【正文】 —綜合竣工驗收——根據(jù)某置業(yè)有限公司提供資料，某置業(yè)有限公司主要設(shè)置設(shè)董事長、總經(jīng)理辦公室、投資發(fā)展部、計劃財務(wù)部、工程管理部、營銷策劃部等機構(gòu)。銷售部以加快發(fā)展為主題，引入先進技術(shù)，加強自身建設(shè)，在提高隊伍整體素質(zhì)上落實措施，對售樓部員工提出了更高的要求，把獎懲措施落實到細處，褒揚先進，鞭策落后，獎優(yōu)罰劣，展現(xiàn)出人人爭先的良好勢頭。售樓中心作息時間已安排好，每天早8:00到晚7:30都有人上班，星期一至星期四每天安排一人休息，星期五至星期日無人休息，每天中午11:30至下午上班期間，安排一人值中班，下午下班到晚7:30期間，安排一人值晚班?，F(xiàn)在**開發(fā)企業(yè)大大小小的三四十家，市場競爭非常激烈，作為**房地產(chǎn)市場大型普通商品房項目，某置業(yè)有限公司從設(shè)計、策劃、至廣告宣傳將邀請業(yè)內(nèi)知名公司擔綱，再加上先進的開發(fā)理念，雄厚的開發(fā)實力，獨到的營銷策略，優(yōu)秀的建筑師和建筑隊伍，以及稱職的物業(yè)管理人員，將“**國際”打造成一個人盡皆知的綠色智能化生活小區(qū)是可行的，項目開發(fā)注意品牌效應(yīng)，樹立“**國際”這塊品牌，做到內(nèi)在與外在的統(tǒng)一，不懈追求內(nèi)在核心競爭力，逐漸錘煉出真正的名牌。“**國際”建成后將委托專業(yè)物業(yè)管理有限公司管理，項目物業(yè)管理主要物點有：“**國際”擬將采用先進高科技的智能化管理模式，主要裝備有：；；；；；；；；；。地形較規(guī)整，呈長方形。、識別和街道命名。，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、管線埋設(shè)、視覺衛(wèi)生等要求確定。 不同方位間距折減換算表不同方位間距折減換算表－2 方位0176。(含)30176。(含)＞60176。，應(yīng)符合下列規(guī)定：，確定經(jīng)濟的住宅層數(shù)與合理的層數(shù)結(jié)構(gòu)；。 住宅建筑面積凈密度控制指標(萬㎡/h㎡)住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ Ⅱ Ⅵ ⅦⅢ ⅤⅣ底層多層中高層高層項目規(guī)劃總用地15058㎡2，可建設(shè)用地15000㎡，規(guī)劃總建筑面積40000㎡，其中：居住建筑：27500㎡；公建建筑：8500㎡；（其中社區(qū)服務(wù)：80㎡；公廁50㎡、辦公、商業(yè)：8370㎡）；地下車庫及人防：4000平方米；設(shè)計容積率：≤；建筑密度：≤30%；綠化率：≥30%；居住戶數(shù)：312戶；居住人口：1092人；機動車位：161個；自行車位：1185個；道路紅線長度：400m。，其他管線均由丁卯橋路接入。住宅生活用水定額：200L/人項目用水標準使用單位使用時間小時變化系數(shù)最大小時用水量M3/H最大日用水量M3/日住宅200L/人小區(qū)內(nèi)各樓的生活用水直接由市政壓力供給，每戶分設(shè)水表計量。 室內(nèi)采用污廢合流制，室外采用雨、污分流制。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管徑小于100的采用熱鍍鋅管，大于等于100的采用球墨鑄鐵管。. 建筑電氣項目除去小區(qū)內(nèi)的人防地下室及消防設(shè)備用電（消防水泵）為二級負荷外，其余均為三級負荷。公變對住宅供電，專變對公用負荷及消防負荷供電。住宅每戶單獨表集中計量，會所、商業(yè)辦公等公共建筑設(shè)獨立電度表計量，小區(qū)內(nèi)電梯、水泵房、公共照明及室外照明等用電設(shè)備，根據(jù)分配回路的具體情況及供電部門的要求分別獨立設(shè)置電度表計量，變配電房內(nèi)均采用高供低計方式。單體建筑按性質(zhì)分為二級、三級防雷并按防雷等級設(shè)防。交接間至每幢交接箱由光纖傳輸，交接箱至各用戶配二根五類線。 有線電視系統(tǒng)接入市有線電視網(wǎng)，每戶設(shè)兩個電視終端，公共建筑按相應(yīng)規(guī)范要求設(shè)置電視終端。 