【正文】 廈邊，不時(shí)地兀立著一個(gè)個(gè)布局凌亂、擁 擠不堪的建筑群落，極大地影響了城市的外觀，也影響了城市管理。從 制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個(gè)基于土地的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國(guó)家形成了顯著區(qū)別。 ② 重新安置的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本巨大。城市經(jīng)濟(jì)總量的提高、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)及居民購(gòu)買力的增長(zhǎng)將為濰坊市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展提供廣闊的空間。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司充分依托公司雄厚的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)擬開發(fā)建設(shè) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目 。同時(shí)，住宅銷售增長(zhǎng) 10%，可帶動(dòng) GNP增長(zhǎng) %。規(guī)劃以 20202020 年為主要規(guī)劃期，對(duì)濰坊市服務(wù)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)、戰(zhàn)略思想、發(fā)展目標(biāo)步驟、重點(diǎn)領(lǐng)域、空間布局和支撐措施作重點(diǎn)規(guī)劃。抓住舊城改造和城市擴(kuò)張的機(jī)遇，以高檔寫字樓為主體，規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)組團(tuán)。?這一系列有利政策有利于濰坊市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有利于推動(dòng) 城市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。 該項(xiàng)目 位于 濰坊市濰城區(qū) 高家街以北、月河路以東、青年路以西 。繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，基本建立符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的滿足人民群眾需要的城鎮(zhèn)住房新體制。進(jìn)一步完善住房公積金制度。濰坊市第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中的比重低于沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平還不相適應(yīng)。 ，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程 為實(shí)現(xiàn)濰坊市經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，濰坊市加快了城市的建設(shè)，并制定了一系列的優(yōu)惠政策，加大了招商引資的力度，城市經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，勞動(dòng)力供求總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾都很突出，就業(yè)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。因此， 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。 2020 年，全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬(wàn)套。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。發(fā)改委表示要堅(jiān)決貫徹好黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，配合、會(huì)同有關(guān)部門，抓緊研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，努力增加普通商品房的供給能力，堅(jiān)決抓好保障性住房的建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)能夠長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，生產(chǎn)總值不斷提高。 110月平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 %。固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及進(jìn)出口總額分別增長(zhǎng) %、 ％和 %，投資與消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿?。農(nóng)村市場(chǎng)漸趨活躍，城鄉(xiāng)消費(fèi)增速差距為 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 分點(diǎn)，比上年同期縮小 個(gè)百分點(diǎn)。從城市居民收入構(gòu)成看，財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng)較快，分別增長(zhǎng) %和 %；工資性收入是拉動(dòng)居民家庭總收入增加的主導(dǎo)力量，全年實(shí)現(xiàn)工資性收入 元，增長(zhǎng) %，拉動(dòng)總收入增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)家庭總收入的貢獻(xiàn)率為 %。 由以上的數(shù)據(jù)可以看出，隨著人民生活水平的提高，對(duì)生活、商業(yè)環(huán)境的需求，質(zhì)量要求越來(lái)越高，當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)健康，消費(fèi)需求量很大。 B：項(xiàng)目附近基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。通往省 [2]內(nèi)交通十分便利； 濰坊火車站：緊鄰本項(xiàng)目，火車站南廣場(chǎng)新建將會(huì)促成客貨流走向的新格局形成 南苑機(jī)場(chǎng)：位于項(xiàng)目以南約 2KM，通往省外交通十分便利； 國(guó)道 206， 309：項(xiàng)目以南約 1KM，通往市內(nèi)各縣市及省內(nèi)外各地都十分便利 D：靠鄰道路，工程機(jī)械和材料出入口設(shè)置限制不大，建設(shè)施工便利。 