【正文】 發(fā)建設(shè)的不斷發(fā)展，農(nóng)民對土地賠償、補(bǔ)償安置的期望也越來越高，補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)高于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，致使一些具備開工條件的項(xiàng)目不能順利進(jìn)點(diǎn)施工。項(xiàng)目規(guī)模決定著發(fā)展速度，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)關(guān)系著發(fā)展質(zhì)量。 1— 6月份新批外商投資項(xiàng)目個(gè)數(shù)、合同總金額和合同外資額分別比上年同期下降 ％、 %和 73％。在全省11 個(gè)市中，我市實(shí)際直接利用外資居第 6位，比上年同期后移 4位，分別比保定、唐山、邢臺、廊坊、秦皇島少 20325 萬美元、 20208 萬美元、 4158 萬美元、 2352 萬美元和 2074 萬美元。 居民消費(fèi)價(jià)格總水平繼續(xù)保持上漲態(tài)勢，且漲幅明顯。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比全年 3%的計(jì)劃高 個(gè)百分點(diǎn)，全年控制在 3%有一定壓力。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 施工項(xiàng)目 4175 個(gè)，去年同期 3050 個(gè)，凈增 1125 個(gè)，同比增長 %； 本年新開工項(xiàng)目 3120 個(gè)，去年同期 2653 個(gè)，凈增 467 個(gè)，同比增長 %。今年以來兩個(gè)增速基本保持了 20%左右的較快增幅。 房地產(chǎn)價(jià)格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。 【對全年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測】 ? 地區(qū)生產(chǎn)總值：今年 1季度、上半年、前 3 季度全市生產(chǎn)總值增速都在 %，預(yù)計(jì)全年增長 %左右，總量可達(dá) 2380 億元。 【石家莊市“十一五”期間經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要指標(biāo) 】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 指標(biāo) 2020 年 2020 年 年均增長（％） 地區(qū)生產(chǎn)總值（ 2020 年價(jià)格，億元） 1852 3265 12 左右 人均生產(chǎn)總值（ 2020 年價(jià)格，元） 20000 30000 全部財(cái)政收入（億元） 305 13 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 929 1870 15 城市化率（％） 50 人口總量（萬人） 927 997 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 10040 14760 8 以上 【點(diǎn)評：對比石家莊市“十一五”期間的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可以看到，已基本可以按計(jì)劃完成，經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行超過全國增速，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展屬正面效應(yīng)，城市化率，人口數(shù)量已接近 2020 年目標(biāo)，從房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的數(shù)據(jù)來看，也屬正面發(fā)展。 省委常委、秘書長張力，省委常委、石家莊市委書記吳顯國，副省長宋恩華參加座談會。今天的座談會就是在省委主要領(lǐng)導(dǎo)的提議下召開，主要目的是深入研究省會的規(guī)劃、建設(shè)、管理等問題，提出更加深入的思路和更 具體的舉措。要真正建設(shè)成為一座現(xiàn)代化的省會城市，任務(wù)還十分艱巨。 明年是實(shí)現(xiàn)省會三年大變樣目標(biāo)的第一年，這一年的工作至關(guān)重要，必須有大氣魄、大手筆，不管是拆遷改造，還是新建項(xiàng)目，都要有大的動作，確保有一個(gè)好的開局。城市管理要精細(xì)，要把管理任務(wù)層層分解，落實(shí)到具體部門、具體人員，充分調(diào)動各方面的積極性，共同參與到城市管理中來。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 郭庚茂強(qiáng)調(diào)，在城市建設(shè)中，要高度重視優(yōu)化區(qū)域布局，立足城市發(fā)展實(shí)際，及時(shí)調(diào)整城市整體規(guī)劃， 選準(zhǔn)城區(qū)發(fā)展方向，制定區(qū)域性詳規(guī)，完善交通體系。