【正文】 用，戶(hù)型的設(shè)計(jì)方面緊湊些，可以為客戶(hù)節(jié)省購(gòu)房費(fèi)用，降低房款的總價(jià)，同時(shí)可 以降低購(gòu)房的入戶(hù)門(mén)檻。 小 3 房的 85100 平方米之間，占 45%。 建議：產(chǎn)品的單體設(shè)計(jì)方面，可以考慮 1 梯 4 戶(hù) / 1 梯 6 戶(hù)的設(shè)計(jì)，如工字型或蝶型的設(shè)計(jì)，可以充分的考慮到各個(gè)單元的通風(fēng)采光方面的問(wèn)題。 區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手，在項(xiàng)目的推廣中，推廣的路線(xiàn)顯得不時(shí)鮮明，而且在整個(gè)思路的把握上，不是很系統(tǒng)性，尤其是中天國(guó)際公寓的項(xiàng)目推廣上，整體 廣告 效果把控不好，售樓不運(yùn)用的是綠色，而樓書(shū)和宣傳單張用黑色，整體的效果偏離。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的推廣上有無(wú)法比擬的 廣告 效果。 居住氛圍： 項(xiàng)目周?chē)木幼⌒^(qū)多而且規(guī)模較大，有比較成熟的居住氣息，如西安電子科技大學(xué)住宅區(qū)，有 60 多棟多層， 2 棟高層；市政府居住小區(qū)，新科花園居住小區(qū)，西安質(zhì)檢居住小區(qū)，太白小區(qū)，交警支隊(duì)住宅區(qū)等等，居住氛圍濃厚，人氣指數(shù) 旺盛。 B、利用商業(yè)部分的 頂樓，做好景觀(guān)和休閑運(yùn)動(dòng)的設(shè)施，增加 活動(dòng) 空間，彌補(bǔ)相應(yīng)配套較少的不足。 F、在營(yíng)銷(xiāo)手段上，可以多利用直銷(xiāo)方式，針對(duì)周?chē)哪繕?biāo)客戶(hù)群，有的放矢，直接有效。 四、項(xiàng)目定位： 項(xiàng)目簡(jiǎn)要概述 ： 項(xiàng)目位于西高新區(qū)的太白南路和科技路大交匯點(diǎn)的西邊，地理位置非常的優(yōu)越，整體的質(zhì)素較好。在整體區(qū)域的市場(chǎng)比較而言，此區(qū)域的戶(hù)型大面積和高檔型項(xiàng)目偏多，而且表現(xiàn)出產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較普遍，產(chǎn)品沒(méi)有個(gè)性的多。 B、偏高 是指產(chǎn)品往中高檔方向上偏的同時(shí)，在產(chǎn)品的形象上要高，產(chǎn)品給目 標(biāo)客戶(hù)群的感覺(jué)要是中高檔的感覺(jué)。 建議產(chǎn)品定位： 西高新 大 2 房的 6585 平方米之間，占 20%。最好做到廳出陽(yáng)臺(tái)，大幅落地玻璃門(mén)，既時(shí)尚又通風(fēng)采光性好。最好做到廳出陽(yáng)臺(tái)，大幅落地玻璃門(mén)，既時(shí)尚又通風(fēng)采光性好。 部分窗 戶(hù)可以考慮大幅落地的，或轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)，既可增強(qiáng)時(shí)尚感，同時(shí)對(duì)采光通風(fēng)有利，還可以任意角度觀(guān)景。 形象定位： 如何在項(xiàng)目的海洋中讓茫茫的目標(biāo)客戶(hù)群尋找的到項(xiàng)目，同時(shí)項(xiàng)目又象是一盞閃亮的指示燈塔，引領(lǐng)消費(fèi)的方向。 目標(biāo)客戶(hù)定位： 項(xiàng)目的地段和區(qū)域性較強(qiáng)，其目標(biāo)客戶(hù)首先是周?chē)脑用駷橹鳎⒆惚卷?xiàng)目的周?chē)?，向不同的區(qū)域發(fā)散。 二次置業(yè)人群 主力目標(biāo)客戶(hù)： 周?chē)木幼⌒^(qū)的二次置業(yè)人群：如新科花園居住小區(qū)，西安質(zhì)檢居住小區(qū)，太白小區(qū)，還有如政府機(jī)關(guān)部門(mén)小區(qū)，土地管理局、機(jī)電信息管理研究所、市肝病研究所、市交警支隊(duì)，另外西安電子科技大學(xué)，及其附屬中學(xué)，西安培華學(xué)院、西安幼兒師范學(xué)校、西安 公關(guān) 學(xué)院、西安石油大學(xué)、西安美術(shù)學(xué)院等大專(zhuān)院校，市 53 中等中小學(xué)，環(huán)繞項(xiàng)目四周的居住小區(qū)。 附近的大專(zhuān)院校多，出租房的市場(chǎng)活躍，有較豐厚的租戶(hù)市場(chǎng)，而且租金相對(duì)來(lái)說(shuō)理想，是投資的好途徑。項(xiàng)目現(xiàn)選取 中天國(guó)際公寓（區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、 豪盛時(shí)代華城（區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、 怡和國(guó)際 （區(qū)域同類(lèi)地段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、 太白新苑（區(qū)域同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）作比較項(xiàng)目。 