B：項(xiàng)目區(qū)周圍多為企事業(yè)單位，周邊關(guān)系處理復(fù)雜。 第八節(jié) 建設(shè) 條件 濰坊市轄奎文、濰城、寒亭、坊子 4個(gè)市轄區(qū)，濱海經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、峽山生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)四個(gè)開發(fā)區(qū)，臨朐、昌樂 2個(gè)縣，代管青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑 6個(gè)縣級(jí)市，共有 34 個(gè)街道、 147 個(gè)鎮(zhèn)、 10 個(gè)鄉(xiāng)， 9495 個(gè)自然村。 濰城古稱濰縣，位于山東半島中部，是 ? 世界風(fēng)箏都 ? — 濰坊的中心區(qū) ，總面積 平方公里，人口 萬(wàn)，轄 6 個(gè)街道辦事處和 2個(gè)管理區(qū)。 濰城地處平原，土地肥沃，農(nóng)業(yè)自然資源豐富。礦產(chǎn)資源非常豐富，境內(nèi)有膨潤(rùn)土、石墨、石灰石、藍(lán)寶石等礦藏。全區(qū)共有各類集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)63 處，年交易額近 40 億元。 濰 城物阜民豐，人杰地靈，風(fēng)俗純樸、人文景觀頗多，是著名的省級(jí)歷史文化名城。地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜，有太古代的花崗片麻巖，古生代的石灰?guī)r、沙巖及頁(yè)巖， 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 新生代的砂巖及粘土巖。地震烈度為 7 度，定為設(shè)防區(qū)，地耐力為 1530T/M2。土質(zhì)均勻性差，局部夾粉質(zhì)黏土層，含少許角礫。 水文特征 濰坊市區(qū)河流分濰河、白浪河和虞河三大水系，均依地勢(shì)自南向北流入渤海萊州灣，多系季節(jié)性河流。流域中峽山水庫(kù)是山東省第一大水庫(kù)。 虞河：虞河發(fā)源于靈山，全長(zhǎng) 80 公里，是流經(jīng)濰坊市區(qū)的三條河流之一 ， 虞河是貫穿濰坊市區(qū)南北的一條河流，全長(zhǎng) 。該區(qū)地下水補(bǔ)給源：上部第四系孔隙潛水主要為大氣降水補(bǔ)給，其次是基巖裂隙水順層徑流補(bǔ)給。 該項(xiàng)目 建設(shè)場(chǎng)地土層穩(wěn)定，地質(zhì)狀況良好。 日照：全年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí) ，日照率為 59%。 氣溫：濰坊市氣象局統(tǒng)計(jì)，歷年平均氣溫為 ℃。 春季溫度回升較快，平均氣溫升到 6℃以上， 0℃以下溫度出現(xiàn)較少。 降水：歷年平均降水量 毫米，最大年降水量 毫米，最小年降水量 。冬季降水量最少，只占全年降水量的 %。年內(nèi)蒸發(fā)變率較大， 35月份占全年蒸發(fā)總量的 30— 35%，69 月占 4550%， l0 月份至次年 2 月僅占 20%左右。月平均濕度以 8 月最高，為 82%。全年平均風(fēng)速 ， 4月份最大，平均 ，最大風(fēng)速 ， 8月份最小，平均風(fēng)速 。 供水 項(xiàng)目給水水源取自濰坊市自來(lái)水公司給水管網(wǎng)，項(xiàng)目毗鄰青年路。 供電 項(xiàng)目用電由濰坊市供電公司供給，自 青年 路上 10kV 市政供電線路引線至區(qū)內(nèi) 10kV變配電站，電壓降至 380/220V后，引至各用電單位作為電源。 交通 濰城區(qū)位于山東半島中部，是山東半島重要的交通樞紐，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位和立體化的海陸空交通優(yōu)勢(shì)。形成以高速寬帶為主的高效迅捷的網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，為項(xiàng)目的建設(shè)提供了便利條件。 第 九 節(jié) 工程建設(shè)方案 該項(xiàng)目位于濰坊市濰城區(qū) 高家街以北、月河路以東、青年路以西 。 計(jì)入容積率 建筑面 ，包括 商品房建筑面積 ，社區(qū)商業(yè)建筑面積，幼兒園建筑面積 ， 安置房建筑面積 ； 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 25 不計(jì)入容積率 建筑面積 ，為地下 室和地下 停車位。 可持續(xù)發(fā)展的原則 建立人與自 然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，充分利用資源、節(jié)約資源，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與自然生態(tài)在更高水平的協(xié)調(diào)發(fā)展。 節(jié)能原則 節(jié)約能源是我們努力追求的目標(biāo)，將節(jié)能思想貫穿到整個(gè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中。規(guī)劃布局還應(yīng)具有本方案的特色，突出規(guī)劃結(jié)構(gòu)的識(shí)別性、藝術(shù)性和地方特色。 建筑正向間距：多層按照 計(jì)算高層按照日照陰影分析計(jì)算，滿足大寒日日照大于等于 2 小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)，且正面間距大于等于 30 米。 道路系統(tǒng) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目 處于 濰坊市濰城區(qū) 高家街以北、月河路以東、青年路以西 ，城市規(guī)劃路的走向和斷面均按照濰坊市相關(guān)規(guī)定。建筑均為丙類建筑，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，耐火等級(jí)為二級(jí)。 ③本工程地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。 ③鋼筋：一級(jí)鋼 HRB235，二級(jí)鋼 HRB335，三級(jí)鋼 HRB400。 是在地坪標(biāo)高一般按照高于周邊道路 米 米設(shè)計(jì)，室內(nèi)地 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 30 坪標(biāo)高一般按照高于周邊室外地坪標(biāo)高 米設(shè)計(jì)，以利于場(chǎng)地內(nèi)排水，各處標(biāo)高均取平均值。