【正文】 概預算文件》（19962006年）。依據某置業(yè)有限公司計劃，項目全部投資資金由公司自籌。從**市2007年16月份的房地產市場交易情況來看，市區(qū)商品住房的供應面積以及銷售面積與上年同期相比都有較大增長，供應與銷售情況良好。其中，%。90144m2的商品住宅，按面積分，其批準預售量、月末累計可售量、%、%、%。其中6月份，3000元/%。其中6月份，%，與上月相比。（加權均價）情況2007年16月各區(qū)域的商品住宅（不含政策性住房及別墅）成交價列表：區(qū)域2007年16月2006年16月同比市區(qū)算術均價31132925%加權均價28512724%主城區(qū)算術均價34803281%加權均價31892999%城中中心區(qū)47944880%次中心區(qū)38263601%東片35773258%東南片34993054%西南片31823090%西片00~城東北片29982830%南片28192531%城南東片00~西片38873588%城西北片32272985%中片29862990%南片00~丹徒片區(qū)21211841%大港片區(qū)15941787%諫壁片區(qū)19571584%從1007年16月各區(qū)域的商品住宅（不含別墅）成交價格來看，漲幅分列前三位的依次是：諫壁片區(qū)、丹徒片區(qū)、城中東南片。，前幾年房價過快上升與使用土地價格由行政劃撥到有償協(xié)議轉讓，再到掛牌競價交易和拍賣競買的出讓方式，導致地價上漲幅度大，前后落差大有直接的關系，特別是一些外地開發(fā)商的加入帶動**市土地價格的直線上升。5. 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增長，居民對房價的承受能力進一步增強。：主要有土地征用（出讓）及拆遷補償費用、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、管理費、銷售費用、財務費用等。經營性收費項目主要有14項，收費金額為每平方米40元左右。. 住房現狀和需求中心城區(qū)住房現狀。根據“十五”期末不同收入水平家庭結構比例，“十一五”期內，應建設商品住房1400萬平方米，建設政策性住房150萬平方米（，）。銷售期的確定，根據項目策劃方案，投資方擬成立營銷團隊自行銷售，項目建設期2年開發(fā)完成，營銷部于2008年上半年可將團隊組建完畢，下半年進行銷售期，銷售周期為24個月。項目建設期2年，銷售期2年，土地及開發(fā)成本按年銷售建筑面積平均攤銷。項目計劃銷售2年，全部投資利潤率為38%(計算期2年)。保本銷售量=固定總成本+可變成本+年稅金=+0+2600=年保本銷售率=(占全部銷售)、加快城市化進程的要求加快城市化，將絕大多數農村人口轉變?yōu)槌鞘腥丝?，是我國全面建設小康社會的一項極為重要的任務。一個城市的可持續(xù)發(fā)展，有賴于現代化的城市交通來支持。本項目的開發(fā)建設，將有效促進城市基礎設施及公建配套的完善，進一步加快丁**新區(qū)卯經濟開發(fā)區(qū)建設進程，擴大新區(qū)普通住宅的市場供應，提升丁卯開發(fā)區(qū)的土地開發(fā)價值。一批實力雄厚的工業(yè)企業(yè)集團、電信集團、省級外貿集團開始進入房地產開發(fā)行列。，產品多元化。要從環(huán)保的角度、長遠的觀點，有計劃、有限度的獲得土地、計劃開發(fā)，避免成為供地者。為新進城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶型住宅是房地產發(fā)展的主要方向。從微觀方面來看，江蘇房地產企業(yè)自身還存在一些不利因素：（1）.資質等級偏低。當今江蘇房地產企業(yè)面臨的不僅是省內的竟爭，而且是全國范圍內的競爭，甚至還有境外投資者的競爭，沒有強大的實力很難取勝。 。應推行和建立并完善在限套型、限房價基礎上競地價、競房價的中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設模式，積極推進中低價位、中小套型普通商品住房用地招標出讓。規(guī)劃期內，應進一步深化住房銷售制度改革，逐步推行建筑主體封頂后銷售的模式。，可以通過“平改坡”改造、成套改造、房屋維修等多種方式，改善舊住房功能、增加使用面積、維修更新設備、美化小區(qū)環(huán)境、完善社區(qū)設施，加快改善居民的居住質量和居住環(huán)境。加強房地產開發(fā)建設全程監(jiān)管；對不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設的住房依法予以處理直至沒收；切實整治房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為；嚴格規(guī)范房地產市場外資準入和管理。相關部門應制定房屋租賃綜合稅費征收辦法，繼續(xù)擴大租賃管理覆蓋面，建立房屋租賃市場綜合管理長效機制。規(guī)劃期內，應制定全市住房發(fā)展戰(zhàn)略，建立完善的住房保障制度體系，進一步加強房地產市場法制建設，建立較為完善的住房與房地產業(yè)發(fā)展法制體系。