【正文】 占地 5000M ，總建筑面積 11000M ，層數(shù)為二層，建筑風(fēng)格亦為簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代式，與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)。停車場(chǎng)分為三類：一是地面集中停車，分布大型公建附近，二是半地下集中停車，分布酒店下，滿足員工的需要，三是地面臨時(shí)停車，布置在每組建筑物入口處，方便到訪來客。廣州市居民從 20 世紀(jì) 90年代中期起就已進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)的資金積累期，相信不久的將來萬(wàn)元級(jí)、十萬(wàn)元級(jí)的高檔耐用消費(fèi)品逐步進(jìn)入家庭，特別是后幾年內(nèi)小汽車、豪華住宅、高檔鋼琴將會(huì)迅速進(jìn)入先富起來的家庭。距新機(jī)場(chǎng)約十五分鐘車程，到市中心區(qū)也不過 20 分鐘。 4．2．5 降水 廣州雨量充沛，年均降水量為 1694 ㎜，雨季（4~9 月）降水量占全年的 85%左右，因受地形影響，北部山區(qū)多于平原。第二階段逐步完善信息咨詢和金融保險(xiǎn)等功能。 中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目將秉承以人為本的原則，充分挖掘汽車文化，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理各方面為消費(fèi)者提供上檔次、全方位的完美服務(wù)，采用多品牌聚合營(yíng)銷的方式有效降低車價(jià)，促進(jìn)汽車?yán)硇韵M(fèi)，造福廣大市民。此外，進(jìn)口車許可證資源不足也是國(guó)產(chǎn)車占市場(chǎng)售量主體的重要原因。另一方面，在“十五”規(guī)劃中也明確提出“著力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，“加快形成廣州國(guó)際性區(qū)域物流中心功能”。汽車的降價(jià)無(wú)疑激活了居民消費(fèi)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 目前廣州市形成了由汽車專營(yíng)模式，汽車商店模式，準(zhǔn)汽車大道模式和它們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔型的銷售模式。板塊。 廣州市作為廣東省的省會(huì)城市和我國(guó)的南大門，正朝著一個(gè)繁榮、高效、文明的國(guó)際性區(qū)域中心城市和適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展又適宜居住的山水型生態(tài)城市的目標(biāo)努力，廣州市汽車市場(chǎng)的發(fā)展將有利于增強(qiáng)廣州市汽車業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，有利于鞏固提高廣州市作為華南地區(qū)中心城市的地位和作用。 在汽車生產(chǎn)領(lǐng)域，廣州市將汽車工業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)，提出十五規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)是汽車工業(yè)年總產(chǎn)值達(dá) 1000 億元，年汽車生產(chǎn)總量達(dá) 80 萬(wàn)輛。人們消費(fèi)觀念的改變和時(shí)間觀念的加強(qiáng)，社會(huì)汽車文化的普及等為汽車業(yè)發(fā)展提供良好的社會(huì)氛圍。它既與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的高品質(zhì)服務(wù)的需求相矛盾，也落伍于國(guó)際上汽車有形貿(mào)易市場(chǎng)，不利于與國(guó)際接軌，不利于市場(chǎng)發(fā)展。當(dāng)然，不同的汽車生產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)各自資金實(shí)力和市場(chǎng)策略，采用不同銷售模式。國(guó)家經(jīng)貿(mào)委 8 月份公布的一份報(bào)告指出，8 月份交通運(yùn)輸設(shè)備制造行業(yè)對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率首次躍升 40 個(gè)工業(yè)行業(yè)之首，以汽車制造為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)取代電子信息通信業(yè)，已成為名副其實(shí)的領(lǐng)頭羊。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。因而項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求。 中國(guó)是世界上最有潛力的汽車消費(fèi)市場(chǎng)，而以廣州為中心的華南地區(qū)又是中國(guó)有潛力的汽車消費(fèi)市場(chǎng)。表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（一二期工程） 序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模1．1總占地面計(jì)M21198800規(guī)劃控制 平方公里1．2展示中心、綜合辦證大廳萬(wàn)元95001．3酒店及商務(wù)及會(huì)議中心萬(wàn)元75001．4品牌汽車 3S 店、汽車銷售店萬(wàn)元294001．5試車場(chǎng)萬(wàn)元50001．6配件及用品市場(chǎng)、二手車銷售萬(wàn)元183001．7培訓(xùn)、檢測(cè)、維修中心萬(wàn)元60401．8物流中心、保稅倉(cāng)萬(wàn)元50001．