規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，比上年同期增長 %。效益保持快速增長。從增速上看，各省排序依次為：河南、遼寧、山西、山東、河北和江蘇、福建、廣東、浙江。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資 億元、 億元和 億元，同比分別增長 %、 %和 %。受國家宏觀調(diào)控政策影響，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)完成投資 億元，下降 %。城市市場增速快于農(nóng)村，城市市場實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %，快于農(nóng)村市場 個(gè)百分點(diǎn)。我省增速相對較慢，分別低于河南和遼寧 和 個(gè)百分點(diǎn)，（詳見圖表三）。 與周邊及沿海部分省份比較， 我省 的出口總額較低 ，沿海優(yōu)勢仍沒有充分發(fā)揮出來。 全部財(cái)政收入完成 億元，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，分別增長 %和 %，增速比前三季度分 別加快 和 個(gè)百分點(diǎn)。增速排序依次為：廣東、浙江、福建、河北。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %，原材料、燃料、動力購進(jìn)價(jià)格同比上漲 %，漲幅比前三季度分別擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，同比分別擴(kuò)大 和 個(gè)百分點(diǎn)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 7）政策建議 通過上述比較可以看出， 我省與沿海發(fā)達(dá)省份差距較大，與周邊的山東、河南差距也日益明顯。“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”、 “逐步提高居民收入 在國民收入分配中的比重”、 GDP“總量”變“人均”等都彰顯黨和國家未來不僅要“國強(qiáng)”，更要“民富”的決心。 政府各項(xiàng)政策、措施在不斷的規(guī)范、促進(jìn)地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 —— 交通功能定位：全國重要的鐵路、公路交通樞紐之一。 石家莊作為 省 會城市、交通樞紐、制造業(yè)基地和 “ 三北 ” 地區(qū)的商貿(mào)集散中心地位是石家莊需要張揚(yáng)的既有優(yōu)勢。 建醫(yī)藥紡織基地 根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會文 教、生態(tài)環(huán)境三大系列 22 項(xiàng)指標(biāo)分析，石家莊的總體實(shí)力在環(huán)渤海 8座主要城市中排名第 5，強(qiáng)于其周圍的內(nèi)陸省份的省會城市，而在臨海省份中的省會城市中則不具備優(yōu)勢。同時(shí)，利用交通樞紐優(yōu)勢，發(fā) 展信息產(chǎn)業(yè)，改善投資環(huán)境，加快引資力度，強(qiáng)化開放的條件，達(dá)到提升城市綜合競爭力的目的。石家莊是一個(gè)制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達(dá)的城市。 設(shè)保護(hù)區(qū) 按照景觀生態(tài)學(xué)原理，設(shè)立自然斑塊保護(hù)區(qū)，保障滹沱河一級 廊道、三縱一橫的二級廊道以及一縱兩橫的三級廊道，控制和改造生態(tài)節(jié)點(diǎn)，構(gòu)筑 “ 一環(huán)四射 ” 的區(qū)域 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 開敞空間總體格局以及城市內(nèi)部點(diǎn)、線、面完整多功能綠色開敞空間。生態(tài)社區(qū)、流動技術(shù)、可支付住房、 TOD 開發(fā)模式成為構(gòu)造理想城市的基本要素。主城區(qū)再造生態(tài)花園城市結(jié)構(gòu)。估算至 2020 年石家莊城市發(fā)展重大工程建設(shè)總投資 1550 億，其中重要基礎(chǔ)設(shè)施投資約為 440 億元，公益性項(xiàng)目投資 110 億元，城市開發(fā)投資約為 1000 億元。 城區(qū)劃分三分天下 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 按照 《石家莊市城市總體規(guī)劃》 ，省會城區(qū)將規(guī)劃分為 市域 、 都市區(qū) 、 中心城區(qū) 三個(gè)層次。 