【正文】 —綜合竣工驗(yàn)收——根據(jù)某置業(yè)有限公司提供資料，某置業(yè)有限公司主要設(shè)置設(shè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理辦公室、投資發(fā)展部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、工程管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部等機(jī)構(gòu)。銷(xiāo)售部以加快發(fā)展為主題，引入先進(jìn)技術(shù)，加強(qiáng)自身建設(shè)，在提高隊(duì)伍整體素質(zhì)上落實(shí)措施，對(duì)售樓部員工提出了更高的要求，把獎(jiǎng)懲措施落實(shí)到細(xì)處，褒揚(yáng)先進(jìn)，鞭策落后，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，展現(xiàn)出人人爭(zhēng)先的良好勢(shì)頭。售樓中心作息時(shí)間已安排好，每天早8:00到晚7:30都有人上班，星期一至星期四每天安排一人休息，星期五至星期日無(wú)人休息，每天中午11:30至下午上班期間，安排一人值中班，下午下班到晚7:30期間，安排一人值晚班。現(xiàn)在**開(kāi)發(fā)企業(yè)大大小小的三四十家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，作為**房地產(chǎn)市場(chǎng)大型普通商品房項(xiàng)目，某置業(yè)有限公司從設(shè)計(jì)、策劃、至廣告宣傳將邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名公司擔(dān)綱，再加上先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力，獨(dú)到的營(yíng)銷(xiāo)策略，優(yōu)秀的建筑師和建筑隊(duì)伍，以及稱(chēng)職的物業(yè)管理人員，將“**國(guó)際”打造成一個(gè)人盡皆知的綠色智能化生活小區(qū)是可行的，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)注意品牌效應(yīng)，樹(shù)立“**國(guó)際”這塊品牌，做到內(nèi)在與外在的統(tǒng)一，不懈追求內(nèi)在核心競(jìng)爭(zhēng)力，逐漸錘煉出真正的名牌。“**國(guó)際”建成后將委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理有限公司管理，項(xiàng)目物業(yè)管理主要物點(diǎn)有：“**國(guó)際”擬將采用先進(jìn)高科技的智能化管理模式，主要裝備有：；；；；；；；；；。地形較規(guī)整，呈長(zhǎng)方形。、識(shí)別和街道命名。，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、管線埋設(shè)、視覺(jué)衛(wèi)生等要求確定。 不同方位間距折減換算表不同方位間距折減換算表－2 方位0176。(含)30176。(含)＞60176。，應(yīng)符合下列規(guī)定：，確定經(jīng)濟(jì)的住宅層數(shù)與合理的層數(shù)結(jié)構(gòu)；。 住宅建筑面積凈密度控制指標(biāo)(萬(wàn)㎡/h㎡)住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ Ⅱ Ⅵ ⅦⅢ ⅤⅣ底層多層中高層高層項(xiàng)目規(guī)劃總用地15058㎡2，可建設(shè)用地15000㎡，規(guī)劃總建筑面積40000㎡，其中：居住建筑：27500㎡；公建建筑：8500㎡；（其中社區(qū)服務(wù)：80㎡；公廁50㎡、辦公、商業(yè)：8370㎡）；地下車(chē)庫(kù)及人防：4000平方米；設(shè)計(jì)容積率：≤；建筑密度：≤30%；綠化率：≥30%；居住戶(hù)數(shù)：312戶(hù)；居住人口：1092人；機(jī)動(dòng)車(chē)位：161個(gè)；自行車(chē)位：1185個(gè)；道路紅線長(zhǎng)度：400m。，其他管線均由丁卯橋路接入。住宅生活用水定額：200L/人項(xiàng)目用水標(biāo)準(zhǔn)使用單位使用時(shí)間小時(shí)變化系數(shù)最大小時(shí)用水量M3/H最大日用水量M3/日住宅200L/人小區(qū)內(nèi)各樓的生活用水直接由市政壓力供給，每戶(hù)分設(shè)水表計(jì)量。 室內(nèi)采用污廢合流制，室外采用雨、污分流制。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管徑小于100的采用熱鍍鋅管，大于等于100的采用球墨鑄鐵管。. 建筑電氣項(xiàng)目除去小區(qū)內(nèi)的人防地下室及消防設(shè)備用電（消防水泵）為二級(jí)負(fù)荷外，其余均為三級(jí)負(fù)荷。公變對(duì)住宅供電，專(zhuān)變對(duì)公用負(fù)荷及消防負(fù)荷供電。住宅每戶(hù)單獨(dú)表集中計(jì)量，會(huì)所、商業(yè)辦公等公共建筑設(shè)獨(dú)立電度表計(jì)量，小區(qū)內(nèi)電梯、水泵房、公共照明及室外照明等用電設(shè)備，根據(jù)分配回路的具體情況及供電部門(mén)的要求分別獨(dú)立設(shè)置電度表計(jì)量，變配電房?jī)?nèi)均采用高供低計(jì)方式。單體建筑按性質(zhì)分為二級(jí)、三級(jí)防雷并按防雷等級(jí)設(shè)防。交接間至每幢交接箱由光纖傳輸，交接箱至各用戶(hù)配二根五類(lèi)線。 