【正文】 10%。 建議：此項(xiàng)目定位不宜走高端路線，適合走中端層面，在項(xiàng)目的形象上，可以走中高方向。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 25 頁 西安龍騰世家營(yíng)銷策劃案 一、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 二、 南郊區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)分析 小結(jié)： 針對(duì)項(xiàng)目周邊的情況來看，許多的項(xiàng)目存在戶型間隔和戶型面積比例不當(dāng)，比如說， 2 房房 2 廳或 1 廳的單位，其面積是 90110 平方米之間，而 3 房 2 廳或 1 廳的單位，其面積是 130170 平方米之間，這種戶型間隔和戶型的面積配搭是不實(shí)用，造成 “無意識(shí) ”的浪費(fèi)，而這種浪費(fèi)是購(gòu)房者無法主導(dǎo)的，無法主控的。所以在各種戶型的配比比例方面可以考慮： 大 3 房的 95110 平方米之間，占 25%。 綜合項(xiàng)目所在的區(qū)域的產(chǎn)品概況，單體設(shè)計(jì)多以 1 梯 2 戶 / 1 梯 4戶 / 的 設(shè)計(jì)為主，甚至中天國(guó)際公寓 A/B 兩棟樓以 1 梯 9 戶設(shè)計(jì)，其產(chǎn)品在考慮通風(fēng)和采光方面，還存在有產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺撼，整體的確產(chǎn)品均好性不強(qiáng)。比如在外立面的設(shè)計(jì)上可以通過時(shí)尚的色彩來演繹，配合項(xiàng)目?jī)?nèi)的園林小品景觀，做些抽象的小品雕塑，融觀賞性、思考性、運(yùn)動(dòng)休閑在一起。 地段優(yōu)勢(shì)： 位于太白南路和科技路的交匯處，兩面臨主要的干道，西北面緊臨西 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 25 頁 安科技大學(xué)附中的宿舍區(qū)，居住的氛圍濃厚，臨街有較強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值，此地段宜商宜住宜投資。 人文環(huán)境： 項(xiàng)目周邊可謂是書香氣息濃厚，人文環(huán)境獨(dú)有，西安電子科技大學(xué)，及其附屬中學(xué)，西安培華學(xué)院、西安幼兒師范學(xué)校、西安 公關(guān) 學(xué)院、西安石油大學(xué)、西安美術(shù)學(xué)院等大專院校，還有市 53 中等中小學(xué)，環(huán)繞項(xiàng)目四周，散發(fā)濃郁的書香氣息，可以說到處都是詞賦經(jīng)倫的地方。 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)： A、做好規(guī)劃，處理好商業(yè)和住宅的相溶性，盡可能把商業(yè)靠路邊，充分利用商業(yè)價(jià)值，同時(shí)利用建筑物遮擋噪音和灰塵，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。 E、融合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，把項(xiàng)目的宜商宜住宜投資的概念打造出來，以擴(kuò)大市場(chǎng)的關(guān)注范圍。 C、發(fā)展商的執(zhí)行計(jì)劃的系統(tǒng)性和監(jiān)控節(jié)奏方面，在市場(chǎng)可以的情況下 ，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模較小，力求走短平快的策略，所以在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控和 銷售 節(jié)奏方面，注重系統(tǒng)性，連貫性，減少不必要的策略延誤。 市場(chǎng)定位： 綜合市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的資源，尤其是針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在整 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 25 頁 個(gè)市場(chǎng)上如何避重就輕，凸現(xiàn)自我，是產(chǎn)品的生存之道。中檔偏高常住型人文領(lǐng)地 解析： A、中檔 是指產(chǎn)品中檔，包括是產(chǎn)品用料，戶型面積適中， 銷售 價(jià)格適中。 