9基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施萬(wàn)元60001．10綠化工程、主題公園萬(wàn)元40002總投資萬(wàn)元2．1固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元1415072．1．1預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元42772．1．2投資方向調(diào)節(jié)稅萬(wàn)元141512．1．3建設(shè)期借款利息萬(wàn)元507672．2鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元23353項(xiàng)目定員總計(jì)人2904全年生產(chǎn)天數(shù)天3505原材料、輔料、燃料需用量5．1水萬(wàn)噸/年125．2電萬(wàn)度/年3786年總成本萬(wàn)元35232004 年，下同7年利稅萬(wàn)元20190稅后8年利潤(rùn)萬(wàn)元13527所得稅后9投資回收期年6．99稅后10投資利稅率%19．4111財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%13．72第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況 2．1 項(xiàng)目的提出 近年來隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費(fèi)品，以車代步不再是夢(mèng)想。 1．3．5 公司定員 公司定員 290 人。 1．3 研究結(jié)論 1．3．1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 廣州及珠海地區(qū)是我國(guó)重要的汽車制造基地和消費(fèi)市場(chǎng)。自籌資金占總投資的比例 30%，為 44690 萬(wàn)元，其中用于固定資產(chǎn)投資 42455 萬(wàn)元，用于流動(dòng)資金 2235 萬(wàn)元。 近幾年，廣州汽車市場(chǎng)快速發(fā)展，廣東省物資集團(tuán)屬下的廣東汽車市場(chǎng)、民營(yíng)企業(yè)華南汽貿(mào)城、廣州汽車博覽中心等大大小小上百家汽車市場(chǎng)遍布于廣州城鄉(xiāng)各地。 本項(xiàng)目擬跟隨國(guó)際市場(chǎng)的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車這個(gè)專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車（整車、二手、零配件及用品）銷售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗(yàn)、娛樂、餐飲、休閑等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗(yàn)中心、價(jià)格指導(dǎo)中心、新型的汽車主題公園，成為一個(gè)國(guó)際性的汽車城。 2．2．4 項(xiàng)目的建設(shè) 有利于整合廣州汽車市場(chǎng)，改善廣州汽車市場(chǎng)的形象 目前，廣州的汽車市場(chǎng)小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個(gè)角落，市場(chǎng)的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費(fèi)者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數(shù)汽車市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有限，輻射范圍不大。 2．3．4 項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地村、鎮(zhèn)區(qū)有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的。在全球市?chǎng)增長(zhǎng)不快的背景下，我國(guó)汽車市場(chǎng)呈現(xiàn)一支獨(dú)秀之勢(shì)。加入 WTO 后，我國(guó)汽車業(yè)的市場(chǎng)格局將發(fā)生巨大變化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化趨勢(shì)將更為明顯，一是商品進(jìn)入的進(jìn)一步國(guó)際化，二是資本輸入的國(guó)際化。據(jù)中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2002 年 1 至 7 月份，汽車全行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) ％，產(chǎn)品銷售收入 億元，同比增長(zhǎng) ％，利潤(rùn)總額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) ％，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)幅度比較大，均實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)增收。另?yè)?jù)專家預(yù)算，今后 10 年我國(guó)每年 GDP 新增量中，有 1/7 至 1/6 由汽車產(chǎn)業(yè)提供。角逐廣州市場(chǎng)，是角逐珠三角市場(chǎng)的關(guān)鍵。 ◆分散化而又相對(duì)集聚的分布特征。沒有突出的龍頭銷售企業(yè)，以經(jīng)營(yíng)高檔進(jìn)口車為主。2002 年上半年共銷售 18272 輛轎車，占汽車總銷量的 ％；為銷售主體。 ◆經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。