有線電視系統(tǒng)接入市有線電視網(wǎng)，每戶(hù)設(shè)兩個(gè)電視終端，公共建筑按相應(yīng)規(guī)范要求設(shè)置電視終端。 在商業(yè)、住宅區(qū)設(shè)揚(yáng)聲器，有消防廣播系統(tǒng)時(shí)可與背景音樂(lè)系統(tǒng)合用。天然氣負(fù)荷主要有兩部分組成：一、住宅用氣；二、公共建筑用氣。a；104M3項(xiàng)目總平面應(yīng)采用生態(tài)組團(tuán)形式布置，道路系統(tǒng)依據(jù)生態(tài)組團(tuán)呈口字型圍繞各建筑及構(gòu)筑物，場(chǎng)區(qū)內(nèi)道路全部按城區(qū)Ⅰ、Ⅱ級(jí)干道標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工。第五章 資源耗用與建筑節(jié)能項(xiàng)目規(guī)劃總用地15058㎡2，可建設(shè)用地15000㎡，規(guī)劃總建筑面積40000㎡，其中：居住建筑：27500㎡；公建建筑：8500㎡；（其中社區(qū)服務(wù)：80㎡；公廁50㎡、辦公、商業(yè)：8370㎡）；地下車(chē)庫(kù)及人防：4000平方米；設(shè)計(jì)容積率：≤；建筑密度：≤30%；綠化率：≥30%。，消耗環(huán)節(jié)主要為廚房用天然氣，年消耗量257000立方米。1.《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》2.《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134—20013.《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176—93）4．《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》：，不宜布置在洼地；布局合理，不宜周邊式、混合式。，宜采用活動(dòng)式遮陽(yáng)，遮陽(yáng)率達(dá)到80%。、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。：東、南、西外墻窗加做活動(dòng)式成品鋁合金百葉窗。：外窗窗玻為斷熱橋鋁合金框中空玻璃窗（5+6+5），東、南、西側(cè)外窗內(nèi)側(cè)裝活動(dòng)式軟百葉窗，；公建外門(mén)為斷熱橋鋁合金框中空安全玻璃門(mén)(5+6+5)，住宅進(jìn)戶(hù)門(mén)為全新鋼制隔音防盜防火門(mén)；幕墻窗為中空安全玻璃隱框幕墻窗（5+6+5）；氣密性不低于《建筑幕墻物理性能分級(jí)》GB/T 15225規(guī)定的三級(jí)；外窗氣密性不低于《建筑氣密性分級(jí)及其檢測(cè)方法》GB7107規(guī)定的四級(jí)。，采用電容補(bǔ)償器，減少電能損失。1.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB162971996二級(jí)；2.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB897896表4中三級(jí)、一級(jí)；3.《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB1234891中3類(lèi)；4.《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》GB132712001，二類(lèi)區(qū)II時(shí)段。達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB38382002）中規(guī)定的Ⅱ類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程內(nèi)含污水收集系統(tǒng)，由規(guī)劃統(tǒng)一考慮安排建設(shè)，通過(guò)城市污水處理廠進(jìn)行服務(wù)區(qū)污水收集處理。因此，建議施工企業(yè)在作業(yè)過(guò)程中應(yīng)采取一定的防護(hù)措施如圍墻隔離防護(hù)帶等，施工材料及現(xiàn)場(chǎng)采取一定的覆蓋措施和其它措施，努力降低建筑揚(yáng)塵產(chǎn)生量，爭(zhēng)取建筑項(xiàng)目施工期間周界TSP達(dá)到國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少對(duì)城市環(huán)境衛(wèi)生及附近人居、學(xué)校等場(chǎng)所的影響。特別是夜間22：00時(shí)后不得施工，若在該時(shí)段確須施工，必須上報(bào)相關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)同意。廚房所用燃料采用天然氣，燃燒廢氣可達(dá)標(biāo)排放。預(yù)測(cè)結(jié)果表明：項(xiàng)目生活噪聲增加值與本底噪聲疊加后，各個(gè)場(chǎng)界能滿足《生活區(qū)噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB1234890）I類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求，敏感點(diǎn)聲環(huán)境質(zhì)量仍能滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）I類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求，區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量維持現(xiàn)狀水平。錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。第七章 投資估算與資金籌措。、變配電設(shè)施等價(jià)格按類(lèi)似工程型號(hào)市場(chǎng)詢(xún)價(jià)和委托方采購(gòu)詢(xún)價(jià)取得；**市建設(shè)行政主管部門(mén)提供的信息指導(dǎo)價(jià)取定。詳見(jiàn)下表：年份季度計(jì)劃工作內(nèi)容計(jì)劃投入資金（萬(wàn)元）2007年13公司籌建、土地摘牌、項(xiàng)目調(diào)研及市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等35004項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)批（建設(shè)用地、建設(shè)工程）、土地預(yù)審、土地證辦理、單體方案及施工圖設(shè)計(jì)、建筑工程招標(biāo)、物業(yè)管理公司招標(biāo)、建筑監(jiān)理單位招標(biāo)等2008年1地址勘探、三通一平、施工許可報(bào)批、銷(xiāo)售計(jì)劃及策略的制定、樁基施工及土方工程建設(shè)、售樓處的建設(shè)及裝修、項(xiàng)目貸款的辦理、景觀設(shè)計(jì)等320．282建筑主體工程建設(shè)（地下室及主體1—3層）、廣告發(fā)布等3建筑主體工程建設(shè)（4—14層）、墻體施工、銷(xiāo)售價(jià)格報(bào)審、銷(xiāo)售許可證辦理、銷(xiāo)售登記、銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)等4建筑主體工程建設(shè)（主體封頂）、門(mén)窗安裝、電梯等設(shè)備采購(gòu)安裝、項(xiàng)目銷(xiāo)售等5682009年1墻體工程完工、室內(nèi)外裝修、室外工程及小區(qū)道路、景觀施工、水電安裝、項(xiàng)目銷(xiāo)售等3222景觀及道路施工、項(xiàng)目銷(xiāo)售等4413綜合驗(yàn)收交付、項(xiàng)目銷(xiāo)售等254物業(yè)管理的移交22合計(jì)12第八章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，截止2007年6月份，全國(guó)部分中大城市普通商品住宅的價(jià)格同比漲幅明顯，創(chuàng)下兩年來(lái)的新高。16月份，市區(qū)商品住宅（不含政策性住房及獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅）的算術(shù)平均成交價(jià)格為3480元/m2，%。2007年16月份，%；其中，實(shí)現(xiàn)商品住宅累計(jì)合同銷(xiāo)售5985套，%；%。144m2以上的商品住宅，按面積分，其批準(zhǔn)預(yù)售量、月末累計(jì)可售量、%、%、%。30005000元/%。%。2007年16月各區(qū)域商品房（別墅類(lèi)）成交均價(jià)列表：區(qū)域2007年16月2006年16月同比市區(qū)算術(shù)均價(jià)44283709%加權(quán)均價(jià)48023733%主城區(qū)算術(shù)均價(jià)48924113%加權(quán)均價(jià)51194209%城中中心區(qū)00~次中心區(qū)00~東片55703982%東南片00~西南片00~西片00~城東北片45934565%南片43773518%城南東片00~西片50294387%城西北片00~中片00~南片00~丹徒片區(qū)44583054%大港片區(qū)25392748%諫壁片區(qū)00~綜合分析近23年內(nèi)商品房?jī)r(jià)格仍有一定上升的空間，一些地區(qū)、一些項(xiàng)目的商品房?jī)r(jià)格仍然會(huì)有穩(wěn)中有漲。而現(xiàn)在土地一律實(shí)行掛牌競(jìng)價(jià)上市或拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)出讓?zhuān)蚨恋貎r(jià)格是在同一平臺(tái)上穩(wěn)步上升，這一落差隨著土地市場(chǎng)化運(yùn)作的不斷成熟而逐步縮小。，推動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)走強(qiáng)。：經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率最高不得超過(guò)3%；普通住宅商品房的利潤(rùn)率最高不得超過(guò)8%；高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)供求自主確定。代收代繳費(fèi)用，約占房?jī)r(jià)的1015%。依據(jù)2006年住房調(diào)查，至2005年底，**。本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)俪菛|南片，目前，在本項(xiàng)目周邊地區(qū)同期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目主要有江南世家、沃得花園、四季經(jīng)典、古橋名苑等，具體情況如下：項(xiàng)目名稱(chēng)江南世家沃得花園四季經(jīng)典古橋名苑位置（主城區(qū)）城東南片城東南片城東南片城東南片推出面積（M2）約14000約15500約27000約22000主力戶(hù)型9015010015010016090180銷(xiāo)售均價(jià)3285337030912947市場(chǎng)定位中端中高端中高端中端銷(xiāo)售情況較好較好一般一般配套條件較好較好較好一般本項(xiàng)目區(qū)域位于位于丁卯經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、江南世家南側(cè)，東接谷陽(yáng)路，西側(cè)為公交總公司，北臨丁卯橋路。