建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立多部門參與的房地產市場分析監(jiān)測機制；加強住房調查，規(guī)劃期內完成全市住房狀況普查。相關部門應加強房地產中介服務行業(yè)的管理，完善房地產市場的中介服務體系，基本建立二手房網上交易系統(tǒng)，繼續(xù)提高二手房交易、辦證效率。，改善城市居民生活環(huán)境，拓展全市住房供應渠道，滿足居民住房需求，市、區(qū)兩級政府及相關部門應本著積極穩(wěn)妥、有序推進，政府主導、市場化運作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對待、分類指導的原則，以空間形態(tài)改造為突破口，完善市區(qū)老住宅小區(qū)功能，改善老住宅小區(qū)的居住環(huán)境，爭取每年實施5個以上老住宅小區(qū)的整治改造，面積30萬平方米左右。，積極盤活存量土地，制止違法囤積土地的行為依據閑置土地處置的法律、法規(guī)，結合本市實際，根據造成土地閑置的不同原因，采取延長開發(fā)建設時間、改變土地用途、進行土地置換、政府招標拍賣、依法收回并納入土地儲備等各類辦法，對閑置土地積極予以盤活。政策性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，政府相關部門統(tǒng)一組織實施。新建或改造住房建設項目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數）和住宅建筑凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）；指標的確定，必須符合本規(guī)劃及其年度實施計劃中項目相關住房套型結構比例的規(guī)定。，嚴格控制低密度，大套型住房土地供應。第九章 法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的其他內容.**市現行的住房政策與策略，實施高效、集約的住房用地供應政策，調整住房供應結構。（3）.房地產開發(fā)企業(yè)高負債運營。房地產開發(fā)一要進一步提高安居工程、經濟適用房的開發(fā)比重，二要選擇交通比較便利的區(qū)域建普通商品房。需求決定市場?；谏鲜鲒厔?，本地房地產企業(yè)發(fā)展的重點對策主要有；。在全國，一部分大型房地產開發(fā)商正把目光從房地產開發(fā)成本較高的城市轉向開發(fā)成本較低的城市，實施跨市、跨省區(qū)的大開發(fā)。江蘇省房地產進入第三輪發(fā)展以來，房地產業(yè)發(fā)生了深刻變化，主要體現為以下幾方面：。自2001年以來，**市城市市政道路建設不斷加快，城市框架不斷拉伸，主城區(qū)逐漸向東、南、西三方擴展。因此加快城市規(guī)劃區(qū)建設，進行城市增加土地開發(fā)是拓展城市規(guī)模的主要方法。結論：項目的初步定價在市場能接受的范圍之內，投資利潤率符合國家普通商品房開發(fā)建設的有關要求。（含銷售人員）每人年工資福利6萬元計算，則項目年支出工資福利90萬元。根據開發(fā)銷售計劃，項目銷售2年完成(不含建設期)，項目第一個半年預售50%，第二個半年銷售30%，第三個半年銷售20%，項目不考慮價格上漲因素。商業(yè)辦公用房平均售價為6000元/平方米，可供銷售面積為8370平方米，銷售期2年，銷售率95%。該區(qū)域是聯系**主城和**新區(qū)及南徐新城的樞紐，交通便捷，因此項目住房定價優(yōu)勢明顯，市場銷售前景較好，項目住宅預期售價為3800元/平方米?！笆晃濉逼趦茸》啃枨?。：按國家規(guī)定計征，%。：廣義上講主要由財政部門代收的城市市政公用基礎設施配套費，其它行政事業(yè)性費用和經營性收費組成。依據我國WTO議定書的規(guī)定和國家、省、市商品價格管理辦法規(guī)定：經濟適用房和普通住宅商品房為政府指導價，高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節(jié)價，由企業(yè)自主定價。，為了適應人們對居住不僅要面積大，還要環(huán)境好，不僅要地段好，更要配套齊全。造成商品房價格持續(xù)穩(wěn)步上升有以下幾個原因：1. 城鎮(zhèn)化進程的加快、拆遷安置、外來人口的增長，將增加房地產的市場需求，導致一段時間內投資保持一定的規(guī)模，房價也不會下跌。（不含政策性用房）（加權均價）2007年16月，市區(qū)商品房的平均成交價格為3721元/m2，%。從不同總價段商品房住宅的成交結構來看：2007年16月，%。從不同單位段商品住宅的成交結構來看：2007年16月，市區(qū)3000元/%。（不含政策性用房）2007年16月份，從不同面積段的戶型結構來看：60m2以下的商品住宅，按面積分，其批準預售量、月末累計可售量、%、%、%。2007年16月份，%；其中，%。普通商品住宅的價格也比去年有或多或少的上漲。