眾多的整車銷售店和零部件配套店零星分布在市區(qū)，總體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境欠佳，發(fā)展檔次低，缺乏具有現(xiàn)代化軟硬件條件并與國(guó)際接軌的永久性汽車市場(chǎng)。而我國(guó)的汽車流通業(yè)發(fā)展水平比較低，汽車經(jīng)銷商多為傳統(tǒng)貿(mào)易商，其貿(mào)易方式、服務(wù)內(nèi)容、售后服務(wù)以及新技術(shù)應(yīng)用等方面與國(guó)外同行相比差距較大。其營(yíng)業(yè)收入估計(jì)會(huì)有 150 億~200 億，若按稅收等于收入的 %來計(jì)算，則汽車城每年可上繳稅收 ~11 億元。 4．1 場(chǎng)址 第四章 選址與建設(shè)條件 項(xiàng)目選址于廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)白云大道與北二環(huán)高速路交匯處，屬于舊白云機(jī)場(chǎng)和新白云機(jī)場(chǎng)的中間地帶，毗鄰新廣從公路、機(jī)場(chǎng)高速公路等多條交通干線，到廣州火車站有直達(dá)線路。本地水資源總量 億立方米，其中地表水 億立方米，淺層地下水 億立方米，深層地下水 億立方米。 2001 年發(fā)生的兩件大事對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深遠(yuǎn)，一是申奧成功，二是加入 WTO。 第二期工程占地 70 公頃，圍繞第一期場(chǎng)地，建設(shè)內(nèi)容主要有酒店及商務(wù)會(huì)議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場(chǎng)、保稅倉(cāng)庫(kù)、汽車主題公園、培訓(xùn)中心、檢測(cè)中心等。 5．2 場(chǎng) 地概述 5．2．1 地理位置 本項(xiàng)目位于廣東省廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)石湖村，總用地面積約 2000 畝，105 國(guó)道貫穿場(chǎng)地，距廣州新機(jī)場(chǎng)僅 15 分鐘的車程，距華南最主要的鐵路樞紐站——廣州站，亦不超過 25 公里，航空、公路、鐵路運(yùn)輸均較為方便。該試車場(chǎng)旨在使汽車城為汽車購(gòu)銷活動(dòng)的服務(wù)更為全面，是汽車城的一大特色。 （2）充分體現(xiàn)以人為本的精神，強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù)，人文建筑環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人與自然的2 22 22 222222 2 222和諧共處，及可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)概念。外圈則將酒店及商務(wù)會(huì)議中心、生活區(qū)、檢測(cè)中心、維修中心、保稅倉(cāng)、物流中心、試車場(chǎng)以及卡丁車賽場(chǎng)、汽車文化主題公園、特種車市場(chǎng)、二手車市場(chǎng)等配套設(shè)施依次布置，形成一個(gè)配套內(nèi)圈中心區(qū)的外圈服務(wù)區(qū)域。 4．4．3 廣州市的社會(huì)經(jīng) 濟(jì)狀況 作為珠三角的核心城市，廣州市的經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)始終位于全國(guó)前列。地帶性植被為南亞熱帶季風(fēng)常綠闊葉林，但天然林已極少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。項(xiàng)目所在地地處廣州北部，平均溫度稍低，但日均氣溫都在 0℃以上。 3．4．4 項(xiàng)目市場(chǎng)開 發(fā)戰(zhàn)略：全面發(fā)展，分步推進(jìn)。 3．4 項(xiàng)目的市場(chǎng)定 位、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及市場(chǎng)策略 3．4．1 市場(chǎng)定位： 立足廣州，面向珠三角，輻射華南 廣州市中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目是在充分研究我國(guó)和廣州市汽車市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)上，順應(yīng)我國(guó)加入 WTO 后的汽車市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，響應(yīng)廣州市發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策而作出的重要舉措。汽車流通業(yè)也將面臨市場(chǎng)重整和升級(jí)的機(jī)遇，汽車服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會(huì)有較大的提高，汽車銷售繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)?；?、大型化、規(guī)范化的汽車市場(chǎng)會(huì)逐漸取代分散無(wú)序的汽車賣場(chǎng)。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府可以有更多的公共開支進(jìn)行交通運(yùn)輸建設(shè)，改善用車環(huán)境，推動(dòng)汽車消費(fèi)。 3．2．2 廣州市汽車 市場(chǎng)的存在問題與發(fā)展優(yōu)勢(shì) 發(fā)展優(yōu)勢(shì) ◆市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，很多車行屬臨時(shí)建筑，發(fā)展空間狹窄，經(jīng)銷商往往持短期行為，有些則以假冒偽劣商品沖擊市場(chǎng)，增加了市場(chǎng)整治難度。內(nèi)有廣州汽車博覽中心，占地 4萬(wàn)平方米，位于天河北路 163 號(hào)，是廣州市中心繁華地段最大的汽車市場(chǎng)。