市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 25 頁(yè) 修正率 =待估房產(chǎn)得分?jǐn)?shù) /比較房產(chǎn)得分?jǐn)?shù) 最后得出： 本項(xiàng)目 定價(jià) = 待估房產(chǎn)單價(jià)（ 3366+3332+4040+3112+3333） /5=3436 元/㎡ 注： 主題概念 綜合項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、園林、配套及區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，我們覺(jué)得應(yīng)該用心去打造、整合這些優(yōu)勢(shì)，精雕細(xì)啄，細(xì)心耕耘，為業(yè)主創(chuàng)造多姿多彩地生活，一句話(huà)表述就是： 構(gòu)筑姿彩生活 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 25 頁(yè) 發(fā)展商的心血投入，把為業(yè)主創(chuàng)造姿彩生活 看為最高宗旨，同時(shí)在產(chǎn)品的軟硬件上狠下苦工，千錘百煉，務(wù)求精益求精，因?yàn)橹挥杏眯娜?chuàng)造，用心去建筑，才能成就美好家園和姿彩的生活。 紅色在中國(guó)象征著喜慶、幸福、節(jié)日和革命，是一種吉祥的色彩。 紫色是高貴和華麗的象征，在古代中國(guó)的冠服典章中，紫色是最高級(jí)的一品之色。派社 龍騰 姿彩 可以理解為多姿多彩的意思，寓意生活的多姿多彩，同時(shí)由于項(xiàng)目運(yùn)用了色彩元素和抽象的小品裝點(diǎn)，本身給人的感覺(jué)就是多姿多彩的視覺(jué)享受，在次生活的，更可以享受這種生活。電梯有音樂(lè)系統(tǒng)及停層提示語(yǔ)，小區(qū)內(nèi)有電子天氣預(yù)告牌，增加園林內(nèi)小品中的趣味性。尚域 姿彩紛呈，和諧共奏的社區(qū)文化 彩色動(dòng)感會(huì)所等多項(xiàng)配套 至臻完善的物管 服務(wù) 項(xiàng)目支撐點(diǎn)圖示 （一） 銷(xiāo)售策略 入市時(shí)機(jī) 建議本項(xiàng)目于 5 月正式公開(kāi)發(fā)售。 考慮到前期的投入成本較大，而后期的開(kāi)發(fā)也刻不容緩，因此在看盤(pán)時(shí)候貨量以二房二廳雙陽(yáng)臺(tái)單位作為主推產(chǎn)品，一方面考慮到這種單位面積較小，總價(jià)較低，在開(kāi)盤(pán) 品牌 不響的前提下可以迅速制造 銷(xiāo)售 ，培育 良好的現(xiàn)場(chǎng) 銷(xiāo)售 氣氛；另一方面也有利于項(xiàng)目資金的回籠，確保后期開(kāi)發(fā)的進(jìn)程。 輪籌好處： 1）有利于制造社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)； 2）有利于充分讓買(mǎi)家、炒家入場(chǎng)，并通過(guò)其進(jìn)行口碑 傳播 ，迅速擴(kuò)大 品牌 知名度； 3）有利于制造緊張氣氛，促進(jìn) 成交并帶旺售樓部的 銷(xiāo)售 人氣； 4）其四有利于收集客戶(hù)資料，便于后期新貨上市和讓利 促銷(xiāo) CALL 回客戶(hù)成交。 今年階段均價(jià)和貨量對(duì)比情況（詳細(xì)數(shù)據(jù)以最終規(guī)劃數(shù)據(jù)為準(zhǔn)） 促銷(xiāo) 策略 216?，F(xiàn)場(chǎng)設(shè)材料展示區(qū)，以供客戶(hù)擇用。 （二）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁(yè) 共 25 頁(yè) 視覺(jué)魅力的運(yùn)用 充分發(fā)揮紅、黃、藍(lán)、綠、紫顏色的特性，在售樓部室內(nèi)裝飾、小區(qū)步行街裝飾、指示牌、 銷(xiāo)售 資料、 戶(hù)外 廣告 、平面 廣告 等方面進(jìn)行輔助運(yùn)用表現(xiàn)，給人留下鮮明的視覺(jué)印象。 項(xiàng)目出入口的包裝 建議由科技路和太白南路交匯點(diǎn)，道路兩旁用統(tǒng)一的視覺(jué)標(biāo)識(shí)進(jìn)行包裝，達(dá)到指示清晰、視覺(jué)感鮮明、煥發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵。 在媒介運(yùn)用方面建議大小不同 媒體 多方面、多角度進(jìn)行炒作，包括《華商報(bào)》《西安晚報(bào)》等 媒體 進(jìn)行交叉式的立體宣傳，真正做到目標(biāo)客戶(hù)只要接觸媒介都可以看到項(xiàng)目的有關(guān)信息，在短期內(nèi)引起轟動(dòng)。 草擬幾個(gè)炒作點(diǎn)： ● 色彩舞動(dòng)人生 西高新的人文和抽象藝術(shù)生活領(lǐng)地，中小戶(hù)型產(chǎn)品，格調(diào)高雅的生活氛圍。 廣告 策略與計(jì)劃 建議項(xiàng)目以報(bào)廣為主，其他 渠道 形式為輔，整合采用。應(yīng)用紅、黃、藍(lán)、綠、紫為基本色調(diào)進(jìn)行表現(xiàn)。 抽象畫(huà)比賽 活動(dòng) （小區(qū)園林開(kāi)放或架空層完成） 216?？紤]到小區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)宜自辦月刊《龍騰 183