在商業(yè)、住宅區(qū)設(shè)揚聲器，有消防廣播系統(tǒng)時可與背景音樂系統(tǒng)合用。天然氣負荷主要有兩部分組成：一、住宅用氣；二、公共建筑用氣。a；104M3項目總平面應(yīng)采用生態(tài)組團形式布置，道路系統(tǒng)依據(jù)生態(tài)組團呈口字型圍繞各建筑及構(gòu)筑物，場區(qū)內(nèi)道路全部按城區(qū)Ⅰ、Ⅱ級干道標準設(shè)計施工。第五章 資源耗用與建筑節(jié)能項目規(guī)劃總用地15058㎡2，可建設(shè)用地15000㎡，規(guī)劃總建筑面積40000㎡，其中：居住建筑：27500㎡；公建建筑：8500㎡；（其中社區(qū)服務(wù)：80㎡；公廁50㎡、辦公、商業(yè)：8370㎡）；地下車庫及人防：4000平方米；設(shè)計容積率：≤；建筑密度：≤30%；綠化率：≥30%。，消耗環(huán)節(jié)主要為廚房用天然氣，年消耗量257000立方米。1.《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》2.《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》JGJ134—20013.《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176—93）4．《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計標準》：，不宜布置在洼地；布局合理，不宜周邊式、混合式。，宜采用活動式遮陽，遮陽率達到80%。、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。：東、南、西外墻窗加做活動式成品鋁合金百葉窗。：外窗窗玻為斷熱橋鋁合金框中空玻璃窗（5+6+5），東、南、西側(cè)外窗內(nèi)側(cè)裝活動式軟百葉窗，；公建外門為斷熱橋鋁合金框中空安全玻璃門(5+6+5)，住宅進戶門為全新鋼制隔音防盜防火門；幕墻窗為中空安全玻璃隱框幕墻窗（5+6+5）；氣密性不低于《建筑幕墻物理性能分級》GB/T 15225規(guī)定的三級；外窗氣密性不低于《建筑氣密性分級及其檢測方法》GB7107規(guī)定的四級。，采用電容補償器，減少電能損失。1.《大氣污染物綜合排放標準》GB162971996二級；2.《污水綜合排放標準》GB897896表4中三級、一級；3.《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》GB1234891中3類；4.《鍋爐大氣污染物排放標準》GB132712001，二類區(qū)II時段。達到國家標準《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB38382002）中規(guī)定的Ⅱ類標準。項目房地產(chǎn)開發(fā)工程內(nèi)含污水收集系統(tǒng)，由規(guī)劃統(tǒng)一考慮安排建設(shè)，通過城市污水處理廠進行服務(wù)區(qū)污水收集處理。因此，建議施工企業(yè)在作業(yè)過程中應(yīng)采取一定的防護措施如圍墻隔離防護帶等，施工材料及現(xiàn)場采取一定的覆蓋措施和其它措施，努力降低建筑揚塵產(chǎn)生量，爭取建筑項目施工期間周界TSP達到國家有關(guān)標準，盡量減少對城市環(huán)境衛(wèi)生及附近人居、學(xué)校等場所的影響。特別是夜間22：00時后不得施工，若在該時段確須施工，必須上報相關(guān)主管部門批準同意。廚房所用燃料采用天然氣，燃燒廢氣可達標排放。預(yù)測結(jié)果表明：項目生活噪聲增加值與本底噪聲疊加后，各個場界能滿足《生活區(qū)噪聲標準》（GB1234890）I類標準的要求，敏感點聲環(huán)境質(zhì)量仍能滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB309693）I類標準的要求，區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量維持現(xiàn)狀水平。錯誤！鏈接無效。第七章 投資估算與資金籌措。