西安龍騰世家案-文庫(kù)吧
2025-04-13 07:09 本頁(yè)面
【正文】 景觀和休閑運(yùn)動(dòng)的設(shè)施，增加 活動(dòng) 空間，彌補(bǔ)相應(yīng)配套較少的不足。 C、做好產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化的路線，與周圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分出來(lái)，注意戶型間隔和戶型面積的比例，建議以中小戶型為主，優(yōu)化產(chǎn)品，以產(chǎn)品取勝。 D、在項(xiàng)目營(yíng)銷上 ，抓住 “知尚型 ”物業(yè)形象，制造項(xiàng)目的主題概念，引入色彩論和時(shí)尚抽象派的藝術(shù)氛圍，賦予項(xiàng)目藝術(shù)的品味和優(yōu)雅氣質(zhì)，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群的心理，引起目標(biāo)客戶群共鳴。 E、融合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，把項(xiàng)目的宜商宜住宜投資的概念打造出來(lái)，以擴(kuò)大市場(chǎng)的關(guān)注范圍。 F、在營(yíng)銷手段上，可以多利用直銷方式，針對(duì)周圍的目標(biāo)客戶群，有的放矢，直接有效。 項(xiàng)目的威脅： 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 25 頁(yè) A、來(lái)自周邊項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)： 直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是中天國(guó)際公寓，豪盛時(shí)代華城，中華世紀(jì)城，這些樓盤不論是在地段上還是在產(chǎn)品的品質(zhì)上，項(xiàng)目的規(guī)模方面， 銷售 價(jià)格以及未來(lái)市場(chǎng)的放量在一定的時(shí)期內(nèi)，都對(duì)本項(xiàng)目有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 B、來(lái)自項(xiàng)目?jī)?nèi)部的威脅： 項(xiàng)目的定位是產(chǎn)品在眾多項(xiàng)目中脫穎而出的關(guān)鍵，在產(chǎn)品市場(chǎng)、形象、推廣思路和理念方面都會(huì)顯得重要。 C、發(fā)展商的執(zhí)行計(jì)劃的系統(tǒng)性和監(jiān)控節(jié)奏方面，在市場(chǎng)可以的情況下 ，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模較小，力求走短平快的策略，所以在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控和 銷售 節(jié)奏方面，注重系統(tǒng)性，連貫性，減少不必要的策略延誤。 四、項(xiàng)目定位： 項(xiàng)目簡(jiǎn)要概述 ： 項(xiàng)目位于西高新區(qū)的太白南路和科技路大交匯點(diǎn)的西邊，地理位置非常的優(yōu)越，整體的質(zhì)素較好?？傉嫉? 公頃，總建筑面積 85， 446 平方米，其中住宅部分 29， 452 平方米，辦公部分 25200 平方米，商業(yè)部分 15， 200 平方米，容積率為 ,綠化率 %，規(guī)劃居住總戶數(shù) 288戶，其中配有 238 個(gè)停車位。 整個(gè)地塊相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較規(guī)整，東面離太白南路的商業(yè)面比較寬，達(dá)到約 190 米，南面商業(yè)臨街面有約 60 米，規(guī)劃上成半圍合狀，內(nèi)設(shè)有中心綠化廣場(chǎng)。 市場(chǎng)定位： 綜合市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的資源，尤其是針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在整 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 25 頁(yè) 個(gè)市場(chǎng)上如何避重就輕，凸現(xiàn)自我，是產(chǎn)品的生存之道。在整體區(qū)域的市場(chǎng)比較而言，此區(qū)域的戶型大面積和高檔型項(xiàng)目偏多，而且表現(xiàn)出產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較普遍，產(chǎn)品沒有個(gè)性的多。同時(shí)，項(xiàng)目是兼有商業(yè)、商務(wù)和居住三項(xiàng)功能，揉合三個(gè)功能的優(yōu)劣勢(shì)，建議模糊項(xiàng)目的商業(yè)功能，以居住功能為牽引，商務(wù)功能為輔，塑造出項(xiàng)目的個(gè)性。 在本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方面建議： 西高新 中檔偏高常住型人文領(lǐng)地 解析： A、中檔 是指產(chǎn)品中檔，包括是產(chǎn)品用料，戶型面積適中， 銷售 價(jià)格適中。 