本項(xiàng)目高層住宅的售價(jià)初步按3800元/平方米測(cè)算，可供銷(xiāo)售面積27500平方米，銷(xiāo)售率為100%。如下表：名稱(chēng)可銷(xiāo)售數(shù)量?jī)r(jià)格收入(萬(wàn)元)高層住宅27500(㎡)3800元/㎡商業(yè)、辦公8370(㎡)6000元/㎡5022合計(jì)35936㎡資金回籠計(jì)劃見(jiàn)附表4。其中，；；。（詳見(jiàn)附表2）計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為67%，按折現(xiàn)率16%計(jì)算的全部投資現(xiàn)金凈流量產(chǎn)生的凈現(xiàn)值為3080萬(wàn)元。依據(jù)《**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（20022020）預(yù)測(cè)，2005年**城市化水平為55%，；2010年為60%，；2020年為70%，城鎮(zhèn)常住人口231萬(wàn)。要保證城市交通在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)和土地高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)下能夠保持有機(jī)的運(yùn)作，最有效的方法就是結(jié)合交通設(shè)施來(lái)對(duì)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度加以控制，把交通需求控制在路網(wǎng)可接受的水平，同時(shí)，明確發(fā)展商需承擔(dān)的交通責(zé)任——負(fù)責(zé)新增加的交通設(shè)施費(fèi)用，以減少政府的開(kāi)支，協(xié)調(diào)好土地開(kāi)發(fā)與交通建設(shè)的關(guān)系。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體現(xiàn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及增加城市發(fā)展區(qū)域的相互關(guān)系，通過(guò)本項(xiàng)目建設(shè)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供用地，通過(guò)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加城市發(fā)展區(qū)域，為各類(lèi)產(chǎn)業(yè)提供用地，創(chuàng)造就業(yè)崗位，促進(jìn)新增城市人口就業(yè)，提高經(jīng)濟(jì)收入水平，以此形成良性互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展的依存關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品從原來(lái)主要集中在商品住宅，逐漸向商品辦公樓、商業(yè)用房、商品廠房，綜合樓等多樣化方向發(fā)展，觸角甚至涉及一些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。房?jī)r(jià)只有貼近老百姓的購(gòu)買(mǎi)能力，才能激發(fā)人們的購(gòu)房欲望。（2）.企業(yè)規(guī)模比較小。要提升競(jìng)爭(zhēng)力首先要取得資本優(yōu)勢(shì)，獲得土地資源，建立規(guī)范的開(kāi)發(fā)程序，采取各種方式，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，兼并，調(diào)整等，集中資本，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，做強(qiáng)做大，迎接挑戰(zhàn)。針對(duì)我市土地資源緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平。，逐步擴(kuò)大政策性住房的保障范圍。政策性住房建設(shè)資金由政府專(zhuān)項(xiàng)撥款或?qū)ｍ?xiàng)貸款，其中全市年度土地出讓凈收益的5％應(yīng)用于廉租住房建設(shè)；進(jìn)一步加強(qiáng)政策性住房建設(shè)資金監(jiān)管，促進(jìn)政策性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷(xiāo)售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程的監(jiān)管力度，真正解決低收入家庭的住房需要。，對(duì)西津渡、伯先路、大龍王巷三個(gè)歷史街區(qū)重點(diǎn)保護(hù)，并對(duì)其內(nèi)部及周邊環(huán)境加以修繕、整治，特別要大力改善基礎(chǔ)設(shè)施，提高居住質(zhì)量、改善居住環(huán)境，每年治理危房約1萬(wàn)平方米。，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，優(yōu)化住房資源配置。（設(shè)計(jì)、施工選擇）1．《工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告增加招標(biāo)和