、變配電設(shè)施等價格按類似工程型號市場詢價和委托方采購詢價取得；**市建設(shè)行政主管部門提供的信息指導(dǎo)價取定。詳見下表：年份季度計劃工作內(nèi)容計劃投入資金（萬元）2007年13公司籌建、土地摘牌、項目調(diào)研及市場定位、規(guī)劃設(shè)計等35004項目立項、規(guī)劃報批（建設(shè)用地、建設(shè)工程）、土地預(yù)審、土地證辦理、單體方案及施工圖設(shè)計、建筑工程招標、物業(yè)管理公司招標、建筑監(jiān)理單位招標等2008年1地址勘探、三通一平、施工許可報批、銷售計劃及策略的制定、樁基施工及土方工程建設(shè)、售樓處的建設(shè)及裝修、項目貸款的辦理、景觀設(shè)計等320．282建筑主體工程建設(shè)（地下室及主體1—3層）、廣告發(fā)布等3建筑主體工程建設(shè)（4—14層）、墻體施工、銷售價格報審、銷售許可證辦理、銷售登記、銷售開盤等4建筑主體工程建設(shè)（主體封頂）、門窗安裝、電梯等設(shè)備采購安裝、項目銷售等5682009年1墻體工程完工、室內(nèi)外裝修、室外工程及小區(qū)道路、景觀施工、水電安裝、項目銷售等3222景觀及道路施工、項目銷售等4413綜合驗收交付、項目銷售等254物業(yè)管理的移交22合計12第八章 經(jīng)濟和社會效益分析統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，截止2007年6月份，全國部分中大城市普通商品住宅的價格同比漲幅明顯，創(chuàng)下兩年來的新高。16月份，市區(qū)商品住宅（不含政策性住房及獨立、聯(lián)排、疊加別墅）的算術(shù)平均成交價格為3480元/m2，%。2007年16月份，%；其中，實現(xiàn)商品住宅累計合同銷售5985套，%；%。144m2以上的商品住宅，按面積分，其批準預(yù)售量、月末累計可售量、%、%、%。30005000元/%。%。2007年16月各區(qū)域商品房（別墅類）成交均價列表：區(qū)域2007年16月2006年16月同比市區(qū)算術(shù)均價44283709%加權(quán)均價48023733%主城區(qū)算術(shù)均價48924113%加權(quán)均價51194209%城中中心區(qū)00~次中心區(qū)00~東片55703982%東南片00~西南片00~西片00~城東北片45934565%南片43773518%城南東片00~西片50294387%城西北片00~中片00~南片00~丹徒片區(qū)44583054%大港片區(qū)25392748%諫壁片區(qū)00~綜合分析近23年內(nèi)商品房價格仍有一定上升的空間，一些地區(qū)、一些項目的商品房價格仍然會有穩(wěn)中有漲。而現(xiàn)在土地一律實行掛牌競價上市或拍賣競買出讓，因而土地價格是在同一平臺上穩(wěn)步上升，這一落差隨著土地市場化運作的不斷成熟而逐步縮小。，推動房地產(chǎn)持續(xù)走強。：經(jīng)濟適用房的利潤率最高不得超過3%；普通住宅商品房的利潤率最高不得超過8%；高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發(fā)商根據(jù)市場供求自主確定。代收代繳費用，約占房價的1015%。依據(jù)2006年住房調(diào)查，至2005年底，**。本項目所在區(qū)域?qū)俪菛|南片，目前，在本項目周邊地區(qū)同期進行開發(fā)建設(shè)的住宅項目主要有江南世家、沃得花園、四季經(jīng)典、古橋名苑等，具體情況如下：項目名稱江南世家沃得花園四季經(jīng)典古橋名苑位置（主城區(qū)）城東南片城東南片城東南片城東南片推出面積（M2）約14000約15500約27000約22000主力戶型9015010015010016090180銷售均價3285337030912947市場定位中端中高端中高端中端銷售情況較好較好一般一般配套條件較好較好較好一般本項目區(qū)域位于位于丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、江南世家南側(cè)，東接谷陽路，西側(cè)為公交總公司，北臨丁卯橋路。