產(chǎn)品定位： 住宅部分 在市場(chǎng)定位為 西高新中檔偏高常住型人文領(lǐng)地， 其產(chǎn)品方面要匹配其 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 25 頁 市場(chǎng)的定位，在產(chǎn)品方面，建議找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)，作出市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品。整體的朝向盡可能南北 朝向設(shè)計(jì)。 小 3 房的 85100 平方米之間，占 45%。在產(chǎn)品的功能方面： 大 3 房的 95110 平方米，考慮觀景和工作陽臺(tái)的雙陽臺(tái)，可以考慮雙衛(wèi)的設(shè)計(jì)。 大 2 房的 6585 平方米，至少考慮觀景陽臺(tái)，考慮 1 衛(wèi)的設(shè)計(jì)。 另外，充分考慮明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，窗戶可以考慮時(shí)尚的大飄窗（離地約50CM，飄出寬度約 80CM），在臥室的設(shè)計(jì)中，主臥相對(duì)可以大些， 1220平方米之間，廳的開間保證到 , 衛(wèi)生間可以相對(duì)做小些，不考慮浴盆，改成淋噴間格設(shè)計(jì)。建議主力戶型面積在70110 平方米之間，如客戶需要大面積的，則可以考慮相鄰的兩套打通使用。知識(shí)型的、復(fù)合型的新時(shí)代人的追求和努力的方向，居住社區(qū)同樣也要 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 25 頁 具有這種人文氣息，這樣小區(qū)具有靈動(dòng)性，符合現(xiàn)代人居住的特性。不強(qiáng)化項(xiàng)目居 住或是商務(wù)形象，而是把整體的定位為一種具有人文藝術(shù)氛圍的領(lǐng)地，淡化純住宅的概念，同時(shí)也不強(qiáng)調(diào)商務(wù)的形象。而商務(wù)部分，則會(huì)有部分的教職員工的小 企業(yè) ，工作室是購(gòu)買的首選之地。 部分的投資客： 由于項(xiàng)目有小戶面積，總價(jià)較低，加上地優(yōu)越段，交通方便，是投資首選之地。 市場(chǎng)比較法是比較合理評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格的方法，其要點(diǎn)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇類似程度較高的項(xiàng)目作比較，以增加待估項(xiàng)目?jī)r(jià)格的精 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 25 頁 確度，我們?cè)谠u(píng)估本項(xiàng)目?jī)r(jià)格時(shí)，以同板塊及板塊相近同一供需圈、同類使用性質(zhì)作項(xiàng)目選擇條件，以多選擇比較項(xiàng)目，增加計(jì)算精確度為原則來選出比較項(xiàng)目。因此，該價(jià)格僅在現(xiàn)時(shí)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期作為試測(cè)客戶反映及市場(chǎng)承受力的參考價(jià)，而非正式公開發(fā)售的售價(jià)。此 定價(jià) 是項(xiàng)目的綜合 定價(jià) ，含商務(wù)寫字樓和住宅的價(jià)位。 這種方式一來容易表現(xiàn)，更加突出色彩人生，再者可以另辟途經(jīng)，制造另類的營(yíng)銷表現(xiàn)方式。 藍(lán)色是希望的象征，同時(shí)還意味著平靜、無限、理想和永恒。尚書 龍騰 主題口號(hào)語 : A、 “構(gòu)筑姿彩生活 ”（建議用此條） 簡(jiǎn)析： 構(gòu) 筑 可以解釋為建構(gòu)，構(gòu)造；筑解釋為建筑和壘筑的意思，既可以反映在產(chǎn)品的建筑方面，同時(shí)又可以體現(xiàn)到享受這種建筑物帶來的生活，具有雙重的意思。例如，入口大堂巧妙藝術(shù)地處理輪椅推車的斜坡道，水景處理多考慮安全性，植物宜選藥用性及保健性、能驅(qū)蚊去蟲的樹種。 產(chǎn)品開發(fā)建議： 物業(yè)管理建議： 六、營(yíng)銷建議： 項(xiàng)目的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)： 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（彩色外立、戶型方正實(shí)用、南北對(duì)流、采光通風(fēng)好） 概念演繹優(yōu)勢(shì)（主題與視覺魅力優(yōu)勢(shì)組合） 交通優(yōu)勢(shì) 發(fā)展商 品牌 優(yōu)勢(shì)