都市區(qū) 是指規(guī)劃形成以中心城區(qū)為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城四縣 (市 )為組團(tuán)，以綠色隔離空間為保障的 一城、一環(huán)、四組團(tuán) 的布局結(jié)構(gòu)，總面積 2657平方公里， 2020 年城鎮(zhèn)人口達(dá)到 430 萬。到 2020 年城區(qū)人口將達(dá)到 300萬人。三期規(guī)劃（ 1997 年 — 2020 年）主城區(qū)人口 190 萬，城市建設(shè)用地 142平方公里；但到 2001 年年底，石家莊人口已達(dá) 165． 5 萬人，城市建成區(qū)面積 122． 8平方公里。中心城區(qū)與周邊縣市在發(fā)展水平和運(yùn)行質(zhì)量上存在著巨大的落差。過去，“ 攤大餅 ” 是 石家莊城市 發(fā) 展的主要模式，直到第三期城市總體規(guī)劃編制，本次空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃最后確定為 “1 ＋ 4” （ “4” 即正定、鹿泉、欒城、藁城四個(gè)縣市城區(qū)）組團(tuán)城市模式。 石家莊市的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 （一） 石家莊市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 石家莊市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 城市化進(jìn)程的加快。老百姓強(qiáng)大的市場需求也是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)原因。 第二個(gè)方面，土地政策，包括土地出讓開發(fā)，要征收土地出讓金，否則無償收回。 另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、社會保障體系的制定，將會加大對經(jīng)濟(jì)適用房和中小套型住房的供應(yīng)，也就是 20 2020 年，供求關(guān)系會發(fā)生一些變化，貨幣從緊政策會導(dǎo)致開發(fā)資金緊張，導(dǎo)致銷售周期延長。石家莊市的房地產(chǎn)市場，房價(jià)的上漲也是近三年剛開始起步。 石家莊市周邊輻射區(qū)域的礦產(chǎn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等項(xiàng)目，因其財(cái)富積累產(chǎn)生地的城市治理與石市的差距將進(jìn)一步加大，隨著石家莊市城市建設(shè)的改善， 石家莊市對周邊地區(qū)的財(cái)富集聚吸引效應(yīng)將進(jìn)一步加強(qiáng)，將有更多的河北地區(qū)人口來石家莊市置業(yè)。城市化進(jìn)程帶來的人口增量，會形成巨大的市場需求，從而對房地產(chǎn)市場供應(yīng)形成一定的壓力。其實(shí)從供需關(guān)系上考慮，房地產(chǎn)市場是可以擺脫城市化進(jìn)程的影響而穩(wěn)步發(fā)展的，但這需要有很好的計(jì)劃性。 對此， 有 專家分析認(rèn)為，二三線城市房價(jià)漲幅加快，表明城市化進(jìn)程開始向中小城市集中，而城市化進(jìn)程的加速又將助推地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和樓市價(jià)格的上揚(yáng)。 資料顯示， 英國是世界上第一個(gè)實(shí)現(xiàn)城市化的國家，它在 1851 年走過了這一“拐點(diǎn)”；美國則在 1910 年代末期跨過了城市化進(jìn)程的“分水嶺” ；盡管帶領(lǐng)全球走過這一 “ 拐點(diǎn) ” 的那十幾萬進(jìn)城農(nóng)民很可能包括了許多中國 “ 農(nóng)民工 ” ，但中國目前的城市化水平仍然低于全球平均水平，只有大約 43%。 【數(shù)億人流成就巨大需求潛力】 專家指出，中國的城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和增長的原因之一，但并不是迅速增長的原因，也不是根本原因。再后來高考及職工考試制度改革和高考擴(kuò)招等教育升學(xué)，成為中 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 國城市化城市化進(jìn)程的主要形式。這些鄉(xiāng)下的搬到城里來需要辦公的地方，需要購物的地方，更需要居住的地方，所以這個(gè)房地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)發(fā)展的空間是非常大的。 【城市化進(jìn)程助房價(jià)上漲】 有觀點(diǎn)認(rèn)為， 房價(jià)上漲的最大推動力是城市化進(jìn)程。這是因?yàn)?一線城市的謀生機(jī)會很多，因而吸引大量人口，形成巨大的人口聚集效應(yīng)，其釋放出來的購買力自然也非同一般。其實(shí)從供需關(guān)系上考慮，房地產(chǎn)市場是可以擺脫城市化進(jìn)程的影響而穩(wěn)步發(fā)展的，但這需要有很好的計(jì)劃性。