在規(guī)劃上突出其交通功能和景觀功能，通過沿街建筑的合理退讓及充足的便道寬度、交通設(shè)施的現(xiàn)代化使其交通順暢，通過沿街建筑空間界面的豐富變化和綠化環(huán)境的設(shè)計(jì)提高其景觀水平。停車位 722個(gè) ， 均為 地下停車位。根據(jù)《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 — 節(jié)能專篇電氣》及《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500342020）相關(guān)規(guī)定分析估算項(xiàng)目用電負(fù)荷，分析如下： （ 1）商業(yè)用電負(fù)荷 社區(qū)商業(yè)建筑面積為 ，夏季用電負(fù)荷按照 40W/m2計(jì)，安裝負(fù)荷 ， 其他季節(jié) 用電負(fù)荷按 30W/㎡ 估算，安裝負(fù)荷。 （ 5） 電梯用電負(fù)荷 根據(jù)設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目需安裝電梯 24 部 （ 8 棟 住宅共 24 部 ）， 電 梯系統(tǒng) 安裝負(fù)荷為 。 供電 方案 該項(xiàng)目 需新增 1臺(tái) S111250/10/ 節(jié)能變壓器 ,電源自 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 33 就近的市政 10KV線路以電纜方式埋地引入電源，滿足區(qū)內(nèi)用電需求。供電負(fù)荷采用雙路供電，終端切換，選用阻燃及耐火型電纜。 區(qū)內(nèi)設(shè)置路燈及草坪燈，路燈選用庭園式燈具，光源選用金屬鹵素?zé)?，草坪燈光源選用節(jié)能燈，路燈線路采用電纜直埋敷設(shè)，路燈控制采用自動(dòng)、手動(dòng)雙控方式。 建筑物防雷 接地 根據(jù)自然條件、當(dāng)?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二類防雷建筑物。 本工程低壓配電系統(tǒng)為變壓器中性點(diǎn)直接接地系統(tǒng)，其接地保護(hù)系統(tǒng)為 TNCS接地系統(tǒng)。電話自市網(wǎng)引入 1000 對(duì)光纜進(jìn)該區(qū)交接箱，交接箱設(shè)在物管中心。 ⑷安防監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)控主要是安全防盜，在監(jiān)控室內(nèi)設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，對(duì)出入口管理、周邊防越和保安巡更進(jìn)行監(jiān)控。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 36 給排水工程規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) ⑴《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 ⑵《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 ⑶《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 ⑷《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 ⑸《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 ⑹《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 ⑺《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 規(guī)劃范圍 該項(xiàng)目 范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計(jì)，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及區(qū)內(nèi)室外污廢水排放、場(chǎng)地雨水排放等。 ② 中水系統(tǒng) 根據(jù) 《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB503362020)、《建筑與小區(qū)雨水利用工程技術(shù)規(guī)范》 (GB504002020)、《民用建筑節(jié)水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB505552020)的要求 ， 該項(xiàng)目 一期已 在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個(gè)處理能力為 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 37 600m3/d的中水處理站（地埋式） 。 d)，全年按 360d計(jì) ，建筑面積按 ，年用水量為 ； 幼兒園年用水量為 4320t。工藝流程采用物化生理處理工藝：即經(jīng)格柵、調(diào)節(jié)池、絮凝沉淀（混凝劑）、過濾、消毒等過程，處理后達(dá)到《城 市污水再生利用 景觀環(huán)境用水水質(zhì)》（ GB/T189192020）、《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)》（ GB/T189202020）標(biāo)準(zhǔn)后再回用于 沖洗廁所 、綠化、 道路噴灑 等用水（污泥排入化糞池）。 詳見下表： 項(xiàng)目用水量估算表 用水項(xiàng)目 用水類型 數(shù)量 用水量標(biāo)準(zhǔn) 新鮮水 （ m3/d） 回用中水 （ m3/d） 用水總量 （ m3/a） 住宅區(qū) 盥洗、沐浴、洗衣、清潔用水 2061 人 70 L /人 d ） 沖廁用水 2L/（ m2d ） 未 預(yù)見 用水量 以上 4 項(xiàng)的 10% 合計(jì) / 綜上分析可知，該項(xiàng)目總用水量為 ，中水回用量為,凈用水量為 。 5層以上部分用水考慮設(shè)置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)置 1 座供水泵房，配備 1000 噸的生活不銹鋼水箱及變頻泵組。 生活污水 經(jīng)中水 處理后， 經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)入 濰坊市 城西 污 水處理廠進(jìn)一步處理后達(dá)標(biāo)排入虞河。 消防給水規(guī)劃 ⑴消火栓給水系統(tǒng) ①設(shè)計(jì)參數(shù) 根據(jù)規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分別為 15L/s和 30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2小時(shí)