B、偏高 是指產(chǎn)品往中高檔方向上偏的同時(shí)，在產(chǎn)品的形象上要高，產(chǎn)品給目 標(biāo)客戶群的感覺要是中高檔的感覺。 C、常住型 本項(xiàng)目的戶型間隔和戶型面積上，以常住型的 3 房單位為主，主力面積是 85—110 平方米，而且所占的比例在 60%以上，主要目標(biāo)客戶群是以 3 口之家和三代同堂為主，以常住為主要的居住功能。 C、人文型 在小區(qū)營(yíng)造出居住的藝術(shù)氣息，增加視 覺的可觀性、觸覺的親和性、感覺的互動(dòng)性，除了景觀園林小品的藝術(shù)氛圍之余，還注重小區(qū)的人文的社區(qū)文化建設(shè)，增強(qiáng)目標(biāo)客戶群的認(rèn)同感。 產(chǎn)品定位： 住宅部分 在市場(chǎng)定位為 西高新中檔偏高常住型人文領(lǐng)地， 其產(chǎn)品方面要匹配其 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 25 頁(yè) 市場(chǎng)的定位，在產(chǎn)品方面，建議找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)，作出市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品。 建議產(chǎn)品定位： 西高新 中檔中小戶型常住人文領(lǐng)地 具體表現(xiàn)： 單體建議做成 1 層 6 戶的設(shè)計(jì)，朝南的設(shè)計(jì)成大的單位，朝北的設(shè)計(jì)成大的兩房單位，朝東方位的設(shè)計(jì)成小三房的單位，朝西方位設(shè)計(jì)成小兩房的單位。整體的朝向盡可能南北 朝向設(shè)計(jì)。 戶型面積上 ， 注重面積的比例和戶型間隔的合理性，倡導(dǎo)實(shí)用性。 大 3 房的 95110 平方米之間，占 25%。 小 3 房的 85100 平方米之間，占 45%。 大 2 房的 6585 平方米之間，占 20%。 小 2 房的 4065 平方米之間，占 10%。 在產(chǎn)品的功能方面： 大 3 房的 95110 平方米，考慮觀景和工作陽(yáng)臺(tái)的雙陽(yáng)臺(tái)，可以考慮雙衛(wèi)的設(shè)計(jì)。最好做到廳出陽(yáng)臺(tái)，大幅落地玻璃門，既時(shí)尚又通風(fēng)采光性好。 小 3 房的 85100 平方米，考慮觀景和小工作陽(yáng)臺(tái)的雙陽(yáng)臺(tái)，可以考慮 1衛(wèi)的設(shè)計(jì)。最好做到廳出陽(yáng)臺(tái)，大幅落地玻璃門 ，既時(shí)尚又通風(fēng)采光性好。 大 2 房的 6585 平方米，至少考慮觀景陽(yáng)臺(tái)，考慮 1 衛(wèi)的設(shè)計(jì)。最好做到廳出陽(yáng)臺(tái)，大幅落地玻璃門，既時(shí)尚又通風(fēng)采光性好。 小 2 房的 4065 平方米，至少考慮觀景陽(yáng)臺(tái)，考慮 1 衛(wèi)的設(shè)計(jì)。最好做到 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 25 頁(yè) 廳出陽(yáng)臺(tái)，大幅落地玻璃門，既時(shí)尚又通風(fēng)采光性好。 另外，充分考慮明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，窗戶可以考慮時(shí)尚的大飄窗（離地約50CM，飄出寬度約 80CM），在臥室的設(shè)計(jì)中，主臥相對(duì)可以大些， 1220平方米之間，廳的開間保證到 , 衛(wèi)生間可以相對(duì)做小些，不考慮浴盆，改成淋噴間格設(shè)計(jì)。 部分窗 戶可以考慮大幅落地的，或轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)，既可增強(qiáng)時(shí)尚感，同時(shí)對(duì)采光通風(fēng)有利，還可以任意角度觀景。 商務(wù)部分 ： 鑒于在西高新區(qū)域，一方面高檔寫字樓的較多，且市場(chǎng)的消化潛力不是很強(qiáng)，另一方面中低檔的寫字樓有被早期住宅經(jīng)商所取代，而且這種的局面還會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)，總體來(lái)看，單純的寫字樓市場(chǎng)在西高新市場(chǎng)的容量不大，市場(chǎng)的需求不被看好。相反，商住兩用的公寓性質(zhì)的項(xiàng)目被市場(chǎng)追捧，尤其是具有投資價(jià)值的樓盤。建議主力戶型面積在70110 平方米之間，如客戶需要大面積的，則可以考慮相鄰的兩套打通使用。 形象定位： 如何在項(xiàng)目的海洋中讓茫茫的目標(biāo)客戶群尋找的到項(xiàng)目，同時(shí)項(xiàng)目又象是一盞閃亮的指示燈塔，引領(lǐng)消費(fèi)的方向。融合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的特征，在整體的形象方面，充分顯現(xiàn)個(gè)性，建議： 西高新 知尚型人文藝術(shù)領(lǐng)地 解析： 知識(shí)型的、復(fù)合型的新時(shí)代人的追求和努力的方向，居住社區(qū)同樣也要
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