整個(gè)珠三角每百戶家庭汽車擁有量達(dá) 輛，居全國(guó)前列。同時(shí)，在有形的汽車貿(mào)易市場(chǎng)發(fā)展上，將以完善的市場(chǎng)服務(wù)為導(dǎo)向，以運(yùn)用電子化和信息化技術(shù)為手段，規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化和綜合化服務(wù)相結(jié)合以及多品牌聚合營(yíng)銷模式將成為市場(chǎng)的主流。政策的扶持為汽車業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。如果產(chǎn)供銷的關(guān)系不協(xié)調(diào)，體制不完善，加入世貿(mào)后，國(guó)產(chǎn)車市場(chǎng)會(huì)受到較大沖擊。 二、我國(guó)汽車市場(chǎng)處在群雄并起，競(jìng)爭(zhēng)劇烈的階段 正是我國(guó)汽車市場(chǎng)處在大發(fā)展時(shí)期，汽車市場(chǎng)明顯具有投資主體、投資模式、營(yíng)銷手段多元化的特征，群雄并起，劇烈競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)正處在多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)主體的磨合期和整合期，結(jié)果必將會(huì)導(dǎo)致缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)者在市場(chǎng)中被淘汰出局。 從生產(chǎn)角度看，我國(guó)汽車發(fā)展速度驚人。 汽車市場(chǎng)屬于經(jīng)營(yíng)高檔耐用消費(fèi)品的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其門檻市場(chǎng)容量應(yīng)較高，輻射半徑也應(yīng)很大，過小的輻射范圍對(duì)其的發(fā)展無(wú)疑是不利的。 物流業(yè)是近年來在我國(guó)發(fā)展非?？斓囊粋€(gè)產(chǎn)業(yè)，其第三利潤(rùn)泉的地位已逐漸為人們所認(rèn)識(shí)和重視。 本項(xiàng)目的主辦方中田有限責(zé)任公司敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。廣州缺乏現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場(chǎng)，廣州有必要也有可能建設(shè)現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場(chǎng)。 1．3．3 工程建設(shè)方案 本項(xiàng)目總占地 公頃，將分為兩期進(jìn)行建設(shè)。 1．3．2 市場(chǎng)分析 我國(guó)汽車市場(chǎng)處在大發(fā)展階段，群雄并起，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，廣州及珠三角地區(qū)汽車保有量多，產(chǎn)銷量大，需要一個(gè)規(guī)模宏大的汽車市場(chǎng)。 1．3．8 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo)（一二期工程） 見表 11 1．3．9 結(jié)論、存在問題 與建議 汽車進(jìn)入家庭，汽車消費(fèi)的平民化已是指日可待，汽車消費(fèi)市場(chǎng)有著不可估量的潛力。無(wú)論是從汽車制造來說，還是從流通來說，廣州都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國(guó)內(nèi)外汽車銷售商競(jìng)爭(zhēng)、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長(zhǎng)距離輻射能力的現(xiàn)代汽車市場(chǎng)。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與廣州發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快廣州現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升廣州市場(chǎng)的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。其原因，一是汽車市場(chǎng)的規(guī)模有限，對(duì)外銷售有心無(wú)力，二是汽車缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)及項(xiàng)目開發(fā)策略 3．1 我 國(guó)汽車產(chǎn)銷市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) 3．1．1 我國(guó)汽車市 場(chǎng)的現(xiàn)狀特點(diǎn) 一、我國(guó)汽車市場(chǎng)處在大發(fā)展階段 我國(guó)汽車市場(chǎng)的大發(fā)展不僅表現(xiàn)為汽車產(chǎn)量的大規(guī)模增長(zhǎng)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的迅速變化，新車品種和數(shù)量的日新月異，外來投資領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大，汽車產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位不斷提高，而且也表現(xiàn)為個(gè)人消費(fèi)的迅猛膨脹，汽車消費(fèi)市場(chǎng)的全面興起，汽車消費(fèi)觀念的深刻變化以及汽車消費(fèi)政策的日益變革和進(jìn)步。據(jù)了解，私有汽車市場(chǎng)購(gòu)車主體多是事業(yè)有成的年輕人，在他們的消費(fèi)觀念中，汽車是延展生活內(nèi)容，提升生活品質(zhì)的重要工具，他