（500萬美金）；：3元/㎡（包括前期規(guī)劃、可研等）：35元/㎡（包括三通一平等）：22元/㎡（含供水，供電；燃氣，CATV，通信等）：90元/㎡以上開發(fā)成本合計150元/㎡：1249元/㎡（含土建、室內外安裝、電梯設備、小區(qū)智能化、工程監(jiān)理等）；：按20元/㎡測算：：㎡：不考慮（地下室兼車庫，平戰(zhàn)結合）：㎡：2元/㎡：8元/㎡：㎡㎡。項目建設內容主要有以下部分組成；① 場地三通一平；② 住宅建設，設計建筑面積27500M2；增設地下車庫4000平方米；③ 公建建設，設計建筑面積8500M2；④ 市政服務用房建設；⑤ 小區(qū)景觀建設；⑥ 道路、郵電、給水、排水、燃氣、CATV配套建設；⑦ 垃圾收集及污水處理、路燈設施、消防設施建設。水污染物施工期施工廢水SS4001000MG/L≦400MG/L建成后區(qū)內生活污水CODSS氨氮TP350MG/L,150MG/L,35 MG/L,5 MG/L, T/A≦100MG/L,≦70MG/L,≦15MG/L,≦,電離輻射和電磁輻射————————固體廢物施工期建筑垃圾————建成營運期生活垃圾712T/A712T/A噪聲施工期：打樁、挖掘及其它建筑噪音打樁機100100分貝，混凝土攪拌機85分貝，振動機械86分貝，其它7585分貝。項目產生的固體廢棄物主要為生活垃圾，項目排放的廢水主要為生活污水、市政污水，產生量約為180噸/天，經隔油池、新型地埋式無動力化糞池后排入城市下水管網，進入污水處理廠，通過運河排入長江。附表：施工噪聲值隨距離的衰減值距離（M）1050100150200250300400500600打樁機噪聲值105918582797776737068混凝土噪聲值84706461585655524947，將產生一定量的建筑固廢，建設施工單位將該固廢自行定時收集、統(tǒng)一集中清理，并委托市環(huán)衛(wèi)所運作為建筑道路等一般性工程填埋料或其他處置。，將產生一定量的建筑施工廢水，該廢水的主要含有大量以泥沙等為主的懸浮物質，建議項目施工企業(yè)在作業(yè)過程排水時，設置一臨時性沉淀池，以降低其SS污染，努力達到國家《污水綜合排放標準》GB89781996一級標準的水質排放要求。（一）施工期：1.《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）單位：LEQ（DB（A））施工階段主要噪聲源噪聲限制晝間夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等7555打樁各種打樁機等85禁止施工結構混凝土、振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降機等65552.《大氣污染物綜合排放標準》（GB1629796）表2標準（無組織排放監(jiān)控濃度值為TSP≦）3.《污水綜合排放標準》（GB89781996）表4一級標準（CODCR≦100MG/L、SS≦70MG/L）（二）營運期：：執(zhí)行《污水綜合排放標準》（GB89781996）表4三級標準（PH6~CODCR≦500MG/L、SS≦400MG/L《污水綜合排放標準》）。聲環(huán)境質量按各功能區(qū)達國家城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準，達標率100%，其中生活居住區(qū)噪聲平均值不高于55dB（A），夜間不高于45 dB（A），混合區(qū)噪聲平均值晝間6065 dB（A），夜間不高于5055 dB（A），交通干線兩側噪聲平均值晝間不高于70 dB（A），夜間不高于55 dB（A）。**市歷來十分重視環(huán)境保護與管理工作，堅持環(huán)境建設、經濟建設、城市建設同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展的環(huán)境管理工作方針，促進環(huán)境、經濟和社會的可持續(xù)發(fā)展，項目區(qū)域環(huán)境現狀見下表：空氣環(huán)境質量情況指標SO2（mg/Nm3）NOX（mg/Nm3）TSP（mg/Nm3）GB309596二級標準現狀平均地表水環(huán)境質量指標高錳酸鹽指數(mg/L)溶解氧(mg/L)GB38382002 Ⅱ水質標準46現狀平均值聲環(huán)境質量標準指標噪聲等級(dB)GB309693 Ⅲ類標準實測晝間平均6558夜間平均5546上述數據表明，**城市區(qū)的空氣環(huán)境質量達到《環(huán)境空氣質量標準》二級標準；地表水質量基本符合《地表水環(huán)境質量標準》Ⅱ水質標準；噪聲達到了《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》Ⅲ類標準。項目綠化節(jié)水設計采用最選進微噴灌設施，改澆灌為依據生物生長需求微噴灌，室內衛(wèi)生潔具選用節(jié)水型設備。照明選用節(jié)能、高效燈具，使用高效發(fā)光光源代替原有的低效光源