這種現(xiàn)象 直到住房制度改革以后，才逐步得以改變。 大約 2020 年后出現(xiàn)新一 輪的暴漲，從而給投機(jī)者進(jìn)一步的操作空間。所以應(yīng)當(dāng)利用政策杠桿，特別是稅收、法制杠桿，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，使其按市場規(guī)律運(yùn)行；而利用利息杠桿進(jìn)行調(diào)整只不過是暫時(shí)推持了需求能量的釋放，反而激化矛盾和積聚能量，不是長久之計(jì)。 【重點(diǎn)鎮(zhèn)土地出讓金主要用于本鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)】 《意見》指出，設(shè)區(qū)市可以 在都市區(qū)范圍內(nèi)劃定城市規(guī)劃區(qū)，并實(shí)施規(guī)劃的集中統(tǒng)一管理。 重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)用地的出讓金，除國家規(guī)定的以外全部返還鎮(zhèn)政府，主要用于本鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 《意見》要求完善城市建設(shè)投資公司法人治理結(jié)構(gòu)，以市場化方式從事授權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)作，鼓勵(lì)有條件的縣 (市 )組建城市建設(shè)投資公司。 從反映 城市 化發(fā)展綜合水平的六大構(gòu)成要素看， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平前三位為：唐山、秦皇島、 石家莊 ；城鎮(zhèn)聚集水平前三位為：唐山、 石家莊 、秦皇島； 城市 建設(shè)水平前三位為： 石家莊 、秦皇島、邢臺； 城市 生態(tài)環(huán)境水平前三位為：廊坊、秦皇島、承德；城鎮(zhèn)居民生活水平前三位為：唐山、廊坊、 石家莊 ；社會發(fā)展水平前三位為：石家莊 、廊坊、秦皇島。 中國沿海發(fā)達(dá)省份已經(jīng)普遍出現(xiàn)了政治中心 —— 經(jīng)濟(jì)中心的二元結(jié)構(gòu)。定位為 華北重要商埠 的石家莊，單一個(gè) “ 商 ” 字就足以使石家莊充滿多元化的指向，同時(shí)為城市發(fā)展充滿更多的能量、能力與可能性。在這個(gè)不斷膨脹的城市里，城市地緣經(jīng)濟(jì)區(qū)正在成為人們?nèi)粘Ｉ?、工作與消費(fèi)以及社會化活動的場所。多年來，中山路依靠自己強(qiáng)大的地段向心力與交通主干地位，形成了石家莊傳統(tǒng)沿路 經(jīng)濟(jì)地帶。北國商圈固有的醫(yī)院、交通、購物、娛樂、郵電等一應(yīng)俱全的市政配套，加之未來以城中城的概念推出的新休門，兩大商圈必定將開創(chuàng)城市新經(jīng)濟(jì)活力源。 而向東，中山路北國經(jīng)濟(jì)地帶輻射區(qū)域，又與早就定位為石家莊商務(wù)中心區(qū)域的廣安街博物館商圈交錯(cuò)，形成更有商務(wù)潛力的地緣經(jīng)濟(jì)圈。 東購南面的自強(qiáng)路從十年前自發(fā)的成為一條匯集金融機(jī)構(gòu)的街區(qū)，雖與真正的金融街有差距，而且不具備商業(yè)傳統(tǒng)，但其起步短短的幾年內(nèi)已經(jīng)有了快速的發(fā)展。南三條的迅速成長，使其不僅僅是一個(gè)單一的綜合批發(fā)市場，而是朝著產(chǎn)品細(xì)分，商業(yè)商務(wù)綜合的市場。與北國商圈比盡管都處于核心區(qū)，但從兩者的商業(yè)的介入程度看，后者朝著更商務(wù)環(huán)境下的辦公社區(qū)發(fā)展，而前者則在伊始就融入了批發(fā)市場、金融等面向全社會、極具開放性、非?；钴S的商業(yè)因素。 大樹底下好乘涼。 而隨著槐安路開通，懷特國際商城周邊形成了家裝建材、大型商業(yè)、餐飲娛樂的商圈。隨著槐安路向東向西延伸，東南分區(qū)依舊是城市開發(fā)熱點(diǎn)，西部山前區(qū)域也有不少樓盤開盤，許多市 區(qū)的購買力向這些區(qū)域轉(zhuǎn)移。今年房價(jià)上漲的同 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 時(shí)，開發(fā)商之間的競爭壓力也在加大，許多中小開發(fā)商的日子并不好過。 “ 貨幣緊縮 ” 政策對未來市場的影響是顯而易見的，中小開發(fā)商很定會面臨生存壓力，不過對于整個(gè)開發(fā)市場而言，優(yōu)勝劣汰之后能提高整個(gè)市場的效力。 市場動態(tài)及趨勢 石家莊：房價(jià)漲幅一度居全國前列 房價(jià) “ 漲 ” 字當(dāng)頭 “ 漲價(jià)幅度快，這是今年石家莊房市有目共睹的最顯著的特點(diǎn)。今年好幾個(gè)月，石家莊的漲幅曾經(jīng)躋身全國前列，而在過去的一些年度里，石家莊房價(jià)漲幅甚至曾經(jīng)一度在全國 30