌 場(chǎng)地的地形基本平整，少有起伏，最高點(diǎn)與最低點(diǎn)海拔高程相差在 5M 以?xún)?nèi)，東北部有 105國(guó)道及一條灌溉明渠貫穿其中。主要功能包括：汽車(chē)展示廳及配套、辦公、服務(wù)用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項(xiàng)功能。 （5）配件及用品市場(chǎng) 汽車(chē)配件及用品市場(chǎng)，位于 105 國(guó)道分割的西側(cè)場(chǎng)地內(nèi)，交通便捷，方便顧客光臨，建筑總面積有 80000M ，主要采用連排式商業(yè)鋪面，層數(shù)為兩層，擬建成配件齊全，品種繁多，服務(wù)周到的廣州最大的汽車(chē)配件及用品市場(chǎng)之一。采用一店一棟的門(mén)面排列方式沿整體銷(xiāo)售一條街橫向展開(kāi)，方便顧客前往洽談生意。 5．3 總 圖布置 5．3．1 總圖概況 廣州中田國(guó)際汽車(chē)城的規(guī)劃設(shè)計(jì)由廣東海外建設(shè)勘察設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目規(guī)劃控制用地 公頃，總建筑面積 606500M2；綠化面積 650000M2，建筑占地面積 556500M2，設(shè)計(jì)的原則包括： （1）定位為華南地區(qū)領(lǐng)先的，大規(guī)模、高檔次、可以提供汽車(chē)商貿(mào)、修配、游戲、娛樂(lè)等多種功能的綜合汽車(chē)城。其他的有貨流，主要考慮借助主環(huán)路出入保稅倉(cāng)庫(kù)及物流中心。內(nèi)圈中布置集中式汽車(chē)展廳，各自功能獨(dú)立又有機(jī)相連的汽車(chē) 3S 品牌店，汽車(chē)銷(xiāo)售店、綜合營(yíng)業(yè)廳、培訓(xùn)中心等，形成一個(gè)較為完整的展覽、銷(xiāo)售、服務(wù)功能區(qū)。 序號(hào)工程名稱(chēng)結(jié)構(gòu)形式、規(guī)格占地面積建筑面積備注1展示中心框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格16000M232000M22綜合辦證廳框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格5000 M25000 M23品牌汽車(chē)框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格82000 M282000 M24汽車(chē)銷(xiāo)售店框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格35500 M235500 M25試車(chē)場(chǎng)100000 M2100000 M26配件及用品市場(chǎng)磚混結(jié)構(gòu)40000 M240000 M27基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)8公建配套設(shè)施建設(shè)第9酒店及商務(wù)會(huì)議中心框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格6000 M230000 M2二10汽車(chē)銷(xiāo)售店框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格50000 M250000 M2期11配件及用品銷(xiāo)售磚混結(jié)構(gòu)50000 M250000 M2工12二手車(chē)銷(xiāo)售磚混結(jié)構(gòu)30000 M230000 M2程13培訓(xùn)中心框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格5000 M210000 M214檢測(cè)中心框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格2500 M25000 M215維修中心框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格2500 M25000 M216物流中心框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格32000 M232000 M217保稅倉(cāng)框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格50000 M250000 M218主題公園50000 M250000 M2合 計(jì)556500M2606500M2第五章 工程建設(shè)方案 5．1 項(xiàng) 目組成及場(chǎng)地規(guī)則 5．1．1 項(xiàng)目組成 本項(xiàng)目規(guī)劃控制用地 公頃，其中：工程占地 公頃，預(yù)留后續(xù)項(xiàng)目用地 10 公頃。近年來(lái)，珠三角各市的政府都積極和有計(jì)劃地培植策略性的高新科技產(chǎn)業(yè)，使之成為主導(dǎo)工業(yè)，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，珠三角的發(fā)展前景一片光明。根據(jù)亞洲開(kāi)發(fā)銀行的評(píng)估，中國(guó)在 2001 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 %，其增長(zhǎng)主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的內(nèi)需拉動(dòng)，大幅度地抵消了全球經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)外銷(xiāo)的影響。 4．2．9 植被 廣州市的自然條件為多種生物棲息繁衍和作物 種值提供良好的生態(tài)環(huán)境，生物種類(lèi)繁多，生長(zhǎng)快速。 4．2．6 水資源 廣州本地水資源較少，人均占有量不高。 4．2．3 氣溫 廣州常年常夏無(wú)冬，年平均氣溫為 ℃~℃，一月平均氣溫 ℃，7 月平均氣溫 ℃。即將中田國(guó)際汽車(chē)城發(fā)展成為高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的超大規(guī)模的汽車(chē)物流中心。為此，在具體市場(chǎng)策略上，將走規(guī)模化、集約化、專(zhuān)業(yè)化、信息化的道路，以品牌為紐帶，創(chuàng)建一個(gè)打破地區(qū)、行業(yè)、所有制界限的新型營(yíng)銷(xiāo)體系，建設(shè)成為華南地區(qū)乃至中國(guó)最大型的整車(chē)及零配件汽車(chē)貿(mào)易集散地之一。 3．4．3 市場(chǎng)策略： 搞活大市場(chǎng)，促進(jìn)大流通，發(fā)揮大效益 廣州市汽車(chē)市場(chǎng)發(fā)展是廣州市大商業(yè)、大流通、大市場(chǎng)的重要組成部分，是鞏固廣州市作為華南地區(qū)商貿(mào)中心地位的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)廣州市總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。汽車(chē)服務(wù)業(yè)商機(jī)得到充分挖掘，二手車(chē)市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越發(fā)育，汽車(chē)服務(wù)業(yè)在服務(wù)內(nèi)容和新技術(shù)運(yùn)用上會(huì)越來(lái)越改善，電子和信息化技術(shù)運(yùn)用會(huì)越來(lái)