【正文】 及各部門職責 第三章：與物業(yè)管理有關的制度 一 、住戶房屋、設備設施報修（保修） ,管理處處理流程圖 二 、住戶投訴 ,管理處處理流程圖 三 、住宅裝修管理辦法及裝修管理流程圖 第四章：管理服務人員配備 一、管理處各崗位員工的任職要求 二 、管理處新員工的培訓方案及計劃 第 五 章：物業(yè)管理服務 承諾 第六 章：物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi) 保安 職責描述 一 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安 24 小時 值 勤 ，巡視重點部位 24小時監(jiān)控 的崗位 責 任 描述 二 、小區(qū)公共秩序維護管理設想 三 、小區(qū)交通管理和車輛停放管理設想 四 、小區(qū)消防安全宣傳和防范設想 第七 章：豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施 3 第一章：管理服務理念與目標 一、總體管理服務理念和目標 立志于創(chuàng)造高品味的優(yōu)美環(huán)境，通過規(guī)范化的管理，運用現(xiàn)代管理科學和先進技術，為業(yè)戶提供專業(yè)化的服務，倡導新型的生活方式。 1）樹立服務理念，提出“以人為本 —— 您的物業(yè)是我們的事業(yè)”的管理思想，從而達到一流管理、一流形象、一流效益。 5）通過對物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護，創(chuàng)建一個“ 安全、 整潔 、方便、舒適 ” 的 生活 環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。通過不斷的完善，真正達 到使貴方及業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值； 34） 制定并組織員工培訓計劃的實施； 35） 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。由客戶服務部審核業(yè)主裝修資格（包括驗證業(yè)主身份），經(jīng)確認為小區(qū)業(yè)主，其管理費已按規(guī)定繳付，資料齊備后，提供室內(nèi)裝修申請書給業(yè)主。 裝修審批 （ 1） 客戶服務部將申請書、裝修圖紙原件 提 交工程部審查。 （ 3） 檢查符合規(guī)定的，工程部于 3 個工作日內(nèi)批復裝修申請，連同業(yè)主室內(nèi)裝修申請書交客戶服務部。施工單位可以自行購買 或向管理處租借。 （ 4） 工程部、客戶服務部和保安部在巡查期 間發(fā)現(xiàn)裝修單位初次違反業(yè)主室內(nèi)裝修規(guī)定，應及時加以制止并口頭警告要求其糾正，同時在大門上的 《 業(yè)主室內(nèi)裝修違約記錄表 》 內(nèi)記錄第一次口頭警告的時間、巡查人，要求裝修公司簽名確認。動火時須接受工程部、保安部的監(jiān)督指導 ， 施工單位需有動火負責人在現(xiàn)場監(jiān)管。如驗收合格，客戶服務部向業(yè)主發(fā)出 《 室內(nèi)裝修工程竣工驗收合格通知書 》 。 （ 1）業(yè)主收樓文件 收樓通知書 業(yè)主收樓須知 業(yè)主入出程序流轉(zhuǎn)單 交付程序流程圖 入住流程圖 業(yè)主交房程序 業(yè)主資料 業(yè)主鑰匙接收登記表 業(yè)主獨立分表讀數(shù)記錄 防火協(xié)議書 單元內(nèi)部裝修申請表 裝修保證書 單元內(nèi)部裝修許可證 申請進場裝修人員名單 單元內(nèi)部裝修出入證 施工單位進場攜帶工具登記表 房屋驗收表 業(yè)戶驗收檢查表 單元房屋質(zhì) 量驗收標準 單元房屋質(zhì)量驗收表 業(yè)主收樓確認書 整改通知單 14 五 、綜合管理費、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新帳務運作方式 （一） 管理服務費 : 物業(yè)管理服務費用不包括房屋共用部位、共用設施設備的大、中修，更新，改造的費用。維修基金的使用由 本企業(yè) 提出使用計劃，由將來成立的 “ 龍湖紫都城 ”物業(yè)住宅 業(yè)主委員會批準后實施。 管理處按照以下要求，明確從事管理，服務 、 質(zhì)量監(jiān)督人員的職責、權限和相互關系，明確各項工作的內(nèi)容及標準． ? 各崗位的人員設置將遵循精簡 、 高效的原則； ? 保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時，還肩負著對房屋及公共設施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時注意周邊情況 ? 