本項目高層住宅的售價初步按3800元/平方米測算，可供銷售面積27500平方米，銷售率為100%。如下表：名稱可銷售數(shù)量價格收入(萬元)高層住宅27500(㎡)3800元/㎡商業(yè)、辦公8370(㎡)6000元/㎡5022合計35936㎡資金回籠計劃見附表4。其中，；；。（詳見附表2）計算期內(nèi)項目投資內(nèi)部收益率為67%，按折現(xiàn)率16%計算的全部投資現(xiàn)金凈流量產(chǎn)生的凈現(xiàn)值為3080萬元。依據(jù)《**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（20022020）預(yù)測，2005年**城市化水平為55%，；2010年為60%，；2020年為70%，城鎮(zhèn)常住人口231萬。要保證城市交通在經(jīng)濟持續(xù)高速增長和土地高強度的開發(fā)下能夠保持有機的運作，最有效的方法就是結(jié)合交通設(shè)施來對土地開發(fā)強度加以控制，把交通需求控制在路網(wǎng)可接受的水平，同時，明確發(fā)展商需承擔的交通責任——負責新增加的交通設(shè)施費用，以減少政府的開支，協(xié)調(diào)好土地開發(fā)與交通建設(shè)的關(guān)系。本項目開發(fā)體現(xiàn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及增加城市發(fā)展區(qū)域的相互關(guān)系，通過本項目建設(shè)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供用地，通過城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加城市發(fā)展區(qū)域，為各類產(chǎn)業(yè)提供用地，創(chuàng)造就業(yè)崗位，促進新增城市人口就業(yè)，提高經(jīng)濟收入水平，以此形成良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展的依存關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品從原來主要集中在商品住宅，逐漸向商品辦公樓、商業(yè)用房、商品廠房，綜合樓等多樣化方向發(fā)展，觸角甚至涉及一些基礎(chǔ)設(shè)施項目。房價只有貼近老百姓的購買能力，才能激發(fā)人們的購房欲望。（2）.企業(yè)規(guī)模比較小。要提升競爭力首先要取得資本優(yōu)勢，獲得土地資源，建立規(guī)范的開發(fā)程序，采取各種方式，強強聯(lián)合，兼并，調(diào)整等，集中資本，優(yōu)勢互補，做強做大，迎接挑戰(zhàn)。針對我市土地資源緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當提高住房建設(shè)的容積率水平。，逐步擴大政策性住房的保障范圍。政策性住房建設(shè)資金由政府專項撥款或?qū)ｍ椯J款，其中全市年度土地出讓凈收益的5％應(yīng)用于廉租住房建設(shè)；進一步加強政策性住房建設(shè)資金監(jiān)管，促進政策性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。合理確定經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模，進一步完善經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和銷售管理制度，嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)和銷售過程的監(jiān)管力度，真正解決低收入家庭的住房需要。，對西津渡、伯先路、大龍王巷三個歷史街區(qū)重點保護，并對其內(nèi)部及周邊環(huán)境加以修繕、整治，特別要大力改善基礎(chǔ)設(shè)施，提高居住質(zhì)量、改善居住環(huán)境，每年治理危房約1萬平方米。，促進住房梯度消費，優(yōu)化住房資源配置。（設(shè)計、施工選擇）1．《工程建設(shè)項目申請報告增加招標和