保潔員在對樓宇內(nèi)公共部分和樓外公共空 間及配套設施完成日常清潔工作的同時，還肩負著房屋及公共設施。整個培訓是一個不斷學習、持續(xù)改進的過程。 崗位培訓是指物業(yè)管理處對員工的業(yè)務知識與操作技能實施的持續(xù)深造，是物業(yè)管理處提高員工綜合素質(zhì)和管理服務水平的途徑。 a. 建立創(chuàng)建領導小組 創(chuàng)建領導小組設組長一名，成員若干名。 ? 部門制定計劃 各部門按領導小組的要求，列出部門的工作計劃，并將計劃的落實和實施情況記錄在案 (具體按表格操作 )。 ? 管理處制定創(chuàng)建倒計時工作表，根據(jù)部門自查的情況進行逐 項 檢查。 報告創(chuàng)“市優(yōu)” 的評分標準，組織創(chuàng)建領導 小組成員，員工代表進行自評、自檢，邀請兄弟單位或?qū)＜襾硇^(qū)進行檢查。 獎勵：對在創(chuàng) 建工作中積極主動，并使所負責的“創(chuàng)市優(yōu)”評比項目全都達標的部門和個人，對其進行表彰和獎勵。 （ 2） 防火防盜安全巡視 (含夜間各樓宇上鎖確認 )。 2. 保安管理服務工作標準 （ 1） 確保所管物業(yè)區(qū)域公共場所的秩序正常 。 （ 4） 巡視保安按要求每隔 1 小時或不定時對物業(yè)區(qū)域進行全方位巡視，旨在發(fā)現(xiàn)各種隱患 。 （ 8） 通過認真的工作，協(xié) 助 其他部門發(fā)現(xiàn)問題，使業(yè)戶能在舒適的環(huán)境中生活 、 娛樂 。 （ 2） 負責各出入口的警戒工作。 （ 6） 負責要害部位鑰匙的管理工作。 （ 10） 負責危險物品 (易燃，易爆、有毒、腐蝕，放射物品 )的監(jiān)管，及協(xié)助有關部門處理工作 。 （ 16） 負責治安 、 消防 、 保密等工作的宣傳與教育工作。 （ 20） 建立健全消防組織機構，建立義務消防隊。 （ 22） 負責災害發(fā)生時的通報、聯(lián)絡、應急廣播以及火災的初期滅火避難誘導 檢驗 、救護等工作的實施 。 （ 26） 負責關閉公共區(qū)域不必要的照明及水源閥門的工作．以降低不必要的能耗。 （ 30） 負責其他與防范 、 防災、維護公共秩序有關的業(yè)務工作。建立消防人員隊伍，定期巡視消防設施設備、器材的完好狀況，制定消防控制措施及預案； 2. 制定 小區(qū) 消防管理條例及消防工作內(nèi)容，明確責任人； 3. 制定消防設施，設備的管理、維護，使用規(guī)定及操作規(guī)程，確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)范要求。 （ 2） 資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大信息資料的來源渠道，從時間上講是指從規(guī)劃設計到 工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，大到建筑本體 、 公共設施，小到每項設備標牌都有詳細的資料收集。根據(jù)實際需要， 本項目 檔案管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。 ? 建立標準化檔案資料庫，使檔案資料可靠、完整地保存。 （ 2） 企業(yè)檔案資料的管理 ? 對與管理質(zhì)量有關的管理性文件、質(zhì)量體系文件、技術性文件及資料等進行 控制，使文件處于受控狀態(tài)，按《程序文件》的規(guī)定進行管理，保證相關場所使用有效版本的文件，作廢文件按一定的程序處理。 ? 質(zhì)量記錄保存完整，根據(jù)《程序文件》的規(guī)定分部門（工程、安保、環(huán)境 、行政）、分期（日、周、月、季、年）保存。 一、 場地 物業(yè)內(nèi)的配套設施齊全是一個重要的條件，因應社區(qū)內(nèi)的有關設施，如游樂場、會所等等，物業(yè)公司將與發(fā)展商配合把這些場地始終堅持充分利用、精心養(yǎng)護、以合理收費和會員制服務為原則，為廣大的業(yè)主或住戶提供最合理的服務。 3. 節(jié)日活動： 元旦新春聯(lián)歡會、六一少兒歌舞會、中秋賞月會、重陽節(jié)老年人聯(lián)誼會等。 三、 效果 1. 制造一種高尚的社區(qū)文化氛圍，形成安定、和諧、溫馨的社區(qū)環(huán)境，向公眾推介、傳播精神文明建設成果，樹立起社區(qū)的良好社會形象。這樣不但會讓物業(yè)與住戶的距離拉近，更可為物業(yè)管理處在日后收取物業(yè)管理費